广州房地产项目利益分配研究

1、广州房地产项目利益分配研究摘要：通过对广州近年两个房地产项目开发案例进行分析研究，并计算出市场各利益相关者的利益分配。结果表明：在这两个商品房开发项目的收益情况大体是政府获利60%，银行获利5%，开发商获毛利35%。这种分配格局的形成有历史的原因，但不尽合理，因此，应调整平衡各方利益关系，使房地产市场得到稳定健康地发展。关键词：利益分配；房价构成；税费；利润Abstract:throughanalyzingtheguangzhoutworealestateprojectdevelopmentinrecentyearscasestudyresearch,andcalculatesthemarke

2、tstakeholdersinterestsdistribution.Theresultsshowthatinthetwocommodityhousingdevelopmentprojectintheyieldof60%profitisthegovernment,thebankprofits5%,developerswon35%margin.Thedistributionpatternformationofhistoricalreasons,butnotentirelyreasonable,therefore,shouldadjustbalancingtheinterestsrelation,

3、maketherealestatemarkettogetstabilityhealthydevelopment.Keywords:distributionofinterests;Housepricesconstitute;Taxes;profits中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1引言改革开放以来我国的房地产业发展取得了令人瞩目的成绩，并日益成为推动我国经济发展的重要增长点。新世纪以来，中国的房地产行业进入到快速发展的时期，房地产开发、投资和销售的年增长幅度均超过20，明显大于我国GDP增长速度。房地产商品房价格也随之上升，目前,广州市商品房均价已达到约12500元/m2。开发

4、过程到底谁受益，众说纷纭。关于房价问题，已有很多研究，以往文献主要集中在商品房价格的组成分析。但大部分均为定性分析，缺乏具体的实证分析来支持文章结论。本文从商品房开发利益的分配这一观点来探讨房价，对我国房地产市场的主要利益相关者-政府、开发商、银行进行分析。以案例分析得出各利益相关者的分配比重，从而揭示商品房价格的组成，为房地产市场可持续发展提供参考。2房地产开发利益相关者分析房地产开发需要大量资金，开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。对住宅商品房价格影响较大的税费有营业税及其附加、契税、企业所得税、建筑营业税及附加、土地增值税、城市基础设施配套费、人防建设费等。利润又细分为企业利

5、润和股东利润，前者是房地产企业的基本生存条件，而后者则发生在上市房地产企业身上，它是税后企业利润扣减个人所得税后分配给股东个人的利润。很多研究表明13，土地成本和各种税费占了房价很大的比例。房地产市场利益相关者就是指参与房地产活动并对其产生影响的各个群体，他们是房地产市场的构成要素。由于房地产市场需求角度主体相当分散，这里仅从供应角度考虑，主要利益相关者分为政府、银行和开发商三大类。政府利益来源为土地出让金、各种税费；银行利益来源为贷款利息；开发商利益来源为利润及其他。首先，政府在房地产市场中扮演着重要的角色，在房地产市场上，政府通过制定房地产开发过程中的各种税费和政策来实施对房地产市场的宏观

6、调控。政府拥有土地的规划、开发和利用审批的权力，同时，土地使用权的转让和税费的征收使政府成为房地产开发的受益者，这就使得政府成为房地产市场的主体之一。其次，房地产开发是属于资金密集型行业，目前我国房地产开发和消费贷款都严重依赖于银行的贷款。而银行利益主要来自贷款利息，这使得银行作为房价利益分配主体的地位不可忽视。最后，房地产开发商是房地产市场中的产品提供者，也是该市场中利益的追求者，他们投资房地产的主要目的是为了能够获得利润。在市场经济条件下，追求利润最大化是企业的原始驱动力，因此，开发商自然成为房地产市场供应方面的利益相关者。3案例分析我国房地产税收几乎涉及到现行税制的所有税种，部分税种税基

7、交叉，存在重复。各地政府针对房地产企业的各种收费项目更是名目繁多。为了分析各类税费对房价的影响，依照地价、税费、银行利息、开发费用、税后企业利润几部分，分离出土地成本、开发成本以及利润中的各项税费。案例1的销售均价或预期销售均价为10800元/m2。房价构成中：楼面地价为3595元/m2，占房价比例33.29%；税费合计2984元/m2，占房价比例27.63%；利息512元/m2，占房价比例4.74%；开发费用1718元/m2，占房价比例15.91%，税后企业利润为1991元/m2，占房价比例18.43%。政府收益：地价与税费合计6579元/m2，占房价比例60.92%；银行收益：利息合计51

8、2元/m2，占房价比例4.74%。开发商收益：开发费用与利润合计3709元/m2，占房价比例34.43%。案例2的销售均价或预期销售均价为8300元/m2。房价构成中：楼面地价为2202元/m2，占房价比例26.53%；税费合计2269元/m2，占房价比例27.34%；利息470元/m2，占房价比例5.66%；开发费用1847元/m2，占房价比例22.25%，税后企业利润为1512元/m2，占房价比例18.22%。政府收益：地价与税费合计4471元/m2，占房价比例53.87%；银行收益：利息合计470元/m2，占房价比例5.66%。开发商收益：开发费用与利润合计3359元/m2，占房价比例4

9、0.47%。两个案例楼盘的地价与税费分别占房价的53.87%和60.92%，政府收益平均接近房价的六成。银行利息平均占房价的5.20%。余下的部分归于开发商，平均为37.40%，扣除开发经营成本，包含管理费用和销售税费，则是利润等收益。一般认为，我国商品房价格构成中，地价与税费成本较高，这些最终都成为政府的财政收入。以上分析证实商品房利益分配中政府乃是第一大受益者。4结论通过本案例分析，可以看出商品房价格构成并不是“土地价格建筑物价格利润”那么简单，税费甚至超过开发费用。从案例可以看出商品房价格构成中直接建安成本较低，而其它间接成本比重较大。分析房价构成可以了解商品房开发的利益分配格局是现行土地制度、税费政策及融资体制决定的。各利益相关者获利高低顺序依次是政府、开发商和银行。政府从土地出让金和税费两项获得了巨大的利益，房价越高政府的收入比例则越大。在房地产开发中政府从社会管理者自觉或不自觉地转变成了营利性的角色，获取了丰厚的收入。房地产开发商是第二大受益者，18%左右的税后企业利润使得社会各行业纷纷进军房地产开发，房地产开发商需要利润，但要考虑利润的合理性问题。在本案例分析中银行成为第三大受益者，这主要是因