房地产行业基础知识三百条概要

1、1、土地用途包括哪些种类?答:土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水 面等; 建设用地是指建造建筑物、 构筑物的土地, 包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、 交通水利设施用地、 旅游用地、 军事设施用地等; 未利用地是指农用地和建设用地以外的土 地。2、 如何了解土地来源及性质?答:对已办理房地产登记的, 可以从 房地产证 中了解; 对未办理房地产登记手续的, 可以从土地使用权出让合同书中了解。3、 什么是集体土地?答:集体土地是指农村集体所有的土地。4、 有哪些用地属于集体土地?答:根据中华人民共和国土地管理法第八

2、条的规定:农村和城市郊区的土地,除由 法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、 自留山,属于农民集 体所有。5、 对集体土地使用权有哪些规定?答:根据中华人民共和国土地管理法 的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出 让、 转让或者出租用于非农业建设; 但是, 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定, 集体所有的土地, 经依法征用转为 国有土地后,方能依该条例出让其使用权。深圳市土地征用与收回条例 还规定, 违反该条例的规定, 擅自与农村集体经济组织 或其成员签订有关征

3、用土地协议的, 其征用土地协议无效; 在非法取得的集体所有的土地上 进行开发建设的,以非法转让土地论处。6、 什么是行政划拨用地?答:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、 安置 等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特区内,从特区成立至 1988年 1月 3日期间,由政府无偿划拨的并办理了征地手续的 土地可认定为行政划拨用地; 特区外, 土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依 法取得的国有土地,均可认定为行政划拨用地。7、 什么是合作建房?答:合作建房是指以一方提供土地使用权, 另一方或多方提供资金合作开发房地

4、产的房 地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定?答:对一方提供土地使用权, 另一方或多方提供资金合作开发房地产, 并以产权分成的 合作建房视为房地产转让。在 2001年 8月 6日后,房地产管理部门不再审批合作建房。对 已交清地价款的出地方, 出地方直接进入土地交易市场, 通过挂牌交易、招标、拍卖等方式 寻找合作方; 对已取得行政划拨用地、 历史用地、 协议用地土地使用权的单位需寻找合作方 的,须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核, 并补交市场地价后,再进入土地交 易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定和“深府 200194号”文的有关规定,原农村

5、征 地时返还的工商发展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的 10%,可以合作建房。 9、什么是土地使用权出让?答:土地使用权出让,是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用, 土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定, 土地使用权出让最高 年限按下列用途确定:(一 居住用地七十年; (二 工业用地五十年; (三 教育、 科技、 文化、 卫生、 体育用地五十年; (四 商业、 旅游、 娱乐用地四十年; (五 综合或者其他用地五十年。 另外,

6、加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后,是否就可以处分该宗土地?答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定, 土地使用权出让合同 签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前,可以占有和使用该宗土地, 但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容?答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定, 出让合同应具备以下 主要条款:(一 双方当事人的姓名或者名称、 地址; (二 出让土地使用权的宗地号、 面积; (三 土地使用年期及起止时间; (四 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间; (五 交 付土地的时间; (六 规划、市政设计要点;

7、(七 项目竣工提交验收时间; (八 市政设施配套建 设义务; (九 使用相邻土地和道路的限制; (十 建设附属、附加设施的项目及义务; (十一 违约责任; (十二 当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图,作为出让合同的 组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更?答:一般情况下,土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、 利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的, 应征得土地管理部门的同意。 土地管理 部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同, 重新调整土地使用权出让金标准, 并按有关 规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些

8、?答:土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权?答:拍卖出让土地使用权, 是指在指定的时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍卖 主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权?答:招标出让土地使用权, 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标, 经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行?答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖 规定 ,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地

9、使用权?答:协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市 场价格为基准,经过协商确定土地价格,并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式?答:根据 “深府 200194号” 文的规定, 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围:(一 工业用地(特区内限高新技术项目用地 ; (二市、 区政府建设的社会微利商品房用地和全 成本微利商品房用地; (三市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研 和市政设施用地等公益性、非营利性用地; (四军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式?答:根据“深府 200194号”文

10、的规定,下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使 用权,但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示:(一属特区急需或特别鼓 励发展的项目用地; (二市政府以土地入股合作的项目用地。21、对原行政划拨土地、 历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产,如何进入 市场?答:根据“深府 200194号”文的规定,原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上 建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产, 应补交市场地价。 在该规定实施之 日 (即 2001年 7月 6日 起一年内补交的, 按下列办法办理:(一 补交地价的标准:1. 市、 区国有企业按市场地价的 20%补交地价。工业用途免

11、予补交。 2.市、区国有企业以外的其 他单位和个人按市场地价的 25%补交地价。工业用途免予补交。 (二自办理手续之日起按 相应房地产用途,重新开始计算土地使用年期。 (三原安居房进入市场补交地价的标准, 按市政府有关规定执行。 (四上述房地产补交地价后,发(换红皮房地产证,可以进入 市场。 (五上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土 地使用权受让单位。 (六在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的,一律按现 行市场地价标准足额补交,但原福利、微利商品房除外。 (七对历史遗留违法私房和生产 经营性违法建筑的处理有特别规定的,按特别规定执行。22、什么是土地的

12、挂牌交易?答:土地的挂牌交易, 即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告, 并接 受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的,应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于 30日。 公告期限届满,按照以下规定确定能否成交:(一若在规定期限内只有一个申请人, 且报价高于最低交易价,并符合其它交易条件的,则此次交易成交; (二在规定期限内有 二个以上申请人的, 允许多次报价, 土地使用权应由出价高者获得。报价相同的, 由在先报 价者获得; (三若在规定期限内没有申请人 , 或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或 不符合其他交易条件的,委托人可调整最低交易价,重新委托交易中心交易。报价

13、以报价单为准。 成交后, 由委托人与买方签订土地使用权转让合同, 并由交易中心 鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定, 但该最低交易价不得低于应补交地 价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行? 答:根据深圳市土地交易市场管理规定的规定,下列土地交易(包括分割转让应 在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行:(一经营性项目用地(包括市政府 收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地使用权出让; (二以协议地价方式取得土 地使用权, 申请改变用地性质、 功能, 转让土地使用权的, 依法收回土地使用权, 通

14、过招标、 拍卖方式重新出让; (三依出让方式取得土地使用权,已签订出让合同,交清市场地价后 进行的土地使用权转让; (四 减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让; (五 合作建房, 但农村征地返还用地除外; (六已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存 在多个产权主体, 按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的, 选择改造单位的; (七 已建建筑物的出让用地、 行政划拨用地和历史用地, 且产权属同一主体的, 在符合现行规划 前提下,土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的; (八为实现抵押权进行的土 地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让; (九人民法院、执法机关裁定、决定

15、处分 的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让; (十法律、法规允许的集体所有的建 设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下,土地使用权终止?答:根据 深圳经济特区土地使用权出让条例 , 有下列情形之一的, 土地使用权终止: (一 出让合同规定的年期届满; (二 土地灭失; (三 土地使用者死亡而无合法承继人; (四 人 民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效; (五 用地单位 迁移或者被依法注销的; (六 市政府根据社会公共利益的需要, 提前收回土地使用权的; (七 法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办

16、理产权手续?答:根据深圳市土地交易市场管理规定的规定,凡有下列情形之一的,不予办理产 权手续:(一违反本规定,须公开交易的土地使用权不实行公开交易的; (二须公开交易 的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的; (三投标人或竞买人互相串 通压价的; (四法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第 (一 、 (二项情形的, 由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行 政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效?答:深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门,统一对全市土地使用 权进行出让和对出让的土地进行统一管理, 其他任何单位

17、不得出让土地使用权。 擅自出让土 地使用权的,出让合同无效。无权批准征用、 使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的, 超越批准权限非法批准 占用土地的, 不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的, 或者违反法律规定的程序批 准占用、征用土地的,其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的, 土地权属证明无 效。27、如何了解地价是否交清?答:对已办理房地产登记手续,并领取房地产证的,说明地价已经交清;对未办理房地产登记手续的,可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明; 对分期付款的,可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价

18、的房地产是如何处理的?答:根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定, 土地使用者未按出让合同规定 的期限付清土地使用权出让金的, 从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分 之五的滞纳金。 滞纳六十日后仍未付清的, 土地管理部门可以解除出让合同, 收回土地使用 权。土地使用权只支付定金或保证金的,不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的, 不予退还。 土地管理部门扣 除土地开发与市政配套设施金总额 20%的违约金,余额予以退还 ,已兴建的建筑物、附着 物无偿收归政府所有。29、在什么情形下,主管部门可以无偿收回土地使用权?答:根据深圳市土地使用与收回条例的规定,有下

19、列情形之一的,主管部门或派出 机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、 附着物:(一 出让合同规定的年期届满的; (二土地使用者死亡而无合法承继人的; (三人民法院或主管部门依法作出的已经发生 法律效力的没收土地的判决、裁定或决定; (四法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下,主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权?答:根据深圳市土地使用与收回条例的规定,有下列情形之一的,主管部门在年期 届满前可以收回有偿出让的土地:(一公共利益需要的; (二公路、铁路、机场等经核准 报废的; (三 用地单位迁移或被依法撤销的; (四 实施城市规划而进行旧城区改建需要的。 31、什么是违法建筑?答:

20、违法建筑是指未经规划土地主管部门批准, 未领取建设工程规划许可证或临时建设 工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑?答:根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定,违 法建筑包括:(一占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑; (二不 按批准的设计图纸施工的建筑; (三擅自改建、加建的建筑; (四农村经济组织的非农建 设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑; 特区内城市化的居民委员会或股份合作公司 的非农业用地非法转让兴建的建筑; (五农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违 反城市规划或超过市政府规定标准的建筑; (六擅自改变

21、工业厂房、住宅和其他建筑物使 用功能的建筑; (七逾期未拆除的临时建筑; (八违反法律、法规有关规定的其他建筑。 33、什么是历史遗留违法私房?答:历史遗留违法私房, 是指 深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑 的决定公布实施以前,即 1999年 3月 5日以前违反法律、法规所建的下列私房:(一原 村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、 改建、 扩建的私房; (二 原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房; (三原 村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房; (四原村民违反一户一栋原则 所建的私房; (五非原村民未经县级

22、以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权?答:根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的规定,下列违法私房不予 确认产权:(一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响 城市规划又不能采取改正措施的; (二占用农业保护区用地的; (三占用一级水源保护区 用地的; (四非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑?答:历史遗留生产经营性违法建筑, 是指 深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查 处违法建筑的决定公布实施以前,即 1999年 3月 5日以前违反规划、土地等有关法律、 法规的规定, 未

23、经规划国土资源部门批准, 未领取建设工程规划许可证, 非法占用土地兴建 的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权?答:根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定 的规定,下列违 法建筑不予确认产权:(一占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其 他严重影响城市规划又不能采取改正措施的; (二 占用农业保护区用地的; (三占用一级 水源保护区用地的; (四非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。 37、什么情况下,需缴纳土地使用费?答:使用特区范围内土地的单位和个人, 都必须依据 深圳经济特区土地使用费

24、征收办 法的规定缴纳土地使用费,但该办法规定免缴的除外。同时, 在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间, 未按合同约定支付土 地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金, 并未按合同规定缴纳土地使用费的, 甲方可 不予办理与本地块有关的房地产权登记、 建筑许可、销(预售许可及其他相关手续或采取 其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的?答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定, 使用土地的单位和个人是土地 使用费的缴纳人。但:(一以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的,合资、 合作或联营企业为缴费人, 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转 移

25、的, 提供土地的一方为缴费人; 土地使用权转让的, 受让方为缴费人; (二 租赁房屋的,房屋所有人为缴费人; (三经营土地开发的, 在土地使用权转让前, 经营开发单位为缴费 人,土地使用权转让的,受让方为缴费人; (四农村工商用地和宅基地,以工商企业、宅 基地使用人为缴费人; (五共有的土地,以房地产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何?答:土地使用费依据土地等级和类别,按 深圳经济特区甲种土地使用费征收标准或 深圳经济特区乙种土地使用费征收标准计征; 如属临时用地的,按 深圳经济特区临时 (短期地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费?答:根据 深圳经济特区土地使用

26、费征收办法 的规定, 下列用地暂免缴纳土地使用费: (一国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地; (二由国家财政部门拨 付事业费的事业单位的非营利性用地; (三公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地; (四市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地; (五农村直接用于 农、林、牧、渔业的生产用地; (六按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他 用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费?答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定, 下列用地免缴或减收土地使用 费:(一新开工的基建工程,自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规 定的竣工日期止, 减半计征土地

27、使用费。 由于特殊原因不能按期竣工的, 经主管部门批准 可以适当延长优惠期,但延长的时间最多不能超过一年; (二经深圳市科学技术委员会审 定的技术先进项目,减半缴纳土地使用费五年; (三华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企 业用地或项目用地,免缴土地使用费三年,三年后减半缴纳土地使用费两年; (四企业用 自筹资金填海增辟的土地,从土地使用合同书生效之日起,免缴土地使用费五至十年; (五 因不可抗力或其他特殊情况, 确实无法缴纳土地使用费的, 经批准可以缓缴或减免土 地使用费; (六按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续?答:土地权属变更的, 新的土

28、地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内 向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请;改变土地使用用途的, 应自批准之日起 三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。43、如何办理建设用地规划许可证?答:以招标、 拍卖方式获得国有土地使用权的, 建设单位凭土地使用权出让合同书领取 建设用地规划许可证 。以协议出让方式获得国有土地使用权的,建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前, 向市规划主管部门或其派出机构领取建设用地规划许可证 。市规划主管部门或派出机构 按照相应的城市规划, 审定建设用地的相关规划设计指标, 提出城市规划设计要求, 核发 建 设用地规划许可证 。建设单位在取

29、得建设用地规划许可证后 90日内,未能签订土地使用权出让合同书 又未申请延期的, 建设用地规划许可证自行失效。44、在取得建设用地规划许可证后,是否可以变更地块规划内容?答:建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容; 两年后申 请变更的,市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后,按法定程序审批。获得批准的, 市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发 建设用地规划许可证 , 收回原建设用地规划许可证 ,并办理相应的用地手续;不批准的,由市规划主管部门或 其派出机构书面答复申请单位。45、 建设工程规划许可证包括哪些内容?答:建设工程规划许可证包括下列内容:(1许可证编号;

30、 (2发证机关名称和发 证日期; (3用地单位; (4用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋 数、层数、结构类型; (5计容积率面积及各分类面积; (6附件包括总平面图、各层建筑 平面图、各向立面图和剖面图。46、什么情况下不予核发建设工程规划许可证?答:根据 深圳市城市规划条例 的规定, 下列情况不予核发 建设工程规划许可证 : (一不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的; (二 设 计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的; (三设计文件不符合国家、省、市有关专 业技术规范和规程的。47、在哪些情况下,需重新办理建设工程规划许可证?答:当工程因以

31、下情况确需修改的,应重新办理建设工程规划许可证 :(一涉及建 筑物位置、立面、层数、平面、 使用功能、 建筑结构的; (二市政工程中涉及规模、等级、 走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。48、对已建成的建筑需改变使用性质时,是否需要申请核发建筑工程规划许可证? 答:已建成的建筑确需改变使用性质的, 须经城市规划主管部门批准, 签订土地使用权 出让合同书补充协议、付清地价款后,持设计文件等,向市规划主管部门申请核发 建设工 程规划许可证 或建筑工程装饰、装修许可文件。 涉及有关专业管理部门审批的, 还应取得 有关部门的审核意见。49、对未取得建设工程规划许可证的

32、建设项目,主管部门可以采取什么处罚措施? 答:未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的, 市规划主管部门可 以依照深圳经济特区规划土地监察条例采取查封,扣押等行政强制措施。50、购买预售商品房后,发展商是否可以变更项目设计?答:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。 商品房销售后, 房地产开 发企业不得擅自变更规划、设计。深圳经济特区房地产转让条例 规定, 已预售的房地产在建筑工程施工过程中, 对公 共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的,应征得全体受让人五分之四以上的同意。 商品房销售管理办法 (建设部 88号令还规定,经规划部门批准的规划变更、设计 单位同意的设

33、计变更导致商品房的结构型式、 户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当 事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日 起 10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之 日起 15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房 地产开发企业未在规定时限内通知买受人的, 买受人有权退房; 买受人退房的, 由房地产开 发企业承担违约责任。51、建设工程竣工后,是否必须取得规划验收许可证?答:建设工程竣工后, 建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划 验收。未经验

34、收或验收不合格的,不予核发规划验收许可证 ,不予办理房地产权登记, 不得投入使用。52、什么情况下不予核发规划验收许可证?答:根据 深圳市城市规划条例 的规定, 有下列情形之一的, 不予进行规划验收:(一 擅自变更建筑设计(包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备 的容量 的; (二 未拆除原 建设工程规划许可证 标明应拆除的建筑物或构筑物的; (三 未拆除用地范围内的临时设施,未完成其配套工程的; (四其他不符合建设工程规划许 可证要求的。53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行规划验收的?答:成片开发的住宅区、 工业区在进行单体建筑工程的规划验收后, 还应进行小

35、区规划 验收。 小区建设分期分批进行时,其配套工程应按计划同步完成。 未完成时,同期的其他项 目不予规划验收。54、对住宅区内的公用设施、设备、场所(地的使用有哪些规定?答:根据 深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细节的规定,凡经市政府规划 部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、 设备和场所 (地 , 未经规划部门批准, 一律不得挪作他用。55、某物业加建两层,发展商说“一边报建,一边加建” ,这样做可以吗?产权有保证吗? 答:不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证 进行变更或备注并领取施工许可证后, 方可施工。 如未履行以上手续, 将会被认定为违法建 筑

36、。因此,其产权没有保证。56、什么是套内使用面积系数?答:当房屋按套 (单元计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加 按规定应分摊的公用面积的比率(% 。57、什么是建筑覆盖率(建筑密度?答:建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(% 。58、什么是建筑容积率?答:在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率 (% 。59、什么是绿地率?答:在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(% 。绿地面积的计 算不包括屋顶、天台和垂直绿化。60、什么是绿化覆盖率?答:在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率

37、 (% 。 b开发与建设 /b68、什么是商品房现售?答:商品房 61、设立房地产开发企业须具备哪些条件?答:设立房地产开发企业, 须具备下列条件:(一注册资本不得少于人民币一千万元; (二 有四名以上持有专业证书的房地产、 建筑工程专业的专职技术人员, 两名以上持有专 业证书的专职会计人员; (三有按市场价格取得的土地使用权; (四有自己的名称、组织 机构和固定的经营场所; (五法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的,须具备前款(一 、 (二 、 (三 、 (五项规定的条件。 工商行政管理部门对符合本条例规定条件的, 应当予以办理工商登记手续; 对不符合本 条例规定条件的,

38、不予登记。62、如何申请领取房地产开发企业资质证书?答:房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案, 并申请领取 房地 产开发企业资质证书 ,主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发房地产开发企 业资质证书 。房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时, 应当出示 房地产开发企业资质证书 。 主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63、什么是商品房预售?答:商品房预售, 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人, 并由 买受人支付定金或者房价款的行为。64、 房地产预售许可证包含哪些内容?答:房地产预售许可证包括下列内容:(一预售许可证编号; (二发展商

39、名称; (三项目名称; (四项目坐落地点; (五土地使用权出让合同书号、地块编号; (六 房地产证编号、栋数; (七批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、 间数; (八发证机关、有效期; (九附注内容等。65、当商品房达到何种形象进度时,才可以办理预售许可证?答:七层以下的达到主体工程封顶; 七层以上的, 主体工程须建到工程预算投资总额的 三分之二以上层数。66、商品房预售需要具备哪些条件?答:商品房预售需具备以下条件:(一预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (二按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; (三 持有建设工程规划许可证和建设工程施工

40、许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; (四已确定施工进度和竣工交付使用时间; (五七层以下的达到主体工程封顶;七层以 上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数; (六已在项目所在地商业 银行开设商品房预售款专用账户; (七法律、法规规定的其他条件。67、是否可以认购内部认购时期的房地产?答:根据深圳经济特区房地产转让条例的规定, 房地产预售须经主管机关批准并获 得房地产预售许可证后,才能预售。所谓内部认购,实际上是发展商逃避主管部门的管 理,在取得房地产预售许可证前的一种非法行为,其行为不受法律保护,是无效的。因 此不能认购内部认购时期的房地产。 现售, 是指房地产开发企

41、业将竣工验收合格的商品房出 售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。69、房地产现售需要具备哪些条件?答:(一 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资 质证书; (二 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三 持有建设工程规划许可证 和施工许可证; (四 已通过竣工验收; (五 拆迁安置已经落实; (六 供水、 供电、 供热、 燃气、 通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或 者已确定施工进度和交付日期; (七 物业管理方案已经落实。70、什么情况下,开发商不得刊登房地产广告?答:凡下列情况之一的房地产, 房地产开

42、发企业不得刊登广告, 广告发布者不得发布其 广告:(一 未取得商品房预售许可证的预售商品房; (二 在未依法取得国有土地使用权的 土地上开发建设的房屋; (三违章建设的房屋; (四司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋; (五权属有争议的房屋; (六法律、法规规 定禁止不得出售的其他房屋。71、开发商发布房地产广告时,应向广告经营与发布单位提交哪些材料?答:房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告, 应向广告经营与发布单位 提交下列材料的复印件,并出示原件:(一营业执照; (二 房地产开发企业资质证书 ; (三预售的,应提交房地产预售许可证 。现售的,

43、应提交房地产证 。72、房地产销售广告应当包括哪些内容?答:房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容:(一楼宇地点、竣工交付 时间、 售价等; (二 预售的, 应有 房地产开发企业资质证书 证号、 房地产预售许可证 证号; (三现售的,应有房地产开发企业资质证书证号、 房地产证证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广 告。73、在房地产广告中,不得包含哪些内容?答:房地产广告不得含有风水、 占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明,不得有 悖社会良好风尚。 预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容, 不得含有升值或者投 资回报的承诺; 不得出现

44、返本销售或变相返本销售的内容; 不得出现售后包租或变相售后包 租的内容。74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定?答:预售商品房广告中以参照物表示项目位置的, 应以从该项目到达参照物的现有交通 干道的实际距离表示,不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图,应当 真实、准确,比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间 等应当真实、准确、清楚。75、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的,开发商应承担什么责任? 答:对未取得商品房预售许可证而以“内部认购” 、 “内部认订” 、 “内部登记”等方法刊 登广告的,建设、房管和工商部门要加强检查监督,及时查处

45、。76、在刊登房地产广告时,对广告所表示的价格有什么规定?答:房地产广告对价格有表示的, 应当清楚表示为实际的销售价格, 明示价格的有效期 限。预售商品房按套 (单元 出售的,价格以套内面积计算;整栋出售的,以该栋房屋建筑面 积计算房价。 销售已建成的商品房以及二、 三级市场的各类房屋交易, 广告中要注明交易总 价。77、发展商发布虚假房地产广告时,应承担什么责任?答:对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、 发布者,建设、 房管部门可责令其限期改正, 逾期不改正的可通过新闻媒体曝光, 给予停止 审批新的商品房预售项目、 降低资质等级等处罚。 工商部门可责令广告

46、发布者停止发布, 并 依照有关规定给予处罚。78、对房地产广告中所承诺的内容,购房人是否有权要求在购房合同中约定?答:房地产开发企业、 房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的 事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容,有哪些规定?答:预售商品房广告中出现各种评奖、排名、 国家或省示范工程等称号的,必须符合国 家有关法律、法规的规定,并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经 验收获得奖励称号的,不得使用该称号。80、发展商销售商品房有哪些方式?答:房地产开发企业可以自行销售商品房, 也可以委托房地产中介服务机构销售商品房

47、。 81、发展商不得采取哪些方式销售商品房?答:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房; 不得采取 售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 商品住宅按套销售, 不得分割拆零销 售。82、销售代理委托书包含哪些内容?答:由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、 委托权限以及委托人和被委托 人的权利、义务。83、在发展商处购房时,发展商应当明示那些事项?答:(一开发资质和营业执照; (二商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面 图; (三 项目开发进度和竣工交付使用时间; (四 项目及其配套设施的平面示意图; (五 商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和

48、公用建筑面积的分摊方法; (六预售商品房 的价格和付款办法; (七商品房预售的专用账户; (八物业管理事项; (九法律、法规 规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前, 房地产开发企业还应当向买受人明示 商品房销售管理办 法和商品房买卖合同示范文本 ;预售商品房的,还必须明示城市商品房预售管理办 法 。84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄?答:在新版深圳市房地产卖买合同(预售 中已约定,卖方应向买方提供查阅、复 印、摘抄以下文件的便利:(一卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字( 号 土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证 ; (二 房地产预售许可证 、 建设工程规

49、划许可证及施工许可证 ; (三主管部门批准的总平面图、立面图、楼层 平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。85、对已预售的商品房,发展商是否可以设定他项权?答:已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前, 预售人不得用该商品房项目及其土 地使用权设定他项权。违反此规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的, 其设定无效。由此造成损失的,由预售人承担。86、对已预售的房地产,发展商是否可以抵押该房地产?答:房地产开发商不得抵押已预售的房地产。87、购房预定款性质的费用可以退还吗?答:不符合商品房销售条件的, 房地产开发企业不得销售商品房, 不得向买受人收取任 何预订款性质的费用。符合商品

50、房销售条件的, 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订 款性质费用的, 订立商品房买卖合同时, 所收费用应当抵作房价款; 当事人未能订立商品房 买卖合同的, 房地产开发企业应当向买受人返还所收费用; 当事人之间另有约定的, 从其约 定。88、在什么情况下,房地产开发项目可以交付使用?答:房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用; 未经验收或者验收不合格的, 不得交付使用。房地产开发项目完工后,房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、 城建档案、 燃气和民房等有关主管部门进行专项验收, 并按专项验收部门提出的意见整改完 毕,取得合格证明文件或准许使用文件,

51、并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。 89、在交付时,与样板房不一致时该如何处理?答:房地产开发企业销售商品房时设置样板房的, 应当说明实际交付的商品房质量、 设 备及装修与样板房是否一致; 未作说明的, 实际交付的商品房应当与样板房一致, 不一致的, 按合同违约处理。90、未经验收或验收不合格就交付使用的,开发商该承担什么责任?答:房地产开发企业将未组织竣工验收、 验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房 擅自交付使用的,按照建设工程质量管理条例的规定处罚。91、在房屋交付时,发展商应提交哪些文件?答:在房屋交付时, 房地产开发企业应当根据 商品住宅实行质量保证书和住宅使用说 明书制度

52、的规定 ,向买受人提供住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。92、在房屋交付使用后,在质量保修方面有哪些规定?答:房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、 保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保 修期的存续期;存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 (以 下简称规定 中确定的最低保修期限的,保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约 定保修期的存续期。在保修期限内发生的属

53、于保修范围的质量问题, 房地产开发企业应当履行保修义务, 并 对造成的损失承担赔偿责任。 因不可抗力或者使用不当造成的损坏, 房地产开发企业不承担 责任。93、商品房延期交付的,转让人应当承担什么责任?答:因转让人的过错,不能按约定的时间交付房地产的, 转让人应当支付违约金。 违约 金数额在房地产买卖合同中有约定的, 从合同约定; 未约定的, 为延期交付房地产期间的指 导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同, 但转让人与受让人另有约定的除外。94、购买预售商品房后,发展商是否可以将开发项目转让

54、?答:预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时, 应当经拥有 已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意,并经主管部门批准。95、转让项目需符合哪些条件?答:属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件:(一土地使用权已经依 法登记, 取得房地产权利证书; (二 取得建筑许可证和开工许可证; (三 除付清地价款外, 投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的 25%以上,并经注册会计师验资; (四 土地使用权未抵押、查封。96、转让预售房地产项目的,受让人应当具备什么条件?答:受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。97、转让预售房地产项目的,

55、受让方享有什么权利和应承担什么义务?答:转让预售房地产项目的, 受让方应当享有原预售人享有的权利, 并承担原预售人对 预购人所承担的义务。98、在项目转让期间,对预售商品房有哪些规定?答:受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内, 受让方应当到原发证机关变更 商品房预售许可证。预售人自签订项目转让合同之日起, 应当停止预售商品房; 受让方未换商品房预售许可证的, 不得预售商品房。99、发展商能否为买方改名?答:根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定, 禁止房地产企业擅自更改已生 效房地产买卖合同中的受让人姓名(名称 。100、公共开放空间可以出售或转让吗?答:公共开放空间是指在建设用地范

56、围内, 建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众 使用的室内建筑空间或室外场地空间, 如公共绿地、 停车场等。 公共开放空间不可出售或转 让。b销售与转让 /b101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内?答:可以在网站上了解项目的预售审批情况。 但在要求发展商出示 房地产预售许可证 的同时, 还需留意该许可证的内容, 因为对某些分期开发的房地产项目, 主管部门会依据项 目的进度情况分期发放许可证, 也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。 因此 在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、 楼层、 名称等是否与许可证上所注明的内容 相符。102、如何看待房地产广告中的“使用率”

57、 、 “实用率” 、 “实用面积”等广告语?答:发展商在广告中使用这些词语和数值时, 并没有说明其计算方法, 而且各楼盘之间 的计算方法并不统一, 极易引起误解甚至纠纷。 根据 深圳市建筑设计技术经济指标计算规 定 , 应统一使用 “套内使用面积系数” 。 套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建 筑面积加应分摊的公用面积的比率,但在测绘资料中均不体现此参数。103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖?答:商品房销售管理办法明确规定,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同 前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。深圳已于 2001年 3月 1日起施行新版 深圳市房地产卖买合同 (预售 标准文本, 并 实行网上交易,实现了商品房预售的即时备案,可以有效防止一房多卖情况的发生。104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料?答:中介机构发布所代理的预售商品房项目广告, 除提供该项目的房地产开发企业资质 证书、商品房预售许可证等有关证明文件外,还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。 105、在中介购房时,中介机构应当明示哪些内容?答:受委托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人明示以下内容:(一中