房地产营销策划实施方案(完整)

1、专业资料列表引言市场解体的第一部分基本说明项目SWOT分析目标市场定位和分析第二部分是客户分析目标市场定位和分析目标消费群体购买心理和行为分析第三部分产品战略策划想法产品计划梳理卖点第四部分定价策略定价策略价格结构价格期待第五部分营销渠道营销展示中心接待中心VIP营销营销宣传的第六部分遵守推进战略和原则文件名和徽标普及总精神营销促销会话细分和工作点第一阶段市场和战略整体营销策略入学考试战略推进战略促进部署阶段销售周期部门和战略附录引文中国政府的市场研究是一件充满热情和创造力的事情。根据内在的魅力和复杂性，此次华府项目营销策略总体思路方案也和本身一样艰难，受到了内在的冲击。如何合理化、整理、实施

2、这样庞大复杂的扩展体系？在各种困难和矛盾中如何找出积极的解决方法，解决变量和不确定的风险？从战略到战术，如何构想一刀切地移动市场的市场攻击体系？如何构建战略开发系统和战略开发平台，实现项目高中低级宣传平台的三维扩展系统？项目的成功推进需要多方面的努力和细致的展开，这些工作要由多方面的专家负责，本项目的市场定位、形象包装、广告和宣传战略等工作都要严格执行。此战略将仅概括，并根据市场变化进行相应调整。房地产要符合开发人员品牌的载体、产品的定位和开发概念、开发人员的经营理念，才能使品牌深入。以“意图、品位、印象Lu 为华富项目的开发理念。“意图”是企业行为的规范，也是基于行业的长期发展的根本。“感动

3、鸾”是发展概念的核心，意味着对人性的关心，反映了对建筑设计、功能支持等人类需求的关怀；“等级”表示产品质量方针和质量保证。策划目的1.打造体现华富项目三大价值的产品品牌：中心区鸾政府文化核心区和未来商业中心区；升值空间华富项目及项目地区审计潜力巨大。新的生活和个人价值，身份为人，家庭在精神层面取得了成功。2.提高产品的市场知名度，确保产品平稳卸载。3.成功的项目运营和品牌建设，为业界开发人员树立了良好的品牌形象，为开发人员的后期开发铺平了道路。策划想法有关详细信息，请参阅六安华府项目整合营销推广系统方案逻辑图市场解体的第一部分基本说明鲁安市，靠近合肥市，安徽西部中部城市，区域人口规模，城市人口

4、近30万；六安具有悠久的历史、自然资源和旅游资源，并制定了红色老地区、国家倾斜和扶持政策；潞安便利的交通，宁西铁路的通过将有力地带动区域经济的发展，对这个项目将有很大的好处；六安经济稳定增长，增长低，年增长约6.5%，安徽省各地市中心第三大集团，经济实力有限和居民消费能力有限，2003年城镇居民可支配收入5139元，安徽省最低水平，地方平均低于1628.55元；六安是劳务输出大城市，107万城市农民工是六安市居民的重要收入来源，归国购房者是潜在的有效需求群体。旧城改造和行政新区建设是潞安城市建设的动力。也是促进区域房地产产业快速发展的主要动力。项目简介1.在宗地4中北：北爱宝岭路与27万平方千

5、英城相对；西：西临解放南路和安徽水投资开发600英亩的24万方舟住宅和沃尔特五星级酒店的和顺明道城；东：东英兴城新地块和潞安行政服务中心；男：南紧靠312国道、计划好的森林公园，以及肉眼火车站。2.主要计划指标土地面积：26931平方米。土地特性：住宅用地。公差：1.3。建筑租界：佛子岭路25米，解放南路40米，退役吉他路5米以上，商业只沿着解放路布置，其他路不要安排对外商业外观。3.宗地周围建构除了南新区建设计划外，还将建设小学、体育中心、火山综合城市、汽车南站、312国道旁森林公园等公共设施的项目旁边，安徽省水利投资开发600英亩的24万平方住宅和沃尔特五星级酒店，以及顺明道城，将建设东千

6、英城市新区计划也将建设高级产品3354别墅住宅小区。4.周边设施等级和项目等级有差异，需要提高1.目前地块周边商业没有大型市场、超市或商业经营，不能满足项目住宅中高级品位的需求，必须全面推进。2.这个项目距市中心3公里，7路和201路公共汽车将这个项目与城市区连接起来。近312国道，东靠合肥，西靠河南，就在火车站旁边，车站内客运最近开通，这一事业周围的人气很高。教育、医疗和其他社会支持严重不足。其他支助设施的现状；政府公报：项目东边位于六安行政服务中心和市政府新办公楼附近。教育教育：项目北有六中、交通小学和国防科技学校。医院：项目在西北莫子滩路有六安市第二医院。娱乐：项目对面是五星级沃尔特酒店

7、。展望：项目是北部沿河的城市公园。5.环境分析：1.区域环境：地块位于政务新区站、火车站广场附近，是有计划地确定的城市发展方向，周边新建住宅项目增多，整个地区的形象不容乐观。2.居住环境：小区是一个新的区域，交通方便，接入方便，但生活补助很小，附近火车站广场对居住条件有噪音污染，人流量大等负面影响。3.景观环境：项目南部有计划的森林公园，享受景观点。4.商业环境：火车站的客运开通将营造本项目的商业氛围。尤其是住宿，餐饮产业等。5.竞争环境：作为新的住宅区，具有更多量的住宅项目的规划和建设，以后的市场竞争环境比较激烈。6.类比环境：目前区域市场的新房地产定位是中高档住宅，部分别墅产品的规划。风暴

8、分析1.优点(STRENGTH)批次优点项目地块位于城南新区，重点是潞安市未来建设，特别是随着市政府向该地区迁移，各种新项目和配套设施将逐步完成。交通优势项目地块与火车站312国道相邻，火车站客运事业近期运营，对外交通便利。后发优势这个项目所在的地区是新的城市，各种始祖和计划可以在高起点进行，没有历史遗留的任何负担，设计、计划可以从科学、合理的角度出发。规模优势本项目的土地面积超过26万平方米，社区规模以Lu“an地区”为主导。大规模的社区在其密集型优势、规模扩大优势、各种店铺、幼儿园等各种部队在社区内进行，满足当地居民的各种生活要求。同时，大规模住宅区也给该地区的商业设施带来了很多最终消费者

9、。2.缺点(WEAKNESS)有节目的地区还处于开发初期阶段，目前各种便利设施不齐全，商业及娱乐餐饮设施和居民日常生活辅助设施特别不足。另一方面，当地居民对老城区的依赖度很高，目前该节目所在地区的人气还很差。火车站和312国道相邻，居民区噪音影响很大。3.机会点(opportunity)六安社会经济快速增长，农民工更多，收入逐年增加，有效提高了市民的购买力。目前地区住宅、商业房地产市场产品比较单一，具有相同的性别，这为本案细分对象市场、差别化产品、顺利进入市场提供了很大的机会。六安地区家庭代际数量少，年轻人组建家庭，购买新房，为市场提供有效的来源。地方政府对旧城改造的力量越来越大，为房地产市场

10、的发展提供了有力的支持。4.威胁点(threaten)1.肉眼本身对周边地区的辐射力小，游客的局限性大。特别是合肥附近，削弱了作为区域中心城市的辐射力。2.近年来，潞安经济有了很大发展，但相对来说，潞安地区居民的住房价格负担相当有限。购买力强的消费者很有可能用合肥投资买房。3.2005年六安市场开发上市最集中的一年，是扩大市场供应的关键时期。市场供应商将重视对顾客的竞争。缺乏的客户资源将加剧市场激烈的竞争状况，这个项目将面临更大的市场压力。该事件附近的天英城已经进入市场，预计该事件将在该事件开盘时立即竣工。安徽水利开发和顺明都城的存量约为24万个，现有案件将对本案销售产生一定影响。4.地区住房

11、三级市场不活跃。购房仍然是鸾市民的主要购买目的。同时，如果没有对房地产增值保存效果的明确理解，房地产投资意识就会薄弱。5.宏观调控政策的影响：随着政府通过金融工具和政策控制的房地产市场规制的增加，市场操作不成熟的地区受到了巨大冲击，居民们形成了房价迟早要降低的判断，深化了货币储备管网的出现。第二部分是客户分析目标市场定位和分析1.目标使用者组定位之前(在市场分析和产品建议报告中)是戴尔的说明，产品已确定为中高渠道，作为中高房地产所有者，客户群必须具有选择性。据了解，消费集团金字塔的结构也表明，中高档消费群并不多，但要求水平并不低。在质量和价格的平衡和调整上，可以说是消费群体中最头疼的种族。项目

12、应在市场客户定位中尽可能多地扩展来源，因此，客户基本上是基于中、中、高层次客户的，基于web的客户定位现在是区域分析：源地区主要地区：六安主要城市地区； 2级地区：与鸾洲省以外的其他郡乡行驶1小时内的周边城市。源职业私营业主、个体户；潞安农民工；六安地方政府官员；企业高级管理人员；学校、医院、银行等企业员工；六安地区效率高的企业员工；进城的富农。购买源的目的新类型：新婚或分家的购房、拆迁、农民工买房；改善类型：改善原始居住环境和生活水平；工作型：由于工作原因来了潞安，工作方便的人群。吸引游客的物种以个别买家为基础，集团客户辅助；立足于中产阶级和高收入阶层，努力吸引工薪阶层。2.主力源分析年龄职

13、业年收入家庭结构25岁以下公务员1-2万独身25-35岁公务员1-3万单身或新婚夫妇，或未独立的子女家庭36-45岁公务员2-4万没有独立的孩子或有独立孩子的家庭46岁以上公务员4万以上有独立子女的家庭或子女已经成家了本案以35万平方米为分量，被推进到公务员、地方富裕阶层、工薪生活者、归乡住宅四大主力军。确定公务员阶级为源集团的领导人，引导州郡和其他购买力团体的购买，实现了本案质量的形象和纯利的面具。公务员收入状态：公务员在当地属于中等收入人口，年收入如上图所示。居住现状：目前公务员居住环境由各个单位组成，以经济房和定向公务员住宅为主，中央地区辉黄上集团开发了国际贸易中心住宅旅游定位公务员，居

14、住体量为5万平方米左右，没有对外发售，公务员购买有政府补贴政策，目前结构封锁，第二次交易价格为1800-2050元/平方米。未来生活需求：25岁以下人口数：一般处于工作的开始阶段，经济基础薄弱，商品房购买能力有限，这种人口大部分暂时不考虑购买商品房，少数人在父母的财政支持下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力住宅需求为2室，面积为90平方米左右。25-35岁人口：一般来说，事业处于发展和稳定阶段，在父母的财政支持下，计划购买商品房作为结婚住宅，或者从原来父母家分离出来单独生活。这种人不是现在的需求者，但很明显他们有更强的购买力，市场的潜在需求者，主力住房需求为2室和3室，面积为90-110平方米

15、。最需要关注的人是36-45岁年龄段。这些集团的事业稳定，发展大，已经有了坚实的经济基础，计划购买商品房，改善目前的居住条件，是现实的主流需求者，主电住宅型需求为3室，面积为110-120平方米。另一个关注的问题是46岁以上的人口。在国家机关部门担任更多的领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在潞安属于高层，通过购买二级住房，提高住房质量的购房愿望很强，主要住房需求为3套以上，面积为130平方米以上的别墅产品。年龄职位年收入家庭结构30-45岁企业事业的中层干部3-4万新婚夫妇或有不独立子女的家庭46岁以上企业事业的领导者4万以上有独立子女的家庭或有独立子女的家庭25-45岁私营部门3万以上单