建筑市场经营与战略管理

1、项目三建筑市场经营和战略管理，任务一建筑市场经营概要任务二建筑市场调查和经营预测任务三建筑企业经营决定任务四建筑企业战略管理，金书缘文化， 能力目标理解建筑市场的意义和特征理解建筑市场体系的构成建立了正确的市场经营观念了解建筑企业经营方式的意义和分类理解经营预测的概念、内容和基本方法理解经营决定的概念， 理解程序和基本方法理解企业战略管理的概念和特征把握企业战略管理的过程理解建筑企业的战略环境分析企业竞争战略选择的原则把握企业竞争战略的类型及其选择推进企业竞争战略的实施和控制方法的任务，金书缘文化， 任务一建筑市场经营概要任务的导航本任务主要学习建筑市场的概念和特征、建筑市场体系、建筑市场经营

2、的概念和内容、建筑市场经营观念、建筑企业市场经营方式等知识。 建筑企业经营建筑商品，必须通过建筑市场的经营活动来完成。 要正确选择经营方式，首先要做好经营预测和经营决定，寻找市场、加工任务、投标、合同管理等是有效经营建筑商品的基本问题。 一、建筑市场的概念和特征(一)建筑市场的概念建筑市场是与建筑商品进行相关因素交换的市场。 建筑市场的构成要素包括以下几点。 (1)由业主(承包人)、承包人(承包人)和工程建设的中介服务者组成的建筑“市场主体”。 (2)由不同形式的建筑商品及其相关因素(建筑材料、建筑机械、建筑技术、劳动力、资金、设计、监理等)组成的建筑“市场客体”。 (3)以招标投标为主要竞争

3、形式的“市场机制”。 金书缘文化，(4)保证市场秩序，保护主体合法权益的法律、法规和监管体系。 (5)适应社会主义市场经济要求的建筑产品及其相关因素价格形成机制。 (二)建筑市场的特征建筑产品本身及其生产过程的特征给建筑市场带来了以下特征： 1、建筑市场范围广、变化大、有生产和生活的地方都需要建筑产品。 建筑产品遍布国民经济各部门和社会生活各领域，为建筑企业提供了广阔的市场。 另外，建筑产品的需求依赖国民经济的发展状况，依赖消费者的消费倾向，市场需求多样化，市场需求量不稳定。 2、建筑产品生产和交易的统一建筑市场交易贯穿建筑产品生产的全过程，先确定买卖关系，确定付款方式后再进行建筑产品的生产，

4、最后在竣工结算完成交易。 另外，建筑产品的形成关系到用户、地质调查、设计、施工、分包商和中介机构等多个机构的经济利益关系，这一过程体现了建筑产品生产和交易的统一，交易过程长，市场交换关系复杂。 3、作为建筑市场主要客户单体建筑市场交易的主要对象的建筑产品种类多，要求不同，无法批量生产。 根据用户的要求，进行单独设计和施工，组织单体生产，建筑产品的交易也只能是单体。 金书缘文化，4 .建筑市场客户的社会性所有建筑产品都有社会性，公共利益，如建筑产品的位置、施工和使用影响城市的规划、环境、人身安全。 因此，建筑产品的规划、设计、施工、交易和竣工验收和使用的全过程，是在政府和相关管理部门的审查和监督

5、下进行的，以保证建筑产品的质量和使用安全。 5、建筑产品交易的长期性和阶段性建筑产品的生产周期一般较长，建筑产品交易关系的完全实现决定存在于建筑产品的形成过程中，需要很长的时间。但是，由于建筑产品各阶段交易的内容、交易条件不同，建筑产品的交易要根据工程合同，根据各阶段的特点分阶段进行交易活动，分阶段实现建筑产品的价值，最终达到整个交易关系的实现。 6、建筑市场交易活动不可逆的建筑商品生产，一般采用订单销售方式，多在先前确定的用户的情况下进行。 建筑市场达成协议后，设计、施工等承包公司必须按照双方约定进行组织设计和施工生产。 建筑产品完成后，不能退货，不能再加工。 金书缘文化，7 .建筑市场没有

6、固定场所建筑市场是无形市场，没有固定交易场所。 买卖双方以招标等形式交流买卖关系，促进建筑商品的交易。 8 .建筑市场竞争激烈，在建筑市场购买建筑商品一般不能直接比较和选择建筑商品，但只能由承包商选择。 这将建筑市场的竞争表现为建筑企业综合实力的竞争，更加复杂激烈。 施工企业必须利用各种手段，在工程价格、质量、工期、信用、服务等方面展示自己的实力和诚意，获得用户。 二、建筑市场体系建筑市场体系包括建筑产品市场和服务于建筑产品市场的生产要素市场和支持建筑产品市场的法律体系、监督体系、社会保障体系(如图3-1所示)。 1、建筑生产要素市场体系建筑生产要素市场体系包括劳动力市场、建筑材料市场、机械租

7、赁市场、资金市场和技术市场，对建筑产品市场产生重大影响。 金书缘文化、2 .法律法规体系的法律法规体系有法律体系(建筑法、企业法、劳动法、招标投标法、安全生产法、合同法等)、行政法规体系(建筑市场管理条例、工程质量管理条例、安全生产管理条例等)、技术法规体系(调查设计、施工、监理等方面的规范、规程、检查评价标准等)和业界规范体系(行业规则等) 3、社会保障体系社会保障体系包括人身保险、社会就业保险、医疗保险、退休保险、工程保险等，是增强建筑企业活力的基础。 4、监督体系监督体系包括国家监督体系(劳动部门、质量监督部门)、行业监督体系(各级建设行政主管部门)、法律监督体系(司法部门)、社会监督体

8、系(监理公司、银行等)、社区监督体系(协会等)。金书缘文化，图3-1建筑市场体系的形象，金书缘文化，三，建筑市场经营的概念和内容1 .建筑市场经营的概念建筑市场经营是指建筑企业为了满足建筑商品的销售需求而进行的环境分析、市场调查、市场预测、经营决策、投标与合同签订、工程施工、竣工检查和交货使用、售后服务2、建筑市场经营内容建筑企业经营建筑市场，主要包括以下内容： (1)建筑市场调查建筑市场调查是一项有目的、有计划、有程序、系统地收集、整理、分析建筑市场的各种信息的工作。 建筑市场调查包括两个方面。 一是影响建筑市场变化的政治、经济、技术、社会、自然等因素的调查；二是通过调查建筑市场情况，如用户

9、、竞争对手、建筑产品的生产要素市场、相关法规政策、相关部门等。 (2)建设工程招标建筑产品为特殊商品，买卖双方主要通过招标建立交易关系。 施工企业在通过市场调查获得市场需求信息后，选择合适的工程组织进行投标。 必须选择金边文化、(3)经营方式建立企业和建设部门的交易关系，明确经营方式。 施工企业通常以承包为自己的主要经营方式。承包经营方式多，如总承包经营方式、直接承包经营方式、共同承包经营方式等经营方式的差异，直接影响工程成本、施工组织方式等。 (4)谈判和合同建筑商品的交易是“期货”交易，必须事先签订施工合同，明确双方的权利义务关系。 (5)在签证和中间结算建筑工程施工中，由于多种原因工程发

10、生变更，部分变更影响价格和工期的变化，所以施工中的业主和承包商进一步协调，签证达成协议的意见，结算时变更价款。 另外，一项工程可以立即处理中间结算，完成部分交易。 建筑商品生产的这些固有特征，使建筑市场的经营活动深入渗透到建筑工程的施工生产过程中。 (6)竣工决算建设工程竣工检查后，业主和承包商应当及时交接，交接完成并清算工程款后，建筑商品计算完成最终交易。 金书缘文化，四、建筑市场经营观念1 .建筑市场经营观念的含义建筑市场经营观念是建筑企业从事生产和经营活动时所依据的指导思想和行为规范，经营观念是否正确，直接影响经营状况的好坏。 2、建筑市场经营应具备的观念(1)以用户为中心，以建筑企业满

11、足消费者的需求为企业生存和发展的基本条件，以用户为市场经营的中心，为业主提供各方面的优良服务。 (2)树立企业形象，要注意施工企业在市场经营中树立企业形象，以获得良好的社会信用。 积极保护消费者的长期利益和社会利益，竞争品牌。 (3)追求经济利益的建设企业经营的最终目的是通过建筑商品交易获利。 现代市场经营是以良好的企业形象获得用户，在努力为消费者提供满意的服务中获得最大的利益。 五、建设企业的市场经营方式建设企业的市场经营方式是指建设企业在市场经营活动中向所有者(建设部门)提供建设商品和服务的方式。 归纳起来分为两个类别。 (1)承包经营方式承包经营方式是指建设企业通过承包工程向业主(建设公

12、司)提供建筑商品的经营方式。 这是施工企业的主要经营方式。 承包经营方式的种类很多，可以用以下几种方法分类。 金书缘文化，1 )根据承包的关系，可分为总承包经营方式、直接承包经营方式、共同承包经营方式等。 (一)总承包经营方式。 指一家施工企业承包所有工程建设任务，将部分工程(主体工程除外)转包给其他施工企业的经营方式。 在总承包经营方式下，总承包企业直接与业主(建设部门)联系，受委托，向业主(建设部门)负责的分包企业不是直接与业主(建设公司)联系，而是在总承包企业承包的任务中承包部分工程，对总承包企业负责。 总承包经营方式的主要优点如下。 有助于统一指挥工程项目的施工全过程。 总包企业起到全

13、面的组织者的作用，能受到政府主管部门、设计部门、建设部门的监督，协调各方面的关系，保证工程顺利进行。 有助于提高工程质量，降低工程成本。 转包公司多为专业公司，所以对转包工程有较高的施工水平，具有能确保工程质量的高劳动生产率和管理水平，能促进工程成本的降低。 合同的制约、责任明确。 建设部门、总承包部门、转包部门以各种合同形式固定各自的责任，各当事人受到合同的制约，受合同的保护，容易分辨责任，共同工作。 总转包经营方式也有一些缺点，主要是各单位间关系复杂，施工中交叉工作，容易产生矛盾。 金书缘文化，(2)直接承包经营方式。指施工企业独立直接与建设部门签订合同，单独承包工程的经营方式。 一个工程

14、项目由多个施工企业共同施工的，各施工企业分别与建设部门签订合同。 直接承包经营方式减少总承包方式的中间环节，承包水平简单，关系清楚。 但是，多个承包企业在同一现场施工，技术上存在交叉和交接，发生各种矛盾是不可避免的。 由于承包企业之间没有经济联系，关系很难协调。 (三)共同承包经营方式。 两家以上建筑企业共同承包给建设部门，分别依据。 自我投入的资本份额和加工工程任务是一种共享利益、共同承担风险的经营方式。 建筑法第二十七条规定：“大型建筑工程或结构复杂的建筑工程，可以由两个以上承包机构共同承包。 共同承包各方对履行承包合同负责连带。 参加共同承包经营的企业，在经济上各自独立计算，施工中共同使

15、用的机械设备、临时设施、周转材料等，按使用时间分配费用。 这种经营方式的优点是，很多联盟都有很强的竞争力，以弥补资金充足、设备齐全、技术和管理方面的优缺点。 但是，共同承包经营必须明确责任以减少矛盾。 否则，各方面的纠纷会损害共同经营的优势。 2 )根据承包的范围，可以分为全过程承包、设计一施工承包、施工承包等。 其中工程承包经营方式按承包范围分为建设项目的施工承包、单位工程的施工承包、支部、分项工程的施工承包。 3 )根据承包的费用，可以分为工程成本的总承包、工程成本的一部分承包等。 金书缘文化，4 )根据建立承包关系的方法可分为招标承包和协议承包两种。 (二)开发经营方式开发经营方式是指建

16、筑企业应城市统一计划的要求，在完成建筑工程(建筑商品)后，租赁或销售给用户的经营方式。 从事开发经营的企业也被称为房地产开发企业。 这种经营方式在土地统一开发利用和城市统一计划建设中逐渐形成。 随着城市建设的发展，居民住宅、商业建筑、写字大楼向共同型的方向发展，为开发经营提供了前提条件。 开发者可以事先不与用户联系，在完成工程后销售或借给用户。 开发经营方式的业务内容主要有以下几点。 (1)房地产开发这是开发性建设企业的主要经营业务。 先购买土地，然后组织规划、设计、施工，建设后销售或租赁，同时进行房地产管理。 目前，中国兼营建筑工程的房地产开发企业多从事这种开发业务。 (2)代理工程这是开发

17、性建筑企业应用户要求购买土地，组织设计、施工，完成后交接用户的业务。 这种业务与一般的房地产经营业务相比，在设计、施工前只有一定的目标，其他都是一样的。 除了上述两种主要经营方式以外，根据不同的经营业务，建筑企业可以采用半成品加工、设备租赁、技术和劳务服务等经营方式。 金书缘文化、任务二建筑市场调查和经营预测任务导航本任务主要学习有关建筑市场调查和经营预测的知识，包括建筑市场调查、经营预测的定义和基本方法等内容。 一、建筑市场调查1 .市场调查的概念市场调查是企业运用一定的技术、方法、手段，收集影响市场变化和发展的条件、要素等信息，掌握客观情况，提供市场信息，企业进行经营预测，提供正确的经营方

18、针和合理的经营决策可靠的一系列工作。 2 .建设企业市场调查的内容影响市场的因素很多，进行市场调查的内容和范围很广，包括企业的外部环境在内，也要考虑企业的内部环境。概括地说，施工企业的市场调查主要包括以下内容。 (1)市场需求调查主要包括目前和潜在用户、各种建筑类型的需求量、用户分布情况、各种用户对建筑产品的评价等。 (2)市场供给调查主要包括各种建筑类型的供给量、建筑材料、零部件、施工机械设备、劳务市场等的供给情况、社会生产发展水平和技术水平等。 金书缘文化，(3)市场竞争情况调查主要包括竞争对手的数量、分布情况和潜在竞争对手的情况、竞争对手的工程质量、工期、服务态度和交易情况、各竞争对手的经营和信用等。 (4)建筑市场参与单位的调查主要包括设计单位、监理咨询机构、建设单