我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

1、我国商业银行个人住房贷款风险分析摘要：人的住房贷款业务一开始就被视为风险低、利润稳定的贷款产品，但从目前国内商业银行的个人住房贷款的实际情况来看，这项贷款业务仍然存在很多风险关键词：人住房贷款风险随着我国住宅制度改革，个人购买商品住宅的意向逐渐增强，住宅市场存在的供给和本期有效需求不足的矛盾出现了住宅贷款，因此中国房地产企业和城市居民购买住宅的融资渠道主要依赖于这一单一房地产金融机制，各商业银行从商品房开发供应链两端进行贷款市场和借款人自身状况的变化，可能引起市场环境和借款人的偿还能力的变化，商业银行贷款风险面临一定的考验，实际面临的风险如下一、利润风险1 .贷款利率风险在金融贷款市场资金的供

2、给关系根据经济变动和政府的经济政策的变化而变化是因为住宅贷款利率在一定的状况下市场利率上升的话贷款人减少利率收入就减少收益损失2 .存款利率风险内外环境的变化导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是在当时的利率状况上加上一定的利润而制定的，因此存款利率上升贷款人必须按照合同约定提供贷款人的资金这一利润空间大幅减少二、市场风险1 .通货膨胀风险市场通货膨胀的话，购买力下降物价会上升，随着通货膨胀，货币价值经常会下降，即使借款人按约定偿还，借款人也会受到损失2 .机会成本风险这个风险是指，当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率超过住房贷款的报酬率时，以住房贷款的形式发行融资资金

3、的利润比将这笔资金投入其他投资的利润少，从而收益减少3 .房地产市场风险由于个人住房贷款本质上是抵押贷款，所以担保价格是影响风险的重要因素。 如果开发者故意提高房地产价格，房地产价格泡沫破裂，房价大幅减少，贷款风险就会增加。 另外，开发者正确评价自然环境政策的变化等多种影响也会导致同样的风险损失三、信用风险1 .借款人的违约行为(1)住房贷款偿还的早期偿还现象并不罕见。 对银行业来说不是好事。 首先，降低银行利率收益会因为增加银行可用资金而导致资金停滞。 通过提高银行的投资压力和风险，再次提前偿还银行的无形成本，将增加银行的无形成本。 在提前偿还的情况下，千差万别银行无法使用计算机处理人工费大

4、的人才，银行需要重新计算原来的借款合同内容，导致经营成本和服务成本增加。(2)不偿还这种违约行为，所谓主观违约，是指该借款人根据个人利益的想法故意或故意违反合同的第二种，借款人失去劳动力、失业或其他特殊情况无法偿还的故意违约借款人，有效地监视借款人的财产状况2 .开发者的信用风险(1)贷款风险一部分房地产经营者让他人处理贷款，处理贷款和取得银行贷款，银行承担的贷款风险从低到高，银行的潜在信用风险变得严重(2)项目风险项目风险是指开发者为了获得项目的银行贷款而故意向银行提供不真实的妾或项目资料，随着住宅市场的迅速发展而骗取融资，没有足够的资金力量，具有强大的开发能力和优秀的开发业绩的开发企业，

5、如果预售的理想资金不足，则无法按时提供住宅，因此购买的人无法进入最终的开发项目，或者中途“死亡”的住宅购买者，解除住宅购买合同，将与银行的合同纠纷转嫁给银行恢复损害，银行的损害四、操作性风险和由银行自身管理引起的风险1 .贷款前的调查形式化银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际上由于个人贷款户数多、笔数多，借款人来源没有充分的监督管理的情况下，过于形式化而忽视具体内容的调查需要银行承担不必要的潜在风险2 .个人信用审查不严格在个人信用审查方面，银行存在监督检查不足、专业化程度低、经营过渡认可等多种问题，银行无法保障个人信用审查的质量3 .无视贷款进行管理我国商业银行要求个人贷款的管理

6、定期检查、报告，但个人贷款业务达到一定业务量后，不能不管工作量如何从上海市进行银行管理检查4 .抵押物评价风险如果主要存在担保不足房地产估价被高估的现象，不能马上发现房价被高估的话，有可能产生担保价值低于贷款金额的风险五、法律风险1 .借款人的借款资格按照法律的规定，自然人为了限制反抗情况完全的民事行为人、迷路行为人和民事行为人，对不知道的借款人使用不同的借款条件并不接近银行所在地的借款条件，所以确定借款人的主体资格在实践中非常重要，无视借款人的主体资格会导致银行的法律风险2 .借款的用途我国法律明确规定银行贷款不能用于股票、基金等资本市场和非法活动。 由于银行禁止发行未指定用途的贷款，如果银

7、行不进行贷款前的审查，就会将贷款用于非法活动。 这种贷款往往很难回收。六、风险防范的对策和建议1 .利用利率变动发行贷款的方法其利率根据市场利率的变化而周期性地调整，这种周期性的利率调整有助于改善银行存款贷款期限的整合情况，从而可以将银行负担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人负担的利率下降风险也可以转嫁给银行2 .提高贷款审查力和管理水平借款人在收到借款人的贷款申请后，应严格审查借款人的信用情况，对不同信赖度的借款人安排不同借款人向借款人提供贷款后，借款人在借款偿还期间借款人违反贷款协议的，应立即采取相应措施处理3 .通过保险降低风险保险是向保险公司投保转移风险的有效风险规避方法。 例如，

8、借款人可以将住房贷款的住宅投入住房财产保险，防止住房贷款的自然灾害和人为灾害造成的损害，同时借款人可以保险住房贷款保险，防止借款人无法按时还款的损害4 .防止借款人违约风险关于购房者违约的可能性，银行必须在收到购房者贷款申请后，详细调查购房者的基本情况(收入情况、资产负债情况、月薪占家庭月收入的比例、购买住房的用途等)，根据调查结果决定有无贷款和合同条件，从这两点开始5 .通过银行进行风险管理银行业金融机构应该积极开展个人住房贷款稳步发展的二手住房贷款市场的首付比例根据借款人的偿还风险，决定不应该严格执行个人住房贷款风险监视等职务调查制度，加强各票的真实性、真实性和有效性的审查进行贷款贷款抵押登记要积极采取措施防止住房贷款一次性贷款的风险企业必须利用预售环节把风险转嫁给银行6 .重视it技术的应用从个人住房贷款数量多、业务量大的特点来看，个人住房贷款业务在科技手段银行可以利用先进的科学技术保证个人住房贷款规范化操作和集约化经营，提高工作业绩和工作管理水平的同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必要途径7 .实行信用责任制执行各项贷款责任，如经营责任、审查责任等建立充分的信息披露制度，加强内外监督有效降低商业银行的道德风险的同时建立不良贷款责任的认定和追究制度，导致个