《房地产市场营销》5房地产市场调研

1、房地产市场调研,主要内容 （1）房地产市场调研的概念和作用； （2）房地产市场调研和预测的方法； （3）市场调研方案的设计； （4）房地产市场调查报告的要点。,一、房地产市场调研概述,三、房地产市场调研的方法,【例】消费者购买房屋的潜力调研,某公司需要调研消费者购买房屋的潜力，特别要了解中低收入阶层的购买欲望，以便把握机遇，做好投资准备。先根据收入与年龄将消费者分类。调研人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。见下表。,房地产调研分类样本数,4. 访问法 关键在设计调研表和个人访问技巧。,（1）调研表设计,（2）访问法的形式,【例】深圳某项目市场调查方案,1. 对目标

2、区域现有住户的调查 目的： （1）了解目标区域现有客户来源 （2）了解目标区域现有居民对现在的居住片区的满意程度，有何问题 方法：访谈和问卷调查相结合 需要的配合：发展商和物业管理公司的配合 时间：现场调查期间,2. 对所在区域比较有代表性的住宅区居民的调查，随机调查 目的：（1）了解所在区域人们的置业想法和置业习惯 （2）了解二次置业可能性 （3）了解所在区域的置业人群 方法：问卷调查 需要的配合：公司或发展商与小区的物业管理公司联系 3. 对附近工厂、机关事业单位、银行证券及小生意人的调查 目的：考察职工的置业特点和在本项目置业的可能性 方法：问卷调查和访谈相结合 需要的配合：公司或发展商

3、与单位联系,5. 观察法 被观察对象表现真实、自然，可以获得不愿或不能提供的信息，但信息流于表面。,6. 实验法 选择特定调研规模进行实验，并由此结果推断样本总体特征。,例了解广告效果 可选定一些消费者作为调研对象，对其进行广告宣传，然后根据接受效果对广告的词语、声调等方面进行改进。,四、调研资料搜集的途径和内容,1. 资料的搜集途径 交易双方当事人 中间商 各种租售广告 专业人士 同业间资料交流 准交易资料的搜集 各种相关会议 各类次级资料,2. 调研资料的来源,【例】某商圈内行业类别调研,一、调研目的：了解商圈内行业分布及适合发展的行业 二、调研范围：依各项目性质而定 三、调研对象：调研范

4、围内一楼及二楼以上经营商店的负责人或店员 四、调研方法：实地访查后填写问卷 五、调研项目： 1. 各行业店数比例 2. 各行业平均面积规模 3. 各店平均营业业绩 4. 各店平均来店人数 5. 各店平均利润率 6. 各店开店时间等,【例】某商圈内居民生活形态调研,一、调研目的：了解商圈内住户购买能力及消费形态 二、调研范围：一级商圈（约500米半径），二级商圈（约1000米半径） 三、调研对象：上述商圈内1560岁的居民 四、样本数：按调研预算决定，假设有效份数500份，一级商圈350份，二级商圈150份，男女各半 五、样本选择方法：根据各年龄层人口的比率抽样 六、抽样方法：根据调研范围内街道

5、数平均分配样本数 七、调研项目： 1. 居民特性 包括人口特性、职业特性、住宅状况、经济状况、家庭状况、汽车拥有率、信用卡使用状况 2. 消费形态特性 包括消费种类、消费频率、平均购物金额、交通工具、消费地点,【例】某商圈内居民住宅情况调研,一、调研目的：了解商圈内居民住房基本情况和理想住宅条件 二、调研范围：商圈内半数左右住宅商品房 三、调研对象：住宅商品房业主（18岁以上） 四、抽样方法：从各住宅区依住宅区内总业主数量比例抽样 五、调研项目： 1. 基本情况 户主情况；职业情况；家庭构成；经济状况 2. 现有住宅 房型及楼层；环境评价；物业管理情况；整体评价 3. 期望住宅 房型及楼层；住

6、宅区位；价格,五、房地产市场预测,1. 含义 借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求变化及其发展趋势作出预计、测算和判断。,影响因素： （1）房地产投资活动的进程、趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度。 （2）人们对房地产经营活动内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力,市场预测与市场调查的关系：,房地产市场预测的原理：,房地产市场预测的内容： （1）国民经济发展趋势预测 （2）产业政策影响预测 （3）市场需求预测 （4）技术发展预测 （5）房地产产品生命周期的预测 （6）市场供给能力预测 （7）市场价格走向预测 （8）房地产销售前景预测 （9）市场竞争

7、情况预测,2. 房地产市场预测的程序,3. 房地产市场预测方法,【例】某房地产公司总经理召开商品房销售预测会，与会人员为下属各部门经理，事前要求各主管在整理分析本部门有关资料、综合经营情况的基础上，在本部门召开小型会议，提出明年销售的推算数字和依据，同时将已掌握的明年房地产发展、房地产开发量变化、社会及个人购买力变化和市场供求形势的资料和情况提供给主管人员参阅。 会议采取集体讨论方式，阐述各自预测数据和根据，互相考察依据是否充分并相互修正；最后形成几种或趋于一种方案。 该公司在具体预测时，与会人员各自提出的预测值见下表：,以上预测情况，经过各部门经理讨论后形成两种基本估计： （1）明年本公司销

8、售预测量为300套； （2）明年本公司销售预测量为290套； 总经理经权衡利弊，认为第一种意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为300套。,【例】某房地产公司三个销售员对本公司明年商品房销售量提出了预测值见下表：,如果三个销售人员的估计权数相同，则销售人员的平均销售预测值为： Q（500048006800）35533套 注意，上表所列的概率是销售人员的主观概率，这表明销售人员本人对某一事件是否有利或不利的可能性的估计，反映了个人对未来事件的主观判断与信任程度。但是主观概率也必须符合概率论的基本原则，即每一事件的概率大于或等于零并小于等于1，各事件的概率之和等于1。,【例】居民家庭是否有购买

9、住宅的意图分析,消费者购买意图调查表,【例】某市为一中型城市，房屋消费处于稳定发展阶段，利用房价收入比模型对该城市的住宅房地产价格进行预测。 根据目前中国经济状况和居民消费水平，目前业界比较公认的房价收入比为56倍较为合适。（2005年数据为预测结果）,【例】洛阳市房地产市场供应量预测 洛阳市房地产产业发展相关指标如下表所示：,运用二元线性回归模型来预测未来数年该市商品房供应量。 建立二元线性回归模型如下： Ycab1X1b2X2 其中，Yc商品房市场供应面积； X1 GDP； X2 全市总人口。 通过计算及相关检验，得到该模型的表达式： Yc33083.09731.5350X153.8734X