投资回收期计算.ppt

1、a,1,投资回收期,项目投资回收期,也称返本期,是反映项目投资回收能力的重要指标,分为静态投资回收期和动态投资回收期. 静态投资回收期:是在不考虑资金时间价值的条件下,以项目的净收益回收其总投资(包括建设投资和流动资金)所需要的时间,一般以年为单位.,a,2,静态投资回收期,项目投资回收期一般从项目开始建设开始年算起,若从项目投产开始年计算,应予以特别说明. 从建设开始年算起,项目投资回收期计算为:,a,3,静态投资回收期,当项目建成投产后各年的净收益(即年净现金流量)相等,其计算为:,对于等额系列净现金流量的情况,a,4,例:某建设项目估计总投资2800万元,项目建设后各年净收益为320万元

2、,则该项目的静态投资回收期为:,a,5,静态投资回收期,当项目建成投产后各年的净收益(即年净现金流量)不相等时,静态投资回收期可根据累计净现金流量计算为:,a,6,例:某项目财务现金流量如下,计算其静态投资回收期,a,7,静态投资回收期计算,借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有借款偿债能力的。,a,8,静态投资回收期决策,a,9,基准投资回收期受下列因素影响：,1）投资结构 2）成本结构 3）技术进步 用投资回收期的长短来评价技术方案，它反映了初始投资得到补偿的速度。,a,10,我国行业基准投资回收期（年）,a,11,a,12,动态投资回收期,动态投资回收期是把项目各年的净现金流

3、量按基准收益率折现后,再用来计算累计现值等于0时的年数.,a,13,动态投资回收期,a,14,例:某项目财务现金流量如下,基准收益率8%,计算其动态投资回收期,a,15,动态投资回收期计算,a,16,动态投资回收期决策,a,17,【例】：对上表中的净现金流量系列求静态、动态投资回收期，财务净现值，财务净现值率，设ic=10%。（单位：万元） 解： FNPV352.41万元 FNPVR352.41(163.64+206.6+112.7)=352.41/482.940.73,a,18,例：项目现金流量及相关计算如下表（i = 10%）,净态： = 3 + 3500 / 5000 = 3.7年 动态

4、： = 4 + 1112 / 2794 = 4.4年,a,19,总结：1、终值和现值,a,20,1.财务净现值分别把整个计算期内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和.,2.财务净现值,a,21,3.财务内部收益率,求财务内部收益率方法：,财务内部收益率:投资方案在计算期内各年净现金流量的 现值累计等于0时的折现率.,a,22,式中 Ip投资现值； It第t年投资额； k建设期年数； 现值系数 应用FNPVR评价方案时，对于独立方案，应使 FNPVR0，方案才能接受；对于多方案评价，凡 FNPVR0,初步评价项目在经济效果上可以接受.,a,77,3.敏感性分析 取定三个因素

5、,投资额、产品价格和经营成本，使其在初始值基础逐一按10%、 20%的变化幅度变动。分别计算相对应的财务净现值的变化情况。,单因素变化对财务净现值的影响,a,78,由图可以看出，当产品价格下降幅度超过5.37%时，FNPV将由正变负，即项目由可行变为不可行；当投资额增加的幅度超过9.65%时，FNPV由正变负，项目变为不可行；当经营成本上升幅度超过13.46%时，FNPV由正变负，项目变为不可行。,a,79,由上分析得出,按敏感性程度排序分析,依次为产品价格、投资额和经营成本，产品价格为最敏感因素。 从方案决策的角度分析，应该对产品价格进行进一步更准确的测算，因为从项目风险的角度考虑，如未来产

6、品的价格发生变化的可能性较大，则该项目的风险也越大。,a,80,a,81,不确定因素对投资回收期的影响,结论：从图表可以看出，投资回收期指标对1.产品售价因素变动的反映最敏感；2.产品产量为次敏感因素；而3.投资额的变动影响最低。,a,82,财务现金流量表的分类,财务现金流量：现金流入、现金流出、净现金流量 按评价角度的不同，财务现金流量表分为： 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表 财务计划现金流量表,a,83,项目投资现金流量表,项目投资现金流量表：是以一项目为独立系统设置的，是以项目建设的总投资作为计算基础，反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内的现金流入和

7、现金流出。 作用：可计算项目投资财务内部收益率、财务净现值、财务净现值率、投资回收期等评价指标，考察项目的盈利能力。,a,84,项目投资现金流量表,a,85,项目资本金现金流量表,项目资本金现金流量表：是从项目法人（或从投资者角度）出发，以项目资本金作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金内部收益率，反映投资者权益投资的获利能力。,a,86,项目资本金现金流量表,a,87,投资各方现金流量表,投资各方现金流量表：是从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，用以计算投资各方投资收益率。,a,88,投资各方现金流量表,a,89,财务计划现金流量表,财务计划现金

8、流量表：反映项目计算期各年的投资、融资及经营活动的现金流入和流出，用于计算累计盈余现金，分析项目的财务生存能力。,a,90,财务计划现金流量表,a,91,建设期利息,债务利息包括建设期利息和财务费用 建设期利息：指筹措债务资金时在建设期内发生并按规定允许在投产后计入固定资产原值的利息，即资本化利息。 建设期利息=银行借款利息+其他债务资金利息+其他融资费用 其他融资费用：是指某些债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等融资费用，一般情况下应将其单独计算并计入建设期利息。,a,92,项目资本金,项目资本金：即项目权益资金，是指建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非

9、债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但一般不以任何方式抽回。 项目资本金不是注册资金。,a,93,注册资金,注册资金：是指企业实体在工商行政管理部门登记的注册资金，通常是营业执照登记的资金，即会计上的实收资本或股本，是企业投资者按比例投入的资金。 项目资本金的出资方式 现金 实物 工业产权、非专利技术、土地使用权、资源开采权,a,94,项目资本金的来源渠道和筹措方式,既有法人融资项目的新增资本金：原有股东增资扩股、吸收新股东投资、发行股票、政府投资等 新设法人融资项目的资本金：股东直接投资、股票融资、政府投资,a,95,

10、总成本和经营成本,总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费用（利息支出）+其他费用 经营成本=总成本-（折旧费+摊销费+利息支出） 经营成本=外购原材料、燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用,a,96,税金（财务现金流出）,从销售收入中扣除的营业税金及附加（营业税、资源税、消费税城市维护建设税及教育费附加）和增值税。 计入总成本费用的进口材料的关税、房产税、土地使用税、车船使用税和印花税等。 计入建设投资的引进技术、设备材料的关税、固定资产投资方向调节税（目前国家暂停征收） 从利润中扣除的所得税等。,a,97,建设项目周期,建设项目周期： 是指

11、建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般包括三个方面的内容： 投资全过程客观上包括的工作内容、工作次序和工作类型； 投资全过程中性质不同的阶段划分 各阶段、各项工作间的联系,a,98,建设项目周期的阶段划分及其工作内容,建设项目周期的阶段划分 建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶段） 建设项目设计阶段 建设项目施工阶段 建设项目总结评价阶段,a,99,建设项目决策阶段（项目建设前期工作阶段）,主要解决项目选择问题 投资意向 市场研究与投资机会分析 项目建议书 初步可行性研究 可行性研究（详细可行性研究）：必要性和可能性 建设项目决策,a,100,初步可行性研究,市场研究与产品的需求分析

12、原材料及所需资源的供应及价格变动趋势的研究 工艺技术分析 厂址方案选择 企业规模的确定 生产设备的选型,a,101,建设项目的设计阶段,初步设计 投资准备 技术设计：修正总概算 施工图设计：编制工程预算 上述4项工作主要是确定拟定项目具体方案， 实际上是选择和设计实现项目投资构想的优化实施方案的过程。,a,102,初步设计,设计依据和指导思想 建设规模，产品方案，原材料，能源的用量及来源 建筑物、构筑物、公用辅助设施和生活区的建设 占地面积和土地使用情况 总图运输 外部协作、配合条件 综合利用、环境保护和抗震及人防设施 生产组织、劳动定员和各项技术经济指标 总概算,a,103,建设项目施工阶段

13、,建设项目施工阶段：主要指按合同要求完成项目的施工、竣工和投产，达到项目预期目标和投资效益。包括： 施工组织设计 施工准备 组织施工 生产准备：组织准备、技术准备、物资准备 竣工验收,a,104,投资项目总结评价阶段,投产运营和投资回收 投资项目后评价,a,105,建设项目周期各阶段对投资的影响,建设项目决策阶段对投资的影响 基本特征：智力化或知识密集化 主要投入：投资机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费等，一般占投资的1%左右 产出：决策结果，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为60 % 70%；估计产出对使用功能影响在70 % 80% 结论：表明该阶段对项目投资和使用功能

14、具有决定性影响。,a,106,建设项目设计阶段对投资的影响,基本特征：智力和技术的双重性 主要投入：设计人员的工作报酬，一般工业建设项目的经验数据为2 % 10%等；某些重要建设要素的预订和数量，主要是土地和特殊材料设备，一般工业建设项目的经验数据为10 % 20% 产出：图纸表示的具体设计方案，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为20 % 30%；对使用功能影响在10 % 20% 结论：表明该阶段对项目投资和使用功能具有重要影响。,a,107,建设项目施工阶段对投资的影响,基本特征：资金和劳动的双重性 主要投入：建筑施工人员的工作报酬，一般工业建设项目的经验数据为10% 20%

15、等；建筑施工要素的投入，一般工业建设项目的经验数据为50 % 60% 产出：投资产品，其产出对总投资的影响，一般工业建设项目的经验数据为10 % 15%；对使用功能影响在5% 10% 结论：表明该阶段成本已经成为项目投资的重要影响因素。,a,108,建设项目总结评价阶段对投资的影响,从以上分析不难看出，随着项目周期的阶段性变化，影响项目投资的前三种因素有一定的变化规律： 工作费用是从小到大的变化趋势，变化程度很大； 项目要素费用也是从小到大的变化趋势，变化程度居中； 产出对总投资和使用功能的影响是从大到小的变化趋势，变化程度很大。,a,109,项目建议书的基本内容,建设项目提出的依据 概述项目

16、所在地区的行政区划和自然、 地理、资源情况，社会经济现状以及地区国民经济与社会发展规划的要求。 概述项目所在地区建设现状及其近、远期规划对项目建设的要求。 说明项目所依据的综合利用规划和各项专业规划。 项目投资者的经营目标和战略 概述规划阶段方案、比较结果和规划成果审批意见,a,110,项目建设书的必要性,项目建设书的必要性 阐述项目在地区国民经济与社会发展规划及区域规划中的地位和作用，论证项目建设的必要性。 根据地区国民经济发展规划和建设项目任务要达到的目标，在综合利用规划和专业规划的基础上，进行必要的补充调查研究工作，对所在地区功能基本相同的项目方案进行综合分析比较，阐明各项目方案的优缺点

17、，论述推荐本项目的理由,a,111,产品方案、市场前景、拟建规模和建设地点的初步设想,产品方案：项目的产品结构、中间产品衔接和工艺流程。 市场前景：在市场调查的基础上，对项目产出品的市场容量、价格、竞争力，营销策略以及市场风险进行分析预测和研究 拟建规模：项目的全部生产能力或工程效益 建设地点：建设项目的大体地理位置,a,112,资源状况、建设条件、协作关系及引进国别和厂商的初步分析,资源状况：拟利用资源的供应可能性和可靠性 建设条件：分析项目建设的市场条件、资源条件、技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件、外部协作配套以及项目拟建地点地形、地貌、水质、水量和排泄条件等。

18、协作关系：项目建成投产后所需原材料、燃料、供水、供电、供气、交通运输、协作产品等外部协作配套要求和解决的可能性及初步分析。 引进国别和厂商的初步分析：指对生产技术与工艺、主要专用设备来源的分析，如拟引进外国技术，应分析引进的理由、引进的国别和厂商、与国内技术的差距、技术来源、技术鉴定与转让等。,a,113,投资估算和资金筹措,根据所掌握数据的情况，估算主要单项工程投资、工程静态总投资和动态总投资以及分年度投资。 说明资金来源，利用贷款时需附贷款条件及利率，说明偿还方式，测算偿还能力。 利用外资投资的项目，要说明利用外资的可能性，以及偿还贷款能力的初步测算。,a,114,项目建设进度的设想,说明

19、项目的建安工程总量及总进度安排的设想，分期实施意见及控制性工程工期。 建设前期工作的安排，如项目的询价、考察、谈判和设计等。 估算项目建设需要的主要建筑材料的数量和劳动力等。,a,115,项目经济效益和社会效益的初步测算,工业项目要说明产品的价格，估算成本，计算项目利润、投资利润率、投资回收期、内部收益率及其他必要的指标，进行盈利能力、偿债能力以及对社会贡献的初步分析； 工业项目要说明项目建成后对于提高人民物质、文化生活水平所做贡献的初步估计。,a,116,结论与建议,综述项目隶属关系，建设的必要性、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响、建设工期、投资估算和经济评价等主要成果。 简述项目建设

20、的主要问题。 简述地方政府以及各部门、有关方面的意见和要求。 提出综合评价结论。 提出今后工作的建议。,a,117,项目建议书的编制和审批,项目建议书的编制单位：一般是投资人 项目建议书的审批：根据有关规定，按照建设总规模和限额划分审批权限进行报批。 政府对于投资项目的管理分为审批、核准和备案三种方式。 对于政府投资项目、国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目，继续实行审批制。 对于企业不使用政府性资金投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。,a,118,继续审批项目建设书的项目,采用政府直接投资和政府注入资金的项目，由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批

21、；地方政府投资项目由国家发改委审批。 使用中央预算内资金、中央专项建设资金、中央统还国外贷款5亿元及以上的项目，由国家发改委审核报国务院审批。 使用中央预算内资金、中央专项建设资金、统借自还国外贷款的总投资50亿元及以上的项目，由国家发改委审核报国务院审批。,a,119,继续审批项目建设书的项目,对于借用世界银行、亚洲开发银行、国际农业发展基金会等国际金融组织贷款和外国政府贷款及与贷款混合使用的捐赠、联合融资等国际金融组织和外国政府贷款投资项目，根据有关规定： 由中央统借统还项目，按照中央政府直接投资项目进行管理，由国家发改委审批或由国家发改委审核报国务院审批。 由省级政府负责偿还或提供还款担

22、保的项目，按照省级政府直接投资项目进行管理，其项目审批权限，按照国家发改委、国务院的有关规定执行。除应当报国家发改委、国务院审批的项目外，其他项目的建议书由省级发改委审批，审批权限不得下放。,a,120,继续审批项目建设书的项目,项目获得审批，并不表明项目可以投资，项目建设书不是项目的最终决策，只是国家选择建设项目和有根据地进行可行性研究的依据。,a,121,项目建设的可行性研究,项目建设的可行性研究：是在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟认的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证；对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价，并

23、在此基础上，综合研究、论证建设项目的技术先进性、适用性、可靠性，经济合理性和有利性，以及建设可能性和可行性，由此确定该项目是否投资和如何投资，使之进行项目开发建设的下一阶段等结论性意见。 它为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据，是开展下一步工作的基础。,a,122,可行性研究的依据,国家有关法律、法规 国家和地方经济、社会发展的长远规划，经济建设的方针和政策，行业发展规划 项目建议书及其批复文件 委托单位的委托合同和设想要求 对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域规划、工业基地规划等有关文件，因工程不同各有侧重,a,123,可行性研究

24、的依据,可靠的自然、经济、社会等基础原始资料，这些都是厂址选择、工程设计、技术经济分析不可缺少的基本数据。 有关工程技术经济方面的规范、标准、定额，以及国家正式颁布的技术法规和技术标准。 经国家统一颁发的有关项目评价的基本参数和指标，如基准收益率、社会折现率、调整外汇率、工资和价格等，它们可作为项目可行性研究中财务评价和国家经济评价的基准依据和判别标准； 合资合作项目各方签订的协议书或意向书； 有关的基础数据。,a,124,可行性研究的工作程序,签订委托协议,明确问题 筹划准备,调查研究,方案拟订 与优化,项目评价,是否 可行,编写并 提交报告,是,重新构想 或拟订方案,a,125,可行性研究

25、的基本内容,项目兴建的理由与目标 市场分析与预测 资源条件评价 建设规模与产品方案 厂址选择 技术方案、设备方案和工程方案 原材料与燃料供应 总图运输与公用辅助工程 环境影响评价,a,126,可行性研究的基本内容,劳动安全卫生与消防 组织机构与人力资源配置 项目实施进度 投资估算 融资方案 财务评价 国民经济评价 社会评价 风险分析 研究结论与建设,a,127,可行性研究的基本内容,技术上的可行性 经济上的合理性 社会的可接受性,a,128,可行性研究的作用,作为投资主体投资决策的依据 作为向当地政府部门或城市规划部门申请建设执照的依据 作为环保部门审查项目对环境影响的依据 作为安排项目计划和

26、实施方案的依据 作为筹集资金和向银行申请贷款的依据,a,129,可行性研究的作用,是编制科研试验计划和新技术、新设备需用计划以及大型专用设备生产预安排的依据 作为从国外引进技术、设备以及与国外厂商谈判签约的依据 与项目协作单位签订经济合同的依据 作为项目后评价的依据,a,130,可行性研究的深度要求,应能充分反映项目可行性研究工作的成果，内容齐全、结论明确、数据准确、论据充分，满足投资人或决策人的要求。 选用的主要设备，参数应能满足预订货的要求，引进技术设备的资料应满足合同谈判的要求 重大技术经济方案，应对两个以上方案进行比选,a,131,可行性研究的深度要求,确定的主要工程技术数据，应满足初

27、步设计依据的要求 投资估算深度应满足投资控制准确度要求 构造的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要 应反映在可行性研究中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供委托单位或投资人权衡利弊进行决策 应附有评估、决策审批所必需的合同、协议、意向书、政府批件等,a,132,可行性研究的审批,对于政府投资项目和使用政府性资金、国际金融组织和外国政府贷款投资建设的项目，继续实行审批制，需报批可行性研究报告。 凡不使用政府投资资金（国际金融组织和外国政府贷款属于国家主权外债，按照政府投资资金管理）的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制，无需报批可行性研究报告。,a,133,

28、可行性研究报告例题,一、项目名称 成都空压机厂地块建设项目 二、项目地址 成都空压机厂地块位于成都市海椒市街13号，即二环路东四段以西，得胜上街以南，海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。 三、土地产权状况及面积 成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地50余亩。其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因成都空压机厂和成都华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。 四、地上建筑物状况

29、地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。,a,134,五、项目由来 成都空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含成都空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂、成都空压机厂

30、两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂、成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。,a,135,六、有关破产清理情况预计,该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营

31、业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。另有茶楼4个，面积2,787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。在破产清理时，该市场存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。,a,136,第七部分 项目投资估算,一、土地开发模式总投资估算 （一）开发成本测算 此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。 1、基准地价与出让金 本地块属于工业用地级、住宅用地级、商业用地级。其基准地价和土地出让金分别是：,a,137,2、实际出让地

32、价预估,本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。 （1）土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩33亩=555.4956万元。 （2）地价估算 该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元

33、/亩33亩=2,881.20万元。 （3）土地增值额估算 该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩20%+169.044万元/亩80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.47533亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元33亩=2,777.47万元。 备注：以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。,a,138,（二）开发费用测算,1、管理费用 管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底

34、，共计85万元。 2、其他费用 其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。 3、财务费用 假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。 若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,

35、339.28万元。,a,139,二、房产开发模式总投资估算,（一）开发成本测算 1、土地成本 土地成本为2,881.20万元。 2、前期开发费 前期开发费预计为1,294.11万元。 3、设计费 设计费预计为185.18万元。 4、工程建安费 工程建安费预计为8,199.08万元。 5、基础设施费 基础设施费预计为103.16万元。 6、公建配套费 公建配套费预计为107.32万元。 7、运作期间费 运作期间费预计为327.87万元。 8、不可预见费 不可预见费预计为409.49万元。 以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。,a,140,第八部分 项目资金筹措,一、土地开发模式投

36、资方案 本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。 其启动资金使用计划如下：,a,141,二、房产开发模式投资方案,（一）投资组合方式 本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利

37、开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。 （二）资金运作方式 在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。,a,142,1

38、、自有资金 整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下： 2、银行贷款 银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。 3、销售收入再投入 销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：,a,143,第九部分 经济与社会效益分析,一、地产开发模式经济效益分析 (一)拍卖地价评估,本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)2=283万元。,a,144,(二)财务评价,a,145,(三)不确定分析,1、破产启动费用不纳入成本情况

39、由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。 假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利

40、率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元5.49%2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,167.06万元4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：,a,146,a,147,二、房产开发模式经济效益分析,1、住宅销售单价的确定 （1）用市场比较法确定销售价格的上限,经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。,a,148,（二）总销售收入的测算 根据上述住宅销售进度与价格预

41、估，测算出本项目住宅的销售收入为16,487.77万元，商业的销售收入为3,810.30万元，车位的销售收入为730.22万元，总销售收入为21,028.29万元。 （三）总租赁与转售收入的测算 1、商业租赁与转售收入测算 假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中设定r=12%）： 2007年月租赁价格=（10,65812%）（1270%）=152元/平方米 因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为557.93万元、11,686.55万元，合计为12,244.48 万元 。,a,149

42、,（四）税金及附加,1、销售税金及附加 本项目销售税金及附加合计为1,183.89万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为1,051.41万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为6.31万元,副食品调控基金按销售收入的1计算，测算为21.03万元。具体见房产开发模式附表销售税金及附加表。 2、租赁及转售税金及附加 本项目租赁税金及附加合计为102.43万元。其中营业税按租赁收入的5%计算，测算为29.08万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为2.04万元,教育附加费为营业税的3%，测

43、算为0.87万元,交易印花税为租赁收入的万分之一,测算为0.06万元,副食品调控基金按租赁收入的1计算，测算为0.58万元,房产税按租赁收入的12%计算,测算为69.80万元。 本项目转售税金及附加合计为787.04万元。其中营业税按转售收入的5%计算，测算为698.97万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为48.93万元,教育附加费为营业税的3%，测算为20.97万元,交易印花税为转售收入的万分之三,测算为4.19万元,副食品调控基金按转售收入的1计算，测算为13.98万元。,a,150,（五）财务分析,1、损益表与项目静态盈利能力分析 本项目总收入为35,589.29万元，总成本费用为

44、16,385.43万元，销售及租赁的税金及附加为2,073.36万元，则利润总额为17,130.50万元，所得税为5,653.06万元，净利润为11,477.43万元。 总体评价指标： 年投资利润率=（利润总额总投资8）100% =（17,130.5016,385.438）100% =13.07% 年投资利税率=（利税总额总投资8）100% =（24,856.9216,385.438）100% =18.96% 自有资金年投资利润率=（利润总额自有资金8）100% =（17,130.503,0008）100% =71.38% 建设经营期各段评价指标： （1）建设期（2004年至2007年）部分的

45、 投资利润率=（利润总额总投资）100% =（7,536.5712,307.83）100% =61.23% 投资利税率=（利税总额总投资）100% =（11,207.5312,307.83）100% =91.06%,a,151,（2）租赁期（2007年至2011年）部分的 年投资利润率=（利润总额总投资5）100% =（193.79285.435）100% =13.58% 年投资利税率=（利税总额总投资）100% =（360.17285.435）100% =25.24% （3）转售（2011年）部分的 投资利润率=（利润总额总投资）100% =（9,400.133,792.17）100% =2

46、47.88% 投资利税率=（利税总额总投资）100% =（13,289.22 3,792.17）100% =350.44% 从本项目以上的几个静态指标来看，销售期，尤其是转售年的投资利润率很高，租赁期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,458.97的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。,a,152,2、现金流量表与项目动态盈利能力分析,（1）全部投资现金流量表 本项

47、目全部投资现金流量表见房产开发模式附表全部投资现金流量表。根据评价指标显示，本项目： 税前全部投资财务净现值 (FNPV)= 8,661.61万元 税后全部投资财务净现值 (FNPV)= 5,361.12万元 税前全部投资财务内部收益率 (FIRR)= 57.34% 税后全部投资财务内部收益率 (FIRR)= 38.97% 税前全部投资静态回收期=3年零1.44个月 税后全部投资静态回收期=3年零6.82个月 由此可得，本项目全部投资税前和税后的财务净现值 (FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率 (FIRR) 均大于期望收益率10%。故从全部投资动态盈利角度分析，本项目是可行的。,a

48、,153,（2）自有资金现金流量表 本项目自有资金现金流量表，根据评价指标显示，本项目： 税前自有资金财务净现值 (FNPV)= 9,692.55万元 税后自有资金财务净现值 (FNPV)= 6,392.06万元 税前自有资金财务内部收益率 (FIRR)= 135% 税后自有资金财务内部收益率 (FIRR)= 85% 税前自有资金静态回收期=2年零0.16个月 税后自有资金静态回收期=2年零3.31个月 由此可得，本项目自有资金税前和税后的财务净现值 (FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率 (FIRR) 均大于期望收益率10%。故从自有资金动态盈利角度分析，本项目是可行的。,a,15

49、4,（六）不确定性分析,1、盈亏平衡分析 假定本项目总投资不变，销售价格如基准方案，则由计算可知，当住宅、商业、车位的销售率为47.8%时，全部投资利润为零，项目才能达到盈亏平衡，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70%，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为47.8%，可见项目风险程度很低。,a,155,2、敏感性分析,从经济效益分析的评价指标和目前房产成本构成情况来看，在本项目各主要要素中，销售价格和成本费用最有可能发生波动变化。因此，本项目敏感性分析确定选销售价格和成本费用两个变动因素进行考察，针对全部投资，分别计算出上述两个因素各自在其他条件不变的情况下分别上下波动5%

50、、10%时对财务净现值、财务内部收益率的影响。其敏感性分析见房产开发模式附表敏感性分析预测表。从敏感性分析表中可以看出，销售价格和成本费用的变化对财务净现值、财务内部收益率的有一定影响。 （1）单因数敏感性分析 【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响 1租金售价变化对财务净现值的影响 当租金售价（备注：指本项目2004年的售价和2007年的租金，其后各年的售价和租,a,156,金按基准方案递增，下同）下降5%、10%，将引起财务净现值分别下降12.87%、25.74%,分别为4,671.25万元、3,981.38万元，当租金售价下降到38.86%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租

51、金售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。,a,157,2租金售价变化对财务内部收益率的影响 当租金售价下降5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、21.30%,分别为34.73%、30.67%，当租金售价下降到38.86%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。,a,158,【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响 1成本变化对财务净现值的影响 当成本上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降8.17%、16.33%,分别为4,923.34万元、4,485.56万元，当成本上升到6

52、1.23%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。,a,159,2成本变化对财务内部收益率的影响 当成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.66%、19.97%,分别为34.82%、31.19%，但成本上升到61.23%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。,a,160,（2）多因数敏感性分析 【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 1租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价上升5%时，若成本上升10%，将引起财务净

53、现值下降3.49%,为5,173.83万元，当成本上升到68.99%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。,a,161,2租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价上升5%时，若成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降0.33%、10.50%,分别为38.84%、34.88%，当成本上升到68.99%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。,a,162,【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 1租金售价上升10%时成本变化

54、对财务净现值的影响 当租金售价上升10%时，成本上升至15.7%，将开始引起财务净现值下降,当成本上升到76.71%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。,a,163,2租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价上升10%时，若成本上升10%，将引起财务内部收益率下降0.66%,为38.71%，当成本上升到76.71%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。,a,164,【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 1租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价下降5%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降4.72%、12.87%、21.02%、29.17%，为5,108.23万元、4,671.25万元、4,234.27万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。,a,165,2租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20