合同法风险点讲座

1、当我们在谈论法律风险时， 我们在谈论什么？,以合同审查为视角 主讲：陈 傲,HUBEI QIANFENG LAW FIRM,契约 精神,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。,合同订立 阶段,合同履行 阶段,合同终止后阶段,先合同义务,合同义务,后合同义务,一、缔约磋商风险 二、约定不明风险 三、逾期履行风险 四、合同担保风险 五、诉讼时效风险 六、人格混同风险,一、缔约磋商风险,缔约磋商风险，是指在合同缔结过程中，交易对手违反了诚实信用原则，侵害了另一方的信赖利益，并造成了损害。 类型： 1、假借订立合同，恶意进行磋商； 故意与对方谈判，让对方丧失

2、与他人交易的时机。（卖月饼） 假借与对方谈判，增加对方的缔约成本、套取对方的经营信息、商业秘密。（技术秘密合作） 2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； 3、其他违背诚实信用原则的行为,缔约过失责任 合同法第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 缔约过失责任损害赔偿范围：实际造成的损失，不包括预期可得收益。,2011年2月底，王某（以下简称甲方）与赵某（以下简称乙方）签订租房合同。合同约定：甲方将

3、其在某学校周边建设的七间临时养殖用房租赁给乙方使用，租金为1万元/年，租期为四年（2011年3月1日至2015年2月28日）。合同签订后，甲方于2011年3月1日收取乙方租金1万元后，将房屋交予乙方使用。乙方在房屋内安置电脑、稳压器、网线、桌椅等相关设施，开始对外经营网吧。 2011年10月30日，甲方以“合同出租的房屋没有取得建设工程许可证，也没有经过批准建设，根据法律规定，双方签订的租房合同无效”为由，要求乙方返还房屋，在乙方不同意的情况下，甲方采取断电的方式致使乙方不能正常经营。乙方于2012年6月份将网吧相关设备运走，但对房屋一直占用。2013年10月份，乙方将甲方诉至法院，要求赔偿包

4、括经营损失在的各项损失共计20余万元。,庭审过程中，甲方主张涉案房屋未取得建设许可应认定合同无效，如果乙方有损失，只能按照缔约过失主张，而不能主张经营损失。为查明案件事实，法院依职权取得了如下证据：甲方所在村委会和街道办的建设临时养殖用房的申请书；市执法局相关负责人的证词；甲方所在村委会主任的证词。以上证据证实涉案房屋确系临时养殖用房，未获得建设许可，且临时养殖用房为5间，甲方实际建设7间。甲乙双方对法院依职权调取的证据无异议。 法院最终判决认定，甲乙双方的房屋租赁合同无效，甲方赔偿因其断电行为给乙方造成的直接经济损失的80%，共计5万余元；驳回乙方的其他诉讼请求。,约定不明风险，是指在订立合

5、同时，合同一方与相对人对于约定的内容不够完善，产生争议，以至于影响到当事人全面的履行合同义务，甚至出现违约的风险。 合同法第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： (一)当事人的名称或者姓名和住所;（一万块钱货款打水漂） (二)标的; (三)数量; (四)质量; (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (八)解决争议的方法。,二、约定不明风险,合同主体是否合格,你的交易对手谁，律师关心的是它是否是适格的民事主体，营业执照、组织机构代码证（一照一码）。 民事主体 自然人 法人 企业法人 机关、事业单位和社会团体法人 其他组织 ：合伙企业，法人分支机构，银

6、行分行、保险公司分公司 依据：最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见 40条规定、业主委员会 （公司项目部、分公司、公司财务处、公司股东、公司员工、公司股东会、公司（筹备） （工程合作合同，公司财务处主管材料款欠条、竣工验收单） 在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。,合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定,不得违反法律的禁止性规定，否则合同自始无法律效力 1、民间借贷合同，年利率不得超过24%，超过部分无效； 2、建设工程施工合同，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，合同无效； 3、与10周岁以下未成

7、年人签订的任何合同均无法律效力； 4、商品房买卖合同，出卖人与第三人恶意串通，另行订立买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的，该房屋买卖合同无效； 5、电梯安装合同，需要施工方有安装工程资质，否则合同无效； 6、提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。,当事人的意思表示是否真实,欺诈：一方当事人故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。（习主席、凶宅、撤销权） 胁迫：以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的（狗链子、宠物狗=财

8、产，撤销权） 乘人之危：一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的（撤销权） 重大误解：行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的（可变更）（签到与听法律讲座、付钱买书） 显失公平：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平（可变更）（电子手表标价1000，市价10）,在饭店吃饭， 问老板wifi密码， 老板说LYP82NLF,我说好难记， 老板笑答“来一瓶82年拉菲，好记。 我一边念 “来一

9、瓶82年拉菲”， 一边输入密码，刚输完， 服务员问能打开了吗？ 我说能打开了。 只听“嘭”的一声， 服务员笑着说：“您的82年拉菲，三万二千元，已替您打开了，谢谢！” 对标的物发生错误认识。,合同种类,1、供用电合同，供电方式、质量、时间、用电容量、地址、性质、计量方式、电价、电费的结算方式、供用电设施的维护责任。 2、借款合同：借款种类、币种、用途、数额、利率、期限、还款方式。 3、租赁合同：租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金、支付期限和方式、租赁物维修。 4、承揽合同：承揽标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料提供、履行期限、验收标准和方法。 5、建设工程施工合同：工程范围、建设工期、

10、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保修期。 买卖合同，赠与合同，融资租赁合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，行纪合同，居间合同等15个有名合同。,三、迟延履行风险,迟延履行风险，是指交易对手在履行期限内，未能如期履行合同约定义务例如交付价款、货物等的行为而引发的风险。,三个抗辩权,三个抗辩权，在企业先履行、后履行、同时履行的情况下均有权利自力救济，用抗辩权全方位保障合同主体的顺利履行。 1、同时履行抗辩权：没有先后履行顺序的，一方不履行或履行不符合约定，另一方有权拒绝

11、履行（一手交钱，一手交货）。 合同法第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 2、先履行抗辩权：甲方先履行，乙方后履行，甲方不履行，乙方有权不履行（若甲方先交房，乙方后付款；则甲方不交房，乙方不付款） 合同法第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。,三个抗辩权,3、不安抗辩权：甲方先履行，乙方后履行，乙方无能力履行，甲方有权中止履行。 合同法第六十八条：应当

12、先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化；（煤老板跑路，工厂停工，P2P） （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（物业公司失踪与电梯维修企业） （三）丧失商业信誉；（三鹿奶粉事件) （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。,两个解除权,两个解除权：约定解除权与法定解除权 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（汽车遭雷击毁损） （二）在履行期限届满之前，当事人

13、一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（预期违约） （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（催告后发解除合同通知书） （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。,合同解除的法律后果： 合同法第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 例如，挖掘机分期付款买卖合同解除法律后果： 神钢牌SK750挖掘机，价款100万，已付19万，挖掘机履带损坏，可解除合同，要求返还挖掘机，并赔偿损坏履带损失。 合同法 第一百

14、六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。,两个解除权,双金条款,双金条款，合同法规定的用于保证合同的履行合同条款。 定金：根据当事人约定，为双方履行债务而设的金钱担保。（未买房1万定金要不回、房子未卖双倍定金返还买方）。 合同法第一百一十五条：当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

15、 违约金：根据当事人约定，当一方违约时，应承担向另一方支付金钱的义务。 合同法第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。,四、合同担保风险,诉讼时效：民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权（法律不保护在权利上睡觉的人） 民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。 民法通则第136条：下列的诉讼时效期间为一年： (一) 身体受到伤害要求赔偿的；（伤情与刑责、谅解书） (二) 出售质量不合格的商品未声明的；（侵权责任、合同责任竞合） (三) 延付或者拒付租金的； (四) 寄存财物被丢失或者损毁的。 时效中断制度：在诉讼时效期间内，因发生法定事由，时效期间于中断事由消除后重新起算的制度。 1、债权人主张权利（电话催收