商业地产简介

1、商业地产,一、商业地产的概念、定义、形式、分类和特性 1、商业地产的概念 （1）商业地产是以包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所等非住宅形态在内的，以最终盈利（主要是租金收入）为目的的长期投资行为。 （2）它不仅仅是房地产开发、销售的短期行为，更是包括了房地产开发的全过程，包括后续物业的长期经营，是一个长线系统工程。 2、商业地产的定义 （1）商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等生活服务类经营方式的不动产（包括商场、店铺、Mall、商业步行街以及社区商业等）。 （2）在经营模式、功能和用途上，它区别于普通住宅、公寓、别墅等其他不动产形式。 （3）具有商务运行属性的写字楼、

2、酒店式公寓、连锁酒店等不动产也属于商业地产的范畴。,3、商业地产的各种形式（按市场功能和建筑形态来划分） （1）底层、裙楼（商场），社区临街商铺 （2）专业市场、专业商场、地下商业城（街） （3）综合性、复合性的购物中心（Shopping Mall） （4）写字楼 （5）步行街 （6）商务酒店（包括产权酒店、公寓式酒店） （7）会议中心、会馆、会所 （8）文化产业商业地产（电影院、娱乐城） （9）卫生产业商业地产（药房、诊疗所） （10）教育产业商业地产（校园商业广场） （11）工业产业商业地产 （12）旅游商业地产,4、商业地产的分类 （1）按使用功能分类：泛指用途为商业、服务业的不动产，目

3、前常见的有住宅底商、步行街、购物中心（Shopping Mall）和专业性市场。,（2）地域性分类：根据不同城市的发展规模，城市中会存在单个或多个商业中心和商圈的情况，如北京的燕莎、朝外、CBD等，上海的南京路、淮海路、徐家汇等。在这些城市中虽有分散的、不同的商业中心，但也均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。,（3）按服务对象和辐射范围分类：可分为区域商业中心、城市核心区域商业中心、城市次级商业中心、邻里商业中心、小区配套商业设施等。,5、商业地产的特性 商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时，这三方面的特性既相互独立，又相

4、互作用，形成了商业地产较为明显的特征环环相扣，系统性较强。 6、商业地产的特征 （1）总价高，利润率高，开发周期和开发风险较高，投资回收期长。 （2）在商业地产运行过程中会涉及到三种权利、四方利益，即商业物业所有权、商业物业经营权、商业物业管理权这三种权力，和开发商、投资商、商业经营者、商业管理者这四方的利益。,7、商业地产结合体的5种形式 （1）商业地产是地产与商业的结合体：它把不动产与商业类型的两种不同特性有机地结合了起来。 （2）商业地产是商务办公与住宅的结合体：通过这两种不同类型产品的相互结合来建立符合人们快节奏生活的要求。 （3）商业地产是商业零售与传统百货的结合体：房地产开发商在开

5、发商业项目时通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其他商业零售业的发展。 （4）商业地产是贷款与融资的结合体：在商业地产开发和后续经营中，良好的现金流是支撑项目成败的关键因素，因此商业地产的开发和运营除了银行贷款外，还可利用商业地产项目在市场上进行各种形式的融资。 （5）商业地产是旅游、休闲、娱乐的结合体：一站式的Shopping Mall等各类商业的开发和运营满足了人们不同生活的需求，也使项目成为一个个附属城市商业中心的次级商业中心。,二、商业地产常识 1、商圈 商圈是指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，即为优先选择到某商店

6、或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量5080 %顾客的范围）、次级商圈（吸纳1525 %顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳525 %顾客的范围）。 2、CBD CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。 CBD应该具有的五大特征： （1）是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中； （2）交通便利，人流、车流、物流巨大； （3）白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大； （4）位于城市的黄金地带，地价最高； （5）高楼林立，土地利用率最高。,3、购物中

7、心 购物中心的定义是：作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔（Mall）；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心（Super Mall）。 4、大卖场 大卖场（hyp

8、er-market）的定义是：卖场面积至少在6000平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特殊的商品。,5、商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特殊小街三种。 都市商业街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。 特色小街如一些社区的底商、写字楼的底商，由于

9、经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。,6、主题商场 主题商场起码应具备三个基本要素：一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。,7、零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的

10、不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 8、百货商店 是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是： （1）商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全； （2）以柜台销售为主，明码标价； （3）注重店堂装修及橱窗展示。,9、超级市场 超级市场，是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征为： （1）商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、

11、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主； （2）采取自选销售方式，明码标价； （3）结算设在出口处统一进行。 10、专业（专卖）店 专业（专卖）店，是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。其基本特征为： （1）商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大； （2）销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务； （3）采取定价销售和开架面售方式。,11、商业动线 商业动线是依据商业业态动线设计，将人流进行有效地组织，使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。让人们有效地穿越与滞留，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流

12、引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力； 运用自动扶梯有效的将平面人流垂直提升，使之整个商业人流形成平面与垂直面的立体结合，让每一位经营商家都能享有巨大人气所带来的商业资源，而购物者也能充分享受购物的乐趣与欢乐。 12、主力店 主力店是指可以吸引最多客流，商圈辐射力最大的一个零售业态 。 13、人流量 人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面 的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽

13、度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。,14、提袋率 提袋率是指每100位顾客中购物的比例。 15、店铺 一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度 。 16、产权式商铺 产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁 ，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投

14、资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高 ，达到业主与开发商共赢。,17、返租 返租是房地产销售中的一种营销手法，其实质就是投资者购买物业后将此物业返租给发展商或发展商制定的运营公司，收起租赁协议中的租期按投资者在购房时发展商承诺的执行。其中租金的收取基本上可分为二个方面： （1）在购买物业后的前若干年，租金由发展商在总价中扣除，后若干年租金由运营公司按年支付。 （2）租金全部由运营公司按年支付。 18、售后包租 售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，

15、以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。,1、商业地产的类别划分 （1）按照商业地产开发形式进行分类 商业街商铺 市场类商铺 社区商铺 住宅底层商铺 百货商场、购物中心商铺 商务楼、写字楼商铺 交通设施旁商铺 （2）按照商业地产坐落位置进行分类 市中心商业 居住区附近及其他市

16、区商业 交通枢纽附近商业 市效商业 （3）按商业地产规模进行分类 大型商业地产总建筑面积超过1万平方米。 中型商业地产总建筑面积在5000-10000平方米，作为大型商业地产的补充。 小型商业地产总建筑面积在5000平方米以下，作为大、中型商业地产的补充，为居民生活提供空白。,三、商业地产类别划分和特点,（4）按照投资价值进行分类 都市型商铺 社区型商铺 便利型商铺 专业街市商铺 其他商铺 （5）按照商铺的位置形式进行分类 铺面商铺 铺位商铺 2、商业地产的十大特点 （1）开发地点的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群） （2）功能定位的差异性 （3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖

17、、零售整租、联合经营） （4）业态组合的复杂性 （5）主力品牌的号召性 （6）装修配置的层次性 （7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营） （8）抵押融资的可变性 （9）开发经营的风险性 （10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）,四、商业地产的销售模式 1、只租不售：这种模式通常是在商业物业建成以后，即通过物业的初始登记取得房地产所有权证，再通过招商或合作以收取承租方或合作方的租金，作为该物业的主要收入来源。这部分的租金在扣除商业物业的运营成本后，用来支付该物业的投资成本、偿还财务费用。,（1）优点 投资商通过租金收入来支付商业物业的投资成本和偿还财务费用，通过若干年回收全部

18、投资成本后，还完全拥有该物业的产权。 商业物业在收取租金的同时，通过商业的运营和包装，能进入资本市场进行抵押融资，或将资产打包后计入上市公司的总资产并在股市上进行融资。 （2）缺点 投资回收期长，对投资商的现金流要求较高。 一旦招商遇阻，投资商面临的投资风险较大。,2、出售：这种模式是商业地产最原始的模式，通常是商业物业的投资商或开发商在该物业在建时或建成后就在市场上予以出售。商业物业的投资商或开发商是通过出售商业物业的收入来支付投资成本和偿还财务费用，并赚取利润的。 （1）优点：投资商或开发商通过出售商业物业，能较为快速地收回投资成本和偿还财务费用，并赚取利润，减少投资风险。 （2）缺点：投

19、资商或开发商通过出售商业物业，虽然能减少投资风险，但无法赚取该物业未来长期增值带来的收益。,3、租售结合：这种模式通常是商业物业的投资商或开发商将已建成的商业物业部分出售、部分出租。投资商或开发商通过出售部分商业物业来收回建设成本和偿还财务费用。出租部分持有的商业物业获得的租金，则作为其投资的长期收益。,（1）优点 能较为快速地收回投资成本和偿还财务费用，降低投资风险。 在出租持有商业物业获取长期稳定的收益的同时，还能获取商业物业的增值所带来的收益。 通过持有商业物业在资本市场上的融资来获取开发其他项目的自己，形成投资收益。 （2）缺点：在整个商业物业的招商中难以做到统一。,五、商业地产业态组

20、合 1、商业业态的概念 （1）商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营业态。 （2）其分类主要依据是经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标客户、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道、募集方式、商品的宽度和深度、价格政策、销售方式等诸方面。 2、商业房地产项目的业态组合 这是开发商根据项目城市现有的商业业态状况，和对未来商业的发展趋势进行充分的调查、研究、分析和判别后，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为日后该项目实现销售或作为商业地产成功运营，而对各项目、各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。,3、商业业态组合的重要性 （1）商业规划是

21、商业房地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。 （2）如果业态组合定位科学合理，可使项目销售增加卖点，从而促进项目的销售，同时也可以为项目建成运营后实现长期繁荣奠定基础。 （3）如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后由于各方面的的考虑不周而最终归于失败。,4、商业地产业态组合定位应考虑的主要因素 （1）尽可能引进符合项目实际需要的新业态。 （2）在所确定的业态中必须由足够大的规模，形成规模上的优势。 （3）要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争优势。 （4）在业态组合中，要强调多业态经营，以使各业态之间优

22、势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。 （5）现代百货公司和大型综合超市适合作为主流业态引进，但要注意它们之间的错位经营。 （6）首层和二层尽可能产权清晰，便于日后管理。 （7）大型综合超市能够有效地形成商业氛围，对确保项目运营成功有利，但其租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。 （8）现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。,5、商业地产业态组合在建筑规划方面应注意的问题 （1）项目的临街一侧应可能布置有广场和停车场。 （2）项目广场设计时，应注意在外部就能提供优美的购物环境，使项目的休闲特性更明显。 （3）项目的建筑立面

23、应强调现代而前卫、简洁、明快、标识性强。 （4）应注意项目竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通。 （5）在项目内部尽可能设置面积适可的中庭，中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮。 （6）各项配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统等均应规划建设到位。 （7）选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整和现有的商业资源。,六、商业街的招商策略 1、商业街的概念 （1）商业街是指众多不同规模、不同类别的商店有规律地排列组合的商品交易场所。 （2）商业街的存在形式可分为带状式商业街和环形组团式商业

24、街。 2、商业街的定位,（1）商业街的商业主题：即商业街应该具有独特的商业经营的主要脉络和指导思想。 （2）商业街的社会主题：即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物功能。,3、商业街的最佳业态组合 （1）商业街里业态率越丰富，商业街的经济也就越成熟。各业态应根据商业街的特点，做到资源共享、优势互补。这样才能强化和突显商业街的整体定位。 （2）一般来说，商业街的行业结构为：具备购物功能的商店占40%，具备餐饮功能的商店占30%，具备休闲娱乐功能的商店占30%。 （3）主题不同的商业街在业态组合方面必须由主次之分。 4、商业街的招商策略 （1）确定招商对象：招商对象的确定是围绕项目的目标和主题来

25、确定的。 （2）确定经营模式：基本的经营模式主要有以下四类 投资经营 委托经营 租赁经营 直接经营,（3）制定招商优惠策略：根据地区政府对商业街的扶持政策来确定可以给予招商对象的优惠措施。 （4）制定项目的招商流程,七、商业地产的定位 1、项目定位释义 项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。项目定位具有如下特点： 项目定位建立在市场调查研究的基础上。 项目定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。 市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。 项目定位的核心是确定商业地产的功

26、能。 项目定位是系统工程。确立了项目定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。,2、项目定位的内容 （1）商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。 （2）功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用 。 （3）客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者。 （4）价格定位就是确定建筑的目标价值和价格。 （5）形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象。 （6）服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平。 （7）上述各种定位中，功能和客户定位是商业地产定位的核心

27、。,3、项目定位程序 （1）辨析定位问题 在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。 （2）识别细分市场 根据市场调研结果分析市场，进行市场细化。 （3）选择目标市场并进行评价 为了使细分市场更具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。 （4）确立定位体系 所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。 （5）评价定位体系 一个物业的市场定位是否正确，体现了物

28、业的价值，我们应予以系统评价，比较多方案。,八、社区商业 1、社区商业的定义 （1）社区商业是指位于住宅社区周边或社区内的商用物业。 （2）社区商业的经营和服务对象主要是周边住宅社区的居民。 （3）社区商业主要经营与周边居民生活密切相关的生活用品和生活服务设施。 （4）社区商业这种商业形态是城市商业地产的基础。 2、社区商业的标准 （1）社区商业的表现形式主要是社区周边一定范围内13 层的商业楼、建筑底层的商业用房以及商业裙房。 （2）社区商业的服务人口一般在5万人一下。 （3）社区商业的服务半径一般在2公里以内。 （4）社区商业总的建筑面积一般控制在3万平方米以内。,3、社区商业的三大特点

29、就近方便 物美价廉 服务多样 4、社区商业的划分 （1）按照社区商业的成熟度划分：自发型社区商业、现代型社区商业。 （2）按照社区商业周边的消费群体划分：高档社区商业、中档社区商业、低档社区商业。 （3）按照社区商业的集中程度和规模划分：大型社区商业、中型社区商业、小型社区商业。 （4）按照社区商业规划形式的不同来划分：围合式社区商业、离散式社区商业、商业街区社区商业、集中型社区商业。 5、社区商业的分类 （1）按照社区商业离服务对象的距离分类：社区商业的一个特点是就近方便，因此社区商业到服务对象的距离可按以下要求进行分类。 A 在居民出门步行5分钟的距离内可规划布置便利店。 B 在居民出门步

30、行10分钟的距离内可规划布置超市和餐饮店。 C 在居民出门骑车15分钟的距离内可规划布置购物中心。,（2）按照社区商业中商业面积与住宅面积的比例分类 A 外向型社区商业：这类社区商业的面积基本上为社区住宅面积的5%-11%。 仅依靠本社区的居民不足以支撑商业的持续稳定经营。 需要外部较大规模的消费群体来支撑商业的正常经营。 需要周边的环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 B 偏外向型社区商业：这类社区商业面积基本上为社区住宅面积的2%-5%。 其正常经营主要依赖于本社区居民的需求。 商业规模不能追求巨大化，否则市场是难以消化的。 C 内向型社区商业：这类社区商业面积基本上为社区住宅面积的2

31、%。 在规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖于本社区居民的需求。 一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,（3）按照社区商业的投资形式分类 A 零售型社区商业 规模特点：有大有小,规划设计特点：零售型社区商业3.5米的层高是基本要求，如规划设计为中型超市，在建筑面积布置时应考虑合理的柱距，提高使用效率。 经营特点：这种社区商业的主要经营形式是以铺面的形式对外经营的。 商业业态：便利店，中、小型超市，小型餐厅，药店，花店，书报亭等。,B 服务型社区商业 规模特点：随着城市居民生活水平的提高，社区商业的规模有逐渐增大的趋势，各类商业业态进驻社区商业，在各方面尤其是对社区商业的规模提出了较高的要求。现在500-1000平方米的社区商业都具有了良好的发展空间。 规划设计特点：服务区社区商业的层高不能低于3.5米，建筑平面布置时在满足安全前提下，最大限度地使柱网尺寸最大化，同时需对消防、排污等进行综合考虑。 经营特点：服务型社区商业中的铺面商铺一般都在出售后由买家自行开店经营或出租给他人经营。 服务型社区商业中铺位商铺一般在出售后的商业管理公司统一向投资者回租后统一经营，投资者由通过商业管理公司租金返回来