房地产法第二章

1、第二章房地产权属法律制度第一节区分建筑物权属第二节建设用地使用权第三节土地承包经营权第四节宅基地使用权第五节地役权第六节相邻关系第一节区分建筑物权属第一节。概念当几个人分割一栋建筑物时，他们有权享有专有部分的所有权、共有部分的共同所有权以及由杰出业主之间的共同关系产生的成员权利。2.特征(1)复杂性(2)完整性(3)专有权的支配地位(4)权利主体身份的多重性；2.建筑物区分所有权的三个要素1。专有部分的所有权概念：区分所有人有权拥有、使用、获得和处置独立建造并可独立使用的建筑物某一单元的专有部分。专有部分的范围：空间理论，墙壁理论，最终绘画表面理论，墙壁理论和最终绘画表面理论，2。共有(1)概

2、念区分业主根据法律或管理法规的规定对所有建筑物的共有部分拥有、使用和受益的权利。(2)共同所有权的法律特征甲、共同所有权的权利和义务是广泛的乙、所有权人享有的共同所有权附属于专有权，专有权决定了共同所有权的得失和权利的大小。三、区分共有根据不同标准可分为法定共有和约定共有、全部共有和部分共有、建筑物共有和附属建筑物共有。共有人不得要求分割标的物，但一般共有人通常可以要求分割其应得部分。3.成员权利(1)的概念是基于建筑物的结构、所有权和使用之间的密切关系，它区分了作为建筑物管理团体成员的所有人所享有的权利和义务。(2)特征A是指所有不同所有者在专有权利和共同权利的基础上享有的权利和义务。会员权

3、是一种基于区分所有人之间共同关系的权利。成员权是一种可持续发展的权利，它与专有权和普通权密不可分。只要建筑物及其基础的使用权存在，区分所有人的群体关系就不会被解除，成员权利和这种共同关系将永远是相同的。建设用地的概念1。本概念所指的建筑和构筑物用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通和水利设施用地、旅游用地、军事用地等。2.建设用地分类(1)权属性质：国家建设用地和乡镇建设用地。(2)规模：大、中、小项目建设用地。(3)利用性质：农业建设用地和非农业建设用地；(二)取得国家建设用地使用权；(一)国家建设用地必须是国有土地，申请使用国有建设用地包括国有土地和原农民集体所有的土地。(2)获

4、取方式：分配和转移。(三)在下列情况下，国家可以划拨、转让或者出租土地使用权：一、农村集体所有的土地被依法征用为国有；二、国家依法收回国有建设用地使用权。国有荒山荒地，即国有闲置土地，已经转为建设用地。2.农用地转用审批(一)审批权限一、国务院批准的建设项目、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管道项目和大型基础设施项目占用土地，涉及农用地转用的，由国务院批准。(二)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模内，市、县人民政府将农用地转为建设用地的，应当由原批准土地利用总体规划的机关根据年度土地利用计划分批批准。在批准的农业范围内C.省、自治区、直辖市人民政府规定的第二项以外的建设项目占用的土

5、地涉及农用地转为建设用地的，应当经省、自治区、直辖市人民政府批准。(二)土地利用总体规划分级审批除国务院、省、自治区、直辖市外，乡镇土地利用总体规划可以由省人民政府授权设区的市、自治州人民政府审批。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划需要占用土地的，必须办理农用地转用手续：一、市、县人民政府应当根据年度土地利用计划，制定农用地转用计划、补充耕地计划和土地征用计划，并分批报有批准权限的人民政府批准。(二)有审批权的人民政府土地主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案进行审查，提出审查意见，报有审批权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府批准

6、。农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，并根据具体建设项目分别供应土地。3.(一)申请城市规划区内建设用地的，建设单位或者个人应当向城市规划行政主管部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，并出具建设项目选址意见书。(2)建设单位或个人应向规划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。(三)建设单位应当向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设项目批准文件，包括可行性研究报告或者设计任务书和年度基本建设计划。经市、县人民政府土地管理部门审查，拟定土地供应计划，报市、县人民政府批准。(4)土地供应方案批准后，市、县人民政府应向建设

7、单位颁发建设用地批准文件。(五)土地使用者应当依法申请土地登记。国家建设征用土地1。国家建设征用土地的法律特征。(1)征收主体的独特性。(2)土地征收的行政性。(3)征地条件补偿。2.第四十五条收购下列土地，应当经国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷；其他土地超过七十公顷。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3.被征地补偿安置(一)补偿原则：保持被征地单位农民生活水平不下降，进一步提高土地补偿费和安置补助费。在成本计算标准上，考虑到不同地方的实际差异，采用区别对待、公平合理的原则，设定标准范围，不同地方可以灵活掌握。(2)土地征用成本的构成

8、：土地补偿费、对土地所有者或使用者的投资和收入的补偿。耕地的土地补偿费为平均年产值的六至十倍地面附着物是指附着在地面上的工程物体，如井、晒场、运河和管道、房屋等。附着物补偿标准由省、自治区、直辖市规定。新菜地开发建设基金。土地复垦费或耕地复垦费。土地管理法第四十二条：因挖掘、塌陷、侵占造成土地破坏的，土地使用单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费。开垦的土地应该优先用于农业。第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家对占用耕地实行补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，耕地多少”的原则，占用耕地的单位负责开垦相当于所占

9、用耕地数量和质量的耕地；无条件开垦的耕地不符合要求的，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专项资金用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定耕地开垦规划，监督占用耕地的单位按规划开垦耕地或者按规划组织开垦耕地，并进行检查验收。(3)征地补偿土地管理法与土地管理法的区别物权法明确规定征地补偿的法律范围包括土地补偿、安置补助费、地上附着物补偿、青苗补偿和社会保障费用。补偿项目的社会保障费用比土地管理法多。B. 物权法反映了全额补偿，对生产线没有控制权。第四十二条征收集体所有土地，必须依法足额缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，并为被征地农民安排社会保障费用，保障其

10、生活，维护其合法权益。4.临时用地管理1。申请临时用地的理由(1)建设需要，即建设项目用地所需的材料堆放场地、运输通道等临时建设用地。(2)地质勘探需要。第五十七条建设项目的建设和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，应当经县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，城市规划区内的临时用地，应当经有关城市规划行政主管部门批准后方可使用。土地使用者应当按照土地权属与有关土地管理部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时土地使用合同，并按照合同约定支付临时土地使用补偿费。临时用地者应当按照临时用地合同约定的用途使用土地，不得建造永久性建筑物。临时用地一般不超过两年。临时用地补偿临

11、时用地补偿费按照临时用地者与有关土地管理部门或者农村集体经济组织或者村民委员会签订的临时用地合同支付。3.临时用地使用者应当按照临时用地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时用地使用期限一般不超过2年，且使用期限届满。5.乡(镇)建设用地1。概念：指乡镇企业、村办企业、农村村民住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业投资建设用地乡(镇)公共设施和公益事业建设用地。乡(镇)公共设施用地是指乡(镇)集体投资或者集资修建道路、桥梁、供电、供水设施等的土地。乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要建设和使用土地的，经乡(镇)人民政府审查后，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，

12、由县级以上人民政府按照省、自治区、直辖市规定的审批权限批准。其中，涉及占用农用地的，应当按照规定办理农用地转用审批手续。第三节，谁属于土地承包经营权和外出务工土地承包经营权？案例：李自1998年起在双墩镇工作，因为他家没有劳动，而且他的孩子都很小。原来的第二轮承包地是在李不知情的情况下耕种的。如今，李有能力耕种自己承包的土地，并多次要求通过村委会归还耕种的土地。对此不予理会，李随即起诉。对于有争议的承包地，现在谁享有承包经营权？诉讼请求：原告李请求法院责令被告立即返还其承包土地的经营权。被告吴某辩称，最初要求的土地被村民收回，承包给被告耕种，原告在合同期内无权归还土地。同时，原被告与被告之间土

13、地承包经营权的转让是自愿、合法、有效的，被告已按规定支付了全部费用。争议中的土地转让虽未办理变更登记，但未经登记不得对抗善意第三人，故请求法院依法驳回原告的诉讼。法院发现原被告和被告住在同一个村组。1995年，国家实行第二轮土地承包政策，原告李与当时的用人单位签订了土地承包合同，取得了土地承包经营权。包括原被告和被告有争议的土地。合同签订后，原告的家庭一直按照合同耕种土地。1997年底，原告因沉重的农业税负担和劳动力不足而放弃了承包耕地。1998年初，被告吴某根据村委会的意见，开始开垦原告弃耕的土地，并缴纳了各种税费。现在，原告没有要求被告归还耕地，双方发生了纠纷。原告起诉了法院。法院认为，国

14、家实行农村土地承包经营制度，农民依法取得的土地承包经营权受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告李签订的农地承包合同已取得承包经营权，其承包合同受法律保护。1998年，尽管村民委员会批准被告耕种原告的承包土地，但原告没有向雇主和有关部门提交转让有争议土地的书面申请。因此，原被告知有争议的土地的承包经营权仍然属于原告。现在，原告要求被告归还有争议的土地。事实清楚，理由充分，应予支持。判决：被告吴某于2010年6月30日前将原告的土地经营权返还给原告。相关法律法规：土地管理法第二十九条在合同期内，承包人可以自愿将承包的土地返还给发包人。承包人自愿返还承包土地的，应当提前六个月书面通知发包人。承包人在合同期内返还承包土地的，不得在合同期内再次要求承包土地。1.土地承包经营权的概念和特征概念：指二、家庭承包以集体经济组织、村民委员会或村民小组为用人单位，农民集体经济组织为农村土地承包方。1.土地承包应遵循的原则甲、按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等行使承包土地的权利，并可以自愿放弃承包土地的权利。民主协商，公平合理。(三)承包方案应当经集体经济组织成员三分之二以上村民会议成员或者三分之二以上村民代表依法批准。签约程序是合法的。合同：本合同自成立之日起生效。承包人应在合同生效时获得土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向承