资产评估学教程第五版第四章房地产评估

1、第四章房地产评估，第一，房地产的概念和特征，(1)房地产是土地和建筑物及其权利的总称。 包括土地和地面建筑物两部分。 欧美各国没有房地产的概念，房地产和房地产统称为房地产。 1 .房地产概念：第一节房地产价格评估概要，中华人民共和国物权法 .包括房地产和动产。 物权是指权利人依法对特定物体具有直接支配和排他的权利，包括所有权、利益物权和担保物权。 在资产评估操作规范意见（试行）中，建筑物是指与土地结合的建设成果，包括房屋和构筑物两种。 建筑物与其占有土地密切相连，附着在土地、建筑物及土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 资产评估准则不动产不动产的定义是附着在土地、建筑物和其他土地上的固定

2、物，包括物质实体及其相关权益。 (2)建筑物、房屋和构筑物统称为建筑物。 2、房地产特征：位置固定性单位价值高的附加值很难长期改变投资风险政策的限制，土地特性房地产特性房地产价格特征，市场特征和房地产评价特殊性。 1 .土地的自然特性(1)数量的有限性(不可再生性) (2)位置的不可移动性(3)效用的持续性(4)效用的差异、决定、决定2 .土地的人文特性(1)用途的多样性(2)供给的稀少性(3)经济地理位置的偏差(4)可垄断性(3)建筑物的特征(1)建筑物自土地建筑物寿命有限(3)建筑物是可再生的社会资源4 .房地产(房地产)的特性(1)位置固定性(2)长期的(3)投资的大量性(4)影响因素的

3、多样性和复杂性(5)价值附加性二、房地产价格的特性(一)。 土地价格的特殊性1 .价格构成的特殊性2 .价格决定机制的特殊性3 .市场供求关系的特殊性4 .价格有增加倾向(二)房地产价格的特性1 .房地产价格构成的复杂性2 .房地产价格具有明显的地域性， 个别性3 .房地产价格具有很强的政策性我国土地价格的特殊性在我国实行分离国有土地所有权和使用权的制度，国有土地使用权可以所有权和转让，土地二级市场交易不是所有权而是使用权。 三、房地产价格的种类、(一)土地价格、建筑物价格和房地产价格、一.土地价格(一)基准地价(二)地价(三)底值(四)转让价格(五)其他价格(抵押价格、征税价格等)上述(一)

4、(三)为土地一级市场价格，由政府设定垄断价格。 45是土地的二级市场价格，通过市场竞争来决定价格。(二)总价格、单价、大楼地价大楼地价=土地总价格大楼总面积地价=土地单价容积率例题投资者面对甲乙土地。 甲地的容积率是5，单价1000元/平方米乙地的容积率是3，单价为800元/平方米。 如果两块土地的其他条件相同，投资者可以问选择哪块土地进行投资是经济的，(3)所有权价格、使用权价格和其他资本价格1 .所有权价格2 .使用权价格3 .其他资本价格：租赁权价格、抵押权价格等(4)市场交易价格和估价4 .影响房地产价格的因素(1)一般因素1 .社会因素2 .经济因素3 .政策因素(2)区域因素1 .

5、商业繁荣度2 .道路通行度3 .交通便利度4 .设施完善度5 .环境质量状况6 .计划限制对于用途不同的地区，这些因素的影响程度、影响方向等不同。 (3)个别因素是指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体分为影响土地的个别因素和影响建筑物的个别因素。1 .影响土地价格的个别因素2 .影响建筑物价格的个别因素5、房地产评价的原则1 .合法原则2 .最高使用原则3 .房地综合原则4 .地区和地区原则6、房地产评价的目的和价值类型1 .单纯的房地产交易市场价值或非市场价值2 .企业价值评价， 采用成本法获得企业房地产使用价值(用房地产对企业的贡献方法评价价值)3.与财务报告目的有关的房地产按

6、会计准则要求的价值类型、评价、评价、 明确评价的基本事项1 .明确评价对象2 .明确评价目的3 .明确评价日期4 .明确评价报告书的提交日期(2)制定评价工作计划和技术方案(3)收集现场调查和数据资料(4)制作评价估价，提交评价结果并制作评价报告书， 第二节房地产价格成本法评价，1，基本构想和基本官方评价值=再购买价格-建筑物贬值2，适用对象和条件主要不发生现金流(收益)，不计算适用于交易情况少的公益性房地产的损失，就可以创建新的房地产。 值得注意的是，土地的价格主要取决于效用而不是费用，因此成本法在评价土地价值时，其适用范围受到限制，特别是商业用地。 但是，在单纯评价建筑物的价格时，成本法是

7、合适的。 三、新开发土地评价的成本法操作程序新开发土地价格=取得应开发土地的成本、土地开发费、管理费的成本税、开发利润；(一)取得应开发土地的成本取决于如何取得土地使用权。 是从农村取得土地使用权，还是从城镇取得土地使用权？ 1 .土地(1)国家从农村征地征用集体土地向农村集体经济组织支付的费用包括土地补偿费、地面附着物、青苗补偿费和设置补费。 (2)向政府支付的土地使用权出转让金。 2 .从城镇转让土地(1)为取得使用过的城市土地而支付给原来的土地使用者的拆迁费用。 (2)向政府支付的土地使用权出转让金。 (2)估计土地开发成本1 .估计基础设施建设费2 .估计公共辅助设施建设费，(3)估计

8、管理费(4)估计资金成本注意： (1)无论是自己资金还是借入资金都必须计算利息；(2)利息基础=土地获取成本；土地开发成本管理费(3)基于开发时间如果开发费均匀投入，按资金投入时间的一半计入利息。 (5)估算税金(6)估算投资利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费(包括管理费)，也可以是开发后的土地地价。 *请注意使用的利润率的意思。 例题某地块面积80，000平方米，通过城镇土地转让取得，转让金20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用(含税) 5万元/亩，土地开发周期为2年，第一年1 .估计土地取得成本的土地取得成本=转让金撤除费=20 30=50万元/亩=750

9、元/平方米2 .估计土地开发成本=开发费其他费用=3亿元/平方公里5万元/亩=300元/平方米75元/平方米3 .由于估计土地获取成本的利息期为两年，土地开发成本分阶段均等投入，资金成本=750 (16 % )2-1) 375340 % (16 % )1.5-1) 375360 % (16 % )0.5-1)=92.70 13.706. 65=113.05 平方米4 .估计开发利润=(750 375)10%=112.5元/平方米5 .计算土地价格的土地单价=750 375 113.05 112.5=1，350.55元/平方米土地总价格=1，350.5580，000=108，044 四、新建房地

10、产估价操作程序，房地产价格=土地取得成本、土地开发成本、建筑物建设成本管理费用、资金成本、销售税费用、正常利润、建筑物价格=建筑物建设成本管理费用、资金成本、销售税费用、开发利润(1)估计土地取得成本、建筑物建设成本(开发成本) 1 .调查设计和前期工程费2 .基础设施建设费3 .建设工程费4 .公共设施建设费5 .其他工程费6 .估计开发过程的税费(3)预算管理费(4)估计销售税费(1)估计销售税费(2)增加销售税(3)。 要注意：土地的再收购价格，需要考虑土地使用权年数的缩短导致土地价值的降低旧建筑物价格=建筑物的重建价格-建筑物价格的下降与新建房地产不同，旧房地产评价首先与在评价日期再购

11、买的房地产功能相同，需要估计处于新状态的房地产的所有合理成本。 即复位成本，然后对旧房地产的价格进行估算。 (1)估计重建价格1 .估计重建价格的想法可以采用在住宅区估计的方式。 土地重建价格可以采用市场法、收益法基准地价修改法等方法。 注意建筑物的重建价格(重建成本)中，(1)恢复重建成本，(2)更新重建成本的重建成本适用于有特殊保护价值的建筑物的评价，更新重建成本适用于一般的建筑物。 2、建筑物重建价格的估计(1)单位比较法(2)支部分法(3)加工测量法(加工估计法)一般不怎么用于该方法的评价。 (4)指数调整法，(2)估计建筑物贬值，1 .建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三个

12、贬值2 .建筑物贬值的推算方法(1)年限法(直线法)建筑物贬值率=建筑物的耐用年数/建筑物总经济寿命的100%建筑物的新成率=建筑物的耐用年数/建筑物总经济寿命的100%耐用年数必须采用“有效年限”的缺陷：建筑物的经济寿命难以注意：土地使用权年数的影响(2)观察法(评分法)新率=结构部分合计得分g装饰部分合计得分s设备部分合计得分b，例题某钢筋混凝土5层楼，是评价者的现场风格另外，校正系数C=0.75、S=0.12、B=0.13、新率=(800.75700.12600.13 ) 100100 %=76.2 %实际上，也经常对通过年限法和观察法得到的结论进行加权平均，得到新率。 对于某些平面布局

13、不合时宜、设备落后、设计陈旧的建筑物，也要考虑功能性的贬值因素。 在确定了新比率的基础上可以进行适当的折扣修正。例题某住宅重建价格为300000元，观察了其结构、装修和设备三大部分的各具体项目，确认新率为80%，但该住宅大厅小而暗，厨房和厕所小，光也不足。 经过分析和评价，决定在成为新率的基础上进行10%的折扣修正。 v=30000080 % (1- 10 % )=30000072 %=216000 (元)，第三节房地产价格的市场比较法评价，一、基本构想和计算式根据类似房地产的交易例子估计房地产价值。 估计房地产价格=交易实例单价交易状况校正系数地区因素校正系数个别因素校正系数时间因素校正系数

14、估计房地产面积2，适用对象及条件(1)市场条件：充分发展活跃的房地产市场，交易实例(2)评价对象：具有广泛交易性的房地产三，要素的校正和操作步骤(一)对被评价的房地产进行调查(二) 收集充分的房地产交易实例资料(三)选择作为比较参考的交易实例的条件：房地产用途相同、地区相同、结构相同、价值类型相同的融资条件相似，接近评价日期，可以正常交易(或修改)。 (4)价格比较基准(5)确立差异要因的比较修正，1 .交易状况修正交易事例成交价格交易状况修正系数=交易事例正常市场价格2 .交易日期修正交易事例成交价格(1T%)=评价时刻价格， 3、地区因素修正系数直接比较法：间接比较法：4.个别因素修正(1

15、)容积率修正：一般根据容积率与地价的关系，(2)土地使用年修正、评价对象情况、交易情况状况、(5)求比较价格乘以交易情况的价格和各修正系数，有交易情况和比较价格。 (6)综合分析估计的房地产价格，例要评价的区划是商业住宅用的空地，面积为5，000平方米，要求2003年12月的市场价格评价。 评价者通过收集相关数据，选出3个交易事例作为比较对象物，交易事例的关联状况如下表所示。 1 .进行交易状况修正的评价者经过调查，在交易实例的交易状况中没有发现特别的状况的情况下，均被视为正常的交易，因此没有必要修正。 2 .根据进行交易时间修正的调查，2002年10月以来，土地价格每月平均上升1%的情况下，

16、交易例子a交易时间修正系数=114/100=1.14交易例子b交易时间修正系数=112/100=1.12交易例子c交易时间修正系数=107/100=1.07 3 .地区因素交易事例b、c的地区要因修正采用评分法，可以参照下表的相关数据进行判断。 上述表的比较是以推定的区域的区域要素为基准、即设推定的区域的区域要素的点数为100时，交易例b区域要素的修正系数=100/86=1.163交易例c区域要素的修正系数=100/93=1.075， 4、4 .进行个别要素的修正(1)面积要素的修正：因为估计的区域的面积大于3个交易例的面积，所以对商业用地来说，面积很容易利用，分析的结果是，面积要素的估计区域的价格比各交易例的价格高3%。 (2)除了关于土地使用权年限因素的修正：交易例b和推定区域的剩馀耐用年数相同外，交易例a和c必须修正耐用年数因素，修正计算如下(假设折扣率为8 % ):(3)关于容积率因素的修正：交易例a和推定区域的容积率相同收集数据统计分析结果显示，土地价格和容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。交易例