思源保利地产西安项目报告

1、,保利地产西安项目,2012年6月,区位解读,地块简析,2,品牌开发商发展沿革,5,1,典型项目分析,4,目 录,市场环境解析,3,1,区位解读,钟楼,迎 宾 大 道,三 环 路,二 环 路,机场高速,经 开 区,经开龙头，行政核心，西安，保利王者来袭！,项目位于经济开发区，属城北核心发展区域，城市近郊，行政新区，距主城区约5.5公里,西安经济技术开发区位于西安唐皇城以北，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积106平方公里。 作为城市新中心的开发区中心区，距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。 本项目

2、位于经开区中心位置、城市中轴线未央路上，五分钟 内可达区域城市运动公园（800亩）、张家堡广场（400亩）市政府、市委、城北客运站等重大公建设施。 西安经济开发区是关中天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。,西安高新技术产业开发区,曲江旅游度假开发区,浐灞生态区,市中心（钟楼）,经开区,12公里至长乐门,18公里至新行政中心,15公里至曲江,25公里至兵马俑,5.5公里至钟楼,2公里至城北客运站,市政府,钟楼,城北客运站,25公里至兵马俑,5分钟至新行政中心,30公里至机场,经济开发区,地理位置,区域发展历程,经开区经过近20年的发展以及市政中心的北迁，已成为产业、经

3、济、政治为主的复合型城市新中心。,成立时间：1993年 区域组成：中心区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成。 规划面积：71.06平方公里 区域内企业：截至2011年末，全区共引进工业项目600余项，注册登记各类企业3000余个，其中 境外世界500强企业26个、国有大型中央企业14个、国内行业龙头企业60余个。,工业产业制造加工基地,现代城市新区,新的城市规划将打破原有工业产业基地的格局，重新定义为以行政、发展、交通、商业、产业配套、高尚人居中心为主的现代化新都市。,区域定位,发展中心,行政中心,商业中心,高尚人居中心,产业配套中心,交通中心,经开六大定位,根据西安新的

4、规划调整方案，经开区原有中心区被赋予了新的城市功能，原有中心区按照工业区的发展布局进行开发建设，与新的发展定位不相适应，也无法承载新的城市功能。新的城市规划中明确指出区域工业职能向外转移，原有中心区被赋予现代城市新区的定位. 新一轮西安城市发展战略规划重新定义经开区为：行政中心、发展中心、交通中心、商业中心、高尚人居中心、产业配套中心，将逐步打破以工业产业职能定位的形象。,关中天水经济区包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里。关中-天水经济区作为我国西部大开发的三个重点区域之一，在全国具有独特地位和优势。,西安经济开发区是

5、关中天水经济区目前规模最大、资金最密 集、技术含量最高的制造业聚集区。根据规划，西安经济技术开 发区将打造“关中-天水经济开发区”的核心产业区， 建设成为西 安国际化大都市的新中心，其辐射范围包括“关中-天水经济开发 区”以及周边：,向北辐射陕北的延安、榆林地区； 向西辐射甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区； 向南辐射陕南的汉中、安康地区。,西安经济技术开发区,发展远景,作为“关中天水经济带”的腹心位置，经开区将成为西安未来城市发展北向的门户；,经开区工业总产值呈稳步增长，规模以上工业增加值与总产值快速增长，目前工业总量已跃居西安首位。,2011年，西安经济技术开发区完成： 工业总产值920亿元，增

6、长40.46%，占全市的1/3； 规模以上工业总产值655亿元，增长56%； 规模以上工业增加值150亿元，增长25%，总量全市第一； “十一五”期间，西安经济技术开发区主要经济指标连续保持35%以上的高速增长。 在规模以上工业总产值和规模以上工业增加值这两个最能反映区域工业水平的指标上，经开区总量已位居全市第一。,中央商务区,出口加工区,泾渭工业园,草滩生态产业区,经开区目前已将区域整体规划为： 中央商务区 出口加工区 草滩生态产业区 泾渭工业园,产业布局及经济,经开区目前已完成对于区域的四大园区布局，而经济的稳步增长也使经开区成为西安市经济发展的重要一极,北客站,火车站,本案,目前区域外部

7、拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交通利好,区域内轨道交通体系： 地铁2号线已于2011.9.16年开通，地铁4号线将于2012年动工建设 项目紧邻地铁2号线，城市铁路交通便利。 北起西安北客站，向南沿未央路、长安大街直达长安区，是贯通西安城市南北的大动脉 2012年2016年：四号线工程(航天基地草滩)长36.3公里,区域内交通体系： 道路体系已经基本完善，公共交通便利； 项目西侧为未央路，城市中轴线； 项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便； 项目东侧秦川路正在改建,区域内轨道交通体系： 西安市城北客运站已于2012年投入使用 西安北客站于2

8、008年9月19日正式开工建设，分三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。,直通机场高速,交通配套,1995年开建的西安未央湖游乐园是以集休闲、娱乐为一体的现代大型游乐园，占地近千亩，其中水域面积480亩，是西北最大的人工湖。,占地近500亩的张家堡广场改造完成，拟建成有较高文化品位的、生态良好的、环保意识较强的“都市森林公园”，以提升区域的整体价值和城市形象。,坐落于城北文景路与凤城三路交汇处的文景公园，占地面积172亩，已于2004年9月开园。,占地约800亩（含运动主、副馆）的西安城市运动公园，是1996年西安市委市政府为迎接全国第四届城

9、市运动会决定兴建的一处大型综合性体育项目，是一个以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园。,区内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地,休闲配套,张家堡广场,城市运动公园,未央湖游乐园,文景公园,生活配套,区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局集中，主要分布在未央路沿线，市政中心板块配套日渐完备。,行政中心商圈,北客站商圈,凤城五路商圈,凤城二路商圈,凤城二路、凤城五路商圈发展成熟，行政中心、北客站商圈后程发力，数个超大城市综合体项目的集中供应，专业市场、百货商超、写字楼、酒店等物业复合，未来区域配套无法比拟。,商业配套

10、,首创国际城42万商业体，英国洲际旅店、日本伊藤洋华堂、国美电器、真爱投资集团、金鹰购物等强势入驻，目前签约商家过百； 中登文景时代已与华润万家签约； 鼎正中央首府已与真爱签约； 海荣海悦广场签约民生国际；,500万平方米的龙之梦新城 包括40万平方米消费名品博览中心、30万平方米城市商业综合体、8家豪华酒店、30万平方米汽车城、15万平方米机电五金博览中心，7万平方米灯饰城、20万平方米建材中心、20万平方米家居中心、7万平方米数码通信城。,目前拥有世纪金花国际购物中心，沃尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，同时经开招商局已经确认的华润万家，人人乐，雅荷国际中心，百老汇等项目，会在未来2-5年陆

11、续入住。,目前经开区内发展最为成熟，商业及交通最为发达的区域， 金融机构、餐饮娱乐、百货购物等不计其数； 另外，人人乐、赛格数码广场、中国联通均已签约进驻；,亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价值的衍生。 以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点，北向！将成为西安城市发展的主旋律。 地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将促进沿线物业价值更大化。 区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地。 未来城市规划北向发展

12、明确，通过西咸一体化、渭北经济开发区扩张等双平面带动城北,区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项利好因素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的发展价值潜力为房地产市场营造了良好氛围；,区域价值潜力升级，房地产市场氛围机遇看好。,小结 高层:9000-9500;小高层:9500-10000,2012.1月,2012.4.21,2012.5.6.,世联进场，前期推广展开，推广渠道为外展和巡展,售楼中心开放，前三日来访客户超过8000人 第一期蓄水开始，排号方式为交一万返三万，,5月6日开盘，截止开盘蓄水1500组，推出800套房源，均价9500-13000开盘成

13、交363套,【营销节奏】,2012.4.13,六盘联动，闪耀曲江房展会,2012.5.4,单位团购选房活动,2012.6.12,6#、8#楼各一个单元共计房源90套，排号中,【KPI体系】,价值点二：市府圈城市新核心，三公园、双地铁凸显区域价值,KPI体系,价值点五：“幸福系”园林从客户需求出发，有针对性的为老幼定制园林和活动场所,价值点一：开发商实力及品牌物业服务；,价值点三：产品自身设计，79-160舒居无可挑剔,价值点四：U8人体工学装修体系，为业主打造舒居、健康的生活空间,【汇通太古城】,整体规划：项目分为四个地块，四期开发，一期10栋高层于2010年5月推出目前已售罄，二期13栋高层

14、售罄三栋，剩余10栋在售，三期10栋高层，4栋小高层，4排洋房全部团购，四期全部为商业，涵盖购物中心。星级酒店和写字间及公寓，暂定于2013年开发。 项目优势：紧邻北客运站，交通便利，地铁二号线北苑站入口直接进入小区内部，自身商业配套面积近29万方，包括星级酒店、大型商业Shopping Mall、欧洲风情商业步行街、银行、超市、大型百货商场等。 项目劣势：项目自身定位不是很明确，开发商缺乏开发经验，产品普遍设计偏大，与该区域的主力需求产品有所错位，四期配套型商业暂定2013年推出，且尚须一定时间经营，前期生活配套较为不便 市场定位：城北门户地带、地铁上盖物业、中央购物街区、都市综合体。,【规

15、划定位】,建筑风格：尽管开发商强调项目住宅建筑上体现着美国现代主义风格，但从已完工的一期产品上看，效果并不令人满意，依旧是较为普通的现代简约风格，外墙以淡粉色和米黄色的涂料混搭涂抹，整体档次不高。 景观设计：沿项目的南北纵轴打造一条欧式风格的商业街区连接项目四个地块，项目整体采用欧式皇家台地园林景观设计，依据项目的地势建造一个北高南低拥有1.5米落差的广场。 产品特点：项目以100以上的三室户型为主，强调户型的居住尺度，在房间的采光和舒适度进行了加强，保证了所有户型客厅及主要活动空间南向，100的两室户型特别巧妙地加强了空间的可变性，使得83的户型亦可完成两房变三房的尺度变化。,两房变三房83

16、,三室两厅两卫132,【景观规划】,项目卖点,60 800米中央公园 地铁北苑站位于小区内 皇家台地 商业街区 幼儿园 大型商业Shopping Mall,项目优劣势,项目优势：位于城北市政发展热点区域，地铁口的城市综合体。 项目劣势：地铁穿过项目，不能在该区域进行建设，使得居住密度加大,项目总结：地铁口的城市综合体，但居住舒适度相比旁边的首创国际城较差。在推广上，项目没有进行大面积的推广活动，使得客户到访量和成交量不高。汇通的房源主要被西电团购，开发商不急于资金回流，故在当下市场低迷的时期，不降价，不做大规模推广。,【产品品质】,【白桦林间】,城北行政核心居住区。,完美交通路网，道路通达性好

17、，交通便利,项目配套日趋完善,ART DECO建筑采用石材、真石漆进行装饰高品质景观 自然生活，舒适而有品位,品牌开发商打造城北品质大盘,核心居住区/ 品质大盘/品牌开发商,【属性及定位】,项目占地434亩，规划有21栋高层建筑和10栋别墅，两梯四户设计； 分三期推售，一期1#,2#,3#,4#,5# ,6#六栋楼。两个单元33层 2010年4月9日开盘； 二期7#, 24#,25#,27#,20#,21#，总3132层，2梯4户设计。7#，20#,21#已售罄。现售24# 25# 27#3栋楼。 未来还有3期8栋的体量。,【总体规划】,目前在售二期25号楼、24号楼以及27号楼，24号楼总高

18、31层，2梯4户设计，户型面积为230-260大平层，现阶段购房可享受一次性付款享98折，现已去化近60%。 另有25#130-150，27#150180在售，两T4户，33层。现去化近30%。 三栋楼目整体剩余1/3的房源。目前均价8500-11000元/，全款96折、分期98折，按揭99折， 预计2013年年底交房。,白桦林间的户型主要以大户型为主，满足高端客户的需求，大户跃层比较受客户青睐,【产品情况】,社区配套,社区自身配置大型集中商业街、3500社区会所、2000幼儿园、公寓等。基本满足生活需求。,教育：白桦林居幼儿园、 交大经发学校、交大经发高中； 商业：陕北红酒店、江海肥牛白桦林

19、居店、世家超市、文景商业街及沁园底商； 银行：中国银行、建设银行； 医院：凤城医院、长安医院。 小区运用坡地造景，大堂值守，配置商业街、社区会所、幼儿园等,周边配套,周边公交线路有:227路、228路、228专线、310路、238路、230路、600路、903路、游4等张家堡站下车向西500米。 地铁线路：地铁2号线运动公园站。,交通配套,景观方面，白桦林间大量运用了坡地造景的手法，利用社区中地势的自然起伏，坡地的运用带来景观的起伏感，让景观层次丰富起来。通过茂密的树林、起伏的坡地，与蜿蜒曲折的道路营造出深宅大院、翠拥绿绕，荫及百年之感。,景观配套,【配套资源】,2009.11,20010.2

20、,一,二,三,2010.4,2010.10,四,2011.9-10月,五,六,【营销节奏】,城北行政核心居住区 白桦林间与周边的市委、市政府、经开区委员会、西安经发学校等。共同构筑了西安市新的行政核心居住区。 实力品牌开发商城北力作 白桦林间开发商西安经发地产有限公司是由西安经发集团有限责任公司与西安体育中心共同投资组建的大型综合性房地产开发企业，白桦林间气势434亩，恢弘气势，打造城北舒适大盘。 优美的景观打造 ART DECO建筑建筑风格加上独具匠心的白桦林坡地造景法景观设计。蜿蜒曲折的道路营造出深宅大院、翠拥绿绕，荫及百年之感。 丰富的老客户资源 经发地产在城北的项目有文景商业街、经发大

21、厦、西安城市运动公园、经开中小学、白桦林居。在城北有相当影响力，再加上姐妹楼盘白桦邻居的老业主，老业主为白桦林间的销售带来了相当一部分的新客户。,【价值点梳理】,【首创国际城】,高品质低密度城市综合体,西安首创国际城位于经济技术开发区文景路东侧，凤城十一路以北，毗邻北三环。总建筑面积约168万平米，社区配有42万平米的公建配套，拥有甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的Shopping Mall以及一座超五星级酒店，精品住宅全部为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大楼间距，国际化景观的设计与建筑相得益彰。,项目距离西安铁路枢纽郑西铁路客运专线西安北客站仅1.2公里，到达西安咸阳国际机场仅15

22、分钟车程，直通城铁二号线北苑站，距离市政府新址不到1公里，居于未来西安CBD的核心位置。,【区位属性】,扼守城北门户地段，168万平米时尚国际社区,紧邻北客站，地铁二号线上盖，距机场，仅需10分 钟车程；城市交通干道在此纵横交错，全城出行都极为便利,周边生活配套目前较为匮乏，仅有少量社区商业,品牌开发商打造城北百万平米城市综合体,经开区门户地段/ 品牌开发商/大规模/多产品线/时尚社区,【属性及定位】,整体规划：项目分为南北两区，由凤城十路隔开，北区将于明年开发，包含42万商业，涵盖酒店、购物广场、写字楼及商务公寓；南区由20栋高层住宅组成，09年初开始开发，分为四期开发，目前已开发至第四期，

23、其中一、二期已入住，三期2012年中入住，四期2013年入住。 项目优势：城北第一大盘，紧邻北客运站，周边交通便利，产品以刚需产品为主，项目配备42万超大体量商业，目前已与伊藤洋华堂，国美电器等商业巨头签约，打造西北首屈一指的shopping mall，社区自带幼儿园。 项目劣势：项目离主城区较远，发展成为生活配套成熟的区域尚需3-5年。 市场定位：168万大型城市综合体，北城地标建筑群。,【整体规划】,建筑风格：项目的住宅部分采用简约的现代主义风格打造，以白色瓷片配合棕灰色的瓷片为主要外墙体材料，建筑天地线挺拔，端正。 景观设计：南区以偏欧式园林和绿化的风格为主，小区内具备一些欧式的庭廊、花

24、园和水景小品，整个南区以围合式中庭景观为主要景观设计出发点，在南区的中心地带打造了一片面积约为400平米的水系景观。 产品特点：项目的户型主要以80-100的两室和110-130的三室为主，设计总体强调实用性，户型的尺度最大限度的满足了刚需性客户的购房需求，在实用性的基础上，项目一些诸如入户花园和大尺度阳台等附加值的赠送也极大的提高了刚需型产品的舒适度。,两室两厅一卫95,两室两厅一卫87,【景观规划】,项目体量较大，总共规划54栋楼，分8期开发，前4期已售罄，北区于2012年4月第一次推案，目前33#高层及28#公寓楼，28#公寓目前交5000元排号，均价7000元，目前排号100组，33#

25、高层也在排号中，目前排号交1000抵2万，排号200余组，33#现定于本月15号开盘。项目剩余体量120万方。,【销售情况】,项目卖点,城市综合体 人工湖 超大楼间距 商业步行街 幼儿园 较低梯户比,项目优劣势,项目优势：低密度城市综合体，靠近地铁2号线，座拥北郊行政中心地带，发展潜力巨大。 项目劣势：周围配套相对不成熟，区域认可度较低,项目主要产品为刚需两室，空间布局合理，动静分区，主卧及客厅南向采光，有大面积阳台及景观飘窗,【产品品质】,现场照片,客户分析,南区大部分已交房，北区部分楼栋已出地面,首创国际城客户大多属于刚需客户，对价格和地段比较敏感，其次看重配套，交通，居住环境和升值潜力，

26、投资较多，尤其是其公寓产品，整层购买的客户很多，城北及西安市区客户能占到一半，其余为周边区县或省外客户。,【客户分析】,【荣华北经城】,与市委相邻，经开区成熟区域里的中高端楼盘，以区位及配套为其最大卖点,项目位于经开未央大道与凤城七路十字向东700米（张家堡广场东100米），紧邻西安市市委、人大、政协，地理位置较佳,周边城市运动公园，环境配套成熟，医疗、教育、购物等配套完善，交通便利。,荣华北经城距本案约2.7公里，与本案形成直接竞争，对价格、配套以及便利要求较高的客户造成较大分流。,【区位属性】,紧邻西安市市委、人大、政协，地理位置较佳,项目周边路网发达，距离凤八、凤五较近，公共交通发达,周

27、边生活配套完善,已入住的荣华EE康城具有一定的口碑效应,由在城北有较大影响力的荣华集团开发，具有相当的品牌效应,市委、人大地段/ 品牌开发商/配套齐全/周边口碑效应,【属性及定位】,整体规划：整个社区分为南北两个组团，均采用半合围式布局，构成两个相对独立又相互关联的院落形态，绿化景观渗透融合，内外景观交融，南北两区共由11栋26-33层的高层组成 规划特点：南北分区，每个分区均采取半围合式布局，保证了每一栋高层的采光及通风，同时最大可能的拉大了楼间距，从规划上增强了居住舒适度。 开发节奏： 2010年6月入市宣传，2011年7月底开盘销售，按照现在提供的开发节奏，项目以每两栋楼一个组团的形式推

28、盘，目前售罄的9号楼为团购，6、7号楼在售,景观概念： “出则繁华，入则宁静”，以30万平米的宜居体量打造中心区珍贵的纯生活之城。北经城以中国传统围合式院落的规划理念，以现代简约的建筑形式融合360度全景水系园林，使得建筑的挺拔与水的柔美刚柔相济。小区户户均可见围合式最美中心景观，架空层“泛”会所在任何天气均可提供一个休憩闲话的场合，入户水系更显风水上宅之优。,【景观规划】,建筑风格：建筑立面以彰显文化与品质的“钻灰色”与市委保持协调一致，整体呈现简约现代主义风格，同时融合了art-deco挺拔的天际线等元素，建筑外墙采用贴瓷片与涂料相结合的手法处理。,产品特点：北经城户型产品线丰富，既有55

29、平米左右一室两厅公寓产品，又有80-130平米舒适两房三房。在户型设计上更强调舒适、精致、创新，绝大多数户型全明厨明卫，干湿动静分区明确，户型紧凑合理，无浪费空间，并给每户赠送空间（赠送多达10%30%），住户可自由分割。,三室两厅一卫108,两室两厅一卫90,赠送面积,【产品品质】,住宅建筑风格在现代简约的风格里融入了art-deco元素；户型设计跨度较大，户户有赠送，强调居住的舒适性,功能：售楼部使用，销售结束为住宅底商 风格：现代主义 功能分布：售楼部包含两层，其中二层为办公区，一层分为接待台、区位讲解区、沙盘区、水吧、洽谈签约区。,洽谈区1,沙盘区,区位展示图,洽谈区2,A,接待台,入

30、口,WC,水吧,【销售中心】,项目并未单独建立售楼部，利用已建成的商业裙楼组建，售楼部内部品质一般，功能分区比较凌乱,内部配套： 商业：北经城大体量配制了商业裙楼，分布在社区四周，形成一条世界风情商业街区，大大提升了生活便利。（商业体量尚未公布） 教育：小区自带双语幼儿园（尚未确定品牌） 娱乐：与项目连为一体的EE康城为业主配备的4000平方米多功能会所已投入使用，内有健身中心，健康诊疗中心等服务设施,物业公司：西安荣鑫物业管理有限公司 物业费：暂未确定 物业评价：荣鑫为荣华集团旗下子公司，荣华开发的楼盘全部由该公司进行物管，已开发的楼盘里物业得到了住户的肯定，但在细节上仍需完善。,【配套物业

31、】,荣华北经城目前二期剩余房源集中在路南侧，在售楼栋为8#以及6#，产品除6#楼，9#（2梯5户）其余均为2梯4户。 8#楼产品为49-76小户型，主要针对投资客群，20层以上与百事威特酒店合作，合约期为20年，交房后除一年装修期外每月按48元/返还，均价6500-6800元/；31、32层可内部团购，团购均价6300-6500元/； 6#楼2梯4户设计，面积区间90-110，均价7500-7800元/； 后期将在今年年内推出楼王3#，面积区间为130-150左右。,【销售情况】,项目位置：西安市凤城五路与迎宾大道交汇处 项目概况：总占地226亩，总建筑面积近70万余平方米 建筑类别：板楼、板

32、塔结合，高层，小高层 均价：7500-8000元/平米 销售状态：在售A区A6楼、B区B4-B8楼，房源面积为67-154平，均价7500元/平，全款98折，按揭无优惠 主力户型： 64155 ，2梯4户，2梯6户，2梯8户 容积率：4.98 绿化率：30% 开发商：西安雅荷春天房地产开发有限公司 项目特色：科技住宅,【雅荷四季城】,自然、生态、艺术、人性化都市高尚品位居所，园林景观移步异景,园林概念：坡地立体式景观，80%水系入户，社区内部为中西合璧风格自然水景园林。 园林品质：社区内部园林植物种类繁多，绿植主要有银杏、国槐、柳树、青藤。园区内部设有温泉喷泉。,整体规划：整体规划：社区分为A

33、B两大区域，B区配备高级敬老院（天下春萱天慈公馆）；项目由19栋高层、小高层，4个组团组成。 项目优势：老/中/青年全生命周期理念社区，配备高级敬老院、国际双语幼儿园、12万商业街（贞观路沿线）、自建专业农贸商城。 市场定位：环保智能/国际化科技住宅。,B区,A区,坡地式立体景观,温泉喷泉,80%水系入户,天下春萱天慈公馆,贞观路,【规划园林】,建筑风格： ARTDECO古典主义建筑风格，外墙面砖由灰、褐红、褐色三色构成。,产品特点：产品分别为55-67一室、80-103两室、117-147三室，153四室，户型布局舒适度较高。,ARTDECO古典主义建筑风格，户型空间设计注重舒适度,四室两厅

34、两卫147,“多功能房”赠送一半面积约5.25。,“入户花园”赠送一半面积约4.56。,大尺度客厅，可变两房。,超大观景阳台。,一室一厅一卫67.16,【产品品质】,营销中心沿用之前雅荷春天售楼部，设计简洁，欠缺样板体验区,接待流程：入口停车场景观带营销中心前台沙盘区域洽谈区域,风格： 现代简约装修风格 功能分布： 1F：沙盘区、洽谈区、签约区 2F：办公区 装修情况: 精装修,售楼部内部结构图示（1F）,接待台,洽谈区,VIP签约区,沙盘区,户模区,沙盘,户模,VIP签约,洽谈,入口,【销售中心】,内部配套：老年公寓（高级养老院预计2014年建成），及国际双语幼儿园，12万平米商业街、民生百

35、货入驻及自建大型农贸商城。,物业公司：雅荷自持物管。 物业评价：自营物管管理严格、执行力强，业主好评率高。,天下春萱天慈公馆、民生百货、欧式风情国际街，国际双语幼儿园、高级会所、居民健身等泛会所设施,【物业配套】,项目位置：经开新市政府正南(凤城七路与凤城八路之间) 项目概况：总占地262亩 ，总建面44.9万平方米 建筑类别：板楼、小高层、高层 当前销售情况：三期135-220平米房源前期咨询中，价格未定，开盘时间未定，目前5万抵10万排号中。预计价格在11000-12000元/m。 容积率：2.80 绿化率：38% 开发商：西安名都置业有限公司 项目特色：豪华居住区，高端会所，精致景观设计

36、，完善的物业样板体系，高端贵气的建筑立面。,【保亿风景御园】,市政府旁配备3600平会所的英式皇家园林art-deco风格社区,项目以东西线中央轴分割，呈整体外低中高的兵营式排布；依托南北向中央景观轴及中庭景观形成局部围合式；中庭周围以33层的高层建筑，其余部分均以18层、14、11层等不同结构为主； 项目采用传统新古典主义建筑风格，大量运用檐口、栅花等新古典修饰元素，整体色彩沉稳厚重、具有较强的品质感及昭示性； 底座采用石材贴面处理、中部及顶部刷彷石涂料；,【产品规划】,【景观园林】,项目打造欧式主题概念园林；60亩下沉式中央水系景观，乔木灌木交叉，多梯步分层级景观设计，欧式雕塑小品运用,北

37、二环 轻豪宅 城市度假综合体,区位图,【海璟台北湾】,项目位于经开区北二环与明光路交汇处东北角，北靠文景公园，南面北二环，东为文景路，是北郊经济技术开发区门户地段,位于北二环边，周边四大公园，环境配套成熟，医疗、教育、购物等配套完善，交通便利。,海璟台北湾距本案约3公里，与本案形成直接竞争，对价格、配套以及便利性要求较高的客户造成较大分流。,【区位属性】,位于北郊经济开发区门户地段,项目周边路网发达，紧邻北二环通达性好，公共交通发达,周边生活配套完善,北二环超大规模的台北风情生活之城,由在城北有较大影响力的海荣集团开发，具有相当的品牌效应,经开区门户地段/ 品牌开发商/大规模/多产品线/台北风

38、情,【属性及定位】,项目北凤城一路分为南北两区建设，现销售北区产品。,【总体规划】,项目一期占地300亩，共16栋楼，分南北两区，115号楼均高层住宅，其中只有3号楼是一个单元，其余均为2单元，16号楼为公寓。南区已售罄，现售北区9号楼和10号楼剩余房源。除去3栋未开目前剩余货量180余套。年内计划将剩余的13#、14#以及楼王15#全部去化清盘。其中13#、14#为3T8户高层、15#为2T4户的楼王。总剩余货量约1450套，预计新开楼栋会在下半年8 、9月份上市。,未开,【产品情况】,现售北区9#和10#，3T8户，户型包括一室、两室、三室，均价6800元/。4月29日开盘，现已去化80%

39、,48精致一室，户型方正，布局紧凑，功能性强。比较受年轻客户青睐。价位在三种户型中属最高。缺点，客厅采光不好，卫生间是暗室且不方便来客使用。,一室产品-户型小，总价低。功能性强， 三种户型中价位最高。,【现售产品分析】,两室产品- 属于目前市场热销户型，客户比较青睐，且价位在三种户型中最低。,C1户型110左右的两室，各功能区开间都比较大，空间感强，舒适。北向有大面积阳台。,两室中的B户型，约90，户型虽不方正，但布局紧凑合理，美中不足的是主卧开窗较小，采光不好。且西户只能照到西晒的阳光,【现售产品分析】,三室产品- 满足客户对大户型的需求，价位在三种户型中居中。,纯南户型，客厅、主卧南向采光

40、，客厅大开间，且餐客一体，空间感强，舒适。该户型两点在于空间功能性多变设计，满足不同需求的的客户,南北通透，餐客一体，大开间设计，动静分区，多功能书房设计。,【现售产品分析】,学校：台北湾自建双语品牌幼儿园、西安 中学、66中、凤城小学、新概念、吉的堡少儿教育机构； 商场：社区配套17万平米大型商业街区，有人人乐、崇尚百货等； 银行：工商银行、兴业银行、招商银行、农业银行； 医院：长安医院、凤城医院。 自建双语品牌幼儿园。 交通：周边公交线路有:33、50、207、108、601、510、912、702等文景立交北站下车。 离最近地铁2号线一站路 程。,【社区配套】,现场照片,客户分析,海璟台

41、北湾的客户大多属于刚需客户，对价格和地段比较敏感，其次看重配套和交通，投资相对较少，城北及西安市区客户能占到一半，其余为周边区县或省外客户。,外立面已经全部结束,【客户分析】,2010.4,2010.6,2010.10,2011.4,一,二,三,四,五,2010.8,2011.9,六,2012.4,七,【营销节奏】,城北实力开发商，品牌效应人气旺 海璟台北湾是海荣集团2010年倾力打造的城北首席精装社区，也是海荣集团成功转型豪宅开发商的代表项目之一。 独具特色的台式风情园林 特别邀请台湾老圃景观集团作为战略合作共，同打造西安市第一个以台北风情为主题的宝岛园林景观住宅。 性价比高，眼于市场的热销