福州华侨城大型文化旅游综合项目可行性研究报告.ppt

1、1、福州海外华人城大型文化旅游综合项目工程可行性研究报告，福州项目工程工作组于2013年9月2日，片假名计程仪，1、项目工程概况2、战略、环境与资源分析3、市场分析4、核心业务条件5、经济与财务分析6、风险分析7、结论与建议3、1.1项目工程背景、 2012年3月1.6，姚军副总裁率战略发展部、产品策划中心、欢乐谷事业部就福州海外华人城开展大型文化旅游综合项目工程对接福州市的主要引导者。 2012年7月1.2，福建省委常务委员、福州市委书记员杨岳专程访问了海外华人城，任总、刘总等公司的引导者热情地欢迎了杨书记。 双方就项目工程关系深入交流，一致同意以项目工程早日到达福州为目标。 2012年7月

2、2.7获悉，福州海外华人城大型文化旅游综合项目工程将在公司正式成立，分布于帝封江地辖区，并被配合在福峡路地下铁沿线成熟区划中。 2012年1.0月1.8，郑总、刘总等公司引导者赴福州，与福州市政府签署项目工程框架协议。 从2012年1.0月开始，项目工程工作组完成了地质勘探、概念规划、用地规划设计、旅游市场调查、房地产市场调查等工作，形成了系统报告。 到2013年9月，经过与福州市政府的交流与协商，双方已就项目工程的核心商业条件形成基本协议，就项目工程合作协议的条款达成协议，项目工程具备合同落地条件。 4、永泰县、福建省清县、福建省侯县、罗源县、连江县、长乐市、平潭县、福清市，1 .晋安区2

3、.马尾区3 .仓山区4 .台江区5 .鼓楼区、福州下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾5区、福建省侯、连江、罗源、福建省清、永泰、平截至043年2012年底，福州户籍人口655.27万人，其中市区户籍人口192.06万人。1.2基本情况，5，1.2基本情况，帝封江分区，福州市政府，福峡路分区，9.6KM，8.2KM，仓山区政府，福州南站，4.4KM，6，1.2基本情况，项目选址于仓山区：帝封江分区：东至螺母柱州桥，南至乌龙江北岸，北至南三回路福峡路区划：福峡路地下铁沿线西侧、海西百悦城南侧区划。 用地指标：帝封江地块：规划控制范围758亩，净用地可出让962亩的旅游建设面1.5万平方米，居住商业混

4、合建设面112万平方米。 福峡路分区：可转让纯用地252亩，配合居住和商业混合建设4.3万平方米。7、1.2基本情况、帝封江分区、福州传统城市核心区、金山核心区、奥体区、地下铁沿线核心区、仓山老城区、会展中心核心区、福峡路分区、8、1.3项目工程初步设想、9、卡塔计程仪一、项目工程概况二、战略、环境与资源分析三、市场分析四、核心商业条件五、经济与财务分析结论与建议、1.0、2.1可战略执行性分析、福建省民营经济发达，城乡消费潜力巨大，是海外华人城大型文化旅游综合项目工程的重要替代区。 福建省战略地位、1.1、2.1战略可行性分析、海外华人城目前的布局和发展机遇海外华人城已经在长三角城市群、珠三

5、角城市群和京津唐城市群三个一级经济区域形成战略布局。 海外华人城完成了渝城市群、武汉城市群等二级经济区域的初步布点。 在属于同一个二级经济地区的海峡西岸城市群中，海外华人城还不存在。 这个地区有理由成为海外华人城未来大型文化旅游综合项目工程的重点发展方向。 1.2、2.1战略可行性分析、福州市是重要地区中心城市2012年福州地辖区总产量占福建省的21.41%，比厦门高出近50%。 2012年福州市居民人均可支配收入为2.9，399元，超过成都、武汉、重庆。 福州是福建省省会城市，也是海峡西岸城市群的重要中心城市，具有广阔的经济腹地和良好的发展前景。福州环境分析福州市，2.2级环境可行性分析，年

6、平均气温10-29，高温6-9月。 近年来福州的平均气温逐年上升，部分媒体被评价为中国最热的城市，户外旅行项目工程的运营可能时间很长(预计水公园的运营可能时间和深圳大致相同)。 项目工程环境分析项目工程帝封江区划位于仓山区乌龙江沿线北岸，面临南岸五虎山，江景辽阔。 拥有项目工程帝封江区内水系、植被丰富，且数百亩优质茉莉花园景观资源。1.4、2.3资源可行性分析、用地规模项目工程旅游可占地675亩，建筑1.5万平方米，并在防波堤外男公关了425亩湿地和一部分茉莉花园。 上述资源为大型旅游项目工程的发展留下了一盏茶空间。 项目工程居住和商业建设总面积为155万平方米，为项目工程高速缓存区流动平衡提

7、供了一盏茶保障。 交通条件帝封江区北邻三环干线路、东临螺州桥，到福州老城区、金山核心区、福州高速铁路南站，交通十分方便。 福峡路区划与福峡路(连接仓山区东部和福州老城区的干线)和地下铁1号线(距最近的地下铁口约200米，地下铁1号线暂定2015年使用)相邻，是福州未来公共交通最便利的区域。1.5、2.3资源可行性分析、珍稀度帝封江区划是福州城区街道才有的少量成片开发区域之一。 帝封江地块植被水系丰富，自然资源优良，在江景喜好传统的福州市场更为珍贵。 地区发展帝封江和福峡路区划位于福州市区南部和东南部，是福州“东向南”发展战略的优先受益地区和潜在高附加值地区。 分区北侧的义序军飞机场转移工作近期

8、内星空卫视的可能性很大，政府计划将其作为核心办公室和商业贸易地辖区。 这项计划的实现将进一步挖掘帝封江地块的高附加值。1.6、片计程仪、一、项目工程概况二、战略、环境与资源分析三、市场分析四、核心业务条件五、经济与财务分析六、风险分析七、结论与建议、1.7、3.1旅游市场分析，2012年福州有星级酒店6.0、客房1.0，082间年来接受国内外旅游者的人数为3，3，3 根据城镇居民人均可支配收入数据，以同样收费，福州“门票/人均可支配收入”比成都、武汉、重庆低，有可能承担更高的费用。1.8、福州宁德、莆田、南平、三明和城郊乡八县，宁德： G1501 G15 2小时车，4.0分莆田： g15小时5

9、.0分车，4.0分南平： g70小时1.0分车， 2小时3.0分三明： g70小时5.0分车5小时4.0分罗源县： G1501 G15 1小时4.0分高速车4.0分平潭县： G15 G1551 2小时3.0分无动车组永泰县： S203 2小时无动车组连江县： g104小时10分， 高速车2.5分福建省清县： g06小时3.0分1小时1.0分福建省侯县： X115 1小时无汽车福清市： G70 X177 1小时2.0分高速车3.5分长乐市： g16小时无汽车、3.1观光市场分析，福州市区到各放牧县及省内周边城市交通便利，交通方式多。投资汽车、轨道、地域、1.9、现状、现状、将来、建设项目杭州宋城

10、，在三江口建设集娱乐、购物、饮食为一体的娱乐综合体，包括大型娱乐游乐园，已动工，原定明年完成，福州位于省会，客流量强，布兰德项目少， 发展空间广阔，福建省没有大型游乐场填补空白，大型游乐场不足市民需求不足福州市目前还未建成大型主题游乐设施公园、市内左海公园和西湖公园由于公园和部分小型游乐设施设施的配置， 福州市民对结账台娱乐的需求不能满足一盏茶福州的旅游资源丰富，游乐设施产业和周边职业状态互相补充，福州的旅游布兰德丰富，据前期调查，福州地辖区游乐设施公园发展空间巨大：专业机构和人士对福州市游乐设施公园发展前景良好，现状不能满足消费者的需要。 酒店和旅行社期望福州建立大型游乐设施公园。3.1旅游

11、市场分析、2.0、3.1旅游市场分析、福州市两小时车程复盖福州、厦门、泉州、宁德和莆田5市，家庭旅游组约207万户，小二哥旅游组约666.9万人，其中福州市场家庭旅游目标组约60.5万户，小二哥旅游组约195万户据前期调查粗略计算，福州两个小时内，家庭旅游市场年均旅游额约为3.2亿4千万元，小二哥旅游市场年均旅游费用约为4.4亿8千万元。 福建省旅游者观光地的平均停留天数约为2天。 综上所述，福州市拥有发展欢乐谷大型旅游综合项目工程所需的潜在市场和消费力。 2.1，3.2房地产市场分析，2008年至2008年，除2008年受到金融危机影响外，福州市商品住房年成交面积保持在500万平方米以上，销

12、售面积一直超过竣工面积。 2012年福州商品住房成交超过700万平方米，2013年截止到6月末累计成交超过540万平方米，刷新了同期最高水平。 从2006年到2012年，福州市商品住房成交价急剧上升，从4,000元以下/平方米上升到1.0，600元/平方米。 2008年至2012年，除2008年受到金融危机影响外，福州市房地产投资完成额稳步上升，到2012年投资完成额超过972亿元，年生长率接近22%。2.2、3.2房地产市场分析，2006-2012年，福州市土地转让增长率放缓，其中，2012年福州市商品住房销售面积增长37.96%，同期土地转让面积增长3.82%。 2012年至2012年，受

13、城区街道未开发土地资源迅速减少、拆迁成本和难度增加等影响，福州城区街道土地转让面积急剧减少，到2012年降低到9.0万平方米左右。 福州市中心五大城市土地出让面积预计会持续逐年下降，项目工程区划资源的重要性日益突出。2.3、三盛托斯卡纳、龙旺康桥丹堤、融信大卫城、泰禾红裕、华润橡胶湾、东方威尼斯3.3项竞争分析-低密度产品、2.4、融信大卫城金山核心区、近万达广场高层、联合部、联合社区。 现在销售的低密度都是连列，以四连列为主，组合少量的连列。 主力家庭型财产权面积约220平方米，使用面积约421平方米(包括地下室、阳台、阳台、阁楼)。 标准配备铝窗框和LOW-E中空玻璃，价格约为3.0，00

14、0元/平方米。 园林质量非常一般，户型设计和辅助设备几乎没有优点，主要以其优点和周边辅助设备为卖点。 3.3项竞争分析与低密度产品、2.5、泰禾红裕金山核心区、近万达广场高层重叠组成社区。 产品以四排双层叠放为主，少量三排双层叠放组合。 户型财产权面积176-243平方米，上至阁楼，下至地下室，阁楼使用率高，地下室采光良好，平均价格约3.0，000元/平方米。 园林质量一般，户型设计中有规律，主要以其优良区域和周边定径套为卖点。、3.3项竞争分析低密度产品、2.6、三盛托斯卡纳位于福建省侯县的近乌龙江地辖区，处于高层、串联、双拿混交社区，其别墅区与普通的高层住宅区有明显的区别，不同的物业管理、

15、地下停车库不连通。 二期以四连列为主，少量的三连列和十栋左右的一栋组合。 联列主力家庭型财产权面积185-214平方米，价格1.7，000元/平方米房屋按定径套出售，按750万元/定径套计价。 园林质量明显优于融信大卫城和泰禾红裕，基本代表了福州低密度产品园区设计的高水平。 3.3项竞争分析低密度产品、2.7、龙旺康桥丹堤位于福建侯县近乌龙江地辖区，位于连栋、独栋混交纯别墅社区。 现在销售低密度产品的是排列和小独栋，其中排列为集合式排列结构。 联盟主力家庭型财产权面积约187平方米，价格约1.7，000元/平方米的小独栋主力家庭型财产权面积约336平方米，价格约2.1，000元/平方米。 园林

16、质量并非仅次于三盛托斯卡纳的综合内嵌构造，确保小区域的隐私权；别墅区的地面在施工时整体提升，沉降式地下室采光优良。3.3项竞争分析-低密度产品、2.8、华润橡胶湾-日式榻榻米位于金山大板块边缘，三环内三环位置相邻，上层、日式榻榻米混交社区。 日式榻榻米产品均由四排三日式榻榻米拼成，每个家庭独立进门，每个家庭有地面中庭。 产品设计非常大尺度：面宽15.4米，深度17.4米，深度/面宽的比例比福州销售的别墅大部分都要小。 下日式榻榻米、中日式榻榻米、上日式榻榻米的财产权面积分别为约160平方米、224平方米、234平方米，价格约400万元/定径套。 到2011年和2012年第3季度，由于产品设计进

17、展、价格过高(价格超过500万元/超过定径套)等问题，累积产品的进化率非常低进入2012年第4季度后，随着市场的暖化现象和价格的下降，去化率明显提高3.3项竞争分析低密度产品、2.9、东威尼斯位于城门镇，以近帝封江区划、独栋为主，组合极少量的双片，是项目低密度产品未来最主要的竞争对手。 一栋主力家庭类型约350平方米，平均价格约1，000-1，100万元/定径套，双肩主力家庭类型约290平方米，平均价格约600万元/定径套。 只有项目工程本身缺陷多(立面低、小区人不冲车、地下室采光条件差、阁楼利用率低等)。 项目工程优势是福州市区唯一的两个江景别墅之一，产品房子有水景，大部分有独立码头。3.3

18、项竞争分析-低密度产品、3.0、海西佰悦城、中线上城国际、华润橡胶湾-高层、帝封江区划、3.3项竞争分析-普通产品、福峡路区划、3.1、华润橡胶湾-高层位于金山大板块边缘，三环内毗邻三环，上位尤针织面料有二线江景。 户型为160，180，230，290平户型，平均价格约为1.5，000元/平方米。 本项目工程受代表福州市区高级产品市场暖化现象的影响，项目工程目前仍能保持较高的去化率，估计4期内将售罄的项目工程较接近金山中心，在当前地区条件上优于帝封江地区，除一线江景房外，帝封江高层的售价为华润3.3项竞争分析普通产品、3.2、海西佰悦城位于地下铁1号南部沿线，以地下铁房地产概念为主，无江景，包括商业、SOHO事务、传统办公建筑和住房条件。 高层存货住宅平均价格约1.2，500元/平方米。 小区园林少，户型设计一般，地下铁和周边成熟的商业定径套是卖点。 3.3项竞争分析普通产品、3.3、中线上城国际位于地下铁1号南部沿线，以地下铁房地产概念为中心，无江景，纯住宅。 高层存货住宅平均价格约为1.4，000元/平