房产基础知识

1、 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。l （通过了解,发现房地产行业真是万行业之首啊,涉及的行业及公司太多了, 相关联的五十多种行业上千种商品；大概有

2、几个分类：一、服务提供者，包括政务机构和企业单位，政务机构在这就不说了，大概涉及的企业单位及行业有：房地产开发公司、建筑公司、物业管理公司、代理行业、中介公司、广告公司、策划公司、会展公司、模型公司，景观设计院，建筑设计院，测绘公司，运输行业，印刷与包装、网络公司、土地估价机构、银行、法律、保险、旅游、酒店、写字楼、等企业事业单位；二、产业提供者，是指提供各类房地产开发所需要的材料及耗才产品，涉及的行业有：建筑材料、家居装饰装潢、五金建材、电器设备及水泥、钢材、玻璃、电气、电梯、管材等方面。同时会造成失业率上升。房地产业每增加100万平米的建筑量，就会增加30万人的就业， 2万吨的钢材， 8万

3、套门窗， 2万套卫生洁具。5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。6、 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。7、土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、

4、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。8、集体土地 是指农村集体所有的土地。9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。10、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的

5、限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。12、合作建房 是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。13、土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。14、土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使

6、用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。15、土地使用权转让 是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。16、土地使用权划拨 是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。17、什么是地籍？什么是产籍？ 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图

7、、档、卡、册等资料的总称。18、生地 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。19、熟地 指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。20、宗地 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。21、宗地图 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。22、证书附图 即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。23、楼花 一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。24、期房 是指消费者在购买时不具备即

8、买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。25、现房（准现房） 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。26、毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。27、精装修房（菜单式装修） 是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 （1） 内墙面为普通仿瓷涂料（2） 客厅楼地板为普通瓷砖 （3） 普通铝合金窗（4） 普通胶合板门28、商品房 是指以完全的

9、市场价格向购房者出售的房子。29、空置商品房 指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。30、存量房 即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。31、二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。32、经济适用房 根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定

10、。33、房改房 在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。34、安居房分为哪几种？ 安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。35、个人住房基金 有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。36、住房补贴 住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）

11、或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。37、房屋的折旧 房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。38、房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权

12、、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。39、房屋的占有权 通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。40、房屋的使用权 是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。41、房屋的收益权 是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。42、房屋的处分权 是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。43、房地产交易形式 房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。44、住宅的“全部产权” 是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦

13、属于全部产权。45、住宅的“部分产权” 是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。46、房产互换 是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。47、建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。48、构筑物 是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。49、商品房的结构 售房的楼

14、书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。50、砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。51、砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。52、钢筋混凝土结构（剪力墙结构） 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。53、住宅的开间 就是住宅的宽度。54、住宅的进深 就是指住宅的实际长度。55、住宅的层高 是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。（2。9左右）56、住宅的净高（2.65-2.7米左右） 是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。57、居住小区总用地 是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场

15、用地、庭院、绿化用地的总和。58、住宅总用地 指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。59、公建总用地 指小区内部公共建筑占地面积的总和。60、房屋的基底面积 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。61、道路、广场用地 指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。62、庭院、绿化面积 指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池、小品，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。63、人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区

16、规划居住总人数。64、人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。65、总建筑面积（平方米） 指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。66、住宅的建筑面积 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。67、结构面积 是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。68、使用面积 是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。69、辅助面积 指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。70、公用面积 是指住宅楼内为住

17、户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。71、套内建筑面积 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。（暖气交费面积）72、套内墙体面积 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。73、公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分

18、割的建筑面积。74、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。75、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。76、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的

19、水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。77、套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。78、套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。79、建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。80、建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。81、人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。82、平均每平方米造价（元）（单价）平均每平方米造价建

20、筑物总造价/建筑面积。83、使用面积系数K1（%）使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。84、绿地率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。85、绿化率 是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。86、销售率 指售出的户数占可销的总户数的比例。87、得房率 指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。88、公共能耗费 是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。89、商品房预售（1楼1证） 俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后

21、，将期房出售给受买人。90、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。91、外销房 是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。92、内销房 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。93、规划形态 是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有

22、几层，每一层的具体用途是什么。94、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。95、居住单元 是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。96、户型 是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。97、套型 是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。98、面积配比 指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。99、格局配比 是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。100、阁楼 是指位

23、于房屋坡屋顶下部的房间（底于2.2米算半面积）。101、交房标准102、现行限购政策，贷款政策103、面积差异标准（正负3%）104、五证两书：房地产五证是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。二书是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。一表是指竣工验收备案表. 105、最低保修年限：屋面防水年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月；其他部位、部件的保

24、修期限，由房地产开发企业与用户自行约定106、公共维修基金（多层，高层120乘面积）107、契税：2010房屋契税新政策：一、个人购买自住和改善型普通商品住房，执行1%的适用税率; 二、其余房地产权属转移契税，执行3%的适用税率。通知中所指出“普通商品住房”，应同时满足以下三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平米以下(含);实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。通知中所指出2010年1月1日后发生的房地产权属转移行为，时间以备案时间为准。通知中所指“其余房地产权属转移”行为，主要包括房屋赠与、国有土地使用权转让。 2010年10月1日后购买90平

25、方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1%征收； 2010年10月1日后购买90140平方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1.5%征收； 2010年10月1日后购买90140平方米以下的非家庭唯一普通住房，契税按3%征收；、2010年10月1日后购买140平方米以上的住房，契税按4%征收；底商、车库等其他房屋契税按4%征收。108、别墅的分类：独栋别墅（容积率不高于0.4） 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅

26、建筑的终极形式。 双拼别墅（容积率0.50.7） 双拼别墅是联排队别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排相对比而言，双拼别墅除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 联排别墅（容积率0.50.7） 又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 叠拼别墅（容积率0.81） 叠拼别墅实在联排别墅的基础上产生的，由

27、多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点109、花园洋房：狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什

28、么项目能达到狭义花园洋房的标准。 广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为： 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。 110、鸟瞰图：简单地说，就是在空中俯视某一地区所看到的图像。111、户型图112、方位图：项目具体位置图113、区域配套图：关于项目周围区域的配套及交通等的图示。

29、114、建筑工程图纸分为建筑施工图、结构施工图、设备施工图。 1、建筑施工图包括建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图和建筑详图。 2、 结构施工图包括基础平面图，基础剖面图，屋盖结构布置图，楼层结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。 3、设备施工图包括采暖施工图、电气施工图、通风施工图和给排水施工图。 根据工程性质的不同，工程图纸也可以分为不同类型。采用平面图（标准层，底层，顶层）表达立体外形和尺寸时，一般都采用三视图的方法，即正视图、侧视图、俯视图。按照三视图的原理，建筑工程图纸分为建筑平面图、立面图和剖面图，另外还包括建筑详图和结构施工图。建筑工

30、程平面图分为两大类， 一类为总平面图，另一类为表达一项具体工程的平面图。115、房地产开发工作流程图 招投标管理流程 116、玻璃幕墙限制使用：玻璃属易碎品，装在高空长期无法维修，容易出现坠落。光污染安全隐患，城市气温升高，节能不过关，玻璃幕墙的热传大，冬天不保暖，夏天不隔热117、外墙漆与外墙砖的区别与优劣势118、飘窗：飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。119、窗户的种类（推拉式（节约空间，视野开阔，随意控制，抗风压性差，雨天无法打开，密封性不好，清洗困难，危险性大），平开式（内外平开窗，上下悬开窗，

31、安全，抗风压性强，雨天可透气，密封性好，清洗方便，占用室内外面积，容易磕碰）推拉窗被称为视野窗，平开窗被称为节能窗。 120、下沉式广场：下沉式广场（Sunken plaza）是城市休闲广场的一种设计手法，下沉式广场是孕育于主广场（休闲广场）中的子广场。因此，其母体主广场应当是尺度很大，视野十分开阔的大广场，为了打破巨空间的空旷感和视觉的单一感，设计师巧妙运用垂直高差的手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化，这或许就是“下沉式”创作思维的原由。主广场若非大尺度，设计师就不可滥用“下沉式”，否则，很容易导致在方案阶段即遭否决121、中水系统：为了降低市政建设中给排水工程的投资，改善环境卫生，缓

32、和城市建水紧张而采用废水处理后回用的技术措施。122、楼间距规定：日照系数规定：123、地下室面积计算：房间室外地面室内地面1/2该房间净高度；半地下室：1/2该房间净高度房间室外地面室内地面1/3该房间净高度。124、“订金”与“定金”122、保温层制作流程： 122、架空层：架空层是建筑用词，顾名思义就是把建筑物用柱子架起来空的那一层。其实架空层并不是最新的东西，往近处说江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭；往远处说地处山西一千四百年前建的的悬空寺，无不含有架空层，其优点是：安全可靠（整个小区架空，地面没有住宅一层，住宅在架空层上，无须围墙隔离防护，首层不加护

33、栏也美观，没有加护栏笼中生活的感觉；） 充分利用（架空层内可以设置设备间、物业管理用房、会所、车库、游泳池等，没有闲置空间，架空层顶下还适宜布置各类管线，省去每单元地埋入户且便于维护；） 人车分流（汽车在架空层内行驶，人在架空层上活动休闲，无别的小区总担心身前身后的车，再则开车平进平出也不用盘旋上下地下车库，对新司机的心理安定很有帮助； ）景观宜人（没有架空层楼档之间要安排停车位、箱式变压器等，绿化及景观不好做，效果要打折扣，而架空层上一张白纸可画最新最美的画图，景观设计可以做得更舒畅悦目； ）通风降噪（风受楼栋阻挡，在规划路穿过时，风速加快造成负压，有利架空层内两侧停车场换气，再则汽车隔层，

34、噪音可降到最低。）123、房地产的他项权利人和义务人 房地产的他项权主要由房地产的业主设立，第三人在经过房地产业主许可或在法律允许的条件下也可以设立。房地产的他项权利人和义务人包括房地产业主之外的房地产抵押权人及其他相对人、房地产承租人等。 124、旅游地产：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。 旅游景点地产，

35、旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 旅游景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间； 旅游商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间； 旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等； 旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。125、现有建筑风格十种建筑风格分类及介绍1、地中海建筑风格2、意大利建筑风格3、法式建筑风格4、英式建筑风格5、德式建筑风格

36、6、北美建筑风格7、新古典主义建筑风格8、新中式建筑风格9、现代主义建筑风格10、 综合类建筑风格一、地中海建筑风格（Mediterranean Style） 闲适、浪漫却不乏宁静是地中海风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在。 地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。这些地中海沿岸的建筑和当地乡村风格的建筑相结合，产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格。后来这种建筑风格融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐演变成一种豪宅的符号。闲适、浪漫却不乏宁静的地中海风格建筑所蕴含的生活方式的精髓所在。长长的廊道

37、，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。这是地中海建筑中最常见的三个元素。地中海风格的建筑舍弃浮华的石材，用红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜色就渐渐的沉淀下来；岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，体现了一种传统的手艺精神。地中海风格从建筑的形态上看，经常出现很多不对称的设计，尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。外立面颜色温润而醇和、材料粗朴而富有质感、建筑中包含众多的回廊、构架和观景平台。地中海风格在细节的处理上特别细腻精巧，在西

38、班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，在地中海建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石河特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等；而装饰性用的烟囱，则带有传统的英国风味。 二、德国建筑风格(German Style) 德国现代建筑简朴明快,色彩庄重,重视质量和功能,在现代世界建筑上占有重要地位.去过德国的人都会有相同的感觉:整个城市建筑整齐、市容美观。市中心一带以楼房为主，鲜有美国式的摩天大楼。古迹名胜，特别是古建筑主要分布在内城。这正是德国特有的建筑风情，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美

39、感。那些随处可见的清晰的转角、相对简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人的整体感觉是光洁而严谨。不对称的平面、粗重的花岗岩、高坡度的楼顶、厚实的砖石墙、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈剔透的飞扶壁、彩色玻璃镶嵌的修长花窗都是德国风情的建筑元素，还有造型柔和、运用曲线曲面、追求动态、喜好华丽的装饰和雕刻的建筑特点主要用于教堂和宫殿建筑。德式建筑简洁大气，对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要，这些空间包括走廊、中庭、院落等。同时追求工业设计的工艺高度甚至是艺术高度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。较为纯正的德国建筑设计，

40、具备几个基本特点：一是外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派；二是功能讲求实用，任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃；三是材料品质精良，采用德国原装进口的材料和新技术，关注环保于可持续性发展；四是注重细节设计。此外，德国人非常重视建筑物与周围环境的和谐统一，风格十分精美精致。总体而言，德国现代建筑简朴明快，色彩庄重，重视质量和功能，在现代世界建筑上占有重要地位。德式建筑风格是最历久弥新的，即使经历百年，这种建筑风格也不会被历史所淘汰，反而会随这岁月的积累变得更加珍贵。 三、法式建筑风格（French Style）法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅风格。

41、法式建筑风格在中国可以追溯到20世纪初甚至更远。20世纪80年代以来，法式建筑风格随着欧式建筑风格在中国由南而北全面复苏，成为楼市的一大景观。继意大利文艺复兴之后，法国的古典主义建筑成了欧洲建筑发展的主流。古典主义建筑造型严谨，普遍应用古典柱式，内部装饰丰富多彩。概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在的联系，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。四、英式建筑风格（British Sty

42、le） 英式建筑空间灵活适用、流动自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。淡绿的草场、深绿的树林、金黄的麦地，点缀着尖顶的教堂和红顶的小楼，构成了英国乡村最基本的图案。英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。也有墙面涂成白色的，是那种很暗的白或者可以叫做“灰色“。房子一般是由砖、木和钢材等材料构成，很少看见钢筋混凝土的建筑。英国的建筑保暖性或者说隔热性很好，主要是由于房屋建筑的墙式三层的，外面一层是红砖;中间层是隔热层，用的是厚的海绵，或者是带金属隔热层的薄海绵；里面那层是轻质量的灰色砖，比较厚。这样构成的墙体，其隔热性能可想而知。到了冬天，房间只要开暖气，马

43、上就热起来了，房间的保暖性很好。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块，具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，显得优雅、庄重。建材选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。英式建筑空间灵活适用、流动自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。 五、德国建筑风格(German Style) 德国现代建筑简朴明快,色彩庄重,重视

44、质量和功能,在现代世界建筑上占有重要地位.去过德国的人都会有相同的感觉:整个城市建筑整齐、市容美观。市中心一带以楼房为主，鲜有美国式的摩天大楼。古迹名胜，特别是古建筑主要分布在内城。这正是德国特有的建筑风情，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感。那些随处可见的清晰的转角、相对简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质给人的整体感觉是光洁而严谨。不对称的平面、粗重的花岗岩、高坡度的楼顶、厚实的砖石墙、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈剔透的飞扶壁、彩色玻璃镶嵌的修长花窗都是德国风情的建筑元素，还有造型柔和、运用曲线曲面、追求动态、喜好华丽的装饰和雕刻的建筑特点主要用于教堂和宫殿建筑。

45、六、北美建筑风格（The North American Style） 在中国发展进行的北美风格，更多体现在别墅这种业态上，北美别墅发展成为既简约大气，又集各种建筑精华于一身的独特风格，充分体现了简洁大方、轻松的特点，居住常常具有人性化。北美建筑风格实际上是一种混合风格，不像欧洲建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响，具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点。在北美建筑中，既有私密性强的个体居住单位，又有恢弘大气的整体社区气氛。而街区概念的形成，不仅满足了居住的需要，更要满住一个阶层心灵归属、文化认同、邻

46、里回归的需要。北美风格主要依据四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期和现代风格。古典时期的风格主要参照了古罗马或古希腊时期的纪念物，和它较为类似的文艺复兴时期的古典风格起源于15世纪的意大利。这两种古典风格具有许多相同的建筑细部。第三种传统风格出现在中世纪时期，在时间上连接古典风格和文艺复兴古典风格，这一时期的建筑风格主要是参照教堂建筑纯正的哥特风格，也有居住建筑。这一时期英国和法国的建筑对北美住宅的影响最大。第四种传统风格是现代主义风格，开始于19世纪晚期并延续到现在。它没有过多的装饰，外部效果简洁明朗，新的结构技术的应用使其空间有了变化的余地。其他影响北

47、美住宅的风格有西班牙风格，包括北美地区西班牙殖民地的简单建筑和西班牙本土精巧的建筑。东方和埃及的建筑或多或少也成为北美住宅的参照。北美建筑的明显特点，是大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条。街区氛围追求悠闲活力、自由开放。美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多为木结构，体现了乡村感；运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比较典型的北美建筑的视觉符号；住宅类建筑个性化和多元化风格成分高。在中国发展进行的北美风格，更多体现在别墅这种业态上，北美别墅发展为既简约大气，有集各种建筑精华于一身的独特风格，充分体现了简洁大方、轻松的特点，居住非常具有人性化，在别墅市场非常受欢迎。 七、新

48、古典主义建筑(Neoclassicism Style) 新古典主义是古典与现代的结合物,它的精华来自古典主义,但不是仿古,更不是复古,而是追求神似.新古典主义是西方建筑艺术现代变革的产物.它是对18世纪纤巧细腻浮华的洛可可艺术风尚的反动,旨在用古罗马文化来振兴当代艺术,推崇高尚质朴的思想和为国献身的英雄主义.比照罗马建筑的经典元素,新古典主义在檐口、栅化、线条等方面可以说都是世界建筑精华的集大成者，因为新古典主义集成的是古典主义及文艺复兴建筑颂扬的人本的美，在建筑比例上严格符合了人体的黄金比例。这是新古典主义至今在世界领域被广为采用、并且不断发展演变的原因。 八、新中式建筑风格(New Chinese Style) 中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静”和“净”，环境的平和和建筑的含蓄。中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，居住讲究“静”和“净”，环境的平和建筑的含蓄。无论是写意的江南庭院，还是独立组团的四合院，都追求人与环境的和谐共生：讲究居住环境的稳定、安全和归属感。新中式建筑在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更注重对现代生活价值的精雕细刻。同单纯的仿古建筑不同，新中式建筑着力提高的舒适度，比如在设计中更多考虑私密性，增强采光通风，更有效地提高卫生间、厨房在居室中的地位