第八章--房地产金融与资本市场.ppt

1、第八章房地产金融及资本市场、房地产金融的概念和特征、影响房地产金融的因素和房地产金融方法、房地产金融市场的主体、对象和结构、国外房地产金融模式。第一节房地产金融概述房地产金融是指在房地产经济活动中通过多种信用方法、方法和工具将资金融通到房地产及相关部门的行为。也称为房地产金融。房地产企业的存款贷款、生产性开发贷款、证券(股票、债券)融资、住房消费者信用是房地产金融的具体项目，包括对住房抵押贷款、住房公积金、房地产保险等的融资活动。(b)房地产金融的特点，(1)资金来源短期和资金运用的长期；房地产金融的资金来源包括各级政府、企业事业单位、个人等多种渠道，资金比较分散，大部分属于短期资金。房地产开

2、发和管理，如土地收购、开发、改善、建设、住宅开发和公路建设等，由于其生产周期相对较长、所需资金较多、房地产物品价值大、使用周期长的特点，人们一般分期购买，贷款年限一般很长。因此，房地产金融的特点是长期的、相对的集中性。(b)房地产金融的特点，(2)资金来源的固定性和资金运用的特殊性；在房地产金融过程中如何建立稳定的资金来源渠道保障专项资金专用，稳步扩大房地产开发的资金总量，是各国房地产产业发展过程中常见的问题。各国政府针对本国经济发展的实际情况，制定了解决和缓解房地产金融事业活动中资金短缺问题的各种政策和措施。(b)房地产金融的特点，(3)房地产金融政策强，风险和收益受宏观经济环境的影响。房地

3、产业的发展和整个国民经济发展一样，有周期性的变动，而国民经济的变动主要是由投资需求和消费需求引起的。房地产商品既是制作费，也是消费者费，因此投资需求和消费需求必然对房地产业产生双重影响的效果体现在房地产金融上。即房地产金融受到宏观经济环境影响的特点：在国民经济起飞和高速增长时期，房地产业的预期收益高，风险低，房地产金融比较容易的情况下，房地产业的增长率高于国民经济增长率。经济衰退时期，房地产馀额和部分开发商的支付能力不足，往往比其他产业先破产。此时房地产商品的价格大幅下跌，盈利能力下降，风险大，房地产行业比国民经济中的其他产业更难得到资金支持。另外，国家和政府推进的住房政策、土地政策、金融政策

4、以及房地产证券的规模和流通渠道限制、房地产信贷利率调整、房地产贷款投资变更等多种行政、经济手段对房地产金融也有很大影响。根据2013年10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中的17个城市发生了暂停抵押现象。对此，昨天与国际金融新闻记者进行了多方面的采访，结果显示，停止贷款、缓解贷款的情况基本上是真的。因为中小企业上半年贷款太多，信用额度超额提取，下半年对住房贷款的“口袋害羞”，甚至“没有馀裕”。据电力房地产监测显示，目前申请贷款的人都计划在明年1月。上半年信贷扩张：中央银行：过去三个季度，个人住房贷款占1000亿中央银行：上半年房地产贷款占新信贷的27.1%，融资功能：通过金融机构动

5、员、吸引储蓄、筹集社会资金，满足房地产产业发展所需的资金支持。金融：通过金融市场合理灵活地分配社会资金，对房地产开发建设(生产)、流通、消费的各个领域，对各类房地产和各房地产企业及个人进行投资，支持房地产开发和消费。利用货币政策，房地产市场：房地产金融主要通过货币供给控制，调节投资于房地产开发、流通和消费的贷款货币数量，调节利率水平，影响房地产开发投资规模，促进房地产总供给与总需求的平衡。房地产开发过热的时候，银根紧缩，货币供应控制，利率提高，抑制过度发展，相反，房地产开发不振的时候，银根放松，货币供应增加，利率降低，使其早日恢复。与此同时房地产金融可以通过房地产资金的分配比例调节房地产市场供

6、给结构和需求结构的平衡从而保持房地产结构的平衡要充分发挥房地产金融对房地产经济的宏观调控功能才能保证房地产业自身的健康发展也适合国民经济的发展第二，从金融机构的角度看，外部因素及内部因素等影响房地产金融的因素。(a)影响房地产金融的外部因素包括：1.居民收入水平；房价；租金水平；通货膨胀率；在预计物价上涨、物价上涨率高的条件下，对融资的需求很大，而房地产金融机构担心资金融价值下降，要求高价格的话，会给正常的房地产金融带来一些困难。5.企业经营现状。(b)影响房地产金融的内部因素：1。首期付款比率。2.贷款年限。抵押利率水平。利率是资金的价格。银行贷款利率的高低对购房者和房地产开发企业都有影响。

7、贷款利率提高的话，购买抵押住房的消费者也相应增加本息偿还费用，消费住房贷款需求减少，贷款利率提高的话，房地产开发企业的融资成本也相应增加，融资需求随着其他条件的变化相对减少。如果贷款利率低、存款及贷款利率逆转现象出现，或者通货膨胀太高，实际利率为负，房地产金融机构就失去了房地产金融的正常利润来源，只能承担货币贬值的风险。4.资金工具和偿还方法。三是房地产融资方式，(一)按房地产金融内容进行房地产融资和土地融资；房地产金融是指为住宅再生产筹资、融通、为个人或事业场所筹措、租赁、建设资金。土地资金筹措是将土地作为获得信用担保的资金使用的行为。土地资金分配分类，一般根据土地用途将土地资金分配分为农地

8、资金分配和城市资金分配两类。农地金融是以农村土地为担保整合资金的行为。1)农田改良贷款、水利建设、土地改善等是主要事业。2)农地经营贷款购买农业生产信息；3)农地买卖贷款购买土地使用权。农地金融的主要特征是，在合同到期之前，债权人不能任意要求提前偿还债务，债务人可以在期限约前随时偿还，债务程度限于土地收益盈余，贷款期限长，利率一般不变动。土地资金分配分类，城市土地资金分配是以城市土地为担保进行资金分配的行为。主要业务包括房地产贷款、城市环境改善贷款、企业贷款和社会发展、公路建设等需要的中长期信用。城市的土地价格高，单位面积收入水平高，很容易以土地担保贷款，资金回收也比较安全。与农地融资相比：风

9、险小，利润相对高。(b)根据房地产金融是否经过房地产金融机构，分为直接金融和间接金融。直接金融是包括政府、企业事业单位、居民个人在内的资金供求双方在房地产金融过程中直接见面，进行票据和证券(债券、股票)买卖和货币贷款。需要资金的房地产开发企业发行房地产债券和股票等金融产品，通过房地产金融市场出售确保资金，而有闲置资金的事业单位和个人购买这些票据或证券，或者双方直接进行货币贷款。直接融资过程、间接融资、资金提供者将资金传递给房地产金融机构，房地产金融机构遵循一定的方式(通常是抵押给房地产的方式)。为房地产开发经营企业提供资金，此时房地产金融机关充当中介。图：间接融资流程，(3)按房地产开发企业融

10、资人承担的责任和义务进行主权融资和负债融资。主权资金筹措方式是以资金筹集者转让部分利益为条件，向出资者提供资金的行为。其特点是(1)合并资本是企业的永久资本，其资本使用方向没有限制。(二)投资者和金融人共同承担风险。(三)投资者参与利益分配。(4)融资程序复杂，融资成本高。房地产企业发行股票是这种房地产金融方式。债务融资方式是金融家以偿还本金为条件为出资人提供资金的行为。分为直接负债金融和间接负债金融。直接债务金融是企业与债权团直接建立债券关系并获得资金的行为，是商业信用、金融租赁、房地产债券发行等方式。间接负债金融是房地产企业通过各种房地产金融机构合并到资金中的行为。其中包括从房地产金融机构

11、贷款或通过抵押、担保等贷款。债务融资方式的特点：(1)合并资本不能永久使用，利息偿还；(二)债权人不参与企业利益分配。(三)融资金的使用方向大部分受债权人的限制。(4)融资程序简单，融资成本低。第四，房地产金融市场、房地产金融市场是与房地产活动相关的金融商品和金融商品交易活动的总和。它可以是固定的场所，也可以通过没有固定场所的通信网络进行交易。随着现代科学技术的快速发展，尤其是通信设备的进步，房地产金融市场交易可以在营业厅内进行，通过电话、电传、网络计算机或酒店、办公室，甚至旅行地的中介媒体进行。第二，房地产金融市场的主体和目标房地产金融市场的主体是由与房地产产业相关的各类资金交易的资金供应商

12、、资金要求者和中介机构决定的。包括：(1)政府(2)银行和非银行金融机构(3)房地产开发和运营企业(4)居民个人，政府在房地产金融市场中的作用和作用，政府在房地产金融市场运营中扮演多重角色：一是投资者，即政府开发房地产金融产业，积极占有房地产市场。房地产金融肩负政府土地政策、住房政策等重任的政策很强，因此政府在房地产金融市场运营中，有时表现为投资者的形象，其目的在于发展和繁荣市场，提高国民的生活水平。设立美国联邦银行时，本金都是政府投入。在我国固有的房地产经济体制中，国家是唯一的投资主体。第二是通过房地产金融市场为政府筹集建设资金的借款人。包括住房资金、农业资金、土地资金等。第三，作为房地产金

13、融市场的调节者，利用利率、价格、税金等经济手段调节房地产金融市场的资金供求量，达到宏观调控目的。也可以采取行政、法律手段，明确规定房地产金融市场的交易规则、各种证券发行和流通方法、各金融机构的业务范围等，规范房地产金融市场的运作。(b)银行和非银行金融机构，l .银行：包括中央银行和基于银行的房地产金融机构。中央银行是政府的银行职能，因此，一方面可以利用存款准备金率、再贴现率、公示业、房地产信贷管理等政策工具，扩大和加强房地产金融市场的融资规模等货币金融政策。中央银行还依法有效地规范商业银行、住宅专业金融机构、信用合作机构、房地产证券交易市场，预防和解决金融风险。银行型房地产金融机构主要包括商

14、业银行下属的房地产信贷部、住宅储蓄银行、房地产抵押银行、土地银行等。是房地产金融市场中资金提供者和资金需求者的桥梁，信用中介机构。这主要是购买房地产担保证券，经营各种类型的房地产担保贷款，经营房地产信托和租赁事业，进行房地产金融活动。2非银行金融机构、非银行金融机构是指银行以外主要从事房地产金融业务或业务处理房地产领域的金融机构。其中包括住宅组合、住宅贷款保险机关、信托投资公司等。这些金融机构大部分不做吸收存款的事业。有些金融事业对资金要求不高，如依靠坚实的权益或贷款确保资金。房地产企业通过股票发行、债券、咨询、提供信息等这种事业参与房地产金融活动。(3)房地产开发经营企业、房地产开发经营企业

15、是资金的需求者、资金的提供者、房地产开发经营企业以资金需求者及资金提供者的双重身份参与房地产金融市场的融资活动。这些企业除了通过银行等金融中介机构消除资金不足外，还可以通过股票发行、公司债券等融资方式筹集必要的资金，或者将暂时盈余的资金投资于原基资产，通过房地产金融市场的中介功能、信息传递功能、资源再分配功能，为社会再生产服务。(4)居民个人，在西方，个人是房地产金融市场的主要参与者，家庭或居民个人的收入除去必要的消费支出后一般发生盈余，这部分是构成房地产金融市场的主要资金来源。居民可以购买多种证券，投资房地产开发和流通，或存入金融机构，金融机构通常将资金合并到房地产开发经营中。居民个人也是房

16、地产金融市场的金融人。因为每个居民要进行住房消费，买房需要很多投资。这种一次性贷款，普通居民几乎做不到，而通过向房地产金融市场提供资金，居民可以分期满足住房需求。房地产金融市场的对象，房地产金融市场的对象，包括可以在房地产金融市场与货币交易的各种金融合同，以及之前系统介绍的股票、债券等有价证券以外的存款等金融工具。第三，房地产金融市场的结构、房地产金融市场由房地产贷款市场、房地产证券市场、房地产保险市场、房地产信托投资市场等部分市场组成。其中房地产贷款市场和房地产证券市场是简本分行市场，其他辅助分行市场。房地产金融市场可以分为第一市场和第二市场。一级市场是指房地产信贷发行、新房地产证券上市交易

17、等房地产金融活动的初始市场。第二市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场，包括直接出售房地产金融机构持有的房地产贷款或以证券形式转让给第二市场机构的交易活动。图房地产金融市场结构，(a)房地产贷款市场，(1)房地产储蓄市场是个人或企业和事业单位为购房、建屋储存资金的市场。房地产储蓄存款有以下特点：(1)取向。储蓄的目的是开发房地产，改善员工及个人的生活条件，制定专用预算。(2)离我远点。通常低于同期的储蓄存款利率。(3)合同性。一般银行储蓄业务实行“存款自由、提取自由储蓄原则”，但住房储蓄的数量和期限是合同的限制，具有一定义务的先入为主存款后贷款；(4)稳定性。特别是住房储蓄受经济合同和国家行政法规的保护，整体上是计划形式的储蓄，储蓄存款利率从一开始就固定不变，不管市场利率变动或资金供求。2房地产贷款市场、房地产贷款市场主要包括房地产信贷市场和房地产抵押市场。(1)房地产信贷市场是金融机构以借款人的信用提供贷款的市场。信用贷款可以获得购买住宅和开发房地产所需的部分资金，但对金融机构来说风险很大。因此，金融机构发行这种贷款时要慎重，对债务人要求很高，除了规定高贷款利率外，还经常附加设计计划、企业运营和财务状况资料、政府担保条件或信用保险单等条件。(2)房地产抵押贷款市场是金融机构要求借款人以房地产及相关权益证书作为担保贷款的市场。如