2016年重庆市主城区房地产市场总结

1、,重庆市主城区房地产市场总结 （2016年）,日期： 2017年1月,重庆世联行房地产顾问有限公司 电话地址：重庆市渝中区瑞天路56号瑞安企业写字楼5号楼9层,1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升,2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高,3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨,4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压,5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落,目 录 ：,救市政策，房价由蔓延式上涨至肆意上涨，使得全国重点城市调控层层加码,46个限购城市中有40个取消限购；“930”新政出台,“五次降息、三次降准”；“330政策”、“新93

2、0”政策,“一次降息、两次降准”；“三部委联合发文减免房地产契税、营业税（一线 城市不包括）”,全国重点城市集中出台调控政策,市场表现：,2014年全国商品住宅销售面积同比下滑9.1个百分点，2014年全国房地产开发投资额全年下跌9.2%，同时叠加GDP实际增速低于政府预期，导致当年第一、第二轮“救市政策”出台。,2015年全国商品住宅销售面积累计增速在当年6月首次出现正增长，2015年全年全国商品住宅增幅达24.7%，但房地产开发投资增速仍未起色，2015年年末较年初下滑8.9个百分点。,2016年前三季度受货币和行业政策持续宽松，全国商品住宅销售面积增速和房地产开发投资增速出现双回暖。一线

3、城市及周边大都市圈、强二线城市出现爆发式增长。,中央对热点城市房价过快增长带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间。自2016年9月起，全国大中城市集中性出台限制性调控政策。,重庆自2017年1月14日起将原执行的三无外地人员起征房产税由二套改为首套。,重庆市场表现： 成交2828万，创历史新高； 去库存效果显著，住宅量价持续走高，核心区域价格涨幅明显； 企业积极拿地，热点板块争抢激烈。,2015年底至2016年年初组合宽松政策致使核心一二线城市量价齐升,本轮房地产周期房价上涨推动因素,、货币及行业政策宽松利好于房地产市场； 、

4、 土地市场“地王”频现导致楼板价大幅上升； 、改善性需求集中释放； 、城市间投资轮动形成房价上升接力效应。,在货币及行业宽松政策推动下，楼市回暖导致不同级别城市房价分化被放大,2009-2016年不同城市级别住宅用地成交规划建筑面积增速走势,百城价格指数增长走势（以2015年1月为基期）,2009年-2016年不同城市级别住宅用地成交楼板价增速走势,城市不同级别城市商品住宅销售金额（亿元） 规模分布,、一线城市和部分强二线城市（合肥、厦门、南京、苏州）2016年11月房价较2015年1月分别上升43%和38.1%； 、二线城市、三四线城市2016年11月房价分别较2015年1月上升12.8%和

5、9.2%。,肆意上涨的房价使得一二线核心城市集中出台调控政策,各城市楼市调控时间图,1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升,3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨,4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压,5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落,2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高,目 录 ：,土地市场成交回升， “地王”频现，楼面地价大幅上升，首破3000创新高。,数据及信息整理：世联行市场研究部,2016年重庆主城各区域商品房用地成交可建面积及楼面均价情况,2016年重庆主城各区域商品房用地成交宗数、出让金及溢价率情况,数据及信息整理：世联行市场研究部,两江新

6、区最受关注，成交量、溢价率最高，均楼面地价突破5000。,房企土地市场两极表现： 、 两江新区，关注度高，竞争激烈，成交量、溢价率最高； 、巴南区、沙坪坝区楼面价低，竞争较低，同样备受开发商青睐。,2016年重庆主城商品房用地成交溢价率TOP 10组团,礼嘉悦来 大竹林,观音桥 寸滩,大杨石 石坪桥,李家沱 鱼洞,龙兴,数据及信息整理：世联行市场研究部,重庆向北，中央公园、礼嘉、悦来、大竹林成品牌房企必争板块,2016年重庆主城区各热点地块成交分布图,2016年重庆主城区土地成交溢价率TOP5,2016年重庆主城区土地成交可建建筑面积TOP5,数据及信息整理：世联行市场研究部,品牌房企布局北区

7、热点中央公园、礼嘉、悦来等，大盘造城，高溢价时间换空间,2016年品牌房企重庆主城区新购土地情况,数据及信息整理：世联行市场研究部,品牌房企通过新购土地、收购项目等方式快速增加土地储备，重庆进入二环时代,2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高,1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升,4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压,5.后市预测：价格有空间，供需冲高回落,3.新房市场：成交创历史新高，城市轮动价格补涨,目 录 ：,2006-2016年重庆主城商品房供需价年度走势图,2016年重庆主城商品房供需价年度情况,数据及信息整理：世联行市场研究部,组合宽松政策下，重庆商品房成

8、交2828万，创历史新高,2015-2016年重庆主城区商品房成交均价及套数月度走势,2015-2016年重庆主城区商品房供需月度走势,数据及信息整理：世联行市场研究部,量价触底反弹,量价大幅上涨,城市间投资轮动形成房价上升接力效应，重庆3、4季度量价大幅上涨,2006-2016年重庆主城商品房存量统计情况（万）,数据及信息整理：世联行市场研究部,去库存大背景下，改善性需求集中释放，住宅基本无库存，主要为商办物业,2.土地市场：成交回升，楼面地价大幅上涨创新高,1.宏观环境：组合宽松政策，核心一二线城市量价齐升,3.新房市场：政策利好，以价换量，成交量高位盘整,5.后市预测：价格有空间，供需冲

9、高回落,4.结构市场：住宅量价齐升，商办持续承压,目 录 ：,数据及信息整理：世联行市场研究部,2013-2016年重庆主城区各物业成交面积占比情况,2015-2016年重庆主城区各物业成交套数占比月度情况,住宅占比上升，高层和洋房表现突出，商铺及办公物业库存压力仍大,、高层和洋房物业分别上升3、2个百分点； 、 别墅物业占比稳定； 、 办公物业及商铺分别下降3、2个百分点。,26%, 47%, 13%,14%,2%,7%,2%, 4%,6%, 10%,2016年重庆主城区各物业成交建面均价同比情况（元/）,2016年重庆主城区各物业成交面积同比情况（万）,数据及信息整理：世联行市场研究部,住

10、宅物业形态成交大幅上涨，高层、洋房价格上涨，商办物业量价齐跌,高 层 市 场,2016年重庆主城区高层物业供需同比情况,2015-2016年重庆主城区高层物业供需价月度走势图,2011-2016年重庆主城区高层物业供需价年度走势图,数据及信息整理：世联行市场研究部,降供应，去库存，成交创新高，均价同比上涨6.4%，4季度较1季度上涨约800元/,2016年重庆主城各区域高层物业成交面积与建面均价对比图（万、元/）,2016年重庆主城区高层物业成交区域分布图（面积比）,数据及信息整理：世联行市场研究部,成交量各区域相对均衡，江北区、两江新区量价有保障,备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且

11、总价在100万以上的高层住宅，普通高层是减掉高端高层的刚需高层为主。,2012-2016年重庆主城区普通高层物业成交面积及均价走势,2012-2016年重庆主城区普通高层物业成交套数 及金额走势,2012-2016年重庆主城区高端高层物业成交套数 及金额走势,2012-2016年重庆主城区高端高层物业成交面积及均价走势,数据及信息整理：世联行市场研究部,价格上涨，改善性需求集中释放，单价过万，总价超百万物业成交量上涨177%, 177%, 20%, 139%, 124%,2012-2016年重庆主城区高端高层物业成交套内面积区间分布图,2012-2016年重庆主城区普通高层物业成交套内面积区间

12、分布图,备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅，普通高层是减掉高端高层的刚需高层为主。,数据及信息整理：世联行市场研究部,刚需高层套内面积50-80，占比64%，改善高层套内面积90-120，占比60%,2012-2016年重庆主城区高端高层物业成交总价区间分布图,2012-2016年重庆主城区普通高层物业成交总价区间分布图,备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅，普通高层是减掉高端高层的刚需高层为主。,数据及信息整理：世联行市场研究部,刚需高层总价30-60万，占比63%，改善高层总价100-140万，占比60%,2016年

13、重庆主城区整体高层物业成交金额项目TOP10,备注：高端高层为套内单价在1万/平方米以上且总价在100万以上的高层住宅，普通高层是减掉高端高层的刚需高层为主。,2016年重庆主城区高端高层物业成交金额项目TOP10,数据及信息整理：世联行市场研究部,品牌房企、核心区域、大盘项目热销,洋 房 市 场,2016年重庆主城区洋房物业供需同比情况,2015-2016年重庆主城区洋房物业供需价月度走势图,2011-2016年重庆主城区洋房物业供需价年度走势图,数据及信息整理：世联行市场研究部,低总价，户型丰富，成首改首选，供不应求，成交大幅上涨,2016年重庆主城各区域洋房物业成交面积与建面均价对比图（

14、万、元/）,2016年重庆主城区洋房物业成交区域分布图（面积比）,数据及信息整理：世联行市场研究部,两江新区成交量价突出，三北区域合计占比49%,2012-2016年重庆主城区洋房物业成交套内面积区间分布图,2016年重庆主城区洋房物业成交套内面积区间分布图,数据及信息整理：世联行市场研究部,套内面积120以下占比77%，80以下产品上涨8个百分点，小户型洋楼产品热销,2012-2016年重庆主城区洋房物业成交总价区间分布图,2016年重庆主城区洋房物业成交总价区间分布图,数据及信息整理：世联行市场研究部,总价120万以下产品成为刚需、首改市场主流，140万以上相对高端,2016年重庆主城区洋

15、房物业成交金额项目TOP10,数据及信息整理：世联行市场研究部,核心区域热点板块洋房、小户型创新洋楼成市场热销项目,别 墅 市 场,2016年重庆主城区别墅物业供需同比情况,2015-2016年重庆主城区别墅物业供需价月度走势图,2011-2016年重庆主城区别墅物业供需价年度走势图,数据及信息整理：世联行市场研究部,经济型别墅发力，成交量上涨13%，价格受供应结构影响，小幅回落,2016年重庆主城各区域别墅物业成交面积与建面均价对比图（万、元/）,2016年重庆主城区别墅物业成交区域分布图（面积比）,数据及信息整理：世联行市场研究部,二环区域项目成交量上涨，两江新区占比高达36%，洋楼、及高

16、端洋房占比大,2012-2016年重庆主城区别墅物业成交套内面积区间分布图,2016年重庆主城区别墅物业成交套内面积区间分布图,数据及信息整理：世联行市场研究部,经济型叠拼别墅成交占比高，套内面积160以下占比51%,2012-2016年重庆主城区别墅物业成交总价区间分布图,2016年重庆主城区别墅物业成交总价区间分布图,数据及信息整理：世联行市场研究部,总价200万以下产品占比68%，叠拼别墅为主，500万以上高端受供应影响下降,2016年重庆主城区别墅物业成交金额项目TOP10,数据及信息整理：世联行市场研究部,两江新区项目热销，舒适联排与经济型别墅成市场热点,商 务 市 场,2016年重

17、庆主城区商务物业供需同比情况,2015-2016年重庆主城区商务物业供需价月度走势图,2011-2016年重庆主城区商务物业供需价年度走势图,数据及信息整理：世联行市场研究部,去化依旧承压，写字楼依赖机构客户，公寓采用低价、商改住等方式去化尚可,2016年重庆主城各区域商务物业成交面积与建面均价对比图（万、元/）,2016年重庆主城区商务物业成交区域分布图（面积比）,数据及信息整理：世联行市场研究部,渝北区鲁能星城公寓热销，北城国际中心写字楼机构客户，整体去化占比19%,总价,建面,2016年重庆主城区写字楼物业成交面积与总价区间交叉图,数据及信息整理：世联行市场研究部,写字楼物业250万以内

18、市场主流产品，机构客户成交占比超过50%,2016年重庆主城区公寓物业成交面积与总价区间交叉图,总价,建面,数据及信息整理：世联行市场研究部,公寓物业40万以内单间配套产品主流，核心区域、品牌项目总价略有溢价,2016年重庆主城写字楼物业成交金额项目TOP10,2016年重庆主城公寓物业成交金额项目TOP10,数据及信息整理：世联行市场研究部,核心区域写字楼机构客户成主流，公寓低价、住宅化、酒店、长租运营去化较快,商 业 市 场,2016年重庆主城区商业物业供需同比情况,2015-2016年重庆主城区商业物业供需价月度走势图,2011-2016年重庆主城区商业物业供需价年度走势图,供销双降，价格小幅下降，库存压力较大，房企降低商业预期,2016年重庆主城各区域商业物业成交面积与建面均价对比图（万、元/）,2016年重庆主城区商业物业成交区域分布图（面积比）,数据及信息整理：世联行市场研究部,九龙坡区专业市场，渝北区社区及街区商业，成交占比较高,总价,建面,2016年重庆主城区商业物业成交面积与总价区间交叉图,数据及信息整理：世联行市场研究部,总价160万内，面积100以内小商铺占比70%，占据市场绝对主力,2016年重庆主城区商业物业成交金额项目TOP10,数据及信息整理：世联行市场研究部,专业市场表现抢眼占据热销