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文档简介

1、拿地概念草案研究,-让设计师从无数的拿地草案中解脱出来 -让测算师能轻松搞定指标,公司未来5年1000亿的销售目标，如今正是大范围贮备用地的关键时期 拿地工作是整个项目的第一步，而概念草案是拿地工作的第一步，精准、快速地只做拿地概念方案直接影响拿地工作的效率,现状,已知条件：城市：长沙用地面积：250000容积率：2.4建筑密度：25%绿地率：40%限高：100m其他条件：商业布置与西侧和北侧,案例,这个拿地案例中，多部门配合，在7天时间内做了多轮方案，并进行了经济测算，准备上报集团，但最终发现作为经济测算的指标存在重大缺陷，相关工作只有再次重复进行。造成时间损耗非常严重。 缺陷如下：1、无配

2、套面积2、无地下面积3、洋房、高层面积比4：6，在容积率为2.4的情况下，实际难以实现,时间太短了，必须加班加点 不清楚到底要哪些指标 方案做出来，跟所需指标总有差异 要的方案太多了，做都做不赢 条件变化太快了，改都改不赢 结果，绝大部分方案废了 ,问题,拿地阶段给予设计的时间一般只有12天 对一个完整项目的指标考虑不足 先做方案，再做指标，因果颠倒 不同物业类型方案，影响测算结果 地块不成熟，设计条件随时可能变化 在以上情况下产生的概念方案，不可能 对后期的实施方案有太大帮助,要方案，还是要指标？ 如何做指标 多方案对比,分析,要方案，还是要指标？,流程：,指标直接影响测算和投资决策 概念草

3、案仅仅作为指标的验证措施，其本身对测算及投资决策的作用非常小，远不如定位及方案设计过程重要。,时间成本 重要程度,30%,70%,我们往往花了绝大部分的时间，在不重要的概念方案上,结论： 1、重点做指标 2、方案作为辅助，做到强排即可，甚至可以不做,如何做指标,强排验证 由于户型单体不同，对于容积率会有部分影响，条件允许下，可以拿部分楼栋强排，验证容积率，如果有误差，可以带入公式再次修正,高层4.0,洋房1.5,多方对比,容积率2.4，可以有多种物业组合： 高层 高层+洋房 高层+别墅 高层+洋房+别墅 如果一一做方案对比，工作量非常大， 此时可以用“住宅各物业面积”的公式，快速地得到多种方案指标,同样的58万方住宅可以得到的四种方案指标如下：,经济性对比: 由营销和成本分别提供单价及单方成本后，则可以对比出各方案总货值和总利润值,本案例中： （此处假定不同方案中同一物业价格相同，实际测算需营销参与定价） “高层+洋房”货值最大，利润最高 “高层+洋房+别墅”的利润位于“高层+别墅”和“高层+洋房”两个方案之间 “纯高层”利润最低,最终指标,相应概念草案,概念方案主体是设计部，但是成本和价格严重影

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