浅谈个人住房按揭贷款的风险及防范(魏小英)

1、浅谈个人住房贷款的风险与防范目录文章的梗概内容摘要，内容摘要，内容摘要，内容摘要，内容摘要。关键词”(3)正文、正文、正文、正文、正文、正文。一、绪论、绪论、绪论、绪论二、本论：(一)我国商业银行个人住宅贷款的现状()(1)个人住宅贷款业务存在的风险的种类(4)(二)个人住房贷款的风险原因(7)(3)风险对策的建议”(8)三、结论、结果、结果、结果、结果、结果、结果”(8)参考文献，参考文献，参考文献，参考文献。浅谈个人住房贷款的风险与防范文章纲要一、我国商业银行个人住房贷款的现状二、个人住房贷款业务存在的风险种类(1)银行自身带来的风险(2)购买住宅者带来的风险(3)开发者带来的风险(4)来

2、源于被揭发房地产的市场风险(5)来自银行的操作风险(六)来源于法律法规和政策的风险三、个人住房贷款风险原因分析(1)信用风险产生的主要客观原因(二)银行内部控制机构不健全，管理措施软化(3)缺乏明确统一的个人住宅消费信用通则，不符合相关法律、法规四、风险防范的对策建议(一)加强借款人借款资格和偿还能力的审查(二)银行应重视经济周期对个人住房贷款风险的影响(3)建立贷款业务信用管理体系来管理贷款后的风险(四)开拓律师业务和个人住房贷款业务的匹配点(5)建立合理的激励机制，提高借款成本，有效地防止道德风险的发生。(六)完善个人住房贷款的法律法规体系浅谈个人住房贷款的风险与防范魏小英【内容摘要】近年

3、来，我国个人住房贷款事业呈现快速发展态势，80%的住房购买者以贷款方式购买住宅，贷款商品房的销售在我国占主导地位。 贷款是购买商品室作为担保的贷款，是用贷款方式替换其他东西的担保形式。 住房贷款是指购买住房贷款的人首先支付后，将购买的房地产抵押给银行，多馀的住房贷款向银行申请贷款的住房消费活动。 个人住房贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场的繁荣。 但同时，主要客观原因造成的经济行为不规范使个人住房贷款业务形成了一定的风险。 商业银行如何切实规范个人住房贷款业务管理，有效防范风险，对促进个人住房贷款业务良性、健康、可持续发展，甚至房地产业和谐发展具有非常重要的意义。 随着这项业务

4、的持续升温，加强个人住房贷款风险研究和防范课题已成为目前中国商业银行贷款业务的关键，其潜在风险也不断聚集。论文从个人住房贷款风险的意义开始。 首先介绍了个人住房贷款的意义和发行过程，给读者留下了整体印象。 其次，分析了个人住房贷款特有的风险，列举了个人住房贷款风险的种类。 分析了房地产业风险的不同源泉，说明了风险的根源。 为了进一步研究个人住房贷款风险，笔者通过不同的分类方式，反映了个人住房贷款风险的具体发生环节和表现形式。 最后是关于个人住房贷款风险的预防。 阐述了个人住房贷款风险的整体思考。 决定重点预防信用风险、假信用风险和操作风险。 并主要分析了该业务信用风险和操作风险的产生原因，最后

5、借鉴国外个人住房贷款风险防范的成功经验，提出我国商业银行信用风险和操作风险防范对策。 建立个人征收体系、全面加强贷款前调查、建立健全担保、建立保险制度转移贷款风险、创新个人住房贷款品种、加快我国商业银行住房贷款证券化的步伐等。【关键词】个人住宅贷款风险防范引言个人住房贷款是银行贷款资金在城镇范围内向购买各种类型住宅和商业住宅的自然人发放的贷款。 随着房地产市场的迅速发展，个人住房贷款业务迅速发展，在完善中国商业银行的金融服务功能、改善银行资产、将居民的潜在消费需求转变为即期消费需求等方面发挥了重要作用。 但是，个人住房贷款的法律关系复杂，贷款时间长，客户分散，不确定因素多，商业银行贷款业务中出

6、现的许多问题已经引起了监督管理层的担心。 同时，房地产价格回来了，少数商业银行住房贷款的顾客偿还能力下降，违约事件上升，资质差的房地产企业隐瞒，实际上把风险转嫁给了银行。 因此，房地产贷款很有可能成为次级贷款，发展成银行不良资产。 目前个人住房贷款风险已成为监督部门和各商业银行关注的重要课题。一、我国商业银行个人住房贷款的现状个人住房贷款近年来发展很快。 建设唯一房屋，1997年至198年个人住房贷款馀额年均增长到I三十三%。 1995年3月末，全行私人住房贷款(包括私人商业住房贷款)馀额为3553.55亿3.53万3.4万元，一季度累计发行额为334.66.6万6千万元，比年初增加64.8亿

7、元。 贷款剩馀额占全行贷款剩馀额的15. 3596。 以民生银行为例，2010年贷款和预付款利率收入为562.18亿元，比上年增加130.19亿元，增加30.14%，贷款和预付款平均收益率增加5.79%，比上年增加0.47个百分点。 公司贷款收益率比去年上升0.49个百分点，主要新的原因是贷款谈判能力的提高和票据贴现业务收益率的提高个人贷款收益率比去年上升0.41个百分点，主要原因是商业贷款业务的发展。 同时，利率收入结构的变化表现出战略结构的调整效果，2010年个人贷款利率收入在贷款和预付款利率收入中占21.49%，比上年上升5.89个百分点。表1 2008年末个人住房贷款全国银行业市场占有

8、率表告别。馀额(万元)市场占有率(% )馀额从年初开始剩馀占比年初成长添加份额工商银行10370700.002120444.7217.600.4919.80农业银行6689400.001047124.9111.35-0.359.78中国银行57538400.00944892.009.72-0.208.82建设银行288996700.004671703.0049.05-1.2043.62交通银行3104675.47916521.005.270.738.56其他银行4127400.001009830.557.010.549.43合计58917275.4710710516.19100.000.001

9、00.00到2008年底，全国商业银行个人住房贷款的增加占全行个人贷款增加的88.74%，个人住房贷款主要面向购买住房的客户，单手住房贷款和二手住房贷款合计751.4亿元，占个人住房贷款合计的99.34%。 中国建设银行个人住房贷款总剩馀额在众多商业银行中最多，达到49.05%，新占43.62%。 全年个人住房贷款家庭数57.03万户，发行额946.51亿元，回收额479.34亿元，回收率50.64%； 2007年发行的家庭数为65.54万户，发行额为1096.19亿元，回收额为481.02亿元，回收率为49.45%。 个人住房贷款馀额2889.67亿元，比年初增加467.17亿元。 由此可见

10、，个人住房贷款已经成为许多商业银行贷款的重点业务，所占比重也是所有贷款业务中最大的，商业银行在提高个人住房贷款营销能力的同时，应加强个人住房贷款的风险研究和风险防范，提高风险管理水平。二、个人住房贷款业务存在的风险种类具体来说，银行在商社贷款中主要有以下风险(1)商业银行自身带来的风险1 .银行没有严格执行审查操作规程。 一些房地产经营者在不存在的阶段出售银行贷款，由于买房者违约而发生金融风险，显然是银行贷款审查的一个环节。2 .银行只重视审查申请资料的合规性，无视其真实性。 银行在发放贷款前，要对购房者的个人情况进行审查，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入、支出情况等，确定购房者的偿还

11、能力。 但是，在实际操作中，由于我国没有建立诚实的制度和银行内部的资源共享体制，无法掌握贷款人的信用状况，无法控制恶意的债务逃走者，开发者无法以住房贷款的名义进行贷款的情况。3 .中介机构职责不明。 贷款操作规程应该具备中介机构的审查报告，但是这项规定已经流于形式。 中介机构提供的不是负责的中介服务。 法律事务所发行的法律审查意见以购买者提交的资料(包括复印件)为基础，即使发生可疑情况也不进一步进行法律调查。 资产评估机构也同样不良好，提交的资产评估报告书可能与实际价值有很大差异。(2)购买住宅者带来的风险购房者的风险又称为信用风险，也称为违约风险，是指借款人不按约定偿还借款利息所面临的风险。

12、 这种风险一般来自客观和主观两个方面。1、客观原因带来的风险商品房贷款的期限目前各商业银行在中国人民银行1999年9月21日公布的个人住房贷款管理办法规定的最高期限为30年，这种长期借款的期限多是住宅购买者自己的因素发生各种各样的变化，这期间的风险主要包括自然原因的风险和社会原因的风险前者主要表现借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因死亡、障碍、失去工作能力而失去偿还能力的风险；后者主要表现借款人因所属公司破产、取消、合并、政策裁员等个人无法抵抗的原因而失业、收入下降，借款人继续偿还住房贷款2、主观原因带来的风险这种风险主要表示借款人可能根据经济利益的考虑故意违约。 如果超过了违约带来的经济利

13、益损失，例如大楼价格下降，房价低于债务偿还和罚款缴纳，借款人可能自主违反合同，有购买住房贷款的风险。(2)开发者带来的风险1 .开发者的欺诈行为开发者接受融资后，可能会把融资转让给他，或者带着钱逃跑。 此时，银行对住房购买者资金监督管理不充分，主观上有过失，可能影响债权的实现。2、开发者延期提交开发者由于经营管理不完善和其他原因，无法履行购房合同，购房者对履行贷款合同失去信心，银行贷款受到损害。3、开发者建造的房子与合同不一致房屋按时竣工，但由于质量、面积误差等各种问题，购房者无法正常偿还银行贷款利息，损害银行利益。4、开发者建造的房子在法律程序上有缺陷开发者未开发大楼取得土地使用权、无法取得

14、住房证、非法预售等，银行面临着债权无法实现的风险。5、开发者以“假贷款”方式适用银行信用开发者在资金不足、大楼销售不足、或者无法销售的房子等情况下，通过“假借贷款”实现筹集和回收资金的目的，存在银行难以实现债权的风险。另外，交货给商社使用后，由于房地产管理，住宅购买者对开发者不满，不积极地偿还，容易给银行带来损害。(三)来源于被揭发房地产的市场风险市场风险主要表现为： 1、抵押房地产价值“缩小”的风险。 由于商品房预售期一般很长，在贷款期间，贷款不动产可能被各种自然灾害和人为因素破坏，价值也可能损失或下降，住房贷款也可能因市场原因、国家政策调整及经济地区配置、交通配置的调整而贬值，特别是借款人

15、购买住房投机时其次，中国房地产估价业起步晚，评价标准不充分，房价过高的现象是不可避免的市场变化的原因，加上处理时“水”很普遍。 在我国，房地产贬值风险特别令人担心。 目前，由于我国市场机制不完善、竞争的盲目性和其他原因，房地产价格普遍高于我国居民的收入水平。 因此，如果房价变动变化比较大，银行负担的房价贬值风险就大。(4)来自银行的操作风险商业银行住房贷款的操作风险可以分为4类：人员因素引起的操作风险、过程因素引起的操作风险、系统因素引起的操作风险、外部事件引起的操作风险。 从银行近年来的实践来看，个人住房贷款业务面临的可操作性风险主要是由于流程执行不严格和外部欺诈。 所谓流程执行不严格造成的

16、操作风险，是指商业银行在进行个人住宅贷款业务的过程中没有进行贷款前调查、贷款时审查和贷款后检查，从而对银行造成风险。 外部欺诈的操作风险主要包括房地产开发商以“假钞”形式骗取银行资金，中介公司与上家进行银行贷款，中介公司非法操作。 另外，由于相关法规不健全，监督力不足，房地产市场存在的中介公司良莠不齐，很多中介人没有就业资格。 这些公司经常和开发者合作骗取贷款，防止不了银行。 与个人住房贷款数十万元的损失相比，房地产开发商以“假钞贷款”的名字通融银行数亿元资金给银行的损失特别大。 与个人住宅贷款住宅相比，更容易监测的是房地产经营者和相关人员勾结面临的操作风险特别严峻。 例如，2004年4月2日媒体暴露的北京中行“森豪公寓”的6.45亿元虚假贷款欺诈事件是由房地产商、律师事务所和银行内部人员组成的完全欺诈链，首先捏造开发商不存在的住宅购买者，制造虚假销售事实，然后， 两家律师事务所不能遵守信用审查责任，发行了严重失实的法律意见书，最后，银行内部人