资产评估专业硕士综合题.ppt

1、a，1，a，2，注册资产鉴定人被赋予评估一片土地价值的任务并进行了调查，结果显示(1)位于繁华商业街的这块土地于2000年5月被有偿转让，但使用权是商业土地最大转让年限，2001年5月在该地块上建设了砖混凝土结构的办公楼。经济耐久性期限为35年，残值率为5%。土地使用权转让年限届满，土地使用权和地上建筑将由国家无偿收回。(2)当时该写字楼的费用为每平米3000韩元，从2001年5月到评价标准日，物价每年上涨2%。(3)必须评估房地产，2005年1月签订的两年期租赁全部租赁月租金为3万元。评价标准日预计类似房地产的年租金为1000元/平方米。空置率为22%，财产税为租金收入的12%，管理费为年度

2、租金的3%。(4)年度修理费，用于评估准日住房现值的1.5%；年度保险费按住房评估标准现值的3计算。土地使用税按每年平方米2元计算。(5)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。(6)这块地360平方米，建筑面积510平方米。试评2007年5月本住宅基地土地使用权的价格。A，3，1。选定的评价方法该种房地产具有经济利益，可以用收益法进行评价。2.估算建筑的重置成本=3000510(1 2%)6=1723028.5元3。准日住房现值计算住房年度贬值金额=建筑物重置价格(1-残值率)/使用年限=1723028.5 (1-5%)/35=46767.92元(！建筑物的现值=建筑物重置价格-年

3、度贬值金额使用年限=1723028.5-46767.92(2007-2001)=144420.98元，A，4，4。房地产年度总利润年度总利润=1000510 (1-22%)=397800元5。房地产年度总成本计算年度管理费=3978003%=11934元年度保管费用=1442420 . 981 . 5%=21636 . 31元年度税费=39780012%=4736元年度保险费=14420 . 990房地产的年净利(区内合并)年净利=397800-86353.57=31446.43元7。土地年净利计算建筑年净利=建筑现值建筑资本化率=144420.98/10%(？P/a，10%，29)=1444

4、2.1元土地年净利=房地产年净利-建筑物年净利=311646.43-14442.1=16740.33元，A，6，8。土地使用权价值计算土地使用权2007年5月剩馀使用期限40-7=33年，p=1677204.33 (p/a，8%，33)=16204.3311.5139=1912573.94元？建筑物为什么到期？单价=192573.94/360=5347.71元/m2 9。评估结果显示，2007年5月，土地使用权价值为194173.94元，单价为每平方米5347.71元。A，7，【例1】一家企业想购买A专利，以达到本企业生产的A种产品升级换代的目的，该企业实施A专利后，产品市场销量不仅大幅增加，

5、价格也可能显着上升，但同时也会引起成本增加。据悉，该企业的原甲种产品每年出货6万台左右，出厂价格为每台2000韩元，每台总成本和税费为1900韩元。据分析，甲种产品升级后第一年约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，第四年起第十年的销售量约为12万台，出厂价格约为2300韩元，每台的全部费用和手续费约为2150韩元。委托当前评价机关评价a专利的所有权转移价值。评价标准日期为2007年1月1日。据调查，该专利是实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权。该专利尚未授权他人使用，专利权所有者也未使用，目前有效，此次专利所有权转让符合实际，但必须停产一年。适

6、用的法人税率为25%，适用的折扣率为10%。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造成本和其他因素的情况下，评估相应专利所有权的转让价值。A，8，回答：1。专利剩余收益期10-5-1=4(年)发明专利的保护期为20年，实用新型及外观设计的保护期为10年，从申请日期开始计算。别忘了停产改造需要一年。2.未执行专利前的年度收益6 (2000-1900) (1-25%)=450(万韩元)1年停产损失3。专利实施后每年收益第一年：8 (2300-2150) (1-25%)=900(万元)第二年：10(2300 1-2150)(1-25%)估价(900-450)* 0.8264(1125-450)* 0.7

7、513(1237.5-450)* 0.6830(1350-450)* 0.6200万元收益期为4年，停产1年带来的损失也要考虑，评价标准日也要注意。A，9，3，购买评价设备2006年12月，价目表价格100万元，购买价格80万元，基础和安装费用15万元，运输杂费5万元。2009年12月使用特定专利技术评估该装置10万元，2010年12月，(1)相应设备、基本和安装费用、其他费用的价格指数相同，2006-2010年基准价格指数为105%，110%，115%(2)评估前设备的实际利用率只有一般利用率的60%，通过评价者的验证分析后，合理预测设备的利用率为75%，根据此利用率，评估的设备可以使用8年

8、。A，10，(3)与类似设备相比，该设备的运行需要5名员工，类似设备需要3名员工，工人的年度工资和福利费用为2万元/名。法人税率为25%，折扣率为12%。(4)由于环境保护、能源要求，新出台的政策规定，此类设备必须在5年内强制销毁。要求：根据上述条件(评估截止日期为2010年12月30日)估算本设备的相关经济和技术参数和评估值。(10，000韩元单位，小数点后两位)考虑规模经济效益指数0.7提示：分别计算资产其他部分的物理和经济贬值率；请注意实体经济贬值率与经济贬值率的关系。A，11，公式基准：估价基准=重置成本-实体贬值-经济贬值-功能贬值1)使用价格指数方法重置成本=(80 15 5) 1

9、20% 105% 10120% 115% A，13，基准评估的设备物理贬值率=(114.29/124.72)28.57%(10.43/124.72)9.09%=26.94%物理贬值=124 . 7226 . 99 提前报废导致的经济贬值率=36.91%-26.94%=9.97%提前报废导致的经济贬值=124.729.97%=12.43 (2)解决方案2可用期间设备限制导致的经济贬值=124.72(1 n) (1)被评估设备的年度超额运营费用金额=(5-3)2=4 (2)被评估设备的年度超额运营费用净额=4(1-25%)=3 (3)被评估设备功能贬值=3 (万元)124.72-33.60-22.

10、69-10.81=49.13(万元)，A，17，A公司进行资产重组，委托资产评估机构评估企业股东的全部权益值。评价标准日期为2009年12月31日。评价者经过调查，获得了以下信息。被审计的有形资产的账面价值为1000万韩元，4400万韩元。企业原有的账面无形资产只有一个土地使用权，审计的账面价值为100万元。评价者采用市场法评价后的市场价值为300万元。甲公司刚开发了一套产品质量管理系统应用软件，在同一行业处于领先地位，已经经过专家验证，投入生产。该软件将有助于提高投入使用后的产品质量和提高企业竞争力，目前同一类型的软件还没有上市。这套软件的实际开发成本为50万元，维护成本很低，目前重新开发这

11、套软件所需的开发成本几乎没有变化。A，18，甲公司长期以来有良好的社会形象，产品在同行业有很强的竞争力。评价标准日以后5年内，企业净现金流量分别为100万元、130万元、120万元、140万元、145万元。从第6年开始，企业的净现金流保持在最初5年中由每个年度的净现金流计算的退休金水平。通过对资本市场的深入调查分析，评价者认为证券市场的平均预期收益率为12%，被评价企业的行业对风险分散的市场组合的系统风险级别值为0.7，无风险回报率为4%。因为该企业的特定风险调整系数比该行业的系统风险水平高1.08倍。法人税率为25%，甲公司可以继续运营。折扣率取整数，在其他计算小数点后保持两位数。，A，19，根据给定条件，用资产加成和收益法评价A公司股东的总权益值；比较上述两种评价方法的评价结果，分析差异可能存在的原因。如果评价机关最终以上述两种评价方法得出的结果的算术平均值作为评价结论，你认为合适吗？应该如何处理？对公司股东的全部权益价值提出最终评价结果，并简要说明原因。A，20， 回答a公司股东的全部权益价值用资产加法和收益法进行评估使用a公司股东的全部权益价值评估=(1，000 300 50)-400=950万元收益法进行a公司股东的全部权益价值评估首先计算折现率=4% (12%-4%) (1 10%)-5=474万1615元以前5年净现金流量计算的退休金水平=474.1615