戴德梁行-济南恒大超高层项目定位报告

1、,Ifyouseethistext,youmustcopytheswishgraphicfromapre-builtCOVERslideandontothisslide.Thistextwillnolongerbevisibleifdonecorrectly.,PRIVATE国际品牌厨具、洁具；可控中央空调，国际品牌冰箱、洗衣机等家电;开发商定制家具。,济南世茂国际广场：精装标准3000元/平米国内品牌地板墙纸;国内品牌厨具、洁具；国内品牌冰箱、洗衣机等家电;,开发商定制部分家具（电视柜、壁橱等）。,电器家具卫生间,冰箱油烟机烤箱洗衣机/干衣机洗碗机开发商定制洁具,德国MIELE德国MIELE

2、德国MIELE德国MIELE德国MIELE-杜拉维特,厨房配件,厨具灶具电器件五金件,德国顶级BULTHAUP德国MIELE米勒当代,银泰柏悦居,电器家具卫生间厨房配件,卡萨帝或同等品牌-贝朗或同等品牌卡萨帝或同等品牌西门子或同等品牌,油烟机电磁炉洗衣机开发商定制洁具厨具灶具电器件五金件,济南世茂国际广场冰箱,78,销售型公寓部分开发定位建议公寓产品建议装修标准建议可采用领先级装修标准，配置家电，引进品牌提升档次,本项目可采用领先级产品体系装修标准，配有橱柜、衣柜、厨房基本电器、卫生洁具。品牌选择上，地板、瓷砖建议选择国内知名品牌，卫生洁具、厨房器具、门窗建议选择外资或合资品牌。,玄关,客厅,

3、厨房,卫生间,卧室,阳台,标配,地面墙面,大理石材乳胶漆,实木复合地板乳胶漆，局部墙纸,石材/地砖金刚石材,石材金刚石材,实木复合地板乳胶漆、墙纸,地砖/石材外墙涂料,天花其它,选配,轻钢龙骨石膏板天花-,局部轻钢龙骨石膏板天花配暗藏灯带装饰背景墙-,轻钢龙骨铝扣板天花厨房电器三件套厨房灯具-,轻钢龙骨铝扣板天花洁具、五金卫生间灯具地面石材组合,局部轻钢龙骨石膏板-壁纸,外墙涂料阳台灯具洗衣台面阳台灯具洗衣盆、拖把池,部分配置橱柜、浴室柜、玄关柜、主卧衣橱厨房电器三件套卫生间洁具及五金热水器、空调、洗衣机,部分品牌柜体：博洛尼内门：博洛尼厨房电器：西门子厨盆及龙头：摩恩洁具：科勒地板：圣像空调

4、：松下,79,销售型公寓部分开发定位建议公寓产品建议配备产品建议配备基本厨房电器、卫浴电器、空调,在电器配置上，建议本项目配备基本厨房电器、卫浴电器、空调等。在软装产品上，建议在卧室增设衣柜、玄关增设鞋柜、厨房及卫生间设有橱柜。,卧室客厅厨房卫生间,衣柜空调玄关柜空调橱柜微波炉灶台厨盆电冰箱抽油烟机电热水器,木质材料，博洛尼或同档次品牌松下或同档次品牌木质材料，博洛尼或同档次品牌松下或同档次品牌木质材料，博洛尼或同档次品牌格兰仕西门子或同档次品牌摩恩或同档次品牌西门子或同档次品牌西门子或同档次品牌松下/美的,80,周雪峰华北区策略发展顾问部经理(86)01085198091Evan.xf.zh

5、ouDTZ.com,感谢阅读Thankyou!联系人,全海燕华北区策略发展顾问部董事(86)01085198134Kitty.hy.quanDTZ.com,81,PRIVATE&CONFIDENTIAL,目录附件济南市宏观投资环境研究项目所在区域条件研究济南市不同物业市场及需求研究二、三线城市新区案例研究超高层和大型综合体案例研究,82,济南市城市宏观社会经济环境研究研究思路和内容,研究内容城市经济发展及投资水平研究城市产业结构及主导产业研究城市人口发展和人口消费水平研究,研究结论城市经济呈不稳定增长，优势不明显第三产业尤其是金融、IT为主的高端服务业主导城市经济人口集中分布于老城区，具备一定

6、消费潜力,83,济南市城市宏观社会经济环境研究城市宏观经济发展优势不明显城市GDP增速有所下滑，与周边各主要城市相比GDP总量不高,0,青岛,郑州,烟台,济南,石家庄,淄博,东营,威海,2012年济南与各周边城市GDP对比80007000600050004000300020001000,25%20%15%10%5%0%,6,0005,0004,0003,0002,0001,0000,2001年来济南市GDP增长及增速情况,200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）GDP增速,2001年来，济南市GDP持续增长，增速保持在年均,

7、10%以上，但各年份增速不稳定，自2010年来甚至增速有较大的下滑趋势；与周边主要省会城市和山东省内主要城市相比，济南GDP总额在周边8城市中仅排名第4，并不存在明显优势。,84,济南市城市宏观社会经济环境研究城市宏观经济发展优势不明显人均GDP增速不稳定，在周边各主要城市中发展较为靠后,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,2001年来济南市人均GDP增长情况,200120022003200420052006200720082009201020112012人均GDP（元）人

8、均GDP增速,0,东营,青岛,威海,淄博,烟台,济南,郑州,石家庄,2012年济南与周边主要城市人均GDP对比16000014000012000010000080000600004000020000,从人均GDP发展情况来看，2001年来，尽管济南市人,均GDP数值持续增长，但各年份增速不稳定，波动较大，自2010年来甚至增速有较大的下滑趋势；济南人均GDP数值与周边主要省会城市和山东省内主要城市相比，济南人均GDP在周边8城市中排名倒数第3。,85,济南市城市宏观社会经济环境研究城市宏观经济发展优势不明显近年来固定资产投资增速总体下滑，房地产投资增速不稳定,25%20%15%10%5%0%-

9、5%,2,5002,0001,5001,0005000,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2005年来济南市固定资产投资情况,固定资产投资总额（亿元）,固定资产投资增速,50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%,7006005004003002001000,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2005年来济南市房地产投资情况,房地产投资总额（亿元）,房地产投资增速,从固定资产投资发展情况来看，2005年来，尽管济南,市全社会固定资产投资总额数值持续增长，但增速总体呈下滑趋势，且波动较

10、大；具体到济南市房地产投资情况来看，2005年来房地产投资增速不稳定，但年均增速基本能稳定在25%以上。,86,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产业等高端商务为主的第三产业主导城市经济第三产业主导经济，产业结构较周边城市更加趋前,49%,40%,36%,48%,40%,38%,26%,39%,60%50%40%30%20%10%0%,90%80%70%,青岛,郑州,烟台,济南,石家庄,淄博,东营,威海,2012年济南与各周边城市产业结构对比100%,第一产业占比,第二产业占比,第三产业占比,0%,120%100%80%60%40%20%,200120022003200420052

11、006200720082009201020112012,2001年来济南市产业结构变化,第一产业,第二产业,第三产业,从三次产业结构的变化情况来看，2001年来，济南市三次产业结构比例较为稳定。2012年三次产业结构比例为20%：33%：48%，第三产业增加值占GDP比重最大，是城市经济发展的主导产业；对比周边各主要城市2012年产业结构，济南市的三次产业结构更加趋前，第三产业占比比重较高，主导效应,更加明显。,87,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产业等高端商务为主的第三产业主导城市经济现代生产性服务业占比较高，金融、IT和房地产等高端商务是其主要构成,40.5%,40.3%,

12、19.2%,2012年济南市第三产业内部结构,基础流通性服务业现代生产性服务业,精神文化类服务业,152.1,411.34,273.94,145.29,69.36,信息传输、计算机服务和软件业,金融业房地产业,租赁和商务服务业科研、技术服务和地质勘查,从第三产业内部结构来看，基础流通性服务业和现代生产性服务业占比相当，均达40%以上。较高的现代生产性服务业占比比重暗示着城市更加先进的产业结构和,较大的商务办公需求；从现代生产性服务业内部结构来看，金融业是现代生,产性服务业的主导，其次为房地产业和信息传输、计算机服务和软件业。而以金融、信息科技为代表的产业优,势将带来进一步的高端商务相关需求。2

13、012年济南市现代生产性服务业内部结构,88,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产业等高端商务为主的第三产业主导城市经济世界500强陆续入驻济南，IT、金融、汽车、零售类高端企业占比较高，高端商务需求凸显,22%17%,15%,11%13%15%,7%,已进驻济南的世界500强企业行业分布概况,IT、电子信息金融汽车零售日用机械工程、电器能源化工其他,根据济南市相关规划，未来济南进一步重点发展第三产业，尤其是现代生产性服务业。优化提升商贸服务,业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业。从目前已进驻济南的世界500强企业行业

14、分布情况来看，IT、金融、汽车、零售类的高端企业占比较高，将进一步带动济南未来高端商务办公、居住和酒店市场。,89,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产业等高端商务为主的第三产业主导城市经济外商尤其是高端外资企业在济南投资力度加大，将带来相关商务需求的增长,已进驻济南的世界500强企业性质构成24%76%,内资企业外资企业,50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000,2007,2008,2010,2012,2007年来济南FDI投资情况,2009

15、FDI(万美元）,2011FDI增速,2007年来，济南FDI（外商直接投资）投资额度稳定,增长。除2008年受金融危机影响，FDI总额在2009年有所下滑外，2010年起外商直接投资在济南实现反弹式增长，年均增速达到10%以上，且增速还有进一步提高的趋势；2013年，济南市外商投资企业实现销售收入448亿元，占全市GDP的13%，缴纳税收20亿元,占地方财政,收入的9.5%。,济南外商投资企业中世界500强企业已达到59家。截至目前,济南已与18个国家的19个城市缔结为友好城市,外商投资企业总计694家,其中世界500强企业达到59家。,90,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产

16、业等高端商务为主的第三产业主导城市经济大型国企和外企陆续在济南设立分支机构或山东总部，城市总部经济发展特征初现,行业金融、保险电子信息能源化工汽车零部件,企业名中国农业银行山东省分行东亚银行日本瑞穗金融思科山东总部韩国三星电子山东总部微软山东中国石化山东总部中国石油山东总部德国大陆公司伟世通山东德国采埃孚集团,部分在济南设立山东总部的企业名单,根据济南市总体规划（2005-2020），现代服务业和,总部经济将是济南下阶段城市发展的重点职能。从目前情况来看，大型国企和外资企业纷纷已在济南设立分支机构和山东总部，行业范围涵盖金融、电子信息、能源化工和汽车零部件等各类行业，济南的总部经济特征初现。,

17、91,济南市城市宏观社会经济环境研究金融、IT、房地产业等高端商务为主的第三产业主导城市经济产业发展带动房地产市场发展，办公与商业配套比例逐年增加,0.0%,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2007年来济南市房地产投资结构变化90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%,住宅投资,办公楼投资,商业营业用房投资,其他,0.00,5000.004000.003000.002000.001000.00,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2007年来济南市房地产建设情况,房地产竣工面积,房地产销售面积,

18、房地产施工面积,产业的发展和产业结构的升级进一步带动了济南房地产市场的发展。2007年来，济南市房地产施工、竣工和销售面积整体均呈现不断上升的趋势；从房地产投资结构来看，第三产业的发展尤其是现代生产性服务业的发展带来了济南市办公楼投资和商业营业用房投资占比的增长，办公与商业配套比例逐年增加。,济南市城市宏观社会经济环境研究人口消费能力具备一定潜力户籍人口增速放缓，外来人口增长迅猛，构成济南人口增长主力,29.52562.65,604,77.4,户籍人口流动人口92,2001年来，济南市户籍人口增长总体较慢。尤其是,2007年来，济南市户籍人口总数基本保持不变，而增速连年下滑，在2010年前后增

19、速有所回缓；从人口结构变化情况来看，外来人口增长迅猛，构成济南人口增长主力。2000年，济南市户籍人口：流动人口为95%：5%，而到2010年，户籍人口比例下降至89%，流动人口比例上升至11%。从增速上看，10年间,户籍人口增加7.4%，而流动人口增速高达162%，是户,籍人口增速的22倍。2000年到2010年济南市人口结构变化情况,14%12%10%8%6%4%2%0%-2%-4%,620610600590580570560550540,2001,2002,2003,2007,2011,2012,2001年来济南市户籍人口变化情况,200420052006总人口（万人）,20082009

20、2010人口增长率,93,济南市城市宏观社会经济环境研究人口消费能力具备一定潜力人口收入与消费能力优于周边其他主要城市,0,济南,青岛,东营,烟台,威海,淄博,郑州,石家庄,2012年济南与各周边城市人均收入和支出对比3500030000250002000015000100005000,人均可支配收入,人均消费性支出,0,30002500200015001000500,青岛,济南,郑州,石家庄,烟台,淄博,威海,东营,2012年济南与各周边主要城市社会消费品零售总额对比,对比周边其他主要城市，2012年，尽管济南GDP总额及人均GDP总额落后于周边城市，但社会消费品零售总额位列八城市第2，与第

21、1的青岛差距很小；对比人均收入和支出的情况，2012年济南市人均可支配收入水平居周边各主要城市第一位，而人均消费性支出水平也排在前列，与青岛、烟台相当，仍存在进一步消费能力释放的潜力。,94,济南市城市宏观社会经济环境研究人口消费能力具备一定潜力基础物质性消费支出占主导，但高收入人群高端消费和投资需求非常旺盛，房地产投资存在一定支撑,31%,12%,9%,8%,7%,17%,12%,4%,2012年济南市城镇居民消费性支出构成,食品衣着居住家庭设备用品及服务医疗保健,交通和通信教育文化娱乐服务其他商品和服务,0%,消费性支出,购房支出,其他支出（借贷等）,平均收入人口,前10%高收入人口,从普

22、通城镇居民消费性支出的构成来看，2012年济南市城镇居民消费中，食品、衣着、居住、交通、医疗等,基础物质性消费占据市民消费的主导，而精神文化类消费支出较低；但济南收入前10%的高收入人口的消费结构更具超前,性和投资型。这类高收入人口的消费性支出仅占所有支出不到60%，而投资类支出（购房投资、借贷投资等）,占比达到40%以上。这也预示了济南房地产市场上存在着较大的投资需求。2012年济南市不同收入等级居民支出构成80%70%60%50%40%30%20%10%,济南市城市宏观社会经济环境研究项目需进一步解决的问题1、核心城区发展相对完善，项目所在西客站CBD区域如何与核心城区展开竞争？,75.4

23、1,71.3647.68,68.84,112.43,57.87,2010年济南市市区常住人口分布,历下区,市中区槐荫区天桥区历城区长清区,19.9,23.655.8,18.695,106.8,9.317.3,2014年已出让居住用地分布情况,历下区高新区天桥区槐荫区市中区历城区长清区,城市常住人口主要分布于核心城区及其以东区域（历下区、市中区、天桥区和历城区），西客站CBD所在的,槐荫区常住人口数量仅占全市区人口数量的7%，且这部分人口仍集中分布在槐荫区靠近市中心方向，西客站,CBD区域目前几乎不存在大量的人口导入情况；从2014年已出让居住用地的分布来看，78%的居住用地出让发生在核心城区及

24、其以东区域，西客站CBD所在的槐荫区居住用地出让仅占所有居住用地出让的22%。,面对核心城区已经较为完善的城市功能和未来人口进一步导入核心城区，西客站CBD区域如何与核心城区展,开竞争？,96,10.48,6.25,44.07,5.572.63,2014年已出让商务金融用地分布,历下区,高新区天桥区,槐荫区市中区,济南市城市宏观社会经济环境研究项目需进一步解决的问题1、核心城区发展相对完善，项目所在西客站CBD区域如何与核心城区展开竞争？根据济南市总体规划（2005-2020），城市未来发展将东拓西进，向东发展奥体CBD区域，向西发展至西客站CBD区域。但从目前城市发展情况来看，东部奥体,CB

25、D发展早于西客站区域，相关行政机构和大型国企已将部分职能部门搬迁至东部区域，而西客站CBD区域尚属起步发展。但从2014年已出让商务金融用地分布情况来看，64%的商务金融用地出让发生与槐荫区，且集中供应在西客站CBD区域。,1,3,42,历城区,章丘市,长清区,平阴县,商河县济阳县,1历下区2市中区3槐荫区4天桥区,济宁,潍坊,淄博,97,济南市城市宏观社会经济环境研究项目需进一步解决的问题2、是否存在承接周边城市高端服务业升级转移，进一步带动济南商务相关需求的可能性？,济南周边1.5小时辐射圈城市中，全国500强企业数量达到30家以上，行业范围覆盖广泛。随着周边城市企业的发展和业务的需求，济

26、南作为山东省会城市是否会吸引周边城市企业的入驻？进一步地，本项目所在的西客站CBD区域，其高铁的建成和未来区域的发展是否会拉动周边城市企业向济南的转移或分支机构？,济南周边1.5小时辐射圈内的全国500强企业部分名录城市企业名行业兖矿集团有限公司矿业山东太阳纸业有限公司造纸华勤橡胶工业有限公司橡胶山东如意科技集团纺织潍柴控股股份有限公司机械工程山东晨鸣纸业集团造纸山东寿光巨能控股集团原材料、能源山东西水橡胶集团橡胶山东魏桥创业集团有限公司纺织山东京博控股集团能源化工滨州滨化集团能源化工西王集团有限公司农产品加工、原材料山东鲁北企业集团有限公司能源化工新汶矿业集团矿业泰安山东石横特钢集团原材料肥

27、城矿业集团矿业枣庄枣庄矿业集团矿业临沂新程金锣肉制品集团农产品加工临沂沂州集团有限公司化工、水泥华盛江泉集团建材南金兆集团化工淄博矿业集团矿业山东傅山企业集团能源、建材、金融山东科达集团工程、投资、电子山东金城石化集团化工山东博汇集团造纸、化工、建材、商贸聊城山东时风集团汽车、机械工程菏泽山东东明石化集团石化万达控股集团机电、化工、轮胎、地产东营利华益集团石油化工、制药山东胜通集团股份有限公司建筑工程、精细化工,98,济南市城市宏观社会经济环境研究,小结,综合上述对济南城市宏观社会经济环境的研究，初步得出以下结论：,1、城市经济呈持续但不稳定的增长，经济总体状况相比周边其他城市优势并不明显；,

28、2、然而，济南城市产业结构相对趋前，第三产业主导城市经济且发展迅速，带来较大的商务办公需求：,（1）以金融投资、房地产和IT信息科技为代表的现代生产性服务业发展势头良好；（2）大型国企和外企陆续在济南设立分支机构，济南的总部经济特征凸显,3、外来人口构成城市人口增长主力，人口消费潜力巨大，消费需求可待深入挖掘：,（1）产业发展带动外来人口的快速增长；,（2）城市人口收入和消费能力均高于周边其他主要城市；,（3）高收入人群存在较大的投资性消费需求，尤其是投资购房的需求。,项目需进一步解决的问题：,1、核心城区发展成熟，目前城市部分职能逐步东迁，西客站区域未来如何竞争？发展潜力如何？,2、高铁站的

29、落成是否可带来周边地市产业的转移和企业的入驻，进一步带动商务办公的相关需求？,99,PRIVATE&CONFIDENTIAL,目录附件济南市宏观投资环境研究项目所在区域条件研究济南市不同物业市场及需求研究二、三线城市新区案例研究超高层和大型综合体案例研究,100,项目所在区域条件研究项目条件区域规划决定本项目发展的两个重要因素包含：1、高铁枢纽对本项目带来的影响，2、地标性建筑对本项目的影响,总部商务区,文化商业区,商务金融区,西客站枢纽中心,文化艺术会展中心,商业商务中心,本案,从建筑限高角度来看，本项目未来将是CBD核心区中央绿轴上的重要地标性建筑。,区域规划以商务办公功能为主，围绕核心轴

30、线，以商业娱乐混合功能为主，区域未来将发展成以商务办公功能为主，结合休闲娱乐功能的济南西部的城市核心区；,西客站片区核心区空间结构为“两轴三心三区”,两轴：东西公共服务发展轴,、腊山河生态休闲景观轴三心：综合枢纽中心、文化,艺术交易会展中心、商业商务中心三区：总部商务区、文化商业区、商务金融区,101,项目所在区域条件研究项目所在区域轨道交通条件,六号线,七号线,一号线,机场路站,大饮马站,文化中心站,小董庄站,西客站枢纽站,规划范围内共有3条轨道交通线路穿越，其中轨道交通1号线沿东西走向，从中央绿轴贯穿核心区；轨道交通6号线和7号线沿南北走向，分别位于齐鲁大道和淄博路地下，与1号线分别在济南

31、西客站东广场和淄博路与中央绿轴相交处设置换乘站点；地铁1号线位于地下二层，与老城中心去、奥特文博片区沟通。地铁7号线位于地下三层，与大学城片区沟通地铁6号线与党家片区沟通；,102,项目所在区域条件研究项目所在区域道路交通条件,西科长片区整体形成了3天快速路，3条一级主干路，6条二级主干路，15条次干路和之路系统构成的道路网络规划；对内交通：核心区内部主要设计的道路包括两条快速路（顺安路，二环西路），二条一级主干道（烟台路、腊山北路），五条二级主干道（威海路、日照路、齐鲁大道、腊山河西路、潍坊路），六条次干道（兴福寺路、齐州路、临沂路、腊山河东路、东营路、滨州路（威海路北段）；对外交通：北园大

32、街、二环西路、顺安路与经十路构成“两纵两横”快速交通走廊，形成与对外公路出入口的良好衔接；,103,项目所在区域条件研究项目所在区域居住及配套研究,序号1234567891011,项目恒大雅苑中建锦绣城西城.济水上苑金科城外海中央花园恒大翡翠华庭绿地国际花都天朗蔚蓝城绿地泉景嘉园海亮艺术华府绿地泉景园,价格（元/）78006900710063506960698060006880650061887000,入住日期20152014-92015-122016-12016-102016-102012-1220152016-32013-6,预计居住人口（人）15741204001820121381117

33、1895851950010000420055008100,绿地新里爱丽舍公馆,8500,2015-12,12合计,5000149326,12,3,4,5,6,7,8,10,119,12,西客站片区住宅多分布于南部靠近经十路区域，北侧有少量住宅开发，多数住宅入住日期均在2015和2016年，预计区域未来居住人口在15万左右；,项目所在区域条件研究项目条件高铁枢纽济南依赖高铁对周边城市形成两小时城市圈的辐射特征,出行感受,汽车火车飞机,400km/h300km/h,200km/h出行距离（km),250km,500km,1000km,2小时,两小时都市圈高速铁路的核心竞争距离根据对出行距离与出行感

34、受的研究发现，当出行距离在500-,北京天津,济南,徐州,蚌埠,南京上海,495km2h347km1.5h,319km1h,483km1.5h,667km2.5h968km3.5h,环渤海都市圈,长三角都市圈,“同城效应”,“当天往返”,“当天往返”,600公里或者时间在2小时左右，高速铁路比私人汽车和航空运输更具有竞争优质，会促进两小时都市圈的形成于发展。从2小都市圈角度出发，济南与周边城市天津、徐州、蚌埠可以形成“同城效应”，更远则能与北京、南京、上海形成“,当天往返”的格局，大大增加了济南城市的辐射范围；104,105,项目所在区域条件研究项目条件高铁枢纽本项目与高铁站的距离属第一与第二

35、圈层之间，带动作用将非常明显,第一圈层直接联系,第二圈层间接联系,第三圈层间接联系,进出高铁站的可达性区位潜力建设密度发展动力,5-10分钟步行布置高等级贸易功能非常高非常高,10-15分钟通过多种交通方式高等级贸易功能的被选区，依赖特殊区位的特殊功能高高,15分钟以上通过多种交通方式依赖特殊区位的多样化功能依赖于特殊功能湿度,结合高铁站点周边地区开发的案例研究，总结出了“三个圈层”的结构模型。在三个圈层中，对第一和第二圈层的影响最大，直接影,响的地区约5平方公里。为高速铁路站点周边地区的开发提供了清晰的结构轮廓层次。,本项目距离济南西客站交通枢纽距离约两公里，基本属于第一与第二圈层范围之间，

36、对项目的带动影响力较强；发展区域与高铁站可达性的相互关系,2公里,106,项目所在区域条件研究项目条件高铁枢纽济南高铁站将直接带动周边区域的房地产业、信息、金融等服务类产业的发展速度,交通枢纽的产业发展,城市人口增长就业机会扩大,仓储业发展商贸活动增加,熟练劳动力增多技术人才集中,资本增多产业扩大技术进步,基础设施改善,相关配套产业与集聚效应加工工业布局,年平均增长,指标人口,A1有站点城市2.64,新干线建设之前B1无站点城市3.39,C1A1/B10.78,新干线建设之后A2B2有站点城无站点市城市1.881.55,C2A2/B21.22,零售额批发建筑业工业,10.112.913.813

37、.7,13.520.814.914.2,0.750.620.930.97,9.9611.638.019.48,8.858.76.377.81,1.161.341.261.21,有新干线和高速公路（%）,只有高速公路（%）,商业服务信息、金融、咨询服务业研发与高等教育,4212527,126321,行政办公银行服务房地产总计,20272122,112837,日本新干线东海道沿线主要城市人口与经济指标变化,日本有新干线城市与没有没干线城市的产业增长比较,高铁站交通枢纽直接带动城市人口、商,贸活动、仓储业和加工业的发展，间接促进服务业等产业的繁荣和社会财富等增加，最终促进人才和产业的聚集以及配套设施

38、的发展；,从案例角度来看，高速铁路对有站点城市的影响非常明显，尤其是对房地产、,商业、金融、信息等服务的带动效应明显；,服务业与其他产业繁荣直接带动,社会财富扩大间接带动,地方收入增加反馈效应,107,PRIVATE&CONFIDENTIAL,目录附件济南市宏观投资环境研究项目所在区域条件研究济南市不同物业市场及需求研究1、济南市高端写字楼市场和需求研究2、高星级酒店市场和需求研究3、中高档公寓市场和需求研究二、三线城市新区案例研究超高层和大型综合体案例研究,108,济南市高端写字楼市场研究研究思路,一、市场总体现状市场办公产品供应量大，基本为销售型，档次普遍不高济南写字楼市场近年来供应量逐年

39、增加，市场供应量较大；除中海广场自持外，其余均为销售型项目，但普遍档次不高；核心城区发展成熟，城市职能东迁带动奥体CBD的发展在售高档写字楼基本集中分布在核心城区。随着部分山东省政府,职能的东迁，高新区目前在售高档写字楼供应量达45万平米，而西,客站CBD所在的槐荫区写字楼供应量仍然较低。,二、研究问题,基于目前济南写字楼总体市场现状，本篇着重于解决以下问题：1、市场上高端写字楼项目的客户构成如何？有何变化趋势？2、市场表现较好的项目，其产品卖点如何？3、未来高端写字楼市场供应如何？,4、面对核心区的成熟发展和奥体CBD的完善，西客站CBD如何构成差异化竞争？,0,80000070000060

40、0000500000400000300000200000100000,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2007年来济南市写字楼市场供应情况,0,12000001000000800000600000400000200000,高新区,历下区,市中区,天桥区,槐荫区,目前济南在售高档写字楼分布情况,核心城区,6%2%,16%,8%,4%,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？使用者早期项目以建筑、科技、金融、贸易类济南本地私营小企业客户为主，面积需求在200m2以下,6%4%6%6%,银座中心客户构成,建筑工程高科技、

41、电子信息金融、投资贸易文化、广告、传媒咨询日用化工律师、会计零售机械设备教育房地产政府机构,银座中心为济南本地开发商鲁商集团开发的甲级写字楼，共四栋，项目2009年入市，目前已全部满租。,从入住企业行业构成来看，银座中心企业客户涵盖行业类别较多，其中以建筑工程、高科技、电子信息、金融投资和贸易四类企业为主，但同时也有较多的零售、文化类企业；从入住企业的性质来看，私营企业占比高达80%。此外，济南本地的国企和事业单位（包括银座商场）占比18%。入住的企业基本为济南本地小型企业，面积需求较,小，基本在150-200平米左右。,80%,18%,2%,2%10%18%14%银座中心客户的性质构成,私营

42、企业（全为济南本地）国企&事业单位政府机构109,110,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？使用者近年项目开始出现外企和京沪浙等地的私营企业在济南设立的分支，但面积需求总体仍偏小,10%,26%,15%,10%,8%,8%7%,8%,6%,万达广场客户构成,建筑工程高科技、电子信息金融、投资贸易文化、广告咨询,零售、日用化工机械设备房地产,25%,7%2%,67%,万达广场客户地域构成,山东以外省市山东以内其他地市,外资济南本地,万达广场为万达集团在济南投资的甲级写字楼项目，2010年入市，目前已满租。,万达广场客户行业中，高科技、电子信息类客户和金融投资

43、类客户占比较高，共计41%；其次为建筑工程和贸易类客户，占比20%；,目前万达广场客户基本全为私营企业，国企和事业单位类企业仅占4%。,与银座中心不同的是，万达广场客户中济南以外企业,较多，但以山东省外企业为主，这些企业中基本全为北京、上海和浙江企业。从山东省内其他地市企业来看，以济南周边聊城等城市和青岛、威海两城市为主。与此,同时，外资企业开始出现，但数量极少。入驻企业面积需求较小，由100-500平米不等，面积,灵活。,私营企业96%,国企和事业单位4%,万达广场企业性质构成,111,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？使用者国企和事业单位客户增加，面积

44、需求增大，出现整层或多层使用的情况,23%27%,8%12%,8%8%,8%8%,中润世纪广场客户构成,建筑工程高科技、电子信息金融、投资贸易文化、广告、传媒能源化工律师、会计房地产,38%,62%,中润世纪广场客户地域构成,其他省市大型企业在济南分公司,济南本地,中润世纪广场企业性质构成私营企业国企和事业单位77%23%,中润世纪广场为济南本地中润置业开发的高端写字楼项目，2011年入市，目前一二期已全部满租，三期于,2014年底推盘。从入驻企业行业类别来看，建筑工程、高科技、电子信息类企业占比达50%，且绝大多数（77%）为私营企业；从客户地域构成来看，除济南本地企业外，开始出现了其他省市

45、如上海、北京等大型公司在济南设立的分支,机构。入驻企业面积需求较银座中心和万达广场有所提高，面积需求在200-1000平米之间。,112,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？购买者早期项目以能源、建筑、金融类济南本地自用型客户为主，国企和私企业主各占一半,龙奥金座项目为济南本地开发商在奥体CBD区域开发的写字楼项目，2012年入市，目前已基本售罄。根据项目调研情况来看，龙奥金座置业客户基本为自,用客户，以济南本地企业为主。,从购买者行业分布来看，置业客户以能源化工和建筑工程类制造业企业为主，占比高达70%；从购买者性质来看，私营企业与国企事业单位基本各,私营

46、企业58%,国企和事业单位42%,占一半。龙奥金座置业客户性质构成,40%,15%,10%,5%,30%,龙奥金座置业客户构成,建筑工程金融、投资,能源化工零售贸易房地产,113,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？购买者需求调研结果显示市场投资类客户居多，以省内其他地市私营业主为主，面积需求较小,70%,26%,4%,受访企业目前办公物业权属,办公楼为我司租用,产权不归我公司办公楼为我公司购买,产权归属我公司办公楼为我公司自建,产权归属我公司,26.1%,69.6%,受访企业对济南未来写字楼价格的预期,不变,下降4.3%,上升,从对目前济南写字楼市场入驻企

47、业的问卷调查情况来看，受访企业中70%为租赁型办公，但济南市场上高端,写字楼项目除中海广场外全为销售型项目。由此可见，济南市场上销售型项目置业者大多为投资类客户；从受访企业对济南未来写字楼价格的预期来看，96%以上企业预计未来济南写字楼价格将至少维持不变，70%的受访者预期写字楼价格还将上涨。这也从侧面为济南写字楼市场的投资需求提供了依据。,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？购买者绿地中心投资型客户较多，以省内其他地市私营企业购买者为主，面积需求在200-300m2,45%,绿地中心已售出办公面积客户构成,企业纯自用投资兼自用,12%,88%,55%投资兼

48、自用客户地域构成,济南本土投资客省内其他城市私营业主114,绿地中心为目前济南写字楼市场上唯一的超高层地标性项目，2012年底入市，目前已售出50%左右。从绿地中心置业客户的构成来看，纯自用型客户仅占,比55%。由于绿地中心位于市中心区域，且为目前市场唯一的超高项目，地标效应明显，由此吸引了较多的投资客。45%的置业客户为投资型客户，这部分客户购买写字楼主要为投资，但也不排除自用的可能。从投资型客户的地域构成来看，绝大多数（88%）的投资型客户并不来自本地，而是来自于省内、济南周边其他17地市的私营企业主，置业目的为投资为主，兼以自用。另外12%为济南本土的投资客，这其中50%为济,南本地高收

49、入的个体（纯投资），50%为本土私营小企业主（投资兼自用）。,115,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？购买者绿地中心自用型客户多为大型企业客户，包括外企山东总部和周边地市大型企业总部,行业金融、投资能源矿产日用化工机械工程服务电子信息,企业名中国农业银行中国银行兖州矿业宝洁山东聊城轴承麦迪格眼镜莎蔓莉莎美容集团韩国三星（山东）,购买面积整层整层半层整层整层整层整层半层（认购，未签合同）,绿地中心较大面积需求客户,自用型客户多为较大型的企业客户，行业覆盖广泛，,以金融投资和服务业为主。除了市场上已经出现的大型国企山东总部设立情况，绿地中心还出现了周边地市大

50、型企业总部迁移和大型外资企业在山东设立总部的情况。由此可见，绿地中心作为济南的地标性项目，其客群范围覆盖面更广，已经辐射至省内其他城市、以及大型外资企业在山东的业务拓展。自用型客户面积需求较大，通常为半层或整层，即1000-2000m2左右。,116,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？购买者大型国企和国有金融机构为高端写字楼市场整栋购买主力，要求较好的区位和较高的展示性,区域奥体CBD,项目名鲁商国奥城黄金时代广场,出售面积（m2）600002700010000,出售对象中国国电中国农业银行（洽谈中）山东省国资委,市中心西站CBD,龙奥金座中润世纪广场世贸

51、国际广场万达广场山东高速广场,1900021000190003500020000,淮海集团中国石化某国企（洽谈中）广发银行某国企（洽谈中）,市场上存在较多整栋出售情况，已整栋出售的写字楼,项目全部分布在市中心及奥体CBD区域；整栋出售对象为能源化工、工程类大型国有企业山东总部，以及国有金融机构山东总部，面积需求基本在2万平米以上，对项目要求有较好的区位（临近主干道、位,于城市核心发展区、临近政府职能机构）以及较高的展示性。,济南高端写字楼市场整栋出售客户情况,117,金融投资、电子信息类现代生产服务业和高科技制造业企业增加济南周边山东省内17地市扩张性企业大型国营企业和外资企业山东总部开始出现

52、办公需求面积增大，小型企业投资自用混合，大型企业自用,能源化工、建筑工程等制造业企业为主济南本地客户为主小型私营企业为主办公需求面积较小，投资与自用混合,行业地域性质需求,济南市高端写字楼市场研究1、高端写字楼市场客户的构成如何？有何变化趋势？小结通过上述对济南高端写字楼市场使用者和购买者两类客户的分析，得到结论如下：（1）使用者随着产业结构升级，高端写字楼入驻企业由制造类企业为主向现代生产服务类企业（金融、IT等）为主转变；（2）购买者投资兼自用型客户居多，近期入市项目尤其高端办公项目客群覆盖范围呈现扩大化趋势，包括济南本地企业、济南周边省内17地市大型企业，以及大型国企和外资企业可能在山东

53、设立的总部；,118,济南市高端写字楼市场研究2、市场表现较好的项目，其产品卖点如何？核心区及奥体CBD区域售价较高，市场总体去化情况较好，售价与项目去化速度并不存在明显关系,项目名,售价（万元/m2）入市时间,销售率,月均去化（m2）,绿地中央广场西元大厦绿地中心黄金时代广场鲁商国奥城天业龙奥天街银座好望角龙奥金座,86008500260001400011000120001300014000,2013.32013.32012.102012.92010.102013.12014.12012.12,80%90%50%96%1年1栋96%40%95%,41143536588227282613336

54、025683610,从市场总体情况来看，在售高档写字楼项目售价基本在1万/m2以上。市场唯一的超高地标性项目绿地中心售价达2.6万/m2,。整体来看，核心区项目售价较高，其次为奥体CBD区域，均价在1.3万左右。而西客站CBD区域由于发展尚属起步，售价均在1万以下。市场总体去化情况均较好，基本能达到月均去化3000m2以上，但项目去化速度与售价并不存在明显相关,关系。其中销售情况最好的项目包括：位于核心区的绿,地中心、位于奥体CBD区域的龙奥金座，以及位于西客,站CBD区域的绿地中央广场和西元大厦。,70006000500040003000200010000,30000250002000015

55、0001000050000,在售高档写字楼项目售价与去化速度,月均去化速度（m2）,售价（万元/平米）,顺河高架路,119,建筑面积（m2）200000,标准层（m2）2000,进深（m）64,层高（m）30层以上3.8,30层以下4.2,使用率58%,户型分割主力户型116-395m2200-390m2,济南市高端写字楼市场研究2、市场表现较好的项目，其产品卖点如何？绿地中心市场上唯一的超高层地标性项目，区位优势明显绿地中心产品基本指标,F42层户型图,万达广场,绿地中心,经四路,共青团路,电梯数量电梯品牌楼层数量,装修,停车位,大堂挑高,物业,28部，高低分区,芬兰通力,60,精装修，30

56、00元/m2标准,1000个,11.2m,绿地物业,F57-F60：自持高端星空会所F34-F56：写字楼F32-F33：自持，绿地山东总部F3-F31：写字楼F1-F2：商业,120,济南市高端写字楼市场研究2、市场表现较好的项目，其产品卖点如何？绿地中心市场上唯一的超高层地标性项目，区位优势明显,大堂,大堂电梯间闸机,卫生间,公共走廊,电梯间顶层自持高端会所（效果图）,办公室标准间,建筑面积（m2）,标准层（m2）,层高（m）,使用率,户型分割,100594,1154（其中6层以下208.7m2为6.8m,6层以赠送面积）上3.8m,67%,100-300m2,济南市高端写字楼市场研究2、市场表现较好的项目，其产品卖点如何？龙奥金座产品灵活，赠送面积，实际价格远低于市场均价龙奥金座产品基本指标,电梯数量6部,电梯品牌芬兰通力,楼层数量19,装修公共部分装修,大堂挑高双大堂，7.9m层高，15.8m挑空,经十路龙奥金座济南奥体中心龙奥北路121,122,赠送面积：208.7m2标准层购买面积：945.23m2，标价13566元