房产基础知识大全

1、房地产业的特征一、 房地产业的基本概念房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业：房地产专业兼有生产（开发）、经营、管理和服务多种性质，属于第三产业。二者之间又有着非常密切的联系，它们的服务对象都是房地产，在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包方，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产基础知识一、基本常识房产：房屋及其权利的

2、总称。地产：土地及其权利的总称房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。按使用用途划分房地产类型分为：居住，商业房地产生地：不具备城建基础设施的土地。毛地：需拆迁而未拆迁的土地。熟地：经过开发或拆迁后可供直接建设的土地七通一平：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通燃气、道路场地平整行政划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土

3、地使用权出让金的行为。 行政划拨与土地使用权出让两者的区别 土地使用权出让年限：.居住用地70年；.工业用地50年；.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；.商业、旅游、娱乐用地40年；.综合或其它用地50年。房地产开发：指房地产开发部门或其他建设部门和单位，根据城建总体规划及经济建设要求，以土地房屋建设为对象，按照统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的原则，有计划有步骤的进行开发建设。房地产开发特点：复杂的系统工程，投资额大，建设周期长，涉及面广，与社会联系广泛，效益与风险并存。房地产开发过程：（重点）购置土地使用权，规划设计，拆迁安置，土地开发，建筑施工管理，房屋销售，竣工验收

4、，物业管理。预售：指开发商为了加快资金周转，在开发图纸已经确定，完成一定的开发工作量，但房屋尚未完成时，企业向社会发售房屋的行为。现售：指房地产开发企业将将竣工验收合格并办理好大产权证的商品房出售给买受人的行为。申请预售应具备的条件：答：.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；.持有建设工程规划许可证和施工许可证；.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。第二节建筑知识一、建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分

5、为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1） 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2） 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服

6、务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。 3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小

7、型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至六层（局部七层）的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。居住建筑按层数可分为：1-3层为低层住宅；4-6层为多层住宅；7-12层为小高层住宅；13层以上为高层住宅。二、房屋建筑的构造幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称

8、为外墙。1、 楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。2、 楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。3、 屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。4、 门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门；用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。5、 阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。6、 隔断：区别使用功

9、能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。1、 房地产名词解释1、 用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、 用地面积：指规划地块规定的面积范围。3、 占地总面积：建筑占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。4、 建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。5、 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、 建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面

10、量至建筑物主体最高点的垂直距离。7、 红线：由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。8、 建筑红线后退距离：指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制。9、 容积率：指规划地块内各类建筑的总面积与建筑用地面积之比。容积率可根据需要制定上限和下限，容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积之比）。10、建筑间距：建筑物与建筑物外墙水平线之间的直线距离，但对于坡度大于45的坡屋面建筑，其间距则是指自屋脊线在地

11、面上的垂直投影线至被遮挡建，筑的外墙面之间的最小的垂直距离。一般以间距和楼高度之比表示。11、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划用地面积的比率，用以说明绿化分布的疏密程度。通常以下限控制。（绿地不包括屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会公共设施配套，小区生活环境配套；住宅内部有生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。13、住宅：供人们生活居住的建筑。14、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。15、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。16、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以减少分贝（DB）数表示。17、噪声级：不同使用功能的房间

12、，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50DB以下）18、隔热：建筑围护结构(墙体屋而)减少热量传递的能力，以隔热系数表示。 19、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型简化的名称，如二室厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。20、进深：建筑中表示横向(建筑短向)尺度的名称。进深大用地比较经济，但对日照采光等不利。21、开间：一般把建筑长向的柱与柱之间，或墙与墙之间的距离。22、层高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距离(一些屋面上设有设备间的建筑，应计到设备间上檐23、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全

13、影响的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。24、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。25、弹性空间(可变空间)：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。26、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。27、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。28、复式住宅：在多层或高层中每户占两层或三层的住宅。29、跃层(错层)：在多层或高层中每户在本层外另在其上层或下层再占中层，或在本层外在其上或下错开半层

14、，高度占一层或半层。30、高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程度不断提内容增多，当前住宅中应具有安全报警(防火、防盗、防煤气泄漏)三表(水、电、煤气)自动计表抄表计费，以及现代化通讯(电视、电话、上网)技术装备条们件。31、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。32、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。33、社区服务半径：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是衡量居住水平的总称。34、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围

15、大小。35、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等系列措施而设计成的未来居住建筑。 36、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术的借鉴。37、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，般指公用停场，不同于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在道路上。居住小区技术经济指标：居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之

16、和。道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释：建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积：是指建筑物

17、中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。5) 行业常用术语解释建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权划拨：是指

18、有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。混凝土：水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混合物。柱：是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。板：是直接承担其上面的平面荷载的平面构件，它支撑在梁上或直接支撑在柱上，再把所有荷载传给梁或柱。用地性质：是指规划用地的使用功能。用地面积：是指规划地块划定的面积。用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。容积率：是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积/建筑用地面积日照间距：日照间距建筑物高度/建筑物相邻距

19、离（国家标准为1.2倍）绿化率：绿化率绿化面积/规划用地面积建筑控制高度：又称建筑限高，是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。建筑密度：是指地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例，即：建筑密度建筑基底总面积/建筑用地面积。覆盖率：一层占地面积与地块面积之比。 得房率：房屋实用面积与房屋建筑面积之比，即：得房率房屋实用面积/房屋建筑面积楼花：即未完成的商品房，也叫期房。居住人口密度：居住人口密度居住总人口/总用地面积公共建筑比例：公共建筑比例公共建筑面积/住宅建筑面积一 问答：1. 何为砖混结构建筑？答：

20、砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。2. 何为钢筋混凝土结构建筑？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪

21、力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。3、框架结构： 答：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。4、 框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力

22、墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。5、剪力墙：剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足

23、之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为装修改造，带来了较大的方便之处，也深受广大住户欢迎。 6、成套房屋建筑面积包括？答：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。1. 总建筑面积：居住建筑面积、各项公建面积与配套面积总和。2. 建筑后退红线距离：规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。3. 套内建面：套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面

24、积，套内阳台建筑面积三部分组成。4. 套内使用面积：指每套单元内全部可供使用的净面积之和。5. 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。6. 公摊面积：每户应摊面积=共有公用房屋建筑面积的总和/各户房屋建筑面积之和*该户房屋建筑面积商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：1.电梯井，楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋建筑服务的公共实施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%3. 预售房屋需要那些基本条件？答：.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；.持有建设工程

25、规划许可证和施工许可证；.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。5.“五证俱全”是指哪五证？答：.建筑施工许可证 .房屋预售许可证 .建筑用地规划许可证 .国有土地使用证 .建设工程规划许可证6.何为三通一平？答：水通、电通、煤气通、场地平整。7.何为七通一平？答：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。8.土地使用权的最高出让年限？答：.居住用地70年；.工业用地50年；.教育、科技、文化卫生、体育用地50年；.商业、旅游、

26、娱乐用地40年；.综合或其它用地50年。 9.房屋的保修内容与保修期限？ 答：.屋面防水为5年；.土建为1年，具体包括：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；.卫生洁具为1年；. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；.管道堵塞为2个月；.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。 10.住宅按建筑层数划分为？答：13层为低层；46层为多层；712层为小高层；12层以上为高层。 对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为4类： .低高层建筑：层数为916

27、层，建筑总高度2550m； .中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075m； .高高层建筑：层数为2640层，建筑总高度75100m；.超高层建筑：层数在40层以上，建筑总高度在100m以上。 11.居住人口密度：居住总人口/总用地面积（600800人/公顷）公共建筑比例：公共建筑面积/总住宅面积（一般为16%20%）配套商业面积比例：配套商业面积/住宅建筑面积（规定为5%）12.屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重 柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。

28、 总体的建筑风格的表现形式以具体实例为标准 备注：以上所述，建议培训时须重复检查，务必做到深刻理解，熟练掌握， 可结合具体小区情况详细说明。四、建筑识图一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明建筑物所在具体位置和周围环境关系的平面图，一般在图上标出拟建建筑物和周围已建建筑物的外形、层数和它们的相对位置关系，标出建筑物周围的地形、道路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、建筑施工图：包括建筑平面图，建筑立面图、建筑剖面图。建筑平面图：按一定比例绘制的建筑物水平剖视图，表示建筑物的平面形状、水平方向(出入口

29、、走廊、楼梯、房间、阳台等)的布置和组合关系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。建筑立面图：按一定比例绘制的建筑物在垂直方向上的投影图，主要表示建筑物的外观形状，是做外部装修的外部依据。建筑剖面图：按一定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的投影图，主要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。3、结构施工图：主要表明建筑结构专业的设计内容，同时反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在房屋销售中最常用的是户型图，它是将建筑平面图简化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房间的相对位置。4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在建筑物尚未建成前对建筑物的多种描述，是一种

30、对建筑物进行美化的方法。五、房屋面积的规定和测算1、 各种面积概念（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。（2）居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，房屋结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。（4）建筑面积：建筑物全部面积，分每户建筑面积、单元建筑面积和每幢楼建筑面积，系指房屋

31、外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。(5)房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。(6)房屋的共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。（8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建

32、筑面积三部分组成；(9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、房地产面积计算n 建筑面积（销售面积）=套内建筑面积+公用建筑公摊面积n 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+内阳台面积（以100%）或外阳台面积（以50%计）*注：套内建筑面积由以下三部份组成；a) 套内的使用面积。即房间、厅、厨房和卫生间的面积；b) 套内墙体面积。是指合用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。其中，其用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

33、。c) 阳台建筑面积包括内阳台和外阳台。其中外阳台按水平投影面积的一半计算。n 公用建筑分摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积*注：公用建筑面积由以下两部份组成；a) 电梯间、楼梯间、垃圾道、变电房、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房各管理用房建筑面积。b) 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。c) 凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为入防工程的地下室也不计入公用面积n 公用建筑面积分摊系数=整栋公用建筑面积/各套套内建筑面积之和n 整栋公用建筑面积=整栋建筑面积各套套内建筑面积可租售

34、的地下室、停车场及人防工程等n 实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积第二节房地产价格基础知识一、房地产价格构成房地产价格主要由以下十个方面组成：l、土地取得费用有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。2、前期工程费前期工程费主要包括以下几个方面：三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设

35、计而支付的费用。3、房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等；4、基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建5、公共配套设施建设费6、经营管理费指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所7、销售费用是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。7、 利息是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。

36、9、税费税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 10、利润利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：1、 供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。 2、 理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种

37、因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。3、 环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。4、 行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。5、 经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。6、 人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、

38、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。7、 社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。8、 心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。9、 国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。第三节房地产税收知识中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。一、 房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。1、 纳税

39、人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。2、 课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。3、 客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、 税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。5、 纳税地点和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城

40、镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。三、耕地占用税耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。四、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换；下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税； 以土地、房屋权属作价投资、入

41、股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。3、税率：契税的税率为35%，但购置普通住宅减办收取。4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。六、相关税收1、营业税、城市维护建社税和教育费附加营业税：是对提供应税

42、劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。2、企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。3、印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。第四节住房抵押贷款知识一、住房抵押贷款概念 住房抵押贷款是售房者(或担保公司)、银行和购房者三方之间的一种约定，

43、是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。目前我国个人住房贷款主要有三种形式：1、 又称公积金贷款，是银行接受住房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。该类贷款下以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。住房公积金：是一种个人储蓄、单位资助，统一管理，专项使用的义务性住房长期储金。2、自营性个人住房贷款 是银行运用信贷

44、资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称“按揭”，这是沿用香港的说法，即英语“mortgage”的音译，中文意思是抵押。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。3、个人住房组合贷款 是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时，同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。二、住房抵押贷款中的几个主要术语1、贷款金额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。2、首付比率通常指购买住房时首期付款额占所购

45、住房总价的比率。3、住房抵押贷款的成数 银行通常不给予购房者相当于房价款100%的贷款，而要求购房者自己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款。 住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率，目前在国内住房抵押贷款一手房最高的住房抵押贷款成数为7成。4、借贷年期 年期指住房抵押贷款分期偿还的期限，目前在我县住房抵押贷款一手房一般最高的年期为20年。5、 利息借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应当支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。6、 偿还比率通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期

46、收入的比率。7、 贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时间的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。三、申请个人住房抵押贷款的基本条件1、 再中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人，年龄一般应在18周岁以上，年龄加贷款年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁。2、 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。3、 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。4、 有所购买（建造、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付购买（建造、大修）住房的首付款。5、 有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或

47、自然人作为保证人。6、 贷款银行规定的其他条件。四、申请个人住房抵押贷款须提供的主要材料1、 个人住房贷款申请表。2、 身份证件原件及复印件（如居民身份证、户口簿、军官证等）。3、 贷款银行认可的有权部门出具的借贷人稳定经济收入的证明或其他偿债能力的证明资料。4、 合法的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件，购买商品房的，需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。5、 抵（质）押物的清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的有价证券等。6、 贷款银行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告。7、 保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。8、

48、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟供给贷款银行质押的有价证券等。9、 借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。10、 商品房预售许可证或房地产权证（现房）。11、 如果借款人有配偶的，其借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示相应结婚证或户口簿等证明文件材料。12、 贷款银行要求提供的其他文件材料。五、个人抵押贷款程序1、 贷款申请由借款人向银行提出借款申请，填写个人住房贷款申请表，并递交有关材料。2、 受理申请银行接到借款人申请人的申请后，审核其是否符合规定的贷款条件。3、 贷前审查银行同意受理借款申请后，银行经办人员需要对借款人的主体资格、借款材料的真实性和有效性

49、、借款人现有银行信用、保证人保证资格和能力、抵（质）押物合法、有效性等进行审查，并做出评价。4、 签定合同如同银行审批后同意贷款，则借款人与银行签定借款合同，并根据担保方式的不同，借款人与银行签订抵押合同或质押合同，或第三方保证人与银行签订保证合同、抵押合同或质押合同。如果采用抵押的担保方式，还应办理抵押登记、保险及其他必须的手续，抵押登记与保险费用由借款人承担，抵押期间保险单正本由银行保管；另外，视实际情况由合同双方办理合同公证。）（房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证）。5、 发放贷款借款人根据经办银行的通知携带有关材料到银行办理贷款发放手续。6

50、、 贷款归还借款人应严格履行借款合同，按合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。借款人如有特殊情况要求提前还款，应提前1个月向经办银行提出申请 ，经审批同意后方可办理，利率及损失赔偿金用按合同或有关规定执行。7、 借款结清借款人将借款本息全部归还后，银行清退抵押物权利凭证或质物。采用抵押担保的，借款人凭银行出具的贷款结清证明取回房地产权属证明文件及担保单正本等，并到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。六、个人抵押款的收费标准1、 抵押登记费：5万以内：120元/套； 510万以内：150元/套； 10万元以上：180元/套2、 房产保险费：贷款额*0.04%*贷款年限3、 合同公证费：贷款额

51、*0.01%（最低100元）第五节 物业管理的基本知识一、 物业管理的基本概念1、 物业管理的涵义物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修葺、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。2、 业主即物业的产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可以是个人、集体、国家。3、 业主委员会是由全体业主选举产生代表和维护全体业主合法权益的组织。4、 业主公约业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主共同订立的，对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的有关业主在物业使用、维修和管理等方面权利义

52、务的行为守则。 业主公约一般是由业主委员会依据政府规定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。5、 物业管理的目的物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个利益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。二、 物业管理的基本内容物业管理的对象、范围相当广泛，几乎包括种类建筑，如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。1、 常规性的公共服务这是指物业管理公共性的

53、管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，维持正常的工作生活秩序和良好的环境。公共服务主要有以下8项：房屋共用部位的维护与管理。房屋共用设施及其运行的维护与管理。环境卫生、绿化管理服务。物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。维修基金的代管服务。物业档案资料的管理。代收代缴收费服务2、 针对性的专项服务这是物业管理企业面向一定需要而提供的各项服务工作。其内容主要有日常生活、商业服务、文教卫体、社会福利及各类中介服务五大类。由物业管理企事业事

54、先设立服务项目，并将服务内容质量、收费标准公布，当住用人需要时可自行选择。日常上活：包括各项家务代办，如搬家、代转保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。商业服务：在物业管理区内开设小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品，家电维修等，以方便住户。文体卫体：举办各种小型地区性的文化娱乐活动，开办俱乐郎、健身房、文娱活动室、阅览室，托儿所、幼儿园、诊所等。社会福利：开办老年活动室，照顾区内的孤寡老人等。中介服务：代办各类保险，代理房屋租售等。3、委托性的特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立

55、，而物业产权人、使用人又提出这方面的需求时，牧、物业管理企业在可能的情况下提供的特约服务。它实际上是专项服务的补充和完善。三、物业管理的启动。物业管理的启动以物业的接管验收为标志，包括以下四个基本环节：1、物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是由开发商或建设单位向物业管理企业办理物业管理的交接手续原有物业的接管验收有两种情况，一是由产权人将物业委托给物管企业；二是原有物业改聘物业管理企业，由老的物业管理企业向新的物业管理企业办理的交接手续。2、用户入住 是指住宅小区的居民入住或商业楼宇中业主和租户的迁入。新用户入住时，首先要签订前期物业管理服务协议，物业管理企业向用户发放用户须知或用户手册、装修管理规定等，使用户了解牧业管理的有关规定。 3、 档案资料的建立 业主或租住户入住后，应及时建立他们的档案资料，例如业主的姓名、家庭人员情况、工作单位联系电话或地址，收缴管理费情况，物业的使用和维修情况等。 4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立当物业销售和用户入住达到一定比例时(如50%)，业主应在物业所在地政府主管部门的指导下组织召开首次业主大会，审议和通过业主委员会章程和业主公约，选举产生业主委员会，决定有关业主共同利益的事项。四、物业管理企业1