万科-做城市配套服务商

1、毛大庆2014-03-19,第一部分新型城镇化形势下的必然选择,中国城镇化：受行政地域空间所限，并非所有城市都发展相同，对比上海、深圳和北京，均有自己独特的城镇化发展模式,对比北京、上海和深圳，20公里半径面积占总面积比例（较适宜的通勤距离，约为1256平方公里），北京为7.7%，上海为19.8%，深圳为64.4%；50公里半径面积（通勤距离的上限，约为7850平方公里），仅占北京总面积的47.8%，大约是上海面积的1.24倍，深圳面积的4.03倍；在现行的管理模式下，行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同的城市发展道路，北京将经历“蔓延线性外围卫星城+内部城区更新”这样的完整发展路径，上海面

2、临的是“蔓延线性更新”，深圳面临的是“刚开始蔓延-即要开始更新”的局面,北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）,中国城镇化：中国城镇化的另一特征是区域发展不均衡，爱晖腾冲线往西的广大地区，主要为农村人口迁出地，房地产市场未来发展将自然形成“天花板”,资料来源：公开数据，麦肯锡会面2020中国消费者,2020/7/4,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/20

3、20,7/4/2020,7/4/2020,中国商品房销售规模VS万科合同销售额预测（单位：亿元）,爱晖,滕冲,珠三角,长三角,环渤海,城镇化与房地产：三大城市群之外的部分二线及三四线城市或许会成为中国过去十年高速发展不好的见证,中国商品住房千人开工套数,分城市类型看，一线城市起点较高，但2004年后呈现下降趋势，2006年后降低到10-15较为合理的水平；三、四线城市趋势与全国类似，但增速高于全国。而二线城市一直高于全国水平，到2011年，只算商品住房的千人开工套数已经达到了30。,对未来的启示：多中心的城市格局、人口导入及消费力的持续提升将给商用地产的发展提供空间；另一方面，住宅调控的挤出效

4、应也推动了商用物业的增长,北京多中心城市格局,消费力及城镇化与商用地产形态分析,2012年房地产开发及销售情况同比增幅（%）,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,2020/7/4,7/4/2020,2020/7/4,7/4/2020,2020/7/4,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,2020/7/4,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,7/4/2020,2020/7/4,7/4/2020,2020/7/4,2020/7/4,2020/7/4,202

5、0/7/4,未来的业务：根据人的需求和新型城镇化发展下的城市格局变化，依托住宅业务优势打造服务平台，向城市配套服务商转型,依托传统业务平台：用创新精神开拓新业务；开放包容人才战略与政策；国际化视野，站得高，看得远；,新业务为传统业务增强核心竞争力：助力提高住宅品质；坚持技术领先，追求绿色；提升开发效率，增强统筹能力；,万科的实践举例社区商业：打造“五菜一汤”和“主题商街”两大社区商业产品线，让万科的住宅社区成为配套完善的一生之城,台湖007,台湖017,新五街,假日风景,金域华府,长阳九号地,长阳1号地,长阳3号地,长阳5号地,万科橙,金域东郡,如园,幸福汇,金域缇香,金域国际007,香河,万

6、科的实践举例新型养老业务：为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老服务模式“社区化养老服务模式”,第二部分实践举例万科的社区商业,滋养地球为生命加油,滋养地球为生命加油Feedingtheplanet，Energyforlife万科用食堂定义米兰世博我们用食堂定义中国城镇化,你脑海中的社区商业是怎样的？,仅仅是住宅底商？形态千篇一律？,被动持有，整体散售？品质难以保证？,社区商业是否可以告别散售时代打造品质商圈？,全新万科的社区商业给商业无限可能,全新的万科社区商业到底什么样？,学习对象：领汇模式香港“领汇”实现社区商业的成功模式，小生意做成大买卖，发展成了香港最大的一支房地产基金,学

7、习对象：领汇模式瞄准解决住户“最后一公里”消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑，形成独特的商业模式,北京万科社区商业设计指导要点,规划,建筑,空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；,共享空间：令人愉悦的空间尺度；,短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；,人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；,天际线,外立面,商业氛围,建筑细部及材质的运用：地面铺装、门窗、雨蓬、挑檐、灯具、栏杆,历史文化与建筑风格的传承,灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程,旗帜等软装饰,花坛、雕塑等小品、电话亭、凉亭、座椅、路

8、牌,广告柱、广告牌、招牌,产品形态：万科社区商业在设计上改变被动规划的方式，建立全面细致高标准的规划设计导则，并将其作为整个项目设计的强制输入条件,万科长阳半岛中央城,产品形态：以长阳半岛中央城为例，舒适的空间尺度、丰富现代的外立面、人车分流、村落式布局、适度的公共广场，都使得北京万科社区商业区别于传统概念,优先布局商业：优先满足商业的最优容积率及层数要求，使商业效益最大化,共享空间与立面设计：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，制造令人愉悦的空间尺度；,短街、窄巷、天际线：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；,小品物设计：充分利用建筑小品物、细部处理及材质选择，装点营造轻松的

9、商业氛围；,万科台湖新城,公园五号新五街,顺义天竺万科中心,长阳半岛5号地,开发节奏：通过对开发节奏把控，北京万科社区商业实现“两个同步”，即商业展示区和项目示范区开放同步，商业开业和首批商品住宅交付同步,同步展示：通过在销售阶段的商业实际业态与环境展示，将真实的自营、战略、招商业态呈现，提升项目价值助力销售，形成良好商住协同效应,业态组合：北京万科社区商业定位于“家的延伸”，看重商业给业主的归属感，在业态上着力完善家庭功能,业态组合：“家的延伸”经过提炼形成了“五菜一汤”业态模型，在此基础上又不断升级并重点引进了教育、医疗,原“五菜一汤”,引入教育类业态,引入医疗类业态,升级方向,加大餐饮类

10、业态,业态组合：北京万科社区商业已经形成了成熟的“1+1+1”模式，即社区商业业态中1/3自营、1/3战略同盟和1/3招商,自营业态：自营业态在北京万科社区商业中起到了汇聚人流的作用，使战略加盟和招商类业态从中受益,自营业态：自营业态一方面承担主力店角色吸引人流，另一方面给业主提供了更多交往平台，增强客户粘性,自营业态分享BRUNO咖啡店&第五食堂,BRUNO咖啡店：让每一个回家人都享受优雅安静的“她”,第五食堂，让每一个上班族家里有了“田螺姑娘”,第三部分实践举例社区化养老服务模式,养老规模化,养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤

11、立的“老人城”，与市场需求存在偏差,养老自理化,候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚性需求的老人和家庭,养老机构化,养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情，有幸福感的养老居所,针对全市老龄化的严峻形势及传统养老模式的不足之处，北京万科在针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了认真翔实的调查,我国社会化养老问题的基点应放在社区，形成一种可以兼顾中国传统孝道，老年群体身心需求的理想养老模式、为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老服务模式“社区化养老服务模式”,由于家庭

12、的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢”家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。,一碗汤的距离,万科制造,将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源,养老机构作为城市配套的重要组成部分，服务社会养老,万科从我国养老服务业发展进程和特点分析，提出以下三点理念：机构养老社区化、机构养老家庭化以养老机构（主要为护理型）为平台，辐射具有居家养老、社区养老需求的社区家庭。养老设施建设与社区服务配套相结合，平台开放，资源共享,专业护理型养老机构为基础,植根于

13、城市生活社区,整合社区配套资源,北京万科将本着就近原则，在全市新建小区及部分有条件的在建小区内，根据小区的建设规模及人口规模持有一至若干幢包括住宅、商业楼栋在内的资源,海淀、昌平、长阳、顺义、通州、大兴,北戴河,香河,46,北京万科社区养老项目分布（拟）,6thring,5thring,47,5,将“健康生活&护理”作为我们养老业务的核心组件之一，将所有用作养老楼栋的12层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及功能用房，并与万科已在社区上形成一定品牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配套服务，建立适合长者生活的圈子。,圈子,跋：新十年启航新形势下万科的两个思考,三十岁的万科面临前所未有的复杂形势,万科的主流地产开发