农村商业银行商业用房按揭贷款管理办法

1、二十农村商业银行商品房按揭贷款管理办法第一章一般原则第一条为满足客户融资需求，规范xx农村商业银行(以下简称本行)商业用房抵押贷款管理，防范信用风险，根据中华人民共和国物权法、商业银行房地产贷款风险管理指引、关于加强商业性房地产信贷管理的通知等相关规定，制定本办法。第二条本办法所称商品房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房(以下简称商业用房)的贷款，以所购买的商业用房为抵押物，由房地产开发商定期提供连带责任担保。第三条抵押贷款商品房为竣工验收合格的房屋。第二章贷款准入条件第四条抵押项目的准入。与我行合作的新建房地产抵押，无论金额大小，均须经我行信贷管理委员会批准。第五条抵

2、押项目审批的操作流程：项目申请项目调查项目审查项目审批签订合作协议。第六条抵押项目申请。开发商应向贷款银行提交以下信息：(一)书面申请主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需抵押贷款金额等。(2)公司信息1 .营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款证、法定代表人或授权代理人证明及其他相关证明；2.章程、批准设立及验资报告；3.最近三年的年度财务报表(公司成立不到三年的年度财务报表)和最近的财务报表；4.近几年通过年检的房地产企业开发资质证书；5.房地产开发经验，包括已开发房地产、经营业绩和行业知名度；6.董事会或股东(大)会根据公司章程的规定作出决议，同意为借款人提供阶段性连带责任担保；

3、7.本行要求的其他信息。(3)项目数据1.项目可行性研究报告；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建筑施工许可证；5 .国有土地使用权证或建设用地使用权证；6.商品房预售许可证；7.竣工验收证书；8.本行要求的其他信息。第七条抵押项目的调查。受理申请后，我行客户经理将进行调查，主要包括以下内容：(1)开发商基本情况：财务状况、信用状况、开发经验、建设能力等。(二)项目程序的合法性：项目信息是否完整有效，内容是否一致。(3)项目情况：项目地理位置、商业服务业繁荣、交通便利、配套设施完善、街道情况等。项目面积、容积率、绿化率、建筑面积、建筑结构和数量、公寓设计等。(4)项目的市场前

4、景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。(5)项目所需抵押贷款金额是否合理。(6)项目效益：开发商的合作诚意，利息收入、存款、收付款、结算业务等综合效益。(七)同业竞争情况。(八)本行要求调查的其他内容。抵押项目调查完成后，调查人员将出具调查报告，签署明确意见，并连同各种材料一并提交审查。第八条抵押项目的审查。应强调各种材料的完整性和有效性、开发商的财务实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景。审查人员完成抵押项目审查后，将出具审查报告，签署明确意见，连同各种材料一并提交审批。第九条抵押项目的审批。信用管理(二)开发商应协助贷款银行和借款人及时办理房地产抵押登记，并将登记证

5、书原件交贷款银行保管。(3)在借款人完成正式抵押登记之前，开发商需要向借款人提供阶段性连带责任担保；因借款人或开发商原因无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。(4)开发商应承诺向贷款银行结算账户全额或按比例收取抵押贷款涉及的项目建设资金、售房资金、结算资金等所有资金。第十一条商品房按揭贷款由工商行政管理部门核准登记，并按照规定向企业(企业)法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人办理年检手续。第十二条借款人申请商品房抵押贷款，应当符合下列条件：(一)企业(企业)法人或其他经济组织管理制度健全、财务状况良好，并在银行开立结算账户；(二)自然人年满十八周岁，具有完全民事行为能

6、力，并持有合法有效的居民身份证件；(三)自然人有固定住所，收入稳定，并在银行开立结算账户；(四)信用良好，有能力按期偿还贷款本息；(五)购买证明符合要求；(六)购房首付款比例符合要求；(7)银行规定的其他条件。第三章贷款金额、利率和期限第十三条商品房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.3倍。第十四条个人商品房按揭贷款的每月房地产支出和收入比例控制在50%(含)以下，每月债务支出和收入比例控制在55%(含)以下。(1)房地产支出与收入之比的计算公式为：(该笔贷款月还款额、月物业管理费)/月平均收入。(2)所有债务与收入之比的计算公式为：(该笔贷款每月还

7、款额、物业管理费及其他债务每月平均还款额)/月平均收入。上述计算公式中的收入是指借款人的可支配收入，即借款人单独借款时的可支配收入和共同借款人共同借款时的可支配收入。然而，对于单一贷款，如果考虑到借款人配偶的收入，则应首先进行调查和核实，而且配偶的债务也应考虑到已经考虑到其配偶收入的贷款。第十五条贷款期限在一年以内(含一年)的，适用合同利率，法定利率调整的，不分段计息；如果贷款期限超过一年，在法定利率调整的情况下，新的利率规定将从次年1月1日起按相应的利率档次执行。第十六条贷款期限。个人商品房抵押贷款最长期限不得超过10年，男借款人年龄加贷款期限不得超过60岁，女借款人年龄加贷款期限不得超过5

8、5岁。第四章贷款管理第十七条商业用房抵押贷款业务操作流程：借款人申请贷款调查贷款审查贷款审批签订合同抵押(预告)登记贷款发放贷后管理贷款偿还注销登记。第十八条借款人申请。借款人提交书面申请并提供以下信息：(一)抵押申请表。(二)企业(企业)法人和其他经济组织提供的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等相关证明。(三)企业(事务)、法人和其他经济组织提供最近三年的年度财务报表(自成立不到三年的年度财务报表)和近期财务报表。(4)天然聚乙烯(五)自然人提供借款人的家庭财产和经济收入证明，包括借款人所在单位出具的个人收入证明或纳税证明、银行存款证明、房地产证明、有价证券等；借款人家庭成员共同

9、偿还贷款的，各方应签署共同偿还责任确认书，明确一方无力偿还贷款的，另一方应继续承担偿还责任。(六)借款人是个体户(即自行设立的法人机构或其他经济组织，或持有上述机构10%以上的股份，或其个人收入的主要来源是上述机构的营业收入)或公司股东或董事，并应提供相关资产证明、银行对账单、财务报表、税务票据证明等。(七)购买首付款凭证。(八)房地产部门统一印制的具有法律效力的商业用房买卖合同。(九)共有人同意将所购房屋作为抵押物。(10)本行要求的其他材料。第十九条贷款调查。受理申请后，账户经理将进行贷款调查，主要包括以下内容：(一)借款人是否符合贷款条件；(二)借款人提供的信息是否真实有效；(三)房地产

10、交易价格是否合理；(四)购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；(5)借款人在本行及其他银行的信用记录和存款；(六)抵押物的流动性，共有人是否出具了同意抵押的证明；(七)借款人的还款能力，以及每个还款期是否有稳定的现金流；(八)本行要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，将出具调查报告，签署明确意见，并与各种材料一起提交审查。第二十次贷款审查。重点应放在借款人资格和还款来源的合理性和可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，以及贷款金额、期限和还款方式是否与借款人的还款能力相一致。审查人员完成贷款审查后，将出具审查报告，签署明确意见，并连同各种材料一并提交审批。第二十一条贷款审批。商品房按

11、揭贷款应按照xx农村商业银行贷款业务操作规程规定的程序审批，不得反向操作。单个借款人的贷款金额(包括一次性购买多套或累计购买多套)超过审批权限的，应按权限管理规定报批。第二十二条签订合同。经审查批准后，由贷款银行、借款人和开发商签订商品房按揭贷款合同。第二十三条抵押(预告)登记。在借款人完成正式抵押登记前，客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门登记房地产抵押预告，开发商提供阶段性连带责任担保；预告登记后，贷款银行必须在可以登记房地产之日起三个月内申请正式登记，同时自动取消开发商提供的定期连带责任担保。第二十四条贷款。贷款只能在借款人完成抵押(预告)登记手续后发放。贷款银行将钱直接转到卖方在贷

12、款银行的结算账户，并通知借款人贷款已经发放，卖方出具付款证明。第二十五条贷款发放后，贷款机构应及时将相关信息录入个人信用信息基础数据库，并详细记录借款人及其配偶的身份证号码、购房数量、贷款金额、贷款期限、抵押状况和违约信息。第二十六条贷后管理。贷后管理按照xx农村商业银行贷款业务操作规程的相关规定执行，主要包括以下内容：一、贷后检查1.抵押项目贷后管理：抵押项目应至少每隔一年进行一次全面检查2.借款人贷后管理：应建立贷后回访制度和后续管理制度，主要检查影响还款能力的变化因素，如借款人的职业、收入和居住地。对正常贷款应进行定期调查，对有关贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款应进行抽查，对出现突发严

13、重问题的贷款应随时进行检查。(二)拖欠贷款的收缴和处理。对于违约贷款，应通过电话或短信提示、与借款人会面、现场核查、走访借款人单位等方式了解借款人违约的主要原因。并督促借款人纠正违约行为，收取逾期贷款本息罚息。1.借款人首次未按期偿还贷款本息时，账户经理应在三个工作日内给借款人电话或短信提示；2.借款人连续两个期间(含)未按期偿还贷款本息的，账户经理应向借款人发出催收通知；3.当借款人连续三期(含)未能按时偿还贷款本息时，账户经理应主动与借款人见面或在家催收，督促借款人落实可行的还款计划，并提示违约风险；4.如果借款人在合同期内连续五期(含)或累计八期(含)未能足额偿还贷款本息，贷款银行可宣布

14、贷款提前到期，并要求借款人及时偿还贷款并依法处分抵押物。第二十七条贷款还款(1)贷款期限不足一年(含一年)的，实行还本付息的还款方式；(2)贷款期限超过一年的，按月分期还款，每月20日为借款人约定还款日，当期应付贷款本息可直接从借款人在贷款银行的结算账户中扣除；还款方式可以是等额本息还款法或平均资本还款法。1.等额本息还款法，即借款人每月等额偿还贷款本息。月还款额=贷款本金月利率(一月利率)还款期(功率)/(一月利率)还款期(功率)还款期数=贷款期122.平均资本偿还法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。月还款额=贷款本金/还款周期(贷款本金-累计已还本金)月利率(3)预付款处

15、理1.贷款发放后，能够按期偿还贷款本息的借款人可以申请部分或全部提前还款。预付款本金的起始金额为10，000元或其整数倍。2.申请部分提前还款有两种方式：(1)月还款额不变，贷款期限缩短；(2)贷款期限不变，月还款额减少。第二十八条贷款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向贷款银行提出书面申请，经贷款银行、担保人和抵押人同意后，签订期限变更协议。第二十九条注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，账户管理人和借款人应共同办理注销抵押登记手续。第五章风险控制第三十条贷款金额随房地产评估价值波动且用途未明确的商品房，本行不得发放抵押贷款。对于抵押财产，在买受人全部偿还贷款之前，

16、重估后的净值不得作为追加贷款的抵押物。第三十一条对银行发放的商品房开发贷款，应督促售房资金用于相应的项目建设或归还开发贷款；发展商须按商业楼宇按揭贷款的数额，按比例或等额偿还发展贷款。第三十二条建立抵押贷款风险预警和评估体系第三十四条贷款申请最终批准前，账户经理必须至少与借款人面谈一次，核实借款人购房意愿、购房行为真实性和还款能力，并做好面谈记录。第三十五条履行告知义务，按照诚信原则要求借款人提交房地产、收入、户籍、税务等证明材料。发现借款人填写虚假信息、提供虚假证明的，不予受理其信贷申请；出具虚假收入证明并经核实的单位不再接受其证明。第三十六条下列风险应当专项监管：(1)虚假抵押，即开发商通过各种手段或技术恶意占用银行资金。虚假抵押主要有以下几种形式：1.提供或者伪造虚假信息、证明材料、合同材料等。2.