青岛绿色食品产业中心规划报告2015

1、青岛绿色食品产业中心规划研究报告，2015年10月，上海信众投资管理有限公司，关于建立青岛正悦投资开发有限公司，项目核心理解，项目理解(性质和指标)目标体系理解的核心问题，“引言部分”，本项目区划以农地为主，有少量现场，区划内道路大项目位于胶州李哥庄镇东部，周边现状以村村、畑和村镇企业为主，城市化和产业功能发展相对落后，本项目开发构想最能解决的问题是，项目如何与胶东国际机场联动，提高产业活力，使机场辐射效应最大化，深入挖掘其发展契机【1、对地区的理解】、【2、对项目属性的理解】绿色食品产业中心是项目南北两个区域中的典型起点，形成了整个区域约20平方公里的计划用地内的其他产业和产业生态系统。 以

2、禁建界、限建界、产业生态系统、青岛市、政府主导的产业转型和提升带来的税收、就业、形象提高为前提，项目在胶州市的产业升级、区域发展等方面承担着使命，利用负责提高区域形象的企业实力，整合行业和产业资源，提高和推进区域开发环境目的企业受益，符合政府要求，最大限度地恢复，开发更适合胶州当地市场的产品以这个项目为契机，确立正悦集团在青岛的品牌形象和影响力，建设价值高、回报高的固定资产，将来升格为环渤海经济圈顶尖企业环渤海经济圈，【3】项目定位研究是在现实条件下，引导政府和企业的共同目标，如何实现两者之间的平衡，是项目成功发展运营的关键，品牌目标：建立正悦集团房地产品牌， 在产业开发领域开拓新天地的利益目

3、标：在保证政府目标的基础上追求利益和经济效益最大化的战略目标：区域：对开发区产业升级和提高区域形象的企业：在立足青岛的同时，逐渐占领环渤海经济圈。 品牌：著名企业品牌，实力强，在城市综合运营、能源矿物等领域有显着的竞争优势的经验：集中在城市综合运营、房地产二级开发、能源矿物、金融投资、国际商贸等地区：虽然未来的计划有利，但现在的产业结构相对不好，产业开发环境核心问题是什么？我们通过金字塔模型分析和定义核心问题。 基于项目前期沟通达成的共识和制约条件、金字塔模式，信徒应该解决项目的核心问题是：一、宏观经济和基础条件、青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境如何？ 城市概况的地位，李哥庄镇位于胶州东

4、北部，距胶州市政府16公里，临红岛经济区，西接胶东国际机场，南接胶州少海新城，位于大沽河左岸，位于青岛市“三城联动”战略的北岸新城的山顶，位于胶州市东北翼中心地带。 城镇面积75平方公里，总人口10万8千人，建设区域面积14平方公里，驻地人口7万2千人。 管辖41个村、3个町内委员会。 李哥哥庄镇是全国第一个发展改革试行镇，中国制帽子之乡，山东省观光强镇，山东省百镇建设示范镇，山东省经济发达镇，行政管理体制改革试行镇，青岛市小镇培育试行镇。 青岛是山东省最大的城市，李哥庄位于胶州东北部，居“三城联动”之首，是全国第一个发展改革试点城市之一。综合：国家沿海重要中心城市，地位：环渤海经济圈中心城市

5、，经济： GDP山东第一，约9000亿元，2014年山东省GDP排名前十，经济发展水平，经济发展保持快速稳定上升态势，但增长率放缓，产业升级和经济变革资料来源：青岛统计年鉴，2014年青岛总产值(GDP )约9000亿元，全省居首位，比上年增加8.56%，但增长率放缓的2014年胶州市GDP突破900亿元，青岛整体各区中GDP排名前列的李哥哥庄镇最近GDP 、2010-2014年青岛固定资产投资总额呈上升趋势2014年第二产业投资居第二位，占48.87%的第三产业居第一位，占49.31%，第二、第三产业发展比较均衡， 2010-2014年胶州固定资产投资总额呈上升趋势2014年第二产业投资居首

6、位，占80.25%其次是第三产业，占比例19.58%，第二、第三产业发展不平衡，固定资产投资、固定资产投资力量持续增加，2014年胶州投资中国未来产业经济的发展趋势，产业边界越来越模糊，本项目承担的任务是理念极为先进的产业融合。 青岛人均可支配收入逐年增加，但近两年增长速度放缓，2014年增长率约达到9%，达到38294元/人。 胶州人均可支配收入逐年增加，但近两年增长速度放缓，2014年增长近8.7%，达到34062元/人。 近年来，青岛和胶州的人均可支配收入稳步提高，而胶州市却低于青岛市的平均水平，主要受产业经济影响。 进出口贸易、胶东国际机场定位为面向日韩地区和其他国际地区的门户机场、环

7、渤海地区的国际航空运输中心机场。 青岛在山东各市有吸引外资的绝对优势。 青岛具备建设特殊政策区(临空经济区、自由贸易区)的条件。、开发区人均可支配收入和人均年工资水平明显高于烟台市平均水平，分别达到41000元和53000元/年，居民消费能力相对较强，了解城市和地区水平，解决产业发展环境和问题的结论：总体水平和基础产业结构保守、不理想、设计、研发、加工、制造、销售、衍生服务、核心结论和方向. 01、经济和产业环境、基础牢固、产业结构不平衡、寻求转型升级，青岛市作为山东第一城市， 产业和经济环境基础比较坚实的胶州经济水平在青岛整体排名第一的李哥庄经济发展速度稳步上升。 青岛市第二、第三产业发展几

8、乎持平胶州市的绝对两产主导，从目前社会环境下三产结构需要不断优化和改善的长期来看，传统制造加工产业的价值和利益空间不断缩小，逐渐被淘汰。 注：笑容曲线代表了产业链中价值的传递方向，现代产业发展背景下的产业价值链重视前期创新和后期营销阶段，支持知识经济方向。 第2部分城市产业环境，问题：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境怎么样？项目开发的背景和方向是什么？ 二、区域站位和规划，蓝色战略着力于青岛国家级中心城市，推进项目区域发展，国家战略：国家战略2011年1月，国务院通过国信2011年1号文批准山东半岛蓝色经济区发展计划，表示山东半岛蓝色经济区上升为国家战略。 这是十二五开局那年第一次以海洋

9、经济为主题的区域发展战略。 山东半岛蓝色经济区大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业。青岛的提高：按照青经济区的发展计划，青岛被培育为国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的龙头，以青岛市的战略地位大幅度提高为契机，青岛城市建设进入新的发展快速道路。 城市战略计划、胶州市城市总体计划(2005-2020 )、临空经济区、国家经济开发区、胶东国际机场坐上去，以胶州为发展中心：以机场为中心的临空经济区国家经济开发区李哥庄进入胶州城市发展计划的中心，胶州、新机场坐上去，移动了胶州城市发展的中心城市战略规划、空间发展战略：以由南向东发展为主，西部、北部优化完善。 空间配置结构：

10、中心城市、少海新城、南部新区、西部商贸区、北部物流区两翼：两翼推进以李哥庄为中心的东北翼、张应、后门、普集组成的西南翼胶州市城市总体规划(2005-2020 )，李哥庄跨越霸盖产业、旅游、商贸、科技等领域的重要项目区域战略规划、问题：青岛市/胶州市/李哥庄的经济、产业环境怎么样？项目开发的背景和方向是什么？ 三、产业结构和趋势、城市产业方向、青岛重点经济功能区、项目周边高端装备制造和软件信息产业环绕。项目(机场区域)、胶州、开拓区新兴产业区、生物医药产业区、汽车船辅助产业区、城市核心区、生态旅游区、机场产业区(临空经济区)、重型设备制造区、现代生态农业区、胶州国家经济技术开发区是海洋高端设备制

11、造业、新能源、新材料、以海洋生物医药为中心的蓝色制造业集聚区城市产业方向、产业结构和趋势胶州、胶州是主导蓝色制造业和现代服务业的方向。 起始区六区五中心六区：高端商业关联区、保税物流功能区、省级蓝色高端制造业基地、科技创新孵化区、高新区、生态湿地修复示范区五中心：数字专用设备开发制造中心、3D打印技术开发制造中心、工业智能机器人开发制造中心、 海洋工程技术开发制造中心、集中冷链研究制造中心李哥庄和胶东国际机场有近水楼台的布局关系，并且自身具有良好的政策支持、比较丰富的产业基础、大沽河生态资源等优秀的机会条件，李哥庄重点发展以下四个主要产业：城市产业青岛市城市空间战略配置、胶东国际机场与临空经济

12、区规划相结合，李哥庄科学确立了“特色航空町、生态智能新城、高端产业基地”的发展定位和“全力建设临空生态智能小町，竞争创造全国航空港小町发展指标棒”的奋斗。 配合青岛市城市空间战略配置、胶东国际机场和临空经济区的规划，李哥庄全力建设临空生态智慧小城市。 重点发展产业，机场建设对地区发展起着强心剂的作用，而空间产业发展和功能布局的推进也有客观规律，如何将自己的条件与城市环境结合起来，以正确的定位实现与机场的有效相互促进发展，是其核心问题。 机场的发展促进了周边地区的牵引作用，紧紧围绕李哥庄打造临空生态智能小城市，大力发展临空高端服务，对促进李哥庄产业变革和城市能源水平的提高起着作用。 问题：项目有

13、什么样的资源，有可以实现的发展潜力，担负着什么样的城市和产业使命？ 四、项目优势资源分析、地区条件、胶州李哥庄镇东部，与即墨、高新区接壤，周边产业区很发达。航空青岛流亭机场青岛新国际机场(计划)铁路济南-青岛高铁北京-青岛上海-青岛城际高速线青荣威城际铁路(建设)青岛-日照城市间铁路g2青(岛)兰(州)高速G20青(岛)银(川)高速G18荣(海)高速G15沉(阳)海(口)高速G204济胶东国际机场的位置图，胶东国际机场邻近李哥庄镇定居后，胶州成为全省唯一的内联全国、外联世界的全球转播枢纽，使李哥庄镇产业升级，加快城市化发展。 计划旅客吞吐量： 2025年，年计3000万人，长期计2040年，年

14、计5000万人的旅客吞吐量计划货物吞吐量： 27万吨，与周边城市的关系，城市交通现状，李哥庄镇东南与青岛城阳区相邻，东北与即墨市相邻，西侧与大沽河青银高速，G204，S218等干线越过国境，从胶州市中心开车走30分钟，从城阳走30分钟，从青岛市中心开车走1小时。 随着旧路和李王路、维青路、兰州东路的建设，李哥庄的对外交通系统进一步优化提高。 内部交通系统毗邻胶东新机场，多种高速跨境交通系统完善。 项目位于胶州市李哥庄镇东侧，在大沽河和桃源河之间。 北区画位于棘洪滩水库西侧，占地面积为824.3公顷。南区画位于李哥庄镇南侧的大沽河东侧，占地面积为1039公顷。 胶州已成为全省唯一的内联全国、外接

15、世界的世界性中继集线器、国际门户、航空产业城市。 胶东国际机场的定位、区域枢纽机场、面向日韩的门户机场、渤海地区的国际航空运输枢纽机场。 未来全国八大国际机场的枢纽之一。 新机场对胶州的影响，青岛胶东国际机场目标：建设综合交通、智能机场、绿色环保、特色商贸美丽的机场。 胶东国际机场效果图，2013年新机场的布局确定，预定2018年开始运营。 新机电场效应，本项目位于胶东新机场的5-10km第二包围层，新机场代表流亭机场促进青岛城市发展。 机场产业的配置是以“依靠新机场，统一陆海空，建设航空城，发展大青岛”的理念为基础，规划研究临空经济区，其中中心区221平方公里，区240平方公里，重点发展航空

16、基础产业、高科技制造业、高级服务业、通航相关产业等临空经济区、临空经济区内经济迅速发展，机场周边聚集了大量产业，主要包括航空物流、航空食品、修理飞机、航空油航空材料、航空训练、酒店饮食等相关产业。 临空经济迅速发展区域经济，同时产生许多相关产业，附加值高。 中韩自由贸易区推进了产业升级，商贸、航空海运、旅行等行业迎来了机遇。商贸、航空海运、旅行等11种产业牵引的应对政策提高了地区热，提高了关注度提高了产业集聚，商贸、运输、研发类产业和总部办公室等发展机会大的集群效应为上下游产业的发展提供了发展机会，形成了成熟小区的办公室环境和气氛， 中韩自由贸易区牵引的效果、区域产业的增长趋势、区域影响、区域

17、产业结构调整文化产业发展区域产业和人口引进性增强区域产业环境改善、中韩自由贸易区、直接效果、间接效果、投资驱动、消费驱动、城市品牌、企业品牌、推进产业升级、高级装置制造、新能源和节能环境保护、电子信息、 海洋、物流、商贸、金融、电器、文化中韩自由贸易区的契机是，2015年6月1日中韩自由贸易协定正式签订，产业资源、商业资源、伊藤忠(中国)集团有限公司2005年被商务部认可为国家级“地区总部”。 中国分公司数量：杉杉集团和山东如意围绕纺织、纤维等业务合作，扩大中国市场。 农牧食品业、商业零售业、房地产业、媒体业、金融业、工业、制药业、纺织品服装、能源机械化学工业、娱乐通信、商贸金融、房地产建材、粮食食