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文档简介

1、第四章房地产开发法律制度,第一节房地产开发概要,第一,房地产开发概念1 .定义:房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、住宅建设的行为。 2 .意义(1)取得建设用地使用权是房地产开发的前提条件(2)包括两种行为:土地开发三方一平七通一平住宅建设,二、房地产开发的分类1 .根据房地产开发的规模,房地产开发可分为个别开发、园区开发、成片开发。 个别开发规模小,设置面积小,项目功能表,辅助设施简单。 园区开发:一是新城区开发中的一个园区综合开发,要求开发区范围内基础设施和辅助项目完备,功能完善。 二是旧市区更新改造中的局部改造,即某些比较独立的附近更新改造。 成片开发是指一般范围

2、广、项目多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。 2、按照房地产开发范围,房地产开发可分为新城区开发和旧市区拆迁改造。 3 .从房地产开发机构方面分为政府开发和非政府开发。 4 .根据房地产开发的目的,房地产开发分为经营性开发和个人开发。 三、房地产开发特征1 .综合性强、关系面广2 .工程量大、综合成本高3 .建设项目种类多4 .与银行有密切关系。 四、房地产开发流程为一项认可(发展改革委员会) 2立地意见书(管理委员会) 3土地证(国土局) 4地名申报(民政局) 5建设用地规划许可证(计划局) 6环评报告书(委托环境保护局、环境评价公司) 7水保方案设计所需的资料(税务局) 8建设工程

3、计划许可证(计划局) 9消防监察申报书(消防支队) 10人民防空地下室建设审查表(人防事务所) 11计划审查必须提交文件(城乡规划委员会) 12计划设计方案申报(计划局) 13施工图审查要件(审查机构),14建筑设计方案申报(计划局) 15监理招标和合同申报需要的资料(建设局) 16招标和合同申报需要的材料施工(建设局) 17设计合同审查记录需要的资料(建设局) 18工程安全文明施工申报手续资料(建设局) 19委托质量监督需要的材料(质量技术监督局) 20建设工程施工许可证(建设局) 21施工用水申请(水道公司) 22施工用电申请(电力公司) 23办理临时占道、开口(城管局) 24物价审查所需

4、材料(建设局) 25房地产管理记录(建设局) 26初期登记(建设局) 27商社的预售许可证(建设局) 。 第二节房地产开发的规划管理法律制度,一、城市土地利用规划的概念和作用(一)概念:城市规划确定城市的性质、规模和配置,指导城市的长期发展,具体配置与城市最近各项建设有关的城市发展的综合配置。 城市规划是城市开发、建设和管理的主要依据,也是城市发展的基础。 (2)作用1 .政府调节土地资源配置的重要手段2 .为房地产发展和该地区选择提供了有利条件3 .有效实施城市土地利用管理的科学依据。二、城市土地利用规划的基本内容(一)城市土地利用总体规划(一)城市土地利用总体规划(一)合理配置市县管辖行政

5、区范围的城市系统、交通系统、基础设施、生态环境、风景旅游资源开发的综合规划(二)确定规划区域内的城市人口和用地规模,界定城市规划区域的范围(三)。 确定城市规划用地发展方向和布局结构,确定市区中心位置;确定城市对外交通系统结构和布局,制定城市交通运输和道路系统规划,确定城市道路等级和干线道路系统、主要广场、停车场和主要交叉点形式;5 )城市排水、防洪、电力供应、通信、环境保护, 确定环境保护等基础设施的发展目标和整体配置,协调发展(6)根据城市防灾要求,制定人防建设、防震防灾计划(7)各级历史文化名城的专业保护计划(8)确定旧城市改造、用地调整的原则、方法和程序,提出控制旧城市人口密度的要求和

6、措施(9) 对规划区的自然保护地带、风景区、文化遗产史迹、传统街区,制定保护和控制的范围,提出保护措施(10 )制定最近的建设计划,确定最近的建设目标、内容和实施配置(11 )其他各专业计划。 (二)确定城市土地利用功能划分规划原则划分内的土地利用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制指标;(2)确定市、区级公共设施的分布和用地范围;(3)确定城市主、副干线道路的红线位置、截面、控制点的坐标和海拔,以及主要交叉点、广场、停车场的位置和控制范围;(4)工程干部(3)城市土地利用的详细规划(1)包含建筑利用的种类和程度、层数、密度、容积率的(2)建筑形式、建筑物和基地与临界的关系、可建筑用地和不可

7、或缺的用地部分、建筑物的位置(3)建筑用地的规模、住宅用地的正面宽度和深度的最小值(4)相关的附属设施用地,例如娱乐场所、深度的最小值(5)根据城市规划,确定居住用建筑中最大的居住户数;(6)根据城市规划提供符合特殊需求的用地;(7)交通用地、步行空间、与停车用地和交通用地直接相关的用地;(8)公共设施用地(煤气、上下水)及配管用。 三、房地产开发用地的转让、转让的规划管理必须做好房地产开发用地的转让、转让的规划管理: (1)城市规划部门应根据城市规划实施的程序和要求,制定城市国有土地的使用权转让规划和规划。 (二)转让城市国有土地使用权前,必须制定控制性详细规划,转让区划,具有城市规划部门提

8、出的规划设计条件和图纸。 (3)转让、转让合同必须附加计划设计条件和图纸,设计条件和图纸不得随意变更。 需要变更时,必须得到城市计划部门的批准后,再按照程序处理。 (4)城市规划部门必须加强对城市国有土地使用权转让、转让过程的监督检查,发现问题后立即处理。 四、开发项目的布局规划管理(1)城市规划区内建设工程的布局和配置必须符合城市规划,需要城市规划主管部门批准的意见书;2 )建设项目的布局意见书必须提供建设项目的基本情况(3) 建设项目布局意见书的审查和发行实施等级管理、等级申报或者申报,不得放置(4)布局意见书没有发行或者发行部门不是法定的计划部门的,设计任务书没有法律效力。五、建设用地规

9、划审查管理(1)在城市规划区内进行建设需要申请土地,拿着国家批准的有关建设项目的文件,向城市规划行政主管部门申请定点;(2)城市规划行政主管部门在收到申请后,在所在地进行现场调查和调查,环境保护、消防安全, 应征求文物保护、土地管理、供水、电力供给等有关部门的意见(3)城市规划行政主观部门第一次审查后,认为符合要求的,向建设部门提供建设用地地址和范围的规划红线图,提出规划设计条件和要求,确定用地面积, 向建设部门发放建设用地计划许可证(4)建设部门取得建设用地计划许可证后,可以向县级以下地方人民政府的土地管理部门申请用地,得到县级以上地方人民政府审查许可后,土地管理部门未取得建设用地计划许可证

10、而取得建设用地许可文件,许可文件无效六、建设工程计划管理(1)建设部门和个人进行工程建设必须有相关的批准书;(2)城市规划行政部门在收到申请后,应审查工程;(3)建设部门将设计方案提交城市规划行政主管部门核对;(4)城市规划行政主管部门核对后提出修改意见(5)建设部门委托设计部门设计施工图,向城市计划行政主管部门报告审查(6)由城市计划行政主管部门发放建设工程计划许可证(7)由建设部门申报施工手续(8)检查和检查建设工程计划。 七、成片开发计划管理(一)开发前进行可行性论证(二)开发企业制作可行性研究报告(三)开发企业在实施电影开发、满足土地可转让条件后,应转让国有土地使用权(四)建设部门履行

11、有关批准手续,领取有关许可证案例分析,甲房地产开发公司和房地产开发公司签订合作开发合同书,双方共同开发小区,甲公司提供土地使用权(甲公司提供的土地系统计划土地),乙公司提供资金,甲公司有责任将该土地使用权归乙公司名义,乙公司负责小区的勘探、计划、设计、建设、建筑等试验分析: (1)说明合作开发合同书的性质、理由(2)说明合作开发合同书的效力、理由。 据我分析,合作开发协议书的性质属于土地转让合同。 理由:共同开发房地产合同是指以当事人签订的土地使用权、资金等为共同投资,共享利益,共享风险共同开发房地产为基本内容的协议。 本案例中甲乙双方没有共同投资、利益共享、风险共享,表面上是共同开发,实际上

12、甲方向乙方支付土地,乙方向甲方支付货款,由于没有与甲方共同投资、利益共享、风险共享,实际上甲方将土地使用权转让给乙方。 (2)甲方提供的土地使用权规划土地使用权,土地使用权转让必须经过有认可权的行政部门的认可,与土地管理部门签订土地使用权转让合同,支付土地转让金。 由于甲方公司没有按照法定程序转让土地,即没有经过有认可权的行政部门的认可,因此该合同无效。 案例分析,合作住宅合同的约定,一方提供土地使用权,另一方提供土地使用权,提供土地使用权的一方以自己的名义单独经营,提供资金的一方征收固定利润不承担经营风险,这是被称为合作住宅的贷款合同,分析合同的效力。 我分析这个合同无效的理由。 非金融企业

13、之间的贷款行为因违反了法律、行政法规的强制规定而无效。第三节房地产开发企业的法律制度,第一,房地产开发企业的概念房地产开发企业是指以盈利为目的从事房地产开发和经营的企业。 正确理解房地产开发企业的意义,必须注意以下三点。 1 .以盈利为目的。 房地产开发企业应该是自主经营、自负损益、自我发展、自我制约的经济实体,以直接获得收益为目的,其开发经营活动必须重视经济效果2 .营业内容包括房地产的开发和经营3 .按照法律规定的条件、程序设立。 二、房地产开发企业的种类现在中国房地产开发企业主要是1 .专业企业。 是指以房地产开发经营为主的企业:2.兼营企业是指被授权经营房地产开发业务的其他企业;3 .

14、项目公司是指以开发项目为对象从事个别房地产开发经营的企业。 三、房地产开发企业的设立条件1 .有自己的名称和组织机构2 .有一定的经营场所。 固定的经营场所是企业的地址,是企业的主要事业所所在地。 企业登记的地址只有一个。 申请设立房地产开发企业,应当提供固定经营场所所有权和使用权的合法证件3 .有符合国务院规定的注册资本。 为了保证投资开发房地产的能力,房地产开发的注册资本必须适应房地产开发的规模,不得低于最低限额。 4 .有足够的专业技术人员。 房地产开发企业除了具有资金密集的特征外,还具有技术密集的特征。 因此,这决定了房地产开发企业充分,在相当水平的会计、统计、财务、营销等方面需要经济

15、管理者和在计划、设计、施工等方面需要工程技术人员:5.法律、行政法规规定的其他条件。 目前,本规定主要指建立房地产开发有限责任公司或股份有限公司和外商投资房地产开发企业,应具备公司法和外商投资企业法的规定。 四、房地产开发企业设立程序1 .申请注册。 成立房地产开发企业,必须向工商行政管理部门申请设立登记。 申请企业法人注册,经企业法人主管机关审查,许可注册注册者领取企业法人营业执照,取得法人资格。 需要依法进行企业法人登记的,除非企业法人主管机关批准登记登记,不得从事经营活动2 .发放营业执照。 工商行政管理部门对于符合法律规定条件的注册申请,自收到申请之日起30日内注册,不符合营业执照条件

16、的不注册,必须说明理由3 .申报。 房地产开发企业在领取营业执照30天内,应当向注册机关所在地县级以上地方人民政府决定的部门申报。 四、房地产开发企业的资质管理,为了加强房地产开发企业的资质管理,促进房地产开发经营的发展,把房地产开发企业资质管理规定房地产专业企业按资质条件分成五个等级,分为资质一级企业、资质二级企业、资质三级企业、资质四级企业和资质五级企业。 (1)资质标准、资质一级企业的条件:1.自己流动资金在5000万元以上,注册资金在5000万元以上2 .有作用的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类专业管理人员必须在40人以下; 其中,具有中级以上角色的管理者必须在20人以下

17、。有高级工程师角色的总工程师、有高级会计师角色的总会计师、有经济师以上(包括经济师)角色的总经济师。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应的专业中级以上的作用,有5年以上房地产开发工作经验4 .近3年来累计完成了30万平方米以上的住宅建筑面积,或者相当的房地产开发投资。 连续四年建筑工程质量合格率达到100%,优良率达到20%。资质二级企业条件:1.自己流动资金在2000万元以上,注册资金在2000万元以上2 .具有角色的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类专业管理者必须在20人以下,其中具有中级以上角色的管理者必须在lO人以下3 .工程技术、 财务负责人具有相应专业中级以上

18、作用3年以上从事房地产开发工作的经验4 .近3年来累计完成了15万平方米以上住宅建筑面积,或者相当的房地产开发投资。 连续三年建筑工程质量合格率达到100%,优良率达到10%。 资质三级企业的条件:1.自我流动资金在800万元以上,注册资金在800万元以上2 .有作用的建筑、土木工程、财务管理、建筑或者房地产经济类专业管理者必须在10人以下,其中具有中级角色的管理者必须在5人以下3 .工程技术, 财务负责人具有相应的专业中级以上的角色,其他业务负责人具有相应的专业助理以上的角色,具有初级以上的角色的专业统计人员2年,从事过房地产开发的经验4 .累计竣工5万平方米以上的住宅建筑面积,或累计完成相应的房

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