2012年度营销策划方案

1、1,2012年度营销策略方案,2012.03.20,莱钢建设置业滨州项目,2,纲要,4、中海城2012年度目标销售计划,3、中海城营销与推广策略方案,1、滨州楼市现状与竞争,5、新高都项目运作思路,2、中海城项目自身情况,6、近期急需解决的问题,3,3,1,滨州楼市现状与竞争,4,滨州楼市现状 与竞争,4,（一）滨州城市经济发展与规划 （二）滨州房地产市场分析 （三）中海城所处竞争区域分析 （四）主要竞争项目状况,5,5,（一）滨州城市经济发展与规划,1、城市经济发展,GDP总量发展,单位：亿元人民币,GDP增长速度,说明：最近10年，滨州市GDP增长迅速，保持了18.82%的年增长率，经济总

2、体发展形势向好。,6,6,（一）滨州城市经济与规划,1、城市经济发展,城镇人均国民收入发展,单位：元人民币,城镇人均可支配收入增长速度,说明：最近10年，滨州城镇居民可支配收入增长迅速，保持了12.54%的年增长率，购买力进一步增强，人民生活进一步改善。,7,7,（一）滨州城市经济与规划,2、城市人口,滨州市户籍人口366.15万人，其中滨城区总人口只有63万，人口增长以自然增长为主，人口总量变化不明显。 滨州市外来流动人口呈现缓慢上升趋势。随着国家“黄、蓝大开发战略”的实施，包括魏桥铝业在内的大企业选址滨州开发区，人口集聚效应和带动效应逐渐显现，购房需求未来将逐步增加。 滨州中高端客户数量相

3、对较少，市场产品对中高端客户吸纳能力不足，部分潜在客户外流济南、青岛、淄博等大城市，因此对中高端物业需求有限。,8,8,（一）滨州城市经济与规划,3、城市规划,滨州依据市场资源优势和产业前景，在东、西、南、北、中五个方位重点发展大型专业市场、高档住宅、休闲观光、物流配送、商务金融，形成五个功能区。,中海城位于西部高档住宅生活区。该区域规划建设多所大型超市，并打造黄河三角洲文化创意产业园，发展前景很好。,9,10,10,（一）滨州城市经济与规划,4、小结,滨州经济发展与国家经济发展同步，增长率迅速，居民生活水平不断提高，对于改善居住有了更高的需求，同时在经济基础上也有了良好的保障。 滨州城区人口

4、数量较少，吸纳外来人口能力不足，近几年人口数量变化不大，城市化进程较国内大中城市慢，对住宅数量的需求增长较慢。 中海城所在的滨州开发区作为滨州极具发展潜力的区域，未来发展前景广阔，但是由于滨州市在山东省的吸引人才能力不足，外来人口数量少，吸引高端外来人口能力弱，对房地产高端产品支撑作用有限，所以短期内很难发生质的变化。,11,11,（二）滨州房地产市场分析,国家出台的一系列房地产金融、税收、限购等调控政策直接导致一二线市场购房者观望，对滨州市场影响也较大，客户担心目前购买的物业未来会迅速贬值，因此对目前买房信心不足，降低了楼盘去化速度和资金回收。 土地调控政策限制越来越严格，高端物业用地供应严

5、重不足，未来几年滨州现有高端物业将越来越稀缺。,1、宏观调控政策分析,12,12,（二）滨州房地产市场分析,最新动态,2012年3月14日温家宝答记者问： 为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光，有所进展？首先 是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投 资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。 关于房地产市场发展，我有几个观点： 第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。 第二，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场

6、的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。,2012年3月14日下午沪深股市房地产板块狂跌,1、宏观调控政策分析,13,中国央行3月20日发布2012年第1季度储户问卷调查报告，这份由中国人民银行在50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月有购房意愿的居民仅占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。调查显示，在各主要投资方式中，“房地产投资”意愿继续回落，较去年同期降低10个百分点，在主要投资方式中列最末位。越高收入的居民其

7、投资房地产的意愿越低。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。中原地产研究总监张大伟预期在6-12个月内房价可能有10%-20%的下调。,14,14,（二）滨州房地产市场分析,总体市场特点,1、单位集资建房冲击商品房市场 2、物业管理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度 3、房地产产品形态向高层转化，多层成为稀缺 4、存量及在建房屋户型面积偏大，购买能力普遍不足 5、房地产市场以刚性需求为主,2、总体市场分析,15,15,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,2011年房地产市场成交数量分析,仅2011年8月销售量接近1000套，其他月份平

8、均只有470套左右，交易数量很小。,滨州有主要楼盘40余家，各楼盘月均仅仅10套左右，销售速度过低，销售周期过长。,16,16,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,2011年下半年各类型物业价格走势分析,从去年7月份直到目前为止，滨州市场的别墅（包含独栋、双拼、叠拼、联排）、住宅（包括普通多层、小高层、高层、花园洋房）、商铺价格分别增长了300元、200元、250元左右。 2011年，滨州房地产市场变化趋势是价格略微上涨，而成交量略微下降。,17,17,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,近4年独栋别墅价格走势分析,从2008年至2011年，4年间独栋别墅价格上涨近6047元/

9、平米，增长158%，价格增长势头强劲。,18,18,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,近4年联排别墅价格走势分析,从2008年至2011年，4年间联排别墅价格上涨近3244元/平米，增长100%，价格增长势头强劲。,19,19,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,近4年花园洋房价格走势分析,从2008年至2011年，4年间花园洋房价格上涨近1455元/平米，增长65.2%，价格增长幅度稍小。,20,20,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,房地产存量分析,截止2012年2月29日，滨州存房量为5.5万套以上。 2011年，滨州市全年新房销售5247套。按照这个消化速度

10、计算，滨州仅目前存量房，就需要10年的时间来消化。,21,（二）滨州房地产市场分析,2、总体市场分析,主要在售项目存量一览表,目前市场存量房数量较大，在售楼盘众多，去化速度慢，竞争压力大。,22,22,（二）滨州房地产市场分析,各板块市场特点：,3、市场板块划分,23,23,（二）滨州房地产市场分析,各板块市场特点：,3、市场板块划分,24,24,（二）滨州房地产市场分析,4、小结,滨州存房量数量巨大，去化速度非常慢，楼盘消化周期很长。 近四年滨州楼盘不同物业类型价格增长迅速，但去化率一直不高，市场竞争压力较大。 滨州开发区属于新兴区域，发展潜力巨大，但目前不成熟，生活不便利，影响了居住群体的

11、大量迁入，对商业、物业置换的需求度低，缺少对初次置业的推动。,25,25,（三）中海城所处竞争区域分析,1、产品分析,建筑规模 中海城处于开发区的中心区位。该区域中各种规模的房地产项目很多，代表了滨州房地产的水平。相对销售速度而言，在建或正在规划建设的主要楼盘规模都比较大，体量大都在10万平米以上。 建筑类型 已竣工入住的楼盘，主要是多层住宅，来源以单位集资建房为主，市场开发为辅。 正在销售或规划建设的楼盘，市区内以高层、小高层为主，少见多层，户型大、小都有，大户型多。市区边缘地带，旧村改造用房主导，以多层为主，少见高层。 新开发的产品，品种类型丰富，能与发达城市的一般水平看齐，包括：退台洋房

12、、多层电梯公寓，高层大户型（500）平层公寓，复式公寓，各类别墅等，高层小区地下车位配比超过1:1。 容积率 从2010年开始，政府为提高土地价格，出让土地基本容积率都在2.0以上，容积率低于1.0的土地不予供应。 绿化率 目前市场上，住宅项目绿化率均在40%左右。,26,26,（三）中海城所处竞争区域分析,1、产品分析,社区配套 商铺、停车场、健身器材、运动场、会所、幼儿园等。 装修情况 交房以毛坯房为主，部分有卫生间、厨房做简装项目。 精装修房主要是单位集资建房，位于老城区中心；个别楼盘规模比较小，以小户型为主的房子，采取精装修出售，效果比较好；大规模楼盘或大户型为主的楼盘，采取精装修销售

13、的还没有。 水、电、气、暖一户一表，分户计量，有线、宽带市政统一安装，开户费另缴。 物业管理 目前滨州小区物业整体水平不高，以本地物业为主，知名品牌企业少，特别是对叠拼、别墅等高档住宅的管理缺少经验，管理水平亟待提高。 地下室 早期开发的楼盘，考虑到地下水位高，为节省成本，都以首层做储藏室或车位，现在车位不够用，争议比较大。目前城区内新开发的项目，普遍采取整体开挖，做地下车库和部分地下储藏间。 社区车位配比 新的规划设计条件要求车位配置要达到车位 ：户数=1:1,27,27,（三）中海城所处竞争区域分析,1、产品分析,户型功能需求分析 滨州人的居住习惯，属北方生活习惯，考虑到气候干燥、风多、空

14、气粉尘（粒度很细的黄河土）含量高，现在流行对住房结构的功能需求如下： 高档住宅： 1、主卧：朝阳，带有采光卫生间、衣帽间 2、辅卧：无特别要求 3、客厅：朝阳、窗户落地；面宽要宽，不能有生活阳台功能 4、餐厅：没有特别要求 5、厨房：单独设置，避免与客厅南北相连 5、公共洗手间：面积要具备功能分区条件 6、外立面：阳台、露台要求封闭，兼顾晾衣服功能 7、其它：喜欢大空间，包括层高，门窗密封性要好 普通住宅： 功能尽量齐全，南北必须通透,28,28,（三）中海城所处竞争区域分析,2、客群分析,客户购买动机：,客群特征：,29,29,（三）中海城所处竞争区域分析,3、营销分析,该区域是滨州市楼盘密

15、度最集中的区域，在建楼盘、开售楼盘均为滨州市之最。 开发区各楼盘消化速度缓慢：靠近行政中心的高档楼盘，由于价位较高，面向客群较窄，总体消化速度一般；偏离行政中心的中低档楼盘由于配套欠缺、公交未通达、生活不便利，较难吸引滨城区的中低端客群，销售速度也相对缓慢。 受国家调控政策的影响，自2011年起楼盘销售速度明显下滑，到2012年降至销售的冰点，很多楼盘几乎零成交。 2011年全年成交不足5500套，5.5万套存量房预示着未来几年滨州市场竞争会非常激烈。,30,30,（三）中海城所处竞争区域分析,4、推广分析,该区域的推广主流仍以传统媒体为主，报纸、电视、短信、电台等，这其中报纸与短信利用率最高

16、，由于滨州市场人员的分散性，报纸、短信能更直达的传递销售信息，而电视、电台、网络等较少采用，主要是受制于其覆盖范围低。 伴随越来越多的大房地产开发公司的入住，新的推广方式也逐步的进入滨州市场，譬如：渤海城邦的产品推介会、田园牧歌的明星代言等。 在项目的开盘期，各项目对媒体的选择较为广泛，一方面是实现宣传媒体的全面覆盖，数量多；另一方面宣传的周期较长，从开盘前一个月开始进行媒体介入，实现一定时期内的广告轰炸。 在日常销售期，宣传媒体主要采用报纸+短信+户外广告，同时辅以杂志、DM、电台等，但从真正实现成交的效果来看，公关活动和朋介是效果较为明显，这主要是受滨州的当地习惯决定的。,31,31,（三

17、）中海城所处竞争区域分析,5、小结,客户来源方面，中海城所在区域房地产客群主要来源于滨城区，靠近行政中心的楼盘以滨州市区域的中高端客群为主，以公务员、企业的中高层管理人员、私企老板居多；偏离行政中心的楼盘以滨城区本地的中低端客群为主，多是各公司职员。 销售方面，靠近行政中心的楼盘一般定位高档，偏离行政中心的楼盘为中低档，但整体销售速度都较为缓慢。 推广方面，该区域的推广以传统媒体为主，开盘期，各项目对媒体的选择较为广泛，日常销售期主要采用报纸+短信+户外广告，同时辅以杂志、DM、电台等。 项目借鉴意义 2012年中海城棕榈湾在深挖城区客源的同时，积极探索挖掘滨州各县的富裕群体。项目多采用户外、

18、DM、公关活动等宣传方式，树立高端形象和广泛的知名度；同时继续发挥项目一期所实现的客带客优势，通过奖励的方式维持老客户，推进“老带新”政策产生更多效果。,32,1、香溪翠庭,（四）主要竞争项目状况,33,2、渤海城邦,（四）主要竞争项目状况,34,（四）主要竞争项目状况,项目开盘销售需要一个较长的蓄水周期，像渤海城邦，通过长期的蓄客，才能实现项目开盘的火爆销售。棕榈湾需要深入研究各种推广方式，增加蓄客手段。 对价格的制定上，需要制定在合理区间范围内，价格过高或过低都不利于项目销售。滨州其他区域项目像田园牧歌、中兴绿都、德坤华府等楼盘，由于定价过高，造成在去化掉蓄水客户后，后期销售不畅。 由于滨

19、州市场本身的购买力市场较小，因此谁先把握住了潜在客户，谁就可以赢得销售的主动权。典型的是香溪翠庭，虽然没有开盘销售，但是因其预约的门槛低，拉拢了一大批意向客户。 项目的开盘销售需要制造轰动效应，不论从内部还是外部，都要制造事件，以引起市场注意，田园牧歌的明星代言、美信海公馆的20万汽车抽奖，极大的刺激了市场反应，提升了项目的市场知名度和影响力。,3、小结,对中海城棕榈湾操盘的指导意义,35,35,2,中海城项目自身情况,36,中海城项目自身情况,36,（一）基本情况 （二）产品SWOT分析 （三）项目核心价值 （四）项目现状,37,37,（一）基本情况,1、项目位置 项目位于开发区高档住宅区，

20、黄河十二路以北、马堡路以东，南侧为滨州“五湖四海”中的中海。 2、项目经济技术指标 独栋与双拼别墅：总建筑面积26321平米，共计61户，由47栋独栋别墅，7栋双拼组成，共计10种户型，面积从360-600平米不等。 电梯花园洋房、联排别墅、围合别墅：总建筑面积74319平方米，总居住户数345户。 中海城商业街项目：总用地面积5.02万平方米，总建筑面积39367平方米，建筑密度23.3%，容积率0.68。商业街整条街道长度约350米，车行道宽度14米。,联排与洋房产品面积表,38,38,3、社区配套情况 滨州学院、滨州市技术学院、北镇中学、实验中学、实验幼儿园、银座商城中海店、奥林匹克公园

21、环绕项目四周，踞市政府约5分钟车程。 小区商业街规划为广场、超市、会所等多种商业，致力于国际化生活标准，为业主提供全面的休闲、娱乐、购物、商务等多种服务。 中海城西区聘请广州怡景景观施工队伍，运用中国传统的古典园林造景手法专业打造。 4、工程情况 中海城西地块别墅主体结构已封顶，完成部分楼栋的外立面粉刷，内部管道、线路铺设还未完成。 中海城西区花园洋房实现2栋多层封顶，6栋小高层预计于2012年3、4月份实现封顶。 商业街已全部完成施工建设，景观绿化基本完成。,（一）基本情况,39,39,中海城住宅产品的SWOT分析,（二）产品SWOT分析,40,40,中海城住宅产品劣势弥补策略,（二）产品S

22、WOT分析,41,41,中海城商业街产品的SWOT分析,（二）产品SWOT分析,42,42,中海城商业街产品劣势弥补策略,（二）产品SWOT分析,43,43,核心价值分析,坐拥生态中海 低密度绝版水境豪宅,（三）项目核心价值,44,44,核心价值体系,（三）项目核心价值,45,45,核心价值体系,（三）项目核心价值,46,46,1、销售现状,（截止日期为2012年3月22日）,（四）项目现状,47,47,2、推广现状,（四）项目现状,48,48,1、目前独栋别墅、双拼别墅去化率相对较高，但是自从去年8月18日推出5栋独栋别墅后，迄今仅售出1栋，而且仅积累1个意向客户，因此尽管独栋别墅为市场稀缺

23、产品，但是由于其买主也是稀缺的，所以还不能断定独栋一定是畅销产品； 2、联排别墅与别墅产品去化速度非常慢，其消化速度与滨州整体市场销售趋势基本吻合； 3、2011年中海城广告投入较少，前期树立的高端知名形象逐渐降低。尤其对于售楼信息降低较为严重，造成市场上大部分客户不知道中海城尚有大量房源在售；因此今年要对项目全方位包装，重塑项目高知名度的高端形象。,（五）小结,49,49,3,中海城营销与推广策略方案,50,中海城营销与推广策略方案,50,（一）项目定位 （二）产品价值提升策略 （三）营销策略 （四）推广策略,51,51,（一）项目定位,发挥中海城项目的稀缺资源优势及区位环境优势，淡化生活配

24、套劣势，建立中海城高端、上流的品质生活理念，打造莱钢建设与中海城的诚信品牌，把城市房地产陌生区域做熟，最终取得快速去化和最大化收益。,1、定位原则,52,52,别墅客户群体,2、客群定位,（一）项目定位,53,53,电梯洋房客户群体,2、客群定位,（一）项目定位,54,54,商业街客户群体,2、客群定位,（一）项目定位,55,55,3、形象定位,（一）项目定位,56,4、价格定位,（一）项目定位,中海城可参考项目价格定位,单位：元/平米,注：中海城独栋别墅在滨州市场是价格标杆导向，其他项目对本项目价格影响较小，故而不具有参考价值,57,57,4、价格定位,（一）项目定位,依据项目自身定位、建筑

25、品质、核心价值与市场同类可参考项目进行比较，建议2012年采取上述平均价格。,58,58,1、景观环境重点打造,棕榈湾东地块景观，经过几次反复，由于受预算资金计划的限制，为节省投资，只能以“生态”宣讲为主，而实际造景效果较差。客户入住后需要再自行投资建设，破坏了景观的整体性和协调性，园林景观档次下降了，缺失了豪宅别墅气质。 棕榈湾西地块，公司已聘请GVL怡境景观设计有限公司进行景观设计和监理。2012年工作重点是按照景观设计的造价标准，选择专业水平高的施工队伍，推进项目景观展示区施工，树立中海城真正高品质别墅、高端豪宅区形象，做到宣传与实际相一致，彰显诚信企业品牌。,（二）产品价值提升策略,5

26、9,重点打造景观示范区，示范区范围建议如图所示：,60,60,2、体验式营销的样板间,联排别墅：展示房1套，做6205栋-101户，主卧在顶层3层的户型，面积300平方米，展示出大空间的房间效果。装修标准3000元/平方米（不含配饰）。选址主要是考虑到现场施工及看房的方便。 电梯洋房：展示房1套，做6188-1-701（即四楼东户），位置在6188栋东头的顶层，180平方米户型，顶层为复式户型，总面积300平方米，做出空中别墅的感觉，装修标准3000元/平方米（不含配饰）。 选址主要是考虑到现场施工及看房的方便。,（二）产品价值提升策略,3、赠送整体厨房装修,针对联排别墅、花园洋房进行促销，凡

27、是5月份签定合同的客户，赠送整体厨房装修。,61,6188,6205,62,62,4、重做售楼处,目前售楼处空间狭小，与产品档次不匹配，既不能彰显项目高端性（比渤海城邦逊色许多，让人感觉渤海城邦是莱钢置业的正宗产品，而棕榈湾不是），又不能满足开盘接待以及销售期举办活动的要求，因此建议换址重做售楼处。,（二）产品价值提升策略,目前位置,建议位置,63,已推出在售房源持续消化,新推6188 6183,推售节奏,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,独栋,联排,洋房,12,新推5套,新推13套,新推36套,新推19套,已推出在售房源持续消化,新推6186# 6189#,1、销售策略,（三）

28、营销策略,64,推售产品,2、每期推出产品与价格策略,（三）营销策略,价格策略,65,推售产品,（三）营销策略,价格策略,2、每期推出产品与价格策略,66,推售产品,（三）营销策略,价格策略,2、每期推出产品与价格策略,67,销控,已售,已推出，待售,5月份推出,8月份推出,71,72,75,77,78,79,80,81,82,36,37,50,76,73,70,56,55,53,13,35,38,51,52,27,60,62,65,67,68,销控,已售,已推出，待售,5月份推出,8月份推出,83,85,86,87,88,89,91,92,93,96,97,98,99,00,01,02,03

29、,06,05,07,08,09,11,10,16-,16-,16-,16-,18-,18-,18-,69,69,3、营销活动策划,（三）营销策略,70,（三）营销策略,4、全员营销策略,鼓励客带新，对客带新的老客户给予洋房5000元，别墅1万元的奖励。 鼓励滨州有社会关系的客户主动推销中海城棕榈湾产品，只要成交，就给予该客户洋房5000元，别墅1万元的奖励。 滨州分公司员工介绍的客户同样享受该政策。,71,71,1、整体推广思路,（四）推广策略,72,72,2、月度推广主题及广告费用,A、别墅及洋房推广费用,（四）推广策略,73,73,住宅销售费用说明,（三）推广策略,（四）推广策略,2、月度

30、推广主题及广告费用,棕榈湾总广告费用700万元，另外样板间工程费用300万元，售楼处工程费用150万元，总费用合计1130万。样板间工程费用主要应用于样板间的设计与装修上，包括联排别墅、花园洋房。样板房的投资费用可按90的比例通过销售回收，可冲减销售费用支出270万元。 2012年度计划支出广告费用比较高，主要原因是目前中海城的社会影响力在下降，而2012年销售形势比2011年更加严峻。 作为重要的销售道具，展示区样板间的装修布置投资较高，占总费用比重较大，但投资后，对提升项目品质，增加莱钢品牌的美誉度，建立尊贵的产品品质形象、提高销售利润和回款速度有非常重要的作用。,74,74,B、商业街,

31、（三）推广策略,（四）推广策略,2、月度推广主题及广告费用,商业街总推广费用为132万，该费用主要集中在与商业街的招商顾问费和开盘活动公关费用上。,75,75,4,中海城2012年度目标销售计划,76,76,说明： 1、2012年滨州目标回款计划为4.05亿元人民币，其中，中海城项目目标回款3.25亿，新高都项目目标回款计划为0.8亿。 2、本方案按照中海城项目3.25亿元的指标进行分解。 3、2012年中海城别墅计划销售91套，销售额21610万元，回款18200万元；洋房销售117套，销售额6824万元，货款5800万元；商业街销售13套，销售额9820万元，回款8500万元。 4、201

32、2年目标销售总额3.82亿元，回款率85%。,2012年度中海城目标任务计划,77,77,单位：万元、套,2012年度中海城各月度销售综合计划表,78,78,5,新高都项目2012年度运作思路,79,新高都项目位于黄河二路以北，渤海十七路以西，土地用途为住宅商服用地，规划容积率3.0，绿地率35%，总建筑面积约9万平方米，地块位置图如下图：,一、项目基本情况,项目位于滨州市新区范围，行政区域隶属于滨州市滨城区。 项目北面和东面是同类待建项目，背靠国土局等滨州行政机关单位 南临渤海中学、市委党校 西面靠近滨州杜店街道办事处 东北面即滨州市政广场，项目距离市政府约2公里左右 目前周围生活配套较少，

33、居住环境不够成熟,80,一、项目基本情况,81,一、项目基本情况,82,二、周边竞争项目基本情况,83,依据新高都附近项目目前价格与销售形势预测，新高都市场价格应为均价4000元/平米左右；而在该价格形势与存量房巨大情况下，销售速度不会很快，预计销售速度每月15套左右。年可消化200套左右房源。 新高都项目共814户，数量较大，销售周期比较长。,三、项目销售价格与销售周期,84,依据上面价格以及销售速度的分析，新高都项目投资回收期较长，资金利润率较低。因此，建议公司采取团购操作模式，由滨州市的合作单位整体购买项目1-3号楼房源以及沿渤海17路、黄河三路部分的商业建筑，建设置业公司为其代建，迅速回收项目投资，降低市场经营的风险。,四、新高都操作模式建议,团购住宅信息,团购商业信息由于目前没有相关数据，暂时无法统计。,85,五、团购方案,1、管理费提取方法