房地产广告宣传及销售阶段法律风险分析与防范

1、房地产广告和销售阶段的法律风险和预防措施，丹阳公司行政人事部2014.12，摘要，1，2，3，请求权的法律风险，广告宣传的法律风险，惩罚性损害法律风险，第一部分是法律风险，侵权风险，公开风险，违反义务法规的风险，第一，侵权风险，1，户外广告登记管理规定第3条：户外广告需要工商行政管理部门的批准和登记。2，房地产广告发布暂行规定第4条规定，未经销售许可的销售房地产不能登广告。3，广告法第4条：广告不能包含虚假内容，欺骗或诱导消费者。法规遵从性？侵犯人格权，侵犯版权，广告法第25条：广告商或广告商在广告中使用他人的名字、形象时，必须事先得到他人的书面同意；使用无民事行为者、限制民事行为者的姓名、形

2、象等，必须事先得到监护人的书面同意。1，避免非法使用别人的肖像和名字。2、事先征得本人或有关人士的书面同意，依法设计。3、积极咨询公司法律部门，提高法律意识，加强部门合作。著作权法第四十七条第一款和第七款：未经著作权人许可出版作品；使用他人作品时，要支付报酬，支付未付，并承担停止侵害、消除影响、道歉、损害赔偿等民事责任。1，提高版权纠纷预防意识，获取有关自行拍摄、制作、制作的资料。2、签订合同，合法获得相关资料。3、委托他人设计，委托合同中侵犯版权的责任由设计方承担，承诺避免法律风险。不得使用有关房地产广告出版的暂定条款、广告法、国家级、最高级、最高级等用语；不能妨碍社会公共秩序，违反社会良好

3、风气。不能包含虚假的内容，不能欺骗和误导消费者。不能小看其他生产企业的商品或服务，不能违背社会的良好风气。不能使用其他项目图像、环境作为此项目的效果。不应有融资或变相融资内容，不包括对升值或投资收益的承诺。为入住者准备的户口和雇佣、升学等事项第二，违反义务规定的危险，“25万韩元不能购买3个房间，50万韩元的增值空间；离市中心只有几分钟；买房子，成为城市人.“加强对现状、启示、1、法律规定和地方房地产政策的熟悉。2、与法务部门形成有效的咨询和沟通。8，销售，现卖房地产广告中有：开发企业名称；中介服务机构代理销售，应注明机构名称；预购或销售许可图书号码。预防措施：4，广告商不能包括为入住者处理户

4、口、升学、就业等的承诺。1，广告性能要符合社会的良好风气。2，项目位置必须以实际距离表示，而不是所需时间。3，使用图或模型图显示。5、要提前宣传周边交通、商业、文化教育设施等纠正条件，必须填写和显示相关的政府计划文件。6、广告必须标明房价、面积、价格有效期限、建筑面积或使用面积。7，广告内容不包括(伪装)融资、审计或投资收益相关承诺。广告法第37条规定：“如果违反本法对商品或服务的广告进行虚假宣传，广告监督管理当局命令广告商停止发行，为了消除这种广告费的影响，在该范围内公开修改，并处以2倍以上广告费5倍以下的罚款；负责的广告商，没收对广告发行者的广告费，广告费的两倍以上，罚款5倍以下；情节严重

5、，依法停止广告业务。构成犯罪的人依法追究刑事责任。刑法条222款规定：“广告商、广告商、广告商、广告商、广告演讲者违反国家规定，利用商品或服务的广告进行虚假宣传，情节严重，处以2年以下有期徒刑或拘役，单一处罚金”；eg:虚假广告责任条款，行政责任，刑事责任，上海该广告还表示：“根据政府计划，浦江南港将建设为城市住宅、生态、旅游一体化的新江边部门”，“市规划部确认，此内容未经政府计划批准，是虚假宣传。”结果上海工商局对该公司处以停止发行命令、罚款89.4万元。”对“学区”的公司吴江项目的宣传也不明确相应的政府文件，属于虚假宣传吗？-嗯？-嗯？我们可以怎样避免这种虚假的宣传呢？-嗯？-嗯？商品房买

6、卖合同司法解释第3条：“商品房的销售广告和宣传资料是邀请提案，但卖方必须具体确定对商品房开发计划范围内的住宅和相关设施的说明和承诺，并将其视为对签订商品房销售合同和确定住宅价格有重大影响的提案。这一说明和承诺即使没有加载商品房买卖合同，也应被视为合同内容，如果当事人违反，就要承担违约责任。“。如果房地产广告也同时符合以下条件，即使合同不包含，也将被视为合同内容：1、宣传内容是针对发展计划范围内的住房和相关设施；宣传内容具体确认了。3、合同签订和住房价格决定有重大影响。第三，被认为是提案的危险，公司(2010)清民3(民)字1491，争议的是：广告宣传“北8平方8平方米公共花园”是否是合同内容，

7、对双方都有约束力吗？第一，要根据诚实信用的原则，真实地宣传确定的内容，不要误导和欺骗消费者。第三，正确使用“卖方为商品房制作的所有形式的广告材料、销售处展示材料等邀请提案”等法律短语。第二，隐含不明确的内容，用模糊的短语宣传。预防风险，第四，在销售合同正文和补充合同中具体约定了广告相关内容。第五，加强对销售人员的法律教育，不要做虚假宣传。第六，建立广告规划、设计、审阅、制作和分发管理系统，加强与法律部门的沟通。第二部分请求权的法律风险，继续进行纠纷，返还定金纠纷，将商品房买卖合同纠纷法定化，一，继续履行争议，被告人(温州世界贸易房地产开发有限公司)于2004年8月16日获得预售许可。2006年

8、12月20日，42名原告(购房者)与被告签订了房地产广告发布暂行规定预订公寓式办公楼。其中，注1表示：“上述住宅预订意向书面积以温州市住宅测绘组的预售测绘面积结果为准”，注2表示：“本意向书自签署之日起15天内有效。”42名原告同一天支付了住房购买额的40%。2007年11月23日，被告于2007年11.26-12.25日发出意向书，42名原告签订商品房买卖合同，以58%的支付比例支付住房价格。被告于2008年2月4日向原告发送了缴纳告知书和房屋缴款单，据商品房买卖合同透露，住宅面积比房屋缴款单的协议面积略有减少，住宅单价增加了1475元的“设备费用”。2008年3月20日，42名原告将被告知

9、法院。1: 1审审判结束后，裁判部根据意向书协议的位置、价格和面积，判决原告与商家应签订买卖合同。被告不服上诉，在第二个实例后维持原判。一，二审判决：2000年11月1日，原告(陈小红)和被告(浙江福田房地产开发有限公司)签订了意向书，预订了购买的房子的位置、面积和单价。合同金4万韩元，转运日期为2003年5月，原告应在福田公司通知后10天内处理合同手续及交付货款，其他买卖条款以商品房买卖合同为准。如果原告逾期，不支付合同手续、支付金，就不返还定金，被视为放弃购买。原告当天交了4万元的定金。2001年11月30日，被告获得了商铺销售证。被告于2003年3月20日向原告发出了房屋拆迁困难、费用高

10、的通知，如果想继续购买原告预购的房子，就以现价10%的优惠价格出售，如果不想购买，就将定金返还两倍。原告将于2003年7月23日通知法院，要求被告按照福田花园预订单的承诺履行义务。案例2:一审法庭认为被告单方面变更了原告订购的住房面积和单价，原告不承认这一点。也就是说，双方不能争夺房屋买卖合同内容，双方签署商品房买卖合同的目的未能实现，双方签署的承诺也不能再履行。然后判决驳回原告的诉讼请求。一审判决和判决，二审判决和判决，二审法院对房屋购买面积、单价、配送日期，裁定福田花园预定单是交易合同的主要条款。被告要求提高单价，原告没有同意，合同没有变更，双方仍然要按照订货承诺履行。如果被告按照约定履行

11、，合同目的就可以实现。因此，一审审判判决根据福田花园认购单兆107条撤销，被告和原告签订的合同法继续执行。第二，因商家买卖合同纠纷，法定化，福田花园预订单第5条，“销售住宅申购、订购、预订等合同有商品房买卖合同 纠纷司法解释第16条规定的销售住宅买卖合同的主要内容，卖方已按照合同约定收到销售货款，应表明为销售商品房买卖合同。”，商品房销售管理办法第16条，“销售商品房时，房地产开发企业和买方必须签订书面销售商品房合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：(a)当事人的姓名或名称和所在地；(b)商品房的基本状况；(三)商品房销售方法；(四)商品房价格确定方法和总价、支付方法、支付时间；(五)使用条

12、件和日期的传递；(六)装饰、设备标准承诺；(七)提供供水、供电、供暖、燃气、通讯、公路、绿化等支持基础设施和公共设施的承诺和相关权利、责任；(八)公共支持建筑的产权所有；(九)面积差异处理方法；(十)处理产权登记相关问题；(十一)争端解决方法；(十二)违约责任；(十三)双方商定的其他事项。根据司法实践，请求权将这13项中的哪些内容视为“商品房销售管理办法第16条下的商品房买卖合同的主要内容”？案例研究，2006年10月12日，甲方(华亿公司)与乙方(jet)签订了商品房销售管理办法和认购协议书。2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。2007年6月15日，胡案说企划局收到了一份调查

13、通知书，内容是，甲方停止征收一切预约性质费用。2007年6月28日甲方向乙方邮寄了补充协议的通知书。2007年7月2日，甲方将100万韩元的定金返还给乙方。2007年7月19日，党b快运党a 关于废止认购协议书表示，党a无权单方面废除。2007年8月23日，甲方获得商品房预售许可证。2008年9月27日，甲方提起诉讼，进一步销售和使用。2009年2月5日，乙方向甲方提出了双倍返还定金、赔偿损失1000万韩元的诉讼。一审法院认为双方签订的承包合同和补充协议具有回复函 16条规定的商品房买卖合同的主要内容，100万存款在购买住宅上折价，应视为商品房买卖合同。判决被告退还100万韩元保证金，赔偿原告

14、的经济损失3697430韩元。，一审判决和判决，二审判决和判决，二审法院裁定，要约协议和补充协议内容与商品房销售管理办法 16段相比不足，不能被认定为商品房买卖合同。撤销一审判决，花亿返还了g-dragon的100万韩元定金。第三，押金返还争议，2004年4月18日原告(戴学飞)与被告(江苏苏州工业园华新国际城市发展有限公司)签订加入合同，原告支付保证金5万元。原告接到被告签订合同的通知后，4月25日至被告处，同意在丈夫5月7日从香港返回后再次签署合同。5月7日，原告与被告签订合同时，被告签发的格式合同中有“样品房仅供参考”的条款，提出异议，协议未能达成，原告“不能给出明确的答复”。以书面传达

15、了“必须另外选择日期”的意见。5月9日被告通知原告，他有权没收定金，将房子卖给别人。原请求法院判被告双倍返还定金。一审法院认为原告应于4月25日与被告签订商品房买卖合同，根据订货合同，原告无权要求返还定金，驳回了原告诉讼请求。一审判决和判决，二审判决和判决，二审审判部必须承认，在双方都不能证明实际陈述的情况下，4月25日没有签订商品房买卖合同的原因是当事人未能协商，双方也没有无缘无故地推翻订单合同。因此撤销一审民事判决，化身公司收回了5万韩元的定金。第一，认真按照收购书的编写要求完整准确地填写相关信息。第二，取得商品房预售许可证后销售。预防风险，第三，加强买方购买资格审查。第三部分惩罚性损害赔

16、偿的法律风险，第商品房销售管理办法，8，9，14条，如有下列情形之一无法达到商品房买卖合同的目的，购房者可以解除合同，购买已支付的房屋，返还利息，请求赔偿损失，并可以请求赔偿责任，不超过卖方支付的住房购买额的2倍(。(b)商家买卖合同签订后，卖方将房子重新卖给第三方。卖方签订商品房买卖合同时，有下列情况之一，合同无效或取消、撤回、买方可以要求支付的购买金和利息返还、损害赔偿，并要求卖方赔偿支付的购买金额的两倍。(一)故意隐瞒没有取得商品房销售许可证书的事实，或者提供虚假商品房销售许可证书。(2)故意隐瞒出售的房子被抵押的事实。(3)故意隐瞒出售的房子已经被第三方出卖或作为拆除补偿布置了住宅的事

17、实。卖方提供的房屋内部建筑面积或建筑面积与商品房销售合同领域不一致的合同，按照约定的处理；合同没有约定或者约定不明确的情况下，按照以下原则处理：(1)面积上的误差在绝对值3%以内(包括3%)，根据合同价格进行实际结算，不支持买方要求解除合同的人；(b)面积上的误差比绝对值高3%以上，买方应要求解除合同，返还已支付的购房款和利息，予以支持。买方同意继续合同。住房实际面积大于合同面积。面积误差在3%以内(包括3%)的房价贷款由买方按照约定的价格补充。面积误差超过3%的房价贷款由卖方负担，所有权归买方所有。实际住房面积小于合同面积，面积误差在3%以内(包括3%)的房价和利息由卖方返还买方，面积误差超过3%的房价贷款由卖方返还两倍。商品房买卖