房地产信托融资优势、运营模式及其风险控制分析

1、房地产信托融资优势、运营模式及其风险管理分析内容提要分析了房地产信托的优势、运营模式和风险控制，阐述了天津市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境和未来发展趋势，并对天津市房地产信托融资的发展和完善提出了一些有价值的建议。关键词 :信托房地产信托融资作者简介：陈柳钦(1969-)，男，湖南邵东县人，经济学硕士，天津社会科学院教授，哈尔滨商业大学经济学院教授，硕士研究生指导员。 在经济科学、经济管理、经济理论与经济管理、中国软科学、经济研究参考、改革、中国经济导报、中国改革报、中国信息报、信托法等多种经济类的核心期刊、专业期刊和权威报纸上发表论文400多篇研究方向：产业经济、城市经济。联系方式

2、：天津市河西区宾西路西园西园西园西里39501#(300061 )陈柳钦收，联系方式13174885276。 2001年我国信托投资“一法二规”(信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法、信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 )相继上市以来，信托公司在房地产资金融通市场开始发挥越来越重要的作用。 2002年7月28日的新上海国际大厦资金信托计划以中国第一个房地产信托产品为标志，中国信托业再次进入房地产融资领域，以新的面貌和模式推动房地产发展。 2003年末，中国第一个商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京公布，代表中国房地产信

3、托基金(reisers )的模式。 目前，中国房地产业的发展面临着严峻的金融形势，随着中央银行121号文件和国务院18号文件的公布，房地产和银行蜜月期过去，银行一提高贷款利率，信托公司的竞争优势开始充分出现。一、房地产信托及其运营模式和风险控制(一)房地产信托的内涵和房地产信托融资的优势。 1、房地产信托的意思。 在目前宏观调控的大背景下，不仅商业银行的“输血”，房地产企业还要选择灵活、灵活、灵活的模式，信托可以说是目前的上策。 信托业务与银行业、证券业、保险业一起构成了现代金融的四大支柱。 从资金信托的观点出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)按照信托的基本原则，将委托人委托的资金通过贷

4、款或出资投入房地产业，获得收益，从向受益人支付收益的行为的财产信托的观点出发，房地产信托是指房地产所有者作为委托人拥有的不动产委托专业的信托机构经营管理，信托机构委托信托与财产形式的房地产信托相比，开拓房地产融资渠道，特别是从寻求房地产开发资金源的必要性来看，资金形式的房地产信托更加重视，2004年10月发表的信托法 (意见募集原稿)中指出的“房地产信托业务”也实际上仅限于资金形式的房地产信托。 房地产信托是金融信托业和房地产业融合的产物，为房地产业的发展提供了最大的资金和手段。 与其他模式，如上市、海外融资、企业债券、股票投资、产业基金等模式相比，房地产信托融资本身也有“200份”、流通性、

5、营销方式等制约条件和缺点，但信托的宏观环境比其他融资工具宽松得多。2 .房地产信托融资的优势。 房地产信托融资有三个基本优势：(1)信托融资创新空间广阔，具有较大的灵活性。 信托具有连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台的优势，通过一系列制度安排，实现企业和项目组合融资。 信托可以与银行互补地交换。 银行有资金优势，信托有制度优势和灵活创新。 信托在供给方式上也非常灵活，可以根据房地产企业自身的运营需要和具体的项目设计个性化的信托产品，强调信托可以针对不同阶段、不同级别的项目定制解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，还有几个(2)信托具有财产隔离功能。 信托公司的财产隔离功能

6、主要表现在现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性。 信托成立后，该财产充分表现委托人或受益人的“意志”、“利益”和“特殊目的”，没有记载在委托人的所有权益项中，独立于委托人其他所有财产存在的处于“特殊状态”的名义上是受托人所有，也是委托人的所有财产。 受托人处理信托财产及其所有资产的方式大不相同：受托人必须根据信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，不得将信托财产作为自己的利益，各信托与受托人的所有财产和其他信托帐户隔绝， 即使在受托人解散等极端情况发生，信托财产依然独立存在，根据约定和法院的判断，新的受托人承担。 在我国，信托的财产隔离功能受到信托投资公司管理办法、

7、资金信托管理暂行办法、0103010，也就是行业内所谓的“一法二规”的强烈支持。 (3)对于银行贷款，房地产信托融资方式在通过银行贷款时，企业所有资金不受开发项目总投资的30%以上的制约，只有121号文规定的主体结构限制，才能弥补原因的中间消费融资的断裂。 房地产企业要积极利用信托融资，利用信托独特的制度优势实现多样化融资，加强资金链。(2)房地产信托的运营模式。 把不动产资金信托简单分类的话，可以按债务关系分为债务型信托和权益型信托。 债务型信托信托公司通过信托产品融资给房地产企业的优点是，操作简单，管理简单，收益比较稳定，技术含量低，以前主要在部分结合部做“镶边”业务，46号文件公布后，这

8、类业务成为“雷区”。 在普通领域开展这种业务与商业银行有很强的一致性，信托公司的劣势很明显。 显然，信托公司的优势和特色应该在于权益性信托业务。1 .抵押贷款类信托。 抵押贷款类信托产品是指信托公司以质押资金使用处的公司财产和所有权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供给房地产公司使用。 抵押贷款类房地产信托的募集金额占全房地产信托金额的76.2%，财产和股票担保方式的房地产信托是2004年募集资金的主要模式。 该模式总量大、容易成功是因为财产抵押完全模仿银行贷款模式，容易被成熟信托业务各方认可。2、股票投资系信托。 这种信托是指信托投资公司通过股票投资运用信托资金，成为房地

9、产企业的股东和房地产项目的所有者，直接经营房地产企业和房地产项目，根据股票在房地产企业中所占的比例和房地产项目的所有权状况获得经营收入，作为信托投资收益来源。 这种模式的优点是可以增加房地产企业的资本金，促进房地产企业满足银行融资的条件。 这种融资方式接近国际流行的房地产投资信托(reisers )。3、股票证券化信托。 这种信托是指信托投资公司成为房地产企业股东和房地产项目所有者后，不是直接经营房地产企业和房地产项目，而是与相关当事人签订合同，在一定期间，相关当事人以约定价格(溢价是信托投资收益)回购信托投资公司的股票和所有权。 在这种模式下，房地产企业不仅可以实现融资目的，还可以提高企业的

10、信用等级。 根据121号文的规定，房地产企业所有资金占开发项目总投资的30%以上，这30%必须是所有者的权利。 一般来说，项目公司的所有者权益只是在公积金上加上资本金，很难达到30%的要求。 通过增加信托资金增加资金，可以很好地解决这个难题，可以说是一举两得。4 .权益转让模式。 根据房地产开发公司能合法销售住宅交易，保证房地产信托计划。 信托公司购买资金需求者的商品(主要是希望室)，将其销售登记后，作为担保，或者以收益性房地产的收益转让为担保发行的资金信托计划。 该模式为许多多期开发项目的后期运营和多个房地产项目的新项目运营提供了融资条件。 该模型的风险主要是从建设工程到竣工住宅的风险住宅销

11、售的市场风险权利登记的法律风险。5、混合信托。 混合信托型是信托公司以权利信托和债务信托的结合方式介入房地产业务。 信托公司和委托人在信托合同中明确规定了信托资金的使用方式，受托人以合同约定的比例以股票投资和贷款融资的不同方式组合运用，具有很强的灵活性。(三)房地产信托融资的风险和控制总的来说，从未来的发展来看，中国房地产信托融资有很大的发展空间。 但是，房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方很多，同样有一定的风险，主要表现在以下几点1、房地产行业风险。 房地产行业是资金密集型行业，时间周期长，资金占有量大，利润收益率高。 房地产本身是耐久消费品，也是投资品，在一定的市场环境下可能

12、发生投机风险，房地产价格上涨幅度超过居民消费负担能力的情况下，可能存在房地产泡沫。 泡沫在一定程度上会影响房地产信托。 建设部政策研究中心最近公布的调查报告显示，2005年1月至8月，中国房地产投资增长幅度不断下降，宏观调控成果已经初步出现的房地产价格上涨主要是由于土地和建筑成本的增加和房地产质量的提高， 平均上涨幅度依然低于城市居民可支配的收入增长幅度的中国城市化进程和大规模城市改造，必然对房地产有长期的真正需求，现在存在的主要问题是局部过热和房地产结构性过剩，不存在整体房地产泡沫。 信托公司在信托资金的运用过程中，可以通过投资地区、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整，防止房地产行业的

13、变动，规避风险，保护投资者的利益。2 .项目本身和市场风险。 项目的选择是房地产信托的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金不足等问题，信托产品无论如何控制风险，项目本身的先天缺陷都是不可避免的。 信托公司在进行项目选择时，采用市场可靠的房地产专业机构进行项目可行性分析和评价，对项目的市场定位和前景独立，深入调查有真实认识的开发者的实力、财务和信用状况，开发经验丰富，实力充分与信用状况良好的开发者合作，实行土地房地产抵押、第三方担保、担保等担保措施，在项目运营过程中加强资金监测，实现“关闭运行、专款”。 这一系列手段可以使信托公司最小化项目风险，最大限度地保证信托资金的

14、安全，保护委托人和受益人的利益。3、道德风险。 作为专业经营信托业务的非银行金融机构，信托投资公司受到国家金融监督机构中国银监会的严格监督和管理，按照信托业的“一法二规”进行经营活动。 在产品结构设计上，信托公司可以让商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构、会计师事务所等中介机构参加，对信托计划进行资金、法律、收益情况的监督。 信托公司内部应建立和完善业务审查和风险管理流程，根据慎重原则运用信托资金，各部门合作，相互监督，最大限度地防范风险。 房地产是世界财富的重要组成部分，在美国房地产占全部财产的40%-50%。 在中国，随着居民对住宅条件的需求改善，城市化的发展，足以支撑房地产行业近20

15、年的长期牛市。二、天津市房地产信托融资的现实情况天津房地产现在的形势令人高兴，大量的地方开发资金流入，本土市场购买住宅的热情高涨，但在这个时候房地产行业内不是没有安全感，而是考虑了隐藏的问题。 天津市房地产业的发展融通资金任务也变得非常困难。 天津市两个信托机构开始介入房地产金融业务。 近年来，天津房地产开发商也利用权威信托公司专业资产管理的优势和运用资金的丰富经验，实施信托计划，集中了多个指定管理的开发项目的信托资金，形成了一定的投资规模和实力的资金组合，将信托计划资金以信托贷款的方式运用到房地产开发项目上，对委托人安全(一)天津信托投资公司进入主要房地产。 在天津，房地产信托的兴起也是几年

16、。 在2003年中央银行“121”号文件公布之前，天津信托开始进入主要房地产项目。 2003年7月7日，天津信托正式发行资金规模为3000万的顺驰“青调街区”集合型信托计划，该计划预计信托资金的税后收益率将达到3.8%，预约人委托天津信托参与天津顺驰投资集团有限公司“青调街区”的项目建设，共享稳定的信托收益顺驰“青调街区”集合信托是天津市第一个以房地产项目为指定项目的信托产品，顺驰和天津信托产品首次合作。 由于委托期为一年，投资收益很高，正式发行后，这个项目的销售很盛行。 2003年8月7日，天津奥运中心辅助区在公开投标中转让，激烈竞争评审综合评价了4个优选的投标单位，天津融创奥城投资有限公司

17、以17.515亿元中标。 这个天津融创奥城投资有限公司由顺驰、天津信托和津报集团三家公司组成，天津信托占该公司股票的30%。 天津信托责任有限公司在2003年发表“121”文件后，迎来了访问求助的开发商。 但是天津信托责任有限公司与房地产业的合作非常慎重。 目前，到2004年9月为止正式开发的项目只有2003年5月上市的“蓝调街区”房地产集合信托项目。 该产品是天津市第一个房地产集中信托产品，一年产品的预期收益率达到3.8%，市场反响很高。 购买者不仅是普通的投资家，还有“布鲁斯街”的老板。 发行房地产信托产品确实帮助开发企业解决资金问题。 靠信托，开辟新的“钱”路，确实是天津房地产界独创的探索。2005年5月2年天津信托投资有限责任公司公布了泰达园商务大楼租金收益权收购项目的资金信托计划，信托期间为2年，预计税收去年收益率为4.7%，资金运用方式：从天津经济技术开发区房地产开发公司购买泰达园商务大楼的租金收益权，管理信托财产信托收入来源：天津经济技术开发区房地产开发公司约定以销售收入回购风险