酒店测算模型.ppt

1、a、1、酒店计量模式、a、2、酒店体积计量原则酒店体积规模按功能区计量，酒店功能区大致可分为客房区、饮食区、公共活动区、会议和展示区、健身娱乐区、行政物流区。 各个功能区的体积相互匹配，相互有机连接的客房区的体积测量是酒店体积测量中的重量，共享其他功能区的体积、1、客房区的体积测量、2、其他功能区的体积测量、3、学习的成长， 官方网站： http:/www.zhiku.me微信公众：搜索“地产智库”或扫描二维码的QQ群： http:/www.zhiku.me/qun过去期共享： 房地产智库、房地产募集、房地产教室、房地产画报、a、4、1 .客人酒店规模(客房数)的预测模型，说明：以各目标酒店为

2、细分市场，通过影响力分析和竞争力分析，估计酒店在各细分市场的占有率，求出当前市场状况，即酒店的市场占有情况，最后通过分析地区内未来的酒店业市场状况，求出酒店的未来资料来源：世界房地产顾问部，a，6，步骤确定了酒店的影响距离和酒店地区的影响力系数，理论上，两家酒店之间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，达到一定距离后，两家酒店的相互影响力为零。 选择距离作为影响力分析的唯一因素可以简化分析的困难，酒店之间的差异对酒店之间影响力的作用可以通过酒店之间的竞争力分析来表现。1、0.8、0.6、0.4、0.2、a、7、步骤确定对象酒店，根据影响力系数和市场调查情况，在对象酒店的影响区域内选择与对象酒店

3、有竞争关系的酒店作为对象酒店。 根据影响力系数减少规则，一般影响力距离在5000米以内，选定与项目有竞争关系的酒店作为目标酒店，四星、酒店a、酒店b、酒店d、酒店c、5000m、a、b、c、d、a、8、步骤 影响酒店之间竞争力的因素是价格、等级、服务、周边配套和交通状况。 价格：将标记之间的价格作为基准价格进行比较。 等级：综合因素包括酒店星级、规模、内部辅助设施、服务水平。 周边配套：酒店内部饮食、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完善。 交通状况：交通是否方便。a、9、步骤酒店竞争力分析评分标准表的设定，各竞争力要素被分为不同等级，定量或定性地记述，成为评分标准。 评分的内容主要分为价格、等级

4、、周边组合、交通状况等，具体项目可以根据影响力的大小调整权重，价格评分标准表、等级评分标准表、周边组合评分标准表、交通状况评分标准表，a、10、步骤表示提案酒店的市场占有率说明：以各对象酒店为提案酒店的细分市场，现在的市场容量是客房数乘以其入住率，就是上次报告中提到的总市场的实际租赁客房数。 得到各酒店的竞争力得分和酒店之间的影响系数后，我们可以得到提案酒店的细分目标市场对顾客的吸引力，即提案酒店在细分市场中的市场占有率。 细分市场占有率公式=提案酒店竞争力得分(目标酒店竞争力得分提案酒店竞争力得分) 100%影响力系数，a，11，步骤提案酒店细分市场份额(可获得的房间数)，得到细分市场占有率

5、后，得到提案酒店在细分市场的市场份额，即提案酒店可获得的房间数提案酒店细分市场份额(间数)=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场份额。酒店细分市场份额(间数)计算公式=(酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率)，a，12，步骤根据客房区体积配合率，关系等级酒店客房设计基准行业参数，确定各客房基本体积配合率，详细的当地酒店市场调查数据， 及根据项目定位和客户群的特点修正客室基本体积配合率并适当匹配的客室区体积比：a、13、2 .其他功能区规模的推算，a、14，其他功能区的推算原则，酒店其他功能区主要包括商务会议区、餐饮区、健身娱乐区、行政辅助区等详细调查当地市场情况，根据其它功能区规模标准确定项

6、目的独特情况，适当扩大饮食区、商务会议区等部分功能区，a、15、酒店测算模型、酒店体积测算案例为承德嘉和广场，a、16、1 .客房规模测算，a 的预测模型，以各目标酒店为细分市场，通过影响力分析和竞争力分析，估计提案酒店在各细分市场的占有率，根据目前的市场情况，将酒店的市场占有情况，即可提议的房间数相加，最后分析了地区内未来酒店业的市场情况。 资料来源：世界房地产顾问部，a，18，酒店地区影响力系数，说明：理论上，两家酒店之间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，达到一定距离后，两家酒店的相互影响力为零。 选择距离作为影响力分析的唯一因素可以简化分析的难度，酒店之间的差异对酒店之间影响力的作用

7、可以通过酒店之间的竞争力分析来表现。 承德市较小，交通不发达，酒店比较集中，距离对本项目酒店竞争力的影响不明显。 根据承德酒店的实际情况(见下页)，我们制定了以下影响力系数表：注：具体的推算过程和相关数据参照附件一、a、19、a、20，确定目标酒店，根据影响力系数和市场调查情况，在提案酒店的影响区域内以与提案酒店有竞争关系的酒店为目标酒店四星、a、21、酒店竞争力分析各指标综合评分，酒店竞争力表现出酒店之间的差异，也表现出酒店赢得客户的能力。 影响酒店之间竞争力的因素有价格、等级、服务、周边配套和交通状况。 价格：将标记之间的价格作为基准价格进行比较。 等级：综合因素包括酒店星级、规模、内部辅

8、助设施、服务水平。 周边配套：酒店内部饮食、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完善。 交通状况：交通是否方便。 a、22、酒店竞争力分析评分标准表的设定、说明：各竞争力要素分不同等级，定量或定性记述，作为评分标准。 根据承德酒店的实际情况，设定价格评分标准表、等级评分标准表、a、23、酒店竞争力分析评分标准表、周边配套评分标准表、交通状况评分标准表、a、24、提案酒店的市场占有率、说明：以各对象酒店为提案酒店的细分市场，现在的市场容量为客房数得到各酒店的竞争力得分和酒店之间的影响系数后，我们可以得到提案酒店的细分目标市场对顾客的吸引力，即提案酒店在细分市场中的市场占有率。细分市场占有率公式=提案酒

9、店竞争力得分(目标酒店竞争力得分提案酒店竞争力得分) 100%影响力系数，a，25，四星酒店竞争力和提案酒店细分市场占有率，注：具体测算过程和相关数据见附件一，a，26，四星酒店竞争力和提案酒店细分市场占有率， 注：具体的推算过程和相关数据显示附件一、a、27提案酒店的分段市场份额(可获得的房间数)表示，在获得分段市场份额后，可以获得提案酒店的分段市场份额，即提案酒店可以获得的房间数。 提案酒店细分市场份额(间数)=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场份额。 提案酒店的细分市场份额(间数)计算公式=(目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率)、a、28、提案酒店的细分市场份额(房间数)、a、

10、29、客房数的推算总结说明：本项目提案酒店的客房数通过导入细分市场的概念， 把提案酒店和目标酒店的竞争力与酒店规模进行比较，确定有机结合，更直观地确定酒店规模的确定依据，科学地、逻辑地确定方法。 规模建议：在测量本项目建议的酒店可获得的市场份额的同时，根据全国大城市四星酒店客房的一般开发数和专家建议，四星酒店客房数是300350之间最合理的配置。 因此，本项目的四星级客房总数约为350间(套)。 注意：在使用该方法的过程中，目标酒店的市场调查(见市调成果交流酒店部分)是使用该方法的基础，酒店之间的竞争力要素和权重不是一定的，而是动态变化的过程，根据市场的发展和地区的变化作出适当的修改。 a，3

11、0，客房区体积配比，客房设计标准，本项目客房部分体积=35040=14000平方米，承德现在三星级以上酒店客房面积大小相结合，本项目酒店客房面积比例如下：普通客房面积约3040 ，行政客房面积约6040 按平均客房面积40厘米/秒计算，有a，31，2 .商务会议区的配置提案，a，32，商务会议区的体积配比会议室，会议室规模提案：请参照承德目前在会议受理方经营的代表酒店在会议室的面积设置。 本项目酒店会议室数量为8-10个(其中包括贵宾厅一个，各受理厅一个，且68个大、中、小会议室)，总面积为： 900-1000 ，承德四星酒店会议室的配置情况，a、33，商务会议区的体积配合率多功能建议承德目前

12、有多功能大厅的四家代表酒店的面积设置，本项目酒店的多功能会议室面积为： 900 ，适量面积的厨房和餐室和家具旋转仓库面积约为100 。多功能区的建筑面积为900 100=1000 ，商务会议区的多功能大厅的体积=900 100=1000，商务会议区的会议中心的体积=1000，商务会议区的整体体积=1000=2000，a，34，本项目的酒店会议室配置提案3 .饮食区配置提案，a， 36承德高级酒店的饮食配套规模在1000-2500平方米左右，是一家以会议、商务为中心的酒店，饮食规模比其他类型比重大，a、37、a、38，注：以上计算面积为包括厨房操作面积、仓库和厕所、通道等辅助面积在内的所有面积当

13、地高级会议型酒店各客房摊位的宴会厅面积集中在57平方米区间，包房个数为13-27个，a，40，本项目酒店餐饮辅助规模建议：约3000平方米，参考承德会议型酒店和本项目主要竞争对手锦江文冠酒店， 确定本项目各房间摊位的宴会厅面积为5.6平方米，本项目建议宴会厅面积为350房间*5.6平方米/间=1960平方米，承德会议型酒店包间数量和承德市场包间需求旺盛，提案酒店包间数量为25个， 每个房间容纳人数为10-20人，提案包间数为25个面积： 25*20=500平方米，以本项目的宴会场面积提案、本项目的包间规模提案为参考，考虑到本项目的酒店会议需求，提供了以商务谈判为中心的餐厅和咖啡馆本项目西餐餐厅

14、的规模建议，建议面积500平方米，本项目酒店饮食区体积=1960500=2960平方米，a，41，检查：本项目作为酒店饮食配套的规模建议，在3000平方米左右计算了饮食店和客房比： (400 500)/350=2.57这个比率在承德现在会议型酒店市场的饮食店和客房比区间的2.25-3.6中占中等位置，规模合适。a、42、附属：从北京高级酒店宴会厅的面积和客房数比、北京高级酒店的比较来看，北京高级酒店餐席和客房比的主要原因集中在1-1.7个区间，各客房的摊位面积主要集中在1-2平和3-4平两个区间，都远低于承德酒店的主要区间，承德饮食从a、43、承德餐饮业的发展状况来看，行业经营状况普遍良好，且

15、今后3年地区人口达到7万人，饮食消费潜力巨大，饮食经营情况回顾：承德市著名饮食场所主要集中在市中心地区，其中3处分布在市内主要商业街南营子街两侧，饮食市场生意从2005年和2006年的数据看承德住宿餐饮业的营业总收入呈增加趋势，其中伙食费收入达到总收入的57%以上，占主要地位。 代表著名饮食店的主力面积需求在2000-4000平方米之间，饮食文化中具有浓厚皇城情结承德的饮食店的人均消费水平主要持续在100-200区间，以野味和满清宫廷料理系为中心的有特色的承德大型饮食消费集团以政府、商务宴会为中心， 包间上座率高，大厅和宴会厅是以参加婚宴的生日庆祝为中心的消费习惯，承德人饮食费用高，外出吃饭的

16、比例大，地区未来人口状况：今后三年，地区人口达到6万人， 到2020年城南新区总计划人口达到28万人，消费潜力巨大的政府和检察法入站在利益于饮食等消费的同时，对饮食的高级消费形成了强烈的牵引作用，对本项目来说，饮食房地产风险低，收益高，因此建议适当扩大规模。 a、44、目前承德市大型餐饮店以2000平方米左右为主，定位差异大，能满足各种客户需求，a、45、本项目餐饮类房地产除了满足酒店配套需求外，还建议增加45家饮食店，独立餐饮规模约为7000平方米左右包间： 25个共计500平方米，宴会厅： 2000平方米，酒店套餐，3000平方米，7000平方米，独立套餐，本项目饮食整体规模建议：西餐厅： 500平方米，a、46、4 .健身a、47、承德市四星酒店娱乐套餐情况总结： KTV、洗澡、棋牌室为中心基本上以酒店住宿客人的公款消费为主，目的消费者少，a、48、承德四星酒店的娱乐相关设施多古老，整体经营情况一般，经营情况：承德四星酒店目前，总体经营情况很一般。 在十家四星级酒店中，四家新酒店设立了健身房，成为未来酒店娱乐发展的新趋势。 比如天宝酒店以会员制为中心，客户以当地消费者为中心，经营状况良好。 酒店洗澡的消费以酒店内部住宿客人为主，公款消费较多，经营状况还很充足，是酒店收入的来源之一。