房地产销售法律风险分析

1、房地产销售法风险分析，现房销售要件根据商品房销售管理办法第7条的规定，商社现在正在销售。 应当满足以下条件(1)现在销售商社的房地产开发企业必须具有企业法人营业许可证和房地产开发企业资格证书(2)取得土地使用权证书或使用土地的许可文件(3)持有建设工程计划许可证和施工许可证(4)。 通过竣工验收的(5)拆迁设置已经实行；(6)供水、电力供给、供热、煤气、通信等辅助基础设施具备交付使用条件，其他辅助基础设施和公共设施具备交付使用条件，或者工程进度和交付日期已确定；(7)房地产管理方案已经实行。 体现：取得大生产证。 期待房间销售条件，最终要求：取得预售许可证！ 预售办法第五条规定商品房预售必须具

2、备以下条件： (1)交付所有土地使用权转让金，取得土地使用权证明书(二)拥有建设工程计划许可证和施工许可证(三)根据提供预售的商社，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，工程进度以上条件至少是基本的预售条件，城市和省有不同的规定，在上海申请预售许可证还需要以下条件。 商社建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准确定商品房的竣工交货日期，执行市政、公共和公共建筑设施的辅助建设计划与从事上海市房地产项目资金监督管理的专业机构(以下简称监督机构)签订预售金监督管理协议制定住宅使用条约，与房地产管理企业签订前期房地产管理服务其中，第项的规定标准由市房地资源局制定，经上海市人民政府批准执行。

3、 销售法律风险的案例共享，在法律应对的许多诉讼中，一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购买者自己的问题，也有我公司在销售中操作不规范引起的问题。 法务建议：规范操作是王道，事前防止是基本！ 判例：原告朱某，王某是我们公司某小区的住宅购买者，2008年10月喜欢小区的房子，当天支付预付款，未在住宅购买协议上签字，由我们公司开具收据，并在上面写上住宅的位置、单价和合计价格。 不久，在我公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房价款，未在购房协议和合同上签字。 我公司发行的发票上表示着住宅的具体位置、单价和合计价格。 住宅购买者需要更换房间，销售人员在自己的名片上签名，名片上放了一套可以更换大

4、房间的套装。 此后，朱某、王某没有签订合同，也没有缴纳剩馀住宅的货款。 我们公司的销售人员多次催促也没有缴纳。 同年年末，我们公司把房子转卖给了第三方。 2010年8月，朱某、王某被法院起诉，要求我们公司履行买卖合同，交付住宅。 问： 1、在这个事件中，现场操作有什么违反行为？2、我公司需要负责吗？ 例1 :商品房销售事实合同风险、违反操作提示、1、合同未签字。 2、约定名片。 3、转卖房子前，没有以书面形式发送解约书。 法律风险点1、没有签订合同是否表示双方没有合同义务？ (事实合同风险) 2、合同成立的情况下，名片上记载的“可交换套件”表示目标物的变更吗？ (表见代理风险) 3、合同成立时

5、，我公司有必要承担一家两家销售的法律责任吗？ 4、因未签订预约协议书，我司不能按预约协议书的约定行使权利。 在法庭上讨论，原告主张： 1、已缴纳房费，合同成立2、我方提供的销售名片表明合同目标发生了变更，因此不存在违反我方期限的行为。被告答辩： 1、交纳的是定金，合同签订必须采用书面形式，合同不成立2、原告提供的名片只是销售人员的签名，名片的内容不是公司的印章，没有任何效果3、原告过期不签订合同，不支付房费，构成根本的违约判决：首次成立事实合同，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。 目前原告变更诉讼，要求我方承担违反合同的责任，此案正在审理中。 根据法律法规的规定，商社的买卖合同必须签订书面形式。

6、 从实践来看，书面形式不限于合同，还包括信、信、发票等文件。 在本案例中，发票上记载的事项明确，因此可以认定买卖合同成立。 表见代理:根据本人的行为，能够表达出相信谁有代理权的足够的表达，必须由本人负责的代理。 表见代理的判断是自由裁量的过程，在本案中销售员是我方代理公司，内部规定没有对外作出承诺的代理权，但在购买者看来是情事当事人，有相信权利代理的理由，有认定表见代理的风险。 这件事其实只是弊公司签订合同，发行解约书，没有法律责任和纠纷。 一般表见代理情况： (1)本人向第三方表示授予行为人，但实际上没有给行为人代理权，或给予代理权后撤回该授权。 (2)本人将证书文件交给行为人，行为人与对方

7、实施民事行为。 (3)代理人关系结束后，本人没有收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与对方实施行为。 (4)本人知道行为没有代理行为的权限，不表示反对。 法律分析、知识点扩充、预售许可证，基本上开发者没有预售许可证，不得出售预售许可证。 签约的预售合同无效，但为了促进商品房买卖司法解释房地产市场的发展，特别是规定购买者在起诉前取得预售许可证，预售合同可以认定为有效。 一房二卖法责任：惩罚性赔偿。 买方可以解除合同，归还所支付的房款和利息，要求赔偿损失，卖方可以要求承担所支付房款两倍以下的赔偿责任。 法律建议，规范现场操作，预防合同！ 情况1 :一个小组的诉讼。 销售广告中发行了赠送的阁

8、楼，用文字明确表示，但交给房间后，没有图示的阁楼，所有者要求我们公司承担违反合同的责任。 情况2 :隔热层的使用归属问题。 我们公司的某小区在销售时向顶级用户承诺，同意使用顶级隔热层空间。 后来顶级业主对隔热层的使用发生了争论，向我们公司呼吁解决。 问题1 :销售广告的效果是什么？ 弊公司负责吗？ 问题2 :合同中的约定有效吗？ 例2 :销售广告风险，违规操作提示，1，虚假广告。 2 .答应隔热层的行为。 案例1法律风险点，广告内容不符合房间要求，不符合合同约定。 我公司面临着虚假广告的法律风险。 广告形式的多样化：媒体广告、报纸杂志、传单、模特室、各种宣传资料等。 在上海，商社属于消费者权益

9、保护条例的保护范畴，违反虚假广告后，可以主张加倍赔偿。 根据案例一分析，根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，商社的销售广告和宣传资料原则上是申请邀请，但对开发计划范围内和相关设施进行的说明和承诺具体明确，对商社合同的签订和房价的确定有重大影响的，应视为申请。 即使这个说明和承诺没有加入合同，也是合同内容。 具体明确的是什么？属于法官自由心证的范畴。 虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任。 上海特别注意到，两倍的赔偿责任有可能适用于消费者的权利保护。 判决结果：我们公司不负责，判决驳回了原告的诉讼请求。知识点扩张：惩罚性赔偿，民法基本原理：同质救济。 以弥补损失为原则，不支持损害以外的赔偿责

10、任。 损害以外的赔偿是惩罚性的，称为惩罚性赔偿。 在商社的买卖中，为了规范市场交易行为，特别针对几个情况约定了对开发者的惩罚性赔偿。 (商品房买卖合同司法解释 ) 1、1房间2卖。 2、欺诈。 故意隐瞒抵押当事人的事实，隐瞒没有取得预售许可证的事实，提供虚假证明书，隐瞒出售的房屋为了拆迁而设置房屋的事实。 3、擅自抵押。 惩罚性赔偿责任：归还购买款和利息、赔偿损失，承担已支付购买款两倍以下的赔偿责任。 请规范法务建议、广告操作，事先严格审查！ 案例2法律风险点，如作出同意，我司将面临违约责任风险。 可能涉及到小区顶层业主的诉讼。 案例2分析显示，隔热层是法律所有者共享的部分，开发者和所有者无权

11、擅自向隔热层作出归属约定。 如果顶层业主需要使用隔热层的话，必须得到本栋所有业主的同意。 本公司在销售合同中作出的约定是违法的约定，该条款是无效的条款，所有者可以根据合同上的过失责任向本公司要求法律责任。 建议法律明确区分建筑物所有权的原则，理解所有权的归属原则！ 定金的性质：定金是合同保证的一种方式，也是违约责任的负担形式。 定金适用规则：领取定金的一方违反约定，必须加倍归还定金的违约者违反约定，领取存款的人有权没收存款不归还。 根据定金的作用，定金分为合同预付款、证明约定、约定、解约预付款、违约预付款和存款五种。 例3 :预付款的买卖纠纷风险、事件概要、事件概要：杜某是我部门的住宅购买者，

12、在靠近的当天缴纳预付款，在预约协议上签字后，没有在约定的时间内签订预售合同，在我们多次被催告的前提下，杜某不能签订预售合同，也不缴纳房款，银行贷款可以及时处理。 我们多次催告的结果，用书面发送了解除信后，我们把房子卖给了第三方。 后杜某要求法院归还我们的存款吗？ 问：该怎么办？到底是退款？还是不退款？法律风险暗示了法律风险，1、政策发生变化，导致市场变动，导致退房风险。 2、我司要求销售成绩，违反操作，带来风险。 3、销售现场为了保证业绩，代理公司入所，现场管理混论，有风险。 在法庭上讨论，原告主张银行政策的变化不是自己的要素，政策的变化是不可抗力，没有违反自己的行为，被告必须归还预付款。 被

13、告案件场经理同意原告延长合同时间，不存在违反合同的行为。 被告答辩：银行政策的变化不是不可抗力，没有任何证据证明贷款是否是原告自己的信用问题，原告主张的我方同意合同时间顺延，事实不成立。 法律分析显示，根据商品房买卖司法解释第四条的规定，卖方从购买者那里领取订金，作为签订商品房买卖合同的保证，由于当事人的原因无法签订商品房买卖合同的，必须按照法律关于订金的规定处理的当事人双方不得承担责任的理由分析：不想签订合同就不能签订合同。 不想缔结合同的情况下适用预金罚则，不能缔结合同的情况下不适用预金罚则。 案件结果：法院在银行贷款政策变化后，命令当事人在合理的时间准备资金，为了不属于双方当事人的理由，

14、归还存款。个人观点：贷款政策的变化影响银行贷款合同的处理，不是预售合同签订的责任！ 法务建议，严格按照程序行使权利！ 近年来，随着国家房地产市场管制的加剧，房地产市场的波动越来越大，房价的波动影响了人们的购房情绪。 招致退房的风险。 有些购买者确实因为政策的原因无法处理贷款，有恶意的退房，对于退房，我们主要反击了恶意的退房人。 讨论：贷款政策属于不可抗力的范畴还是不可抗力的话，买方必然违约吗？ 例4 :银行政策发生了变化，引起了退房的风险，案例概要，徐某、陈某是我部门的住宅购买者，2010年4月末购买了住宅区的住宅，支付了首付，签订了预售合同，房价下降，住宅购买者以银行贷款政策不能融资为理由很

15、明显，现在不能进行银行贷款。 合同约定是组合贷款，当事人是第三套住房贷款，在处理贷款的过程中，当事人主张必须处理组合贷款，错过了处理商业贷款的时间，无法处理贷款合同。 合同约定由我方代理银行贷款。 问：我司应该退还预售货款吗？在法庭上讨论，原告主张： 1、我司承担不能处理贷款的责任，根据合同条款约定由我方代理银行贷款，不能负责贷款的责任由我方承担2，合同明确约定为组合贷款， 不能处理公积金贷款不能视为违约3、银行贷款政策已变成不可抗力的范畴，应当按照合同法的规定解除合同，复原。 被告答辩： 1、我们公司只是代理贷款，贷款是否成功应该看原告自己的信用和银行，不能贷款的责任由原告承担2、支付方式是

16、关于原告自己的原因，我们公司只按照合同的进度收取房款3、银行政策的变化不属于不可抗力政策。 原告不能援用抗辩。 另外，原告没有在约定的时间内付款。 支付延迟后政策发生变化，不能引用不可抗力进行免责。 事件的讨论！ 本案还在审理中。 个人观点：在本案中，原告支付延迟后引起银行政策的变化很重要，而且不可抗力的内涵是不可预见的、不可预见的、宏观调控的大背景下，将不可预见的范围排除在外。 另外，根据合同法的规定，履行延迟后，会产生不可抗力政策，不能援用不可抗力的免责。 无法贷款的原因是我方无法负担，是原告自己的信用问题。 交房属于销售后期，销售的一些风险会在后期出现在交房中，如前所述的虚假广告等风险。

17、 这里主要来分享住宅质量问题的风险。 例5 :销售后期，交房风险，案例简介，王某是我们上海某小区的老板，购买的房子出现了墙面裂缝、地面不平整等问题，检查室当天拒绝关闭房间，王某在当天的检查室清单上写了14家房屋的问题，我们公司此后，由于无法达成协议，王某一直拒绝房间。 王某向法院申诉，要求我公司承担过期房间的违约责任，要求整顿修理。 问：我们公司需要负责吗？ 法律风险，1，质量问题是拒绝住房的理由吗？ 2、不动产在上面同意改变法律的效力吗？ 3、我司有没有过期的房间？法庭讨论，原告主张： 1、我司家有质量问题，房地产经营者约定同意改革的2 .因为质量问题没有达到国家要求，被告过期承担交房责任。

18、 被告答辩：根据商品房买卖合同司法解释，房屋主体质量不合格的，所有者有权拒绝房屋。 否则，你有权构成过期的房屋。 合同交付标准约定通过综合检查，我们公司发行的竣工检查登记表已经表明我们的房屋达到了交房标准。 2、房地产经营者的承诺不是开发者的法律责任，不是本公司发行的承诺，没有法律效力。 审判结果：调停结束，我司赔偿5000元。在法律分析、交房标准中，主要看合同约定。 业主是否有权拒绝房子，一是看房子主体质量是否不合格，二是看住宅质量问题是否对居住生活产生了严重影响。 第一点的判断可以由专业的鉴定机构认定，第二点的鉴定业者有自由心证的范畴。 不动产业者和不动产公司虽然是独立法人主体，但作为我们公司的委托方，经营者的直属家有被认定为表见代理的风险。 本案中，所有者无权拒绝房屋，合同没有约定质量标准的，应当按照国家标准或者地方标准执行。 如果不能达成鉴定，我公司必须无偿修复为合格标准。 在住房贷款中，开发者的法律风险主要来自购房者。 住宅购买者逾期偿还的话，直接银行要求开发者承担连带担保责任，遇到不良住宅购买者的话，该住宅购买者又涉及到多个债务纠纷，法律上没有明确规定我们公司可以优先偿还，可能面临无法偿还的风险。 例6 :购房者揭露贷款的法律风险，案