房地产市场营销环境new

1、第二部分是房地产市场营销机会分析，第三章是房地产营销环境。任何事物的存在和发展都离不开特定环境的影响，营销活动也是如此。企业总是在一定的外部环境条件下开展营销活动。这些外部环境条件在不断变化。一方面，它不仅为企业创造了新的市场机会；另一方面，它也给企业带来了一些威胁。因此，营销环境对企业的生存和发展意义重大。企业对营销环境的影响主要表现在两个方面：第一，虽然营销环境是不可控的，但企业可以借助科学的营销研究方法了解和预测环境的变化趋势，并及时调整营销计划。其次，企业可以通过广告、公关等各种宣传手段创造和引导需求，促进某些环境因素朝着有利的方向发展和变化。企业必须重视营销环境的分析和研究，根据营销

2、环境的变化制定有效的营销策略，扬长避短，趋利避害，适应变化，抓住机遇，实现营销目标。根据营销环境影响企业营销活动的方式和程度，营销环境大致可以分为两类：直接营销环境和间接营销环境。所谓直接环境也称工作环境和微观环境，因为它与企业有一定的经济联系，直接影响企业服务目标市场的能力。间接环境的要素与企业之间没有直接的经济联系，而是通过直接环境的相关因素作用于企业的更大的社会力量，也称为宏观环境。这两种环境之间的关系不是平行的，而是包容和从属的。直接(微观)环境受间接(宏观)环境背景的制约，而间接(宏观)环境通过直接(微观)环境发挥作用。第1节微观营销环境第2节宏观营销环境第3节环境分析和企业对策第1

3、节微观营销环境，弄清企业的微观环境，行业，市场的性质，首先，企业的内部环境有两个方面：企业组织结构和企业文化。企业的组织结构包括由决策层、管理层和执行层组成的垂直结构，以及由供应、R&D、生产、营销、会计和人事部门组成的水平结构。企业文化是指管理者和员工所共有的一系列观念和管理方式，包括价值标准、管理理念、管理制度、思想教育、行为准则、仪式和企业形象等。企业本身包括营销管理部门、其他职能部门和最高管理层。营销部门在制定和实施营销计划时，必须获得企业最高管理层的批准和支持，并做好分工和与其他部门的合作。首先，我们应该考虑高层管理人员的意图。其次，市场部应考虑其他业务部门(如生产部、采购部、研发部

4、、财务部等)的情况。)，与他们密切合作，共同研究制定年度和长期计划。市场营销与其他部门、研发部门、工程部、采购部、制造部、运营部、财务部、会计部、信贷部的关系，第二，行业性质，房地产行业正处于快速发展时期。需求是产业和企业发展的决定性因素。房地产市场是房地产权益的交易市场。房地产市场是一个区域性市场。这是一个不完善的竞争市场。房地产市场信息不足。房地产市场的变化是周期性的，生产周期长。所需的投资供应商对企业营销活动的影响主要表现在：(1)供应的稳定性和及时性(2)供应的价格变化(3)供应的质量水平，企业在寻找和选择供应商时应特别注意两点：第一，企业必须充分考虑供应商的信用状况。第二，企业必须使

5、其供应商多样化。房地产公司最重要的供应商是土地供应商。营销中介是指协助企业向最终购买者推销、销售和分销其产品的企业或个人，包括中间商、实体分销机构、营销服务机构和金融中介。中介机构是帮助企业寻找客户或直接与客户打交道的商业企业。物流组织是帮助企业储存和运输产品的专业组织，包括仓储公司和运输公司。营销服务机构主要包括营销研究公司、广告公司、媒体公司和营销咨询公司等。范围很广。金融中介包括银行、信贷公司、保险公司和其他帮助融资或保护商品买卖风险的公司。房地产公司的中间商主要是指房地产代理商和经纪人。第四，市场(目标客户)，实际买家，的潜在买家，注意两个方面： 1，需求研究(市场潜力)2，客户议价能

6、力研究(价格竞争)，房地产市场，消费者正在走向成熟；房地产客户购买的多目标性；房地产客户需求和表达的模糊性；房地产消费的群体决策。竞争对手公司需要了解竞争对手的五件事：谁是我们的竞争对手？他们的策略是什么？他们的目标是什么？他们的优势和劣势是什么？他们的反应模式是什么？公司还需要知道如何设计竞争情报系统，哪些竞争对手需要攻击，哪些需要避免，以及如何平衡客户导向和竞争导向之间的关系。注：现有竞争对手研究潜在竞争对手研究政府住房或公共住房建设和政策研究，为房地产、外国房地产及相关公司进入；港澳台房地产巨头的进入；内地房地产公司逐渐成长起来，并突破了区域竞争的范围，发展到全国。金融公众是指关心和影响

7、企业获取资金能力的群体，包括银行、投资公司、证券公司和保险公司。(二)媒体公开是指联系企业和外界的大众媒体，包括报纸、杂志、电视台、广播电台等(三)政府公众是指负责企业经营活动的政府机构和企业主管部门，如负责相关经济立法和政策、产品设计、定价、广告和销售方法的部门；国家经委、各级经委、工商行政管理局、税务局、各级物价局等。(四)公民对公众的诉讼，是指有权指控企业经营活动损害环境质量、企业生产的产品损害消费者利益、企业经营的产品不符合国家需要的团体和组织，包括消费者协会和环保团体。当地公众主要是指企业周围的居民和组织，他们对企业的态度会影响企业的营销活动。街道办事处、学校、医院.(6)一般公众是

8、指不购买企业产品，但对消费者对企业及其产品的看法有深刻影响的个人。(七)内部公开是指企业内部的所有员工，包括领导(董事长)、经理、经理和员工。处理好内部公共关系是搞好外部公共关系的前提。第二节宏观营销环境，宏观环境(macroenvironment)，又称整体环境，是由相对强大的社会力量组成的，它可以影响微观环境中的各种力量。1.人口环境2。经济环境。自然环境(或物质环境)4。基础设施因此，人口直接决定了市场的潜在容量，人口越多，市场规模越大。年龄结构、地理分布、婚姻状况、出生率、死亡率、人口密度、人口流动性及其文化教育等人口特征将对市场结构产生深刻影响，并直接影响企业的营销活动和管理。企业必

9、须重视对人口环境的研究，密切关注人口特征及其发展趋势，随时抓住市场机遇，在威胁出现时及时果断地调整营销策略，以适应人口环境的变化。世界人口快速增长的原因：发展中国家出生率高；更长的预期寿命；死亡率下降分析：人口增长意味着市场扩张，企业营销机会增加，人均资源低，市场购买力不足。2.发达国家出生率下降，儿童减少：职业妇女增加；提高生活水平；生育观念变化分析：这是对儿童产品行业的威胁，迫使他们寻找市场或换工作。许多年轻夫妇有更多的休闲时间和收入用于旅游、娱乐和外出就餐，这为这些行业提供了市场机会。3.人口老龄化的原因：生活水平在提高，医疗水平在提高，预期寿命在延长。分析：老年产品的需求和结构发生了深

10、刻变化，保健品、营养食品、药品、旅游和娱乐市场不断扩大；这是对青少年产品和体育用品行业的威胁。4.人口的教育水平差异很大。教育需求不断增长，教育市场潜力巨大，教育发展走向产业化。5.流动人口正在增加。1.人口来自农村地区的33，354个城市。根据发达国家的一般规律，当一个国家的城市化水平达到40%左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到60%时，城市化进程将进入一个稳定的发展时期。人口来自城市的郊区。商业中心面临挑战，出现“金角、银边、草肚”的局面。人口来自内陆沿海地区人，落后地区人。对交通、快餐和住房、人口和环境的影响，6。家庭变化普遍晚婚婚姻用品减少高离婚率住房和

11、用品增加职业女性增加服装、化妆、美容和日托增加家庭规模小型化3354电器和家具增加非家庭家庭家庭迅速增加单身者3354小公寓、食品包装和家具，同居家庭日常必需品增加套，公寓和家具集体家庭用品增加套，人口环境和人口发展是三大趋势第二，经济环境、宏观经济环境(收入、储蓄和信贷、宏观货币政策、经济周期)、市场环境、金融环境、资源环境、收入水平和居民收入水平直接影响目标客户的购买力。因为市场的规模是有购买欲望和购买能力的消费者的数量。收入包括个人收入、可支配个人收入、个人可支配收入、货币收入和实际收入。个人收入是指城乡居民各种来源的收入总和。收入反映了购买力水平。可支配收入是指个人收入减去各种税收(如

12、所得税)和非税收负担(如捐赠和罚款)后的余额。可支配收入是指可支配收入减去必要支出(如食物、衣服等)后的余额。)和其他固定费用(如分期付款等。)。长三角地区：13个城市家庭人均可支配收入超过1万元，上海、宁波、绍兴高于1.5万元。，3。自然环境(或物质环境，地理位置，的地质特征和自然风光，的温度和气候，4。基础设施环境、交通、能源、通信、供水和排水，5。技术环境、科技发展引发了人们消费观念、购物方式和零售结构的革命，消费者的需求水平大大提高，人们追求与精神需求相关的满足。因此，消费品市场的发展趋势呈现出高品质和多样化，以及旅游产品、休闲产品和款式。在许多发达国家，消费者在家轻松购物不再是梦想。在互联网上做生意已经越来越成为一种流行的商业模式。正在建设的“互联网大厦”吸引了许多商家，他们称互联网为“致富的快车道”。现代电子技术为企业营销活动创造了一个无形的空间，消费者可以获得信息，自由购物；企业可以在这个空间里做广告、策划和销售产品，这就带来了一个“网络营销”的新时代。