房地产估价试题

1、1.搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积 200 ，成交总价，成交总价 80 万元人名币，分万元人名币，分 3 期付款，首期付期付款，首期付 16 万元人名币，第二期于半年后付万元人名币，第二期于半年后付 32 万元人名币，万元人名币， 余款余款 32 万元人名币于万元人名币于 1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交平方英尺，成交 总价总价 15 万美元，与成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成万美元，与成交时一次付清。如果选取该两个交易实例

2、为可比实例，试在对其成 交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。p126 答：1）统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 7%， 则 甲总价=16+ 0.5 32 1+7%（） + 32 1+7%（） =79.666（万元人民币） 乙总价=15（万美元） 2）统一采购单价。 甲单价= 796660 200 =3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价= 150000 2500 =60（美元/平方英尺使用面积） 3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为

3、人民币 元。驾驶乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为 1 美元等于 7 元人民币，则 甲单价=3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=60 x7=420(元人民币/平方英尺使用面积) 4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查的知乙交易实例房地产的建筑面积与使用 面积的关系为 1 平方英尺建筑面积等于 0.75 平方英尺的使用面积，则 甲单价=3983.3（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=420x0.75=315（元人民币/平方英尺建筑面积） 5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于 1 平方英尺=0.09290304 平方米，则 甲单价=3983.3（元人民币/

4、平方米建筑面积） 乙单价= 315 0.09290304 =3390.6（元人民币/平方米建筑面积） 2.某宗房地产的收益期为某宗房地产的收益期为 38 年，通过预测得到其未来年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为年的净收益分别为 20 万元、万元、 22 万元、万元、25 万元、万元、28 万元、万元、30 万元。从未来到第万元。从未来到第 6 年到第年到第 38 年每年的净收益将稳定在年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的万元左右，该类房地产的报酬率为报酬率为 10.试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。p206 解：该宗房地产的收益价格计算如下： a

5、 1 aa1 v=1 (1y)y1+y(1y i i itn t i （） = 2345538 5 2022252830351 1 1 10%1 10%(1 10%)(1 10%)(1 10%)10%(1 10%)(1 10%) （） =300.86（万元） 3.某成片荒地面积某成片荒地面积 2 平方公里，取得该荒地的代价为平方公里，取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一亿元，将其开发成“五通一 平”熟地的开发成本和管理费用为平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为亿元，开发期为 3 年，贷款年利率为年，贷款年利率为 8，销售费，销售费 用、销售税费和开发利润分别为

6、可转让熟地价格的用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2、5.5和和 10，开发完成，开发完成后可转后可转 让土地面积的比率为让土地面积的比率为 60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成 本和管理费用在开发期内均匀投入）。本和管理费用在开发期内均匀投入）。p160 解：求取得荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下： 取得荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价+土地开发成本+总管理费用+总投资 利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总 投资利息+可转

7、让熟地的总价 x 销售费用、销售税费和开发利润的比率 得出 该荒地开发完成后可转让熟地的总价= + 1 取得该荒地的总代价 土地开发总成本 总管理费用 总投资利息 销售费用、销售税费和开发利润的比率 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 = + 1 取得该荒地的总代价 土地开发总成本 总管理费用 总投资利息 （ 销售费用、销售税费和开发利润的比率） 可转让熟地总面积 = + 1 取得该荒地的总代价 土地开发总成本 总管理费用 总投资利息 （销售费用、销售税费和开发利润的比率）该荒地的总面积 可转让土地面积的比率 = 31.5 1200000001 8%2500000001 8% 12%5.5%

8、 10%2000000 60% （）（） （） =436（元/ 2 m） 4.某宗房地产的土地总面积为某宗房地产的土地总面积为 1000 ，是，是 10 年前通过征收农地取得的，当时取得年前通过征收农地取得的，当时取得 的费用为的费用为 18 万元万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为亩，现时重新取得该类土地需要的费用为 620 元元/；地上建筑物总建；地上建筑物总建 筑面积筑面积 2000 ，是，是 8 年前建成交年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积 600 元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积元，现时建造类似建筑物

9、的建筑造价为每平方米建筑面积 1200 元，估计该建筑物有八成元，估计该建筑物有八成 新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。p189 答：该宗房地产的价格测算如下： 土地现值=620x1000=620000（元） 建筑物现值=1200x2000x80%=1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000（元） 估价对象的现时单价= 2540000 2000 =1270（元/ 2 m ） 5.有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为 50 年，单价年，单价 2

10、000 元元/，乙房地产，乙房地产 的收益期限为的收益期限为 30 年，单价年，单价 1800 元元/。假设报酬率均为。假设报酬率均为 6，试比较该两宗房地产价格，试比较该两宗房地产价格 的高低。的高低。p204 解：甲房地产v= 50 v 50 1 k = 2000 50 1 1- 1+6% （） =2114.81（元/ 2 m ） 乙房地产= 30 30 1 v =v k = 30 1 18001 1 6% （） =2179.47（元/ 2 m ） 通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800 元/低 于 2000 元/），实际上却高于甲房地产的价格（2114.8

11、1 元/ 2 m 高于 2179.47 元/ 2 m ）。 6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基万元，此后每年的净收益会在上一年的基 础上减少础上减少 2 万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假 定情况下的净收益；如果报酬率为定情况下的净收益；如果报酬率为 6，试计算该宗房地产的收益价格。，试计算该宗房地产的收益价格。p209 答：该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 因为 (1)0anb 所以 25 (1) 20n

12、25 2 1n =13.5（年） 该宗房地产第 13 年的净收益为： (1)25 (13 1) 2anb =1（万元） 该宗房地产第 14 年的净收益为： (1)25 (14 1) 2anb =1（万元） 该宗房地产的收益价格计算如下： 2 1 () 1 (1)(1) nn abbn v yyyyy = 213.513.5 2521213.5 () 1 6%6%(1 6%)6%(1 6%) =129.28（万元） 7.图是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为图是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为 2000 元元/，旁边路线价（土地价，旁边路线价（土地价 格）为格）为 1000 元元/

13、，临正街深度，临正街深度 22.86m（即（即 75 英尺），临旁街深度为英尺），临旁街深度为 15.24m（即（即 50 英尺）英尺）。根据表。根据表 9-1 中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为 20，试计算，试计算 该块土地的单价和总价。该块土地的单价和总价。p298 答：该块土地的单价和总价计算如下： 该块土地的单价= 0010 udvudvt =2000 120% 1000 140% 20% =2680（元/ 2 m） 该块土地的总价=土地单价 土地面积 =2680 15.24 22.86 = 93.37（万元） 8.某商店的土

14、地使用年限为某商店的土地使用年限为 40 年，从年，从 2001 年年 10 月月 1 日起计。该商店共有两层，每层可出租日起计。该商店共有两层，每层可出租 面积各为面积各为 200 .一层于一层于 2002 年年 10 月月 1 日租出，租赁期限为日租出，租赁期限为 5 年，年， 可出租面积的月租金为可出租面积的月租金为 180 元元/，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别是，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别是 200 元元/和和 120 元元/，运营费用率为，运营费用率为 25.该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬

15、率为 9.试测算该商场试测算该商场 2005 年年 10 月月 1 日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。p223 答：该商场 2005 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格测算如下： 1 商店一层价格的测算： 租赁期间内年净收益=200 180 (1 25%) 12 =32.40（万元） 租赁期限外年净收益=200 200 (1 25%) 12 =36.00（万元） 2240 4 2 32.4032.4036.001 1 1 9%(1 9%)9%(1 9%)1 9% v （） =375.69（万元） 2 商店二楼价格的测算： 年净收益=200 1201 25%12（） 4

16、0 4 21.601 1 9%(1 9%) v =21.60（万元） =229.21（万元） 该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格 =375.69+229.21 =604.90（万元） 9.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，元， 年平均空房率为年平均空房率为 30，该旅馆营业平均每，该旅馆营业平均每月花费月花费 14 万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天 45 元，年平均空房率为元，年平均空房率为 20，正常营业每月总费

17、用平均占每月总收入的，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30；该类房地产的资；该类房地产的资 本化率为本化率为 10.试选用所给资料测算该旅馆的价值。试选用所给资料测算该旅馆的价值。p246 答：该旅馆的测算如下： 年有效毛收入=300 45 365 (1 20%) =394.20（万元） 年运营费用=394.230%=118.26（万元） 年净收益=394.2-118.26=275.94（万元） 旅馆价值=275.9410%=2759.4（万元） 10.6 年前，甲提供一宗年前，甲提供一宗 1000 、土地使用年限为、土地使用年限为 50 年的土地，乙出资年的土地，乙出资 300 万元人

18、万元人 民币，合作建设民币，合作建设 3000 建筑面积的房屋。房屋建设期为建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中年，建成后，其中 1000 建建 筑面积归甲所有，筑面积归甲所有，2000 建筑面积由乙使用建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意 将使用期满后的剩余年限将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协 商请一家专业房地产机构进行估价。商请一家专业房地产机构进行估价。p248 答：调查得知：现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑

19、面积的月租金平均为 70 元，据估价 师分析预测，其未来月租金维持在 70 元，出租率为 70%年运营收入占年租赁有效毛收入的 35%， 报酬率为 7%。钢筋混凝土办公楼的使用年限为 60 年，估价时点以后剩余的使用年限为 60-4=56 年，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期现根据建设用地使用权剩余期限确定。估价时 点以后的建筑用地使用权期限为 50-6=44 年。 （1） 求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益=70 2000 70% (1 35%) 12 = 76.44（万元） 44 1 1 (1)n a v yy = 44 76.441 1 7%(1 7%) =103

20、6.42（万元） （2） 求取未来 16 年的净收益的现值之和： 16 1 1 (1)n a v yy = 16 76.441 1 7%(1 7%) =722.14（万元） （3） 求取未来 16 年后的 28 年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值： 284416 vvv =1036.42-722.14 =314.28（万元） 11.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2k ，适宜进行“五通一平”的开发后，适宜进行“五通一平”的开发后 分块有偿转让；可转让土地面积的比率为分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60；附近地区与之位置相当的

21、“小块”“五通一平”；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平” 熟地的单价为熟地的单价为 800 元元/；开发期需要；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、 管理费用等经测算为管理费用等经测算为 2.5 亿元亿元/k ；贷款年利率为；贷款年利率为 10；投资利润率；投资利润率为为 15；当地土地转让中卖；当地土地转让中卖 方需要缴纳的税费为转让价格的方需要缴纳的税费为转让价格的 6，买方需要缴纳的税费为转让价格的，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4。试用传统方法测算。试用传统方法测算 该成片荒地的总价和单价。该成片

22、荒地的总价和单价。p269 答：设该成片荒地的总价为 v： 该成片荒地开发完成后的总价值=800 2000000 60% = 9.6（亿元） 开发成本和管理费用等的总额=2.5 2 = 5（亿元） 投资利息总额= 31.5 (4%)(1 10%)15(1 10%)1vv =0.344v+0.768(亿元) 转让税费总额=9.6 6%=0.576（亿元） 开发利润总和=(4%5) 15%vv =0.1560.75v （亿元） 购买该成片荒地的税费总额=4%v =0.04v 9.6 5 (0.3440.768)0.576(0.1560.75)0.04vvvv 1.627(v 亿元） 故： 荒地总价

23、=1.627（亿元） 荒地单价= 162700000 2000000 =81.35（元/） 12.某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为 5000 .根据某所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，根据某所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售， 并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等 400 元元/（按建筑面积计），同时获得（按建筑面积计），同时获得 40 年年 的土地使用权。预计装修改造期为的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000 元；装修改造完成元；装修改造完成

24、后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4000 元；销售费用和销售元；销售费用和销售税费为售价的税费为售价的 8；购买该；购买该 旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 4.试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正 常购买总价和单价（折现率为常购买总价和单价（折现率为 12）。）。p271 答：设该房地产正常购买总价为v 装修改造后的总价值= 4000 5000 1 12% =1785.71（万元） 装修改造总费用= 0.5 1000 5000 (1 12%) =472.4

25、6（万元） 销售费用和销售税费总额=1785.71 8%=142.86（万元） 购买该旧厂房的税费总额=4%v =0.04v 需要补交土地使用权出让金等的总额=400 5000=200（万元） 1785.71 472.46 142.860.04200vv 933.07v （万元） 故： 旧厂房总价=933.07（万元） 旧厂房单价=1866.13（元/ 2 m） 13.某在建工程开工于某在建工程开工于 2004 年年 3 月月 1 日，总用地面积日，总用地面积 3000 ，规划总建筑面积，规划总建筑面积 12400 ， 用途为写字楼。土地使用年限为用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元元 /。该项目的正常开发期为。该项目的正常开发期为 2.5 年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等） 为每平方米建筑面积为每平方米建筑面积 2300 元。至元。至 20