戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告

1、深圳写字楼市场报告,2017年7月,2,深圳写字楼存量市场分析,深圳写字楼分布区域 深圳写字楼租金水平 深圳写字楼空置情况 全国主要城市写字楼市场比较,深圳写字楼分布区域,深圳甲级写字楼商业区分布,华强北,蔡屋围,南山,福田,罗湖,甲级写字楼存量,中心西区 福田CBD,南山商 业文化 中心 后海,戴德梁行,深圳写字楼租金水平,全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先,300,520,270,520,160,190,160,221,308,206 160,268,100,150,200,250,300,450 400 350,500,罗湖,福田,南山,全市,各区及全市甲级写字楼租金水平对比 元/平方

2、米/月 550,最高值,最低值,平均值,戴德梁行,戴德梁行,深圳写字楼租金水平,南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分点,-0.73%,0.79%,1.04%,0%,4%,8%,12%,16%,20%,0,10,20,30,40,50,60,70,2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017*,万平方米,新供应,吸纳量,空置率,戴德梁行,深圳写字楼空置情况,伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降,2017年第二季度 新增供应5.57万平方米， 吸纳量10.56万平方米， 空置率为1

3、3.06%,历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势,注：*表示第二季度,深圳写字楼空置情况,27.15%,7.79% 6.95%,0%,5%,10%,25% 20% 15%,得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化 各区甲级写字楼空置率走势 35% 30%,Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017,罗湖,福田,南山,戴德梁行,主要城市写字楼租金比较,深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海 重点城市

4、甲级写字楼租金水平对比,388,281,267,170,146,139,124,123,117,111,108,109,105,86,91,87,150 100 50 0,200,250,300,350,400,元/平方米/月 450,-2.32%,戴德梁行,0.32%,7.89%,0.95%,主要商务区写字楼租金比较,深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩减,661,384 343 395 342 304 306,222 204 181 172 188 170 142 148 133 138 134 125 121 118 112 111 109 108 110 92 91

5、 92 87 91 120,元/平方米/月 700 600 500 400 300 200 100 0,戴德梁行,主要城市写字楼空置率比较,6.6%,戴德梁行,12.9%,13.9% 14.5%,26.9%,35.3%,23.0% 20.1% 17.8% 15.3%,26.1%,38.4%,35.6% 35.0%,38.2%,10%,15%,20%,25%,30%,40%,35%,随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市 重点城市甲级写字楼空置率分布图 50% 47.5% 45%,5% 0% 北京 广州 上海 深圳 杭州 厦门 武汉 青岛 大连 南京 西安 天津 长沙 成都

6、 沈阳 重庆,主要城市租金与空置率综合比较,全国各主要城市租金与空置率综合比较图,北京,戴德梁行,广州,上海,深圳,厦门,汉,武,岛,大连,京 杭州 青,南,西安,长沙天津,成都,沈阳,重庆,0,50,100,150,200,250,300,350,400,450,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,租金（元/平方米/月）,50% 空置率,12,深圳写字楼销售市场分析,深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析,戴德梁行,13,深圳写字楼市场供需情况,14.13,18.84,49.07,18.09,9.44,21.6

7、,1.5,40.76,8.18,7.21,13.31,18.04,14.34,14.55,6.71,4.66,4.58,11.85,40142,59526,47577,43770,58473,51505,48032,39718,55848,70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0,0,20 10,40 30,50,60,2015Q1,2015Q2,2016Q4,2017Q1,2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况,2015Q3 2015Q4 供应面积（万）,2016Q1 2016Q2 成交面积（万）,2016Q3 销售价格（元/）,201

8、5年，受930、330新政影响，深圳住宅市场 价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼 物业资产配置，促使成交量的上升；,325新政后，成交量价呈明显颓势，写 字楼销售市场热度下降。,市场成交回暖，成交量价回 升，但未回至高点。 一季 度，写字楼共成交约12万 ，环比上升160 ，同比下 降15，成交均价55848元/ ，同比上升40，环比下降,5。,戴德梁行,14,2017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；,深圳写字楼主要在售项目,104,38 31 37 21,31 142 140 198 142,4,27,240 200 160 120 80

9、40 0,280,1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F,福田区,南山区,罗湖区,宝安区,深圳写字楼未来供应情况,戴德梁行,2017-2021F 新增供应914.52万平米,甲级写字楼年度供应走势及预测 万平方米,供应放量，刺激需求的同时租金承压,114.1万平，占84.5%,总部物业,87.49万平，占 64.8%,金融总部,戴德梁行,深圳写字楼未来供应情况,201

10、7年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部 134.97万平方米,甲级写字楼,未来供应 （2017- 存量 2021）,单位：平方米,541,813,40,170,福田 CBD,前海 CBD,后海 CBD,267,760,宝安,2,354,677 罗湖 CBD,1,989,514,260,232,3,496,152,788,018,戴德梁行,1,588,466,深圳写字楼未来供应情况,重塑商务新格局多中心涌现,戴德梁行,Q1 2017,2021F,总存量401.18万平方米,总存量1,258.27万平方米,福田 58.7%,南山 27.8%,罗湖 13.5%,福田 34.5%,南山 58.7%,罗湖,宝安,4.6% 2.1%,深圳写字楼未来供应情况,目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福田,戴德梁行,深圳部分在建甲级写字楼项目,戴德梁行,写字楼市场特征小结,20,市场现状及整体态势 深圳城市宏观环境利好，写字楼销售市场发展良好。 核心区的甲级写字楼销售供