英德盛世豪园营销推广方案2010

1、英德盛世豪园三期尚领营销推广方案,广东中原房地产代理有限公司广州项目二部 地址：广州东风中路410-412号时代广场地产中心10楼 网址：,第一部分：英德市概况 第二部份：住宅市场分析 第三部份：项目分析 第四部份：SWOT分析 第五部份：项目定位 第六部份：营销策略 第七部份：营销实施 第八部份：销售推进 第九部份：销售预测,盛世豪园营销推广方案目录,一、英德市场概况,一、英德市场概况,英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州138公里 ，到广州白云机场89公里 ；北距韶关90公里 ，全市总面积5671平方公里，人口108万，是广东省国土面积最大的县级行政

2、区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口19.6万人，路网发达，地理位置优越。,英德水路、公路、铁路齐全，通信、信息网络发达。公路方面，南北走向畅通珠海及港澳地区的主干线，东部有京珠高速公路、106国道；中部（市区）有京广铁路、英佛一级公路接京珠高速公路、银英公路接广清高速公路；西部有九龙到“51”路口的一级公路接107国道。东西走向的主干线有省道347线和348线。而正在规划建设的昆汕高速公路将经过英德市区北部。铁路方面，京广铁路经过市区东岸贯穿中部；即将通车的武广客运铁路专线经过市区西部并设出入口，武广客运线建成后，京广铁路将成为货运专线，届时，英德的交通将更加发达。水运方面，

3、翁江、北江、连江三江交汇，货轮可直达珠江三角洲及港澳地区，通航能力正常保持运载500吨级。,二、住宅市场分析,宏观经济发展状况决定了英德市房地产市场已经进入高速发展的增量型发展阶段，但还处在初级阶段。,宏观经济,2009年清远GDP同比增长16.6%，英德GDP同比增长18.4%，高于全国及全市水平,增量型发展阶段特征： 市场需求量大 市场可为性较强 规范性和差异性较弱,数据来源：2009年清远市国民经济和社会发展统计公报,楼盘调查,右侧例举内容的总述,时间、单位、样本量等数量说明,重点了解各项目（定位、规模、产品、价格、目标客户、配套、各盘优劣等）,城中片区 龙信凤凰城、星海家园、龙山庄 城

4、西片区 盛世.翡翠银湾 城北片区 山水龙城、英德新天城,二、住宅市场分析,龙信凤凰城,翡翠银湾,龙信凤凰城,总平面,竞争项目分析,197.4,209.8,竞争项目分析,户型点评,英德现在知名大型规划配套较完善的高档房地产项目 东临北江和滨江公园，北靠龙山，景观资源丰富 距中心商业街-和平中路数百米之遥 知名开发商，政府极力支持 户型多样，满足不同客户群 大型园林，五大主题景观 引入著名物业管理公司为业主服务,优势分析：,滨江路交通体系尚未完善，进入性不佳 开发周期较长。 项目建筑质量较差外立面色单一。 园林景观单调,劣势分析：,市场评价：英德规模最大的房地产标杆性项目,竞争项目分析,优劣分析,

5、龙山庄,总平图,竞争项目分析,户型点评,三房，建面153.59，实用135.9 ,南北通航，双阳台景观一览无遗 动静分区，污洁分离 层高3.1米，客厅开间5.1米 主卧及次卧面临西晒,四房，建面168.37，实用148.97 ,正南向三面单边，采光充分 双套房设计，每间房都设有飘窗 层高3.1米，客厅开间5.3米 动静分区不明显，主卧有少许西晒,竞争项目分析,北靠龙山，景观资源丰富。 距中心商业街-和平中路仅数百米。 占地面积超5万的大型小区 特色园林，超宽楼距，一梯两户，一梯三户 英德领先的物业管理服务，首创业主VIP俱乐部“龙山会” 社区成熟，入住率高,优势分析：,作为定位为豪宅的小区，容

6、积率偏高 园林面积虽大，分布较为分散。 全部为150以上大户型，选择余地不多，一定程度上缩小了客户群。,劣势分析：,整体评价：销售至尾货阶段，小区成熟，主力户型150方以上四房，是曾经的标杆豪宅，现尾货捂盘而售。,优劣分析,竞争项目分析,盛世翡翠银湾,立面图,竞争项目分析,尽享仙水湖湖景，户型水系有利规划 新加坡风情园林 临近主干道，交通便利 户型多样，从76两房到150四房应有尽有，选择面宽 户型产品有亮点,优势分析：,不成熟区域，市场认可度不高 生活配套尚未完善,劣势分析：,市场评价：善于营造概念，营销手法创新，炒热片区。,优劣分析,竞争项目分析,英德新天地,总平面,竞争项目分析,户型分析

7、,148.8m,151m,138m,竞争项目分析,优劣评点,竞争项目分析,星海家园,外立面图,竞争项目分析,山水龙城,外立面图,开盘场景,竞争项目分析,目前在售大部分为尾货盘，销售周期过长，滨江片区为全市价格标杆，均价在2900-3300元/，城西片区均价在2600-3000元/ ，城北新区价格水平在2600-2900元/ ,货量小结,120,130,140,150,160,170,210,英德楼盘主力面积范围,祥云大厦,凤凰城,龙山庄,翡翠银湾,110,100,单位：平方米,江景楼盘面积 160m2以上,主流产品： 140-160m2,英德新天地,市场主流产品面积区间在140-160平方米，

8、滨江区楼盘面积偏大，产品线单一，市场缺乏小面积精致户型。结合发展商稳妥的开发策略，丰富的产品线也是一种赢得客户的重要手段，控制总价是规避风险和提升价值的一种举措。,产品小结,市场小结,小区配套及设施：以周边市政配套为主，小区自身配套多以商业街为主，除个别项目外，基本无特色的园林设计，但开发商开始重视物业管理。,户型特点：140-160平方米的三房，160平方米以上的四房为主，户型面积都比较偏大。,物业类型：多数为多层项目，新开发的项目多以小高层为主，个别项目开始出现高层单位。,市场物业形态，配套设施，产品及营销模式、销售服务开始出现转变，开发商开始注重小区配套，电梯洋房开始占主导市场，预计明年

9、是英德房地产的分水领价格会出现较大波动。,24,价格情况：滨江片区小高层2900-3300元，江景高层3500元，城西片区均价2800元。,购买人群同质化本地人为主，缺乏外来购买力及投资形市场。,产品同质化面积、户型、装修、社区、园林,市场小结,三、项目分析,三、项目分析-项目主要经济技术指标,项目地块分析,本项目一、二期基本售罄余约20套单位左右，现项目开发三期占地2477.63平方，总建41027.31平方分为5栋小高层其中住宅408套，小车位311个摩托车们1034个，现规划报建完成，预计2011年5月完成其中两栋的土建工程并具各预售许可证。,三、项目分析,本项目地块处于英德市重点规划发

10、展规的行政中心，根据英德规划局了解，英德将以英州大道向西区域发展方向，全面发展新区板块，英德市政府项目工程已全面开展，包括市政府大楼，公安局，劳动局，检察院等大楼已落地新区板块。是未来英德的政治、经济、文化、商务、办公的核心地块，新区板块的建设与落成将是英德发展的新引擎！,四、项目SWOT分析,四、项目SW0T分析,四、项目SW0T分析,四、项目SW0T分析,四、项目SW0T分析,五、市场定位,定位思考 分析: 1、按发展商对三期开发项目的入市价3300元/，高于现在市场销售均价并高于市场对2011年英德的楼价预期。 2、本项目在当地无论规模及硬件配置明显劣于其它大型楼盘如龙信.凤凰、龙山庄、

11、英德新天地等。 3、预期明年英德房地产市场可售货量约50万平方，这必然导致房地产市场竞争的加剧。 可以确定：未来一年英德楼市将会是群雄逐鹿的激 烈战场！,五、市场定位,项目如何在激列的市场竞争下突围而出？,五、市场定位,中原认为必须要走有别于其他竞争项目的个性化产品路线及市场定位！ 走怎样的个性化路线？ 首先要知道我们的目标客户在哪？就是卖给谁？,五、市场定位,英德城区 不满足基本的生活需求,追求更优质的生活享受。 周边乡镇居民 希望摆脱传统的生活方式，向往城市的生活模式。 区域外购买人群 半小时都市生活圈内人群，受英德相对低廉的楼价所吸引的区域外投资人群、向往休闲生活的减压一族。,五、市场定

12、位,区域客户来源分析,80后城市新生力量 新婚一族及温馨小三口 先富起来的乡镇居民 外出打工有一定积蓄者 外来打工收入较高及稳定者 本地及外来投资者,五、市场定位,核心客户来源,五、市场定位,我们卖的不是房子 我们卖的是快乐的感觉 得到尊重与认同 自我价值提升 对产品的认同，产生物超所值的感觉,定位理念：全面升级居住理念，确立城市生活新标准 项目主题形象：都市精英专属领地,五、市场定位,项目形象定位,五、市场定位,形象核心价值,都市CLUB生活 时尚生活倡导者,所有业主自动成为豪仕会尊贵会员。 利用项目自身商铺作为泛会所的基础配套，会员享受消费优惠。 畅享豪仕会特约商户尊贵服务与消费优惠，包括

13、品牌餐饮，娱乐，购物卖场，酒店和酒庄等 与当地车友会和汽车服务商联动，定期组织自驾车活动和车辆保养优惠等尊属服务。,五、市场定位,核心价值要素,1, 豪仕会泛会所生活模式,项目地处政府所在区域路段是英德未来的政治、经济、文化、商业、商务等都市核心区域，尽享未来城市中心的成熟配套。,五、市场定位,2，城市核心，精英聚集之地,4、,。,园林打造小品、文化艺术 时尚运动小型壁球馆、健身中心,五、市场定位,3，架空层,Source：Centaline Research,高铁英德站的投入使用令英德与珠三角重要城市实现真正的无鏠接入，实现都市生活一体化。,武广高速广州南站,武广专线清远站,武广高速为城市提

14、速,五、市场定位,4，半小时都市生活圈,都市白领时尚新兴运动，利用项目自身山体资源打造都市白领潮流运动场所，体现英德前所未有的休闲生活方式。,五、市场定位-核心价值展现,5，自然、时尚与运动的完美结合无定向越野,六、营销策略,酒香也怕巷子深， 响鼓仍需重锤击。,再好的产品和形象概念，也需要有效的市场营销来实现，所以，现代商业社会，第一位是营销，第二、第三位也是营销。,六、营销策略,六、营销策略,针对不同区域，不同需求的客户群体，如何为项目设计最适合的营销策略？,六、营销策略,实施营销三步曲,第一步曲：英德城区（本地）客户,策略：帮助其摆脱传统生活模式的思维束缚，产生对城市生活的向往感-生活原来

15、可以这样的。,策略：强调高铁的开通所建立的半小时生活圈概念，时空距离的缩短，产生强烈的楼价差距，建立投资信心，便捷城区交通，无限升值空间。,策略：大力传导都市化的时尚生活理念，致力拉开与同城其他楼盘的形象差距-着重体现居者身份自豪感。,第二步曲：周边城镇入城的购房者,第三步曲：外来投资者,六、营销策略,半小时都市生活圈情景模式同城生活，同质享受,中午：半小时往返广州英德便捷交通，仿佛置身同城空间，生活工作两不误。,早上：悠然自得，享受生活,六、营销策略,下午：休闲健身，相得益彰,晚上：把酒谈心，舒缓压力,六、营销策略,价格营销,银卖金价,低开高走小步快跑,先易后难制造声势,明确项目价值取向，实

16、现利润最大化,六、营销策略,品牌营销深化市场形象 1，开发商发展历程及成功个案的宣传推广 2，以品牌赞助商名义冠名慈善项目,六、营销策略,广告营销增强市场接触面,广州地区超过200家分行，相当于200多个宣传窗口，构成强大泛销售网络，体现实效销售。,由开发商，中原地产，两地媒体联合举办英德房地产投资高峰论坛，制造市场舆论，创造投资热潮。,借助政府对项目所在区域重点发展政策这一利好为平台，联运区域内其他开发项目区域性热炒，让项目迅速成为市场关注的焦点。,1，借助中原地产强大的客户资源，直击目标客户群,2,投资高峰论坛,3，政府搭台，开发商唱戏,七、营销实施,七、营销实施,如何找到项目销售突破口？,七、营销实施,1，轻松首付，降低入市门槛 首付20%，大幅降低入市槛，真正实现轻松置业，同时体现开发商雄厚实力，给予市场信心,七、营销实施,2，情景销售 现场设置至少两套展示板房时尚简约，豪华经典两大风格。 为节省成本投入：轻装修，重装饰 推高项目档次形象，拉升售价 实现视觉冲击，推动销售,七、营销实施,3，多元化装修套餐 A，时尚简约 B，温馨小筑 C, 尊贵奢华 大大节省后期装修的时间成本 减轻置业者资金压力 利于建立和谐生活空间和社区环境 增加开发商利润空间,七、营销实施,4，设计名师现场咨询 度身订造个性设计