棚改课件(改后)

1、对棚屋区改造贷款政策的解释，客户部王俊臣承德，支援农发行的棚屋区改造贷款项目类型，农发行棚屋改造贷款政策要求，调查评价和贷款后管理要求，深化合作，提高棚屋区改造贷款支援力，棚屋区改造贷款的意思：棚屋区改造贷款，是指农发行纳入国家年度棚屋改造目标任务的城中村改造， 是为解决国有林区棚屋区改造、国有垦区危险住宅改造、棚屋改造辅助基础设施等项目建设的资金需求向借款人发放的固定资产贷款。，城中村改造项目国有林区小屋区改造项目国有开垦区危险住宅改造项目小屋改造基础设施建设项目，农发行支援的小屋区改造项目类型，土地的性质都是集体所有，土地的性质大部分是集体所有，常住人口的户籍都是农业户籍，农村集体经济组织

2、，一般指村民集团。 常住人口户口大部分是农业户口，常住人口都是农村集体经济组织的成员，常住人口大部分是农村集体经济组织的成员，1、2、3、4、5、6、“城中村”指城市计划区域内的自然村，需要满足以下六个条件之一：项目类型：新建住宅货币化设置项目、棚屋区辅助基础设施建设项目：新建住宅项目、货币化住宅项目、棚屋区辅助基础设施建设项目、原住重建项目异地新建项目、统一购买住宅项目单一货币补偿项目、公共交通、通信、电力供给、供水、煤气正确把握棚屋区改造贷款业务的范围，、农发行棚屋改造贷款政策的要求、贷款用途，原则上向国有土地棚屋区征收补偿费用。 国有土地上房屋征收与补偿条例 (国务院令第590号)第5条

3、规定：“住宅征收部门委托实施住宅征收的机构， 住房征收和补偿的具体工作可以承担”棚屋区改造项目融资模式主要是：政府购买服务项目的融资模式政府认可公司自营项目融资模式政府和社会资本合作(PPP )项目融资模式等，外部政策、 银监复(2009192号、国发(201325号、国发( 2015 37号、建保(2015137号、农发银发(2015207号关于中国农业发展银行扩大县域存款业务范围和开办县域城镇建设贷款业务的批复、国务院关于加快棚户区改造工作的意见、关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见、关于做好涉农保障性安居工程建设贷款工作的意见、关于做好棚户区改造贷款业务

4、的指导意见 关于提高棚屋区改造贷款支持力的通知，农民开展棚屋区改造贷款业务的政策依据，银鉴复2009192号，“贷款用途仅限于城市基础设施、文化教育卫生和环境设施、民间商业设施和农民集中住宅(包括农村集中居住区、棚屋区、泥草房等)的改造工程建设国发201537号鼓励农业发展银行在其业务范围内满足条件的实施主体，加大对城中村改造、农村危险住宅改造和辅助基础设施建设的贷款支持。 人民银行、财政部、银监会将完善政策措施，支持开发银行、农业发展银行等金融机构提高信用支持力。 建保2015137号、国发201325号，在加快集中城市小屋区改造的基础上，各地区要逐渐改造其他小屋区、城中村，统一成城市小屋区

5、改造范围，稳步、有秩序地推进。 建保2015137号、住宅城乡建设部农业发展银行关于提高棚屋区改造贷款支持度的通知、农民开始棚屋区改造贷款业务的政策依据(外部)、农民发行棚屋改造贷款政策的要求、政府购买服务管理办法（暂行） (金钱综合201496号) 中华人民共和国政府采购法 (金钱综合201557号)采购方式：公开招标、申办招标、竞争谈判、单一来源采购、报价委托、国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式采购步骤：政府采购法第四章：农发行临时借款政策要求、借款人类型、借款输入要求、010301政府购买服务项目的，借款人必须与地方政府签订购买棚屋的服务合同政府认可公司的自营项目，借款人必须取

6、得政府的认可文件。 具有担负国家规定项目融资和建设(运营)的相关资质和能力。 拥有与项目建设、运营和资本出资方式相应的权益性资本，所有者权益的来源和构成符合国家有关规定。 财务状况良好，财务可持续发展，上年末和最近一个月的资产债权率原则上在80%以内。 信用状况良好，信用等级在a级以上。 借款人新设立项目法人的，其控股股东应当具有良好的信用状况。 政府授权公司自营项目涉及专利经营的，必须合法取得有效期间内的专利经营权的许可和协议，可以复盖项目的运营周期。 农发行要求的其他条件。，农发行临时借款政策要求，1，2，3，4，5，新设住宅项目和辅助基础设施建设项目依法履行了固定资产投资项目的合法管理流

7、程，设置住宅的项目和单一货币补偿项目，用于统一购买临时住宅改革的实施方案为地项目应列入国家年度棚屋改革目标任务或者棚屋改革辅助基础设施建设计划，项目资本金源符合国家有关规定，项目资本金比例在20%以上，项目资本金或者偿还源资金中涉及地方财政资金的，地方政府将其纳入地方政府财政预算管理项目有可靠的偿还资金来源，可以实现对贷款资本的全垄断。 关于加入项目， 小屋区改造贷款政策要求、01、02、03、贷款期限、贷款利率、贷款方式、融资方案、小屋区改造贷款政策要求、贷款期限不得超过小屋改造服务合同、政府许可公司自营或专利经营的期限， 贷款期限一般不得超过20年的新建住宅项目、建设住宅项目和辅助基础设施

8、建设项目的宽限期一般不超过项目建设期，借款人和项目的实际情况适当延长，延长期限不得超过1年。 购买竣工住宅项目和单一货币补偿项目的宽限期原则上不超过一年。、每月初申报，实际报告销售，实施独立核算，审查局进行特别审计，以有关要求、PSL、融资方案、保险本微利为前提实施优惠利率，、改造小屋区的贷款政策，采用融资方案、国有专业保证机构提供保证方式。 担保人必须取得我的业务合作进入资格的棚改服务合同项中采用应收账款的担保方式，贷款方式、担保折扣率提高，国有专业担保机构采用担保担保担保担保担保方式，应收账款来源于中央和省级财政的情况下，担保折扣率原则上不超过90%。 应收账款来源于本级公共财政预算收入2

9、0亿元以上县级以上财政的，质押率将从最高70%上升到80%以下。 应收账款来自其他县级以上财政的情况下，质押率最高从50%上升到60%以下。 采用抵押担保方式的，抵押物是符合农发行要求的土地使用权、住宅、商店、办公楼等房地产，折扣率按实际情况确定，最高不超过70%。 原则上不接受动产担保。 参加银团贷款时，原则上可以实行领先制定的贷款期间、贷款利率和担保方式等政策。 但是，主导的行政政策与现行的规定不一致的话，必须根据“件一议”的原则报告总公司的审查许可。银团贷款、调查评价和贷款后管理要求、项目调查评价要求、各级行在根据农发行关系制度的要求实施调查评价的基础上，重点进行以下工作： 1、合规评价

10、。 一是对照省(自治区、直辖市)的住宅和城乡建设部门的认定项目被列入国家年度棚屋改革目标任务的证明资料。第二，确认新项目是否按照实施进度获得了建设用地许可证、国有建设用地计划决定书、国有土地使用证等用地许可证文件，确定购买住宅项目的购买方是否获得了商社销售许可证、商社销售许可证，单一货币补偿项目的征收补偿方案是否已经实施了入户调查第三，对政府采用棚子服务方式的项目，应审查政府购买服务的流程及其内容。 2、借款人评价。 一是根据借款人的财务报告，详细分析借款人过去三年和最近一个月的财务状况，政府授权公司的自营项目应强调借款人持续经营能力的分析。 第二，根据借款人的债务状况和所有银行债务的偿还情况

11、，评价短期和长期的偿还能力，综合分析和评价借款人的信用状况，合理预测借款人的综合偿还能力。 三、根据借款人的业务发展情况、经营业绩情况等，简单预测借款人未来的经营情况。 借款人通过掌握现有项目的收益力和未来的经营发展计划，对其经营管理水平和财务可持续能力进行评价。 四、充分利用人民银行的征用、债券信息系统、银行业者信息等信息途径，真实评价项目和借款人的融资背景，防止多头融资、重复融资。 3、项目投资评价。 一是对新建住宅项目和辅助基础设施建设项目，应当根据可行性研究报告确定的建设标准审查投资估算。 主要通过对照土地转让合同价款和土地费用支付证明书等确定建设用地费用，参照当地制造成本管理部门发行

12、的同种工程成本信息计算工程直接费用，根据费用探讨工程建设和其他费用等。 其中建设项目必须根据施工图纸预算、工程中标文件和工程合同等确定工程成本。 第二，对于购买设置住宅的项目，应该根据项目实施方式的投资估算、购房合同或团体购房的方向性协议金额和支付方式确定项目投资，购房单价基本上不得超过本地同类商社的平均价格。 第三，对单一货币补偿项目，根据征收者认可的征收补偿方案的规定标准确定项目投资。 4、偿还源的评价。 一是政府购买服务项目的偿还源主要是政府为购买棚屋服务合同而决定的资金，综合偿还率不得低于1.0。 除中央或省级财政来源的资金外，对地方市级和县级财政来源的资金，结合当地政府库存债务和财政

13、支出增加情况，计算本级政府支付能力指标，合理评价地方政府交易的可行性。 第二，政府授权公司自营项目的偿还源是借款人的综合收益，包括设置住宅和辅助设施的定向销售收入等项目的自己收益、借款人的其他经营收益、自己资产的转换收益、财政补助收益等借款人的其他综合收益。 综合债务偿还率原则上在1.1以上，敏感地分析项目收入，合理设定不确定因素，慎重评价不确定风险，采取相应的风险防范措施。 其中，以住房销售收入偿还贷款时，要重点分析项目的预期销售情况和对象需求情况，慎重预测销售价格，合理评价项目收益的可行性和满足性，重点分析借款人的偿还资金来源及其充分性和可靠性、调查评价和信用后管理请求、信用后管理请求：建

14、立监督管理机构。 一是开户行与借款人、地方政府或有关部门签订项目资金监督协议，明确资金的使用方式、条件和手续等内容，以及各方面的资金管理责任。 二是开设和管理专家和帐簿，按部门计算不同性质的资金，项目资本金、信用资金需要通过农发行系统筹措，项目施工部门原则上也要通过农发行开设一般结算帐户。三是开户行共同设立建设、财政等有关部门，建立共同作业机制和监督机制，提高检查力，全面监测资金流动，确保特殊资金。2、严格的支付管理。 一是各级银行应当严格按照农发行相关制度的规定和项目资金监督协议，在满足贷款支付管理要求的前提下发放贷款。 其中，新项目在取得研究批准、环境审查批准、用地预审后，按建设用地计划许可书、建设工程计划许可书、建设用地许可书