尚城豫园项目124亩块地项目可行性分析报告

1、列表一、概述1、项目概述2、报告范围3、公司概况二、项目建设规模和建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织和管理机构1、项目建设组织和管理2、管理项目运营组织四、项目市场分析和市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目位置和建设条件1、项目位置2、建设条件六、上城豫园工程总体规划七、项目产品计划1、总体计划2、工程设计3、项目主布局4、智能系统设计5、项目支持设施八、保护项目环境、安全健康、火灾和节能1、环境保护2、安全卫生3，火灾4、节能Ix。项目投资估算和融资1、投资估算2、资金分配X.财务和利润分析1、财务分析2、利润分析十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险规避十二、

2、结论1、项目建设规模襄城艺院项目总面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能要求，统一住房、教育、综合社区服务的计划构想，社区生活设施是合肥东部地区新兴的中等规模小区，具备托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网络、社区医疗中心、邮局、银行等设施。2、项目建设内容(1)多层公寓上城艺院多层公寓的总建筑面积约为60000平方米，建筑形式为砖混凝土(或框架)结构，以6层为主的点，顶部坡度为阁楼屋顶，部分设计为复式、水下层、错落层，公寓新颖实用，大量采用外窗、活窗、大阳台作为景观阳台整个地球充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集热系统。集电绿化结合景观和中心绿化、合股庭院绿化景观，想实现

3、家家看绿色、从窗户看风景的景观效果。(2)小高层公寓上城豫园小高层公寓的总建筑面积约为70000平方米。(3)商业面积支持(包括车库)建筑面积约为15000平方米(4)公共生活设施总建筑面积约为5000平方米，包括车库、景观绿化、区域医疗等。(4)财产管理襄城豫园封闭现代物业管理。电源系统：双插槽电源、每个独立卡米、高级安全插槽、通信系统：每个客厅和主卧室都安装了电话插孔和互联网插孔，以及宽带网络。电视系统：每个客厅和里屋都设有公用闭路电视和卫星电视。邮政系统：每个家庭都有信件、报箱和送货服务。周边保护系统：周边用围墙和景观绿化将小区与外界区分开来，同时地球保安负责在区域周围巡逻；一、上城豫园

4、项目组织管理结构1、项目建设组织和管理该项目建设的具体实施由安徽金洲集团合肥住宅公司具体负责，项目初期投资机会分析、市场调查、项目开建等由公司开发部、规划中心组织、后期工作由项目公司和规划中心共同完成，统筹项目运营的全过程，完成项目后评价。2、管理运营组织上城豫园项目是作为安徽金洲集团的投资开发的，并根据现代企业制度的规范要求，采用组织和管理该项目的独立法人制。二、项目市场分析和市场定位1、项目市场分析(1)整个市场交易活跃，继续强势国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培养新的经济增长点政策，按照措施的指导，对房地产市场实行“好”支持政策，并提供住房金融服务，房地产成为新的投资热点

5、和消费者热点。2001年合肥市房地产开发投资总额为18.67亿元，比上年增长30.11%，住宅建设面积322.545万平方，比上年增长31.84%，住宅新建开工面积174.6500平方，比上年增长69.14%，住宅竣工面积114.922平方，比上年增长222001年销售额为83.15万平方米，销售额为13.94亿韩元，同比增长1.19%，1.11%。房子的空置面积减少了26.78%。2002年第三季度合肥市房地产开发投资总额为27.38亿元，建筑面积为478.09万平方米，同比增长1.19%，1.11%。2002年房地产市场经济不景气，市场活跃，价格持续上涨，居民个人住房购买已经成为消费者主体

6、，住房抵押贷款数量增加，金融部门支持增加，这是其特点。2003年前5个月全市住宅建筑面积为526万平方米，其中去年砖面积为362万平方米。全市房地产开发项目中，158个项目销售，152.5万平方米(5月建设中面积28.9%)，其中住宅用地136个，122.5万平方米(建设中住宅面积的29.8%)。其他项目有22个，销售面积30万平方米，存入10.4亿韩元。2003年5月获得“销售许可证”的销售住宅面积为130万平方米，同期销售住宅103.5万平方米，占销售能力总量的79.6%。据调查，过去5个月，现实销售率达72.2%，销售率达79.6%，空房也大大消化，我市房地产市场消化力、市民住房消费、投

7、资需求、能力不断提高。另一方面，各地区的位置、价格范围内的建设中住宅基本上没有出现“制冷剂”现象，大多数开发商目前对销售商品房词典(销售)比较满意，对市场前景乐观。天使院第二阶段、木莲院销售等每平方米1500韩元左右的大唐大学花园、系花园、系花园等书堂2500韩元，道湖科技园区的翡翠花园基本上由工程和销售组成，位于南松江的“中央花园”项目尚未开盘，由于选址环境上的好处，已有400多户预订。总的来说，我市房地产市场仍处于良性运行状态，发展健康。(2)购房主体发生变化国家停止实物住房分配后，从“集团购买”向“私营安老院时代”转变的2002年私营安老院购买已经占了94%，成为主导房地产市场发展的最积

8、极、最积极的因素。(3)消费者需求多样化消费者在收入水平、文化水平、家庭特性等方面存在差异，因此在购买住宅时，可以对位置、环境、规划设计、公寓、面积、支持、财产管理等进行多种选择。(4)开发商参差不齐，未来几年将成为行业整合期2003年，合肥市住宅开发公司达到400多家，拥有一、二级资格证的企业将有几家渡边杏，大部分企业没有品牌，资本力量小，风险防范能力差。今后，将是房地产业重新改组的综合时期，房地产业要以强大的力量在市场竞争中占优势，弱小企业将退出。(5)畅销产品分析在房地产调查过程中，概括起来，我们会发现以下几种产品比较畅销：第一，性价比高。花园国际性、罗马郑源、天使院、木兰院、等，价格一

9、般为每平方米1400元，符合人们一般居住要求的适当规模，住宅区具备一般生活必需品，受到广大消费者的欢迎。第二：中级。原一日大学郑源、张俊雄城市化院等消费集团在中高收入水平上的位置、小区规划、产品设计等各方面的标准都很高，销售点也很突出，操作得法也能吸引很多消费者。2、项目市场定位对类似项目(主要以木兰院为研究对象)和市场需求进行了深入分析，结果发现，新区及东部地区附近由于市场集群内众多商家、年轻白领、肥东县移民和地缘政治住宅所有，存在着较大的市场容量，消费需求越来越突出。商城艺院今后定位为复合的中文共同体，适应大部分消费者要求，价格每平米1500韩元左右，是合肥郊区的现代住宅事业，受合肥东部地

10、区近两年房地产市场发展的影响，中高档住宅目前进入了稳定的增长期，价格随着市场经济的整体发展，整体呈上升趋势。这个项目位于20端口河附近的2环路东侧。该项目将大大提高居住区的环境、公寓布局设计、居住适用性等各方面的现代居住水平。20端口河流正在调整，以营造40000坪的绿地和广场。根据此项目的市场定位，我们确定了此项目的销售对象，如下所示：(1)年轻的“准租者”:主要是指企业事业单位年轻员工的这个消费群体，知识水平高，工作时间短，工资收入在1，500元/月，但没有多少储蓄，对住房的强烈需求，对价格的关注。(2)投资客户：追求房地产的升值，深入研究项目的升值潜力。(3)外来商：本项目位于合肥东部，

11、由安徽大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心集结而成，市场群内有很多增肥的外地商人，经济实力强，还有购房愿望。(4)在雅温得工业区工作人员：未来几年内，雅温得工业区将有数十家企业入住，未来的住房需求将是巨大的。(5)部分肥东居民：肥东居民多年来形成了作为地方自治团体的优越感和自豪的心理，近年来，移动合肥的趋势在增加。这个项目将是这样的消费者搬到合肥的最好跳板。三、项目位置和建设条件1、项目位置该项目是东2环路、南20端口河、近124英亩的场地。20端口河流调整了河道，建设了40000平米的绿地广场，大大提高了小区的生活水平。目前地块场地平整完成，前期项目基础设施投入减

12、少，开发周期缩短，地块的土地征用完成。2、建设条件合肥新站综合开发试验区是安徽省政府1995年4月批准设立的地方开发区，规划面积为10平方公里，集中开发6平方公里，享有县市经济管理权。试卷站是前合肥市新站建设区，1992年11月与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站开工一起诞生，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发试验区列为全国第一个城市综合开发示范区。经过8年的刻苦努力，现代交通、贸易、金融、旅游、信息服务融为一体的美丽环境和设施齐全的新城市出现了。开发区管理委员会按照精密、高效的原则，设置必要的业务部门和土地、城市建设、工商业、国税、地方税、财政、公安、房地产、建设管理、供水、供电等职

13、能机构，特别是负责工业区的各项管理工作，高效、快速地为投资者提供优质服务。开发区制定和实施一套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。3、水文地质条件在这个项目区域内，地势高，比较平坦，大部分平坦，以后土方工作量小，20端口河宽30米以下。主要天气数据包括：年最大降雨量：1541.9毫米年平均降雨量3360 1067.2毫米冬季平均风速和主要方向25米/秒(东北风)夏季平均风速和主要方向25米/秒(南风)最大冻土深度0.6米最大雪厚度为0.46米四、整体项目规划和营销计划1、项目范围规划(1)包装计划包装规划中，从项目的特点、市场定位开始，通过完整的销售资料和广告印刷制作，建立在同一类型市场

14、上与众不同的项目形象。同时，利用项目建设单位已经获得的良好声誉，创造品牌效应，促进项目销售。此外，好的计划还可以提前安排项目发布，有助于项目后半部分的销售。合肥房地产开发商现在逐渐认识到包装规划的重要性，并集中于此，就能获得超额收益。(2)项目色调整个项目的颜色要和谐统一，注重长期的视觉效果，在路边设置宽敞的绿藻带，周围用围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和噪音防护，保持小区的绿地率。(3)广告牌广告制作必须明确、醒目的指导方针，充分展示小区的整体规划(以图案为主)，强调项目建设单位的名字，将该项目作为软宣传。广告牌的放置位置有助于从小区现场和通往小区的路两边经过的人的印象。二是同时区内主要道路

15、和交叉口的悬而未决的位置，引起了古濑车站内人潮的注意。此外，您可以在每个广告牌的突出位置设置项目徽标或路径，以清楚地表明此项目的位置。(4)销售场地从相城豫园项目的规模来看，需要设置两个销售处。也就是说，市内要设置一个销售站，项目现场要设置一个销售站。其造型是宽敞、明亮、简洁、清新的主调，都是落地的大玻璃门墙，销售处要布置项目模型，让消费者直观感受。(5)样品室该项目位于中间价格，因此项目样板房设置为简单、温暖、舒适、优雅，引起买方的购买欲望。相反，让消费者摸摸会给人真实的感觉。2、项目功能计划(1)活动中心和其他该项目是一个整体规模的住宅项目，致力于为消费者提供舒适环保的住宅环境，因此，在区

16、域内设置活动中心和其他相关中心，提供社区生活的所有便利。同时，随着品位的提高，活动中心设计活跃，努力成为居住区景观的一部分，注重多种协调和整体建筑风格的协调。(2)绿化设计花园风格：古濑车站内设置了由多种立体形状构成的特征性花园，非常适合感想，以古濑车站为中心的花坛可以适合各楼前后的绿化风格，美观、时尚、自然融合，有机统一。堤防绿化：紧挨着20端口河的20端口河即将实施河道整理，新建大规模景观广场。这个项目可以在邻近河岸上建设绿色地带、花坛，注意花艺的造型和修饰，使景观形成层次。在堤坝上放置铁铸的休闲座椅，形成休闲，娱乐场所。(3)增加多种房地产服务合肥东部地区的房地产管理目前对合肥物业管理的

17、特点还处于初期阶段。该项目应在房地产服务中体现清洁、洗衣服务、邮政服务、社区教育等住宅区的优点，最大限度地提高业主的便利，以优质的服务使业主的生活平静下来。同时，以提高事业的服务等级和质量，满足业主的生活要求为根本。3、项目销售策略(1)付款方法设定弹性多重付款方式，以适应所有层次的消费者需求。大体上分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行抵押付款”等。一方面让消费者上车。相反，消费者的购买压力会减轻。(2)累积折扣优惠这是为了让消费者自己成为这个累计打折计划的受益者。无论是以朱茵名义还是介绍第三方购买项目单位，都可以享受累计折扣优惠。其宗旨是通过这种关系吸引更多的消费者进行网络营销，创造连接利益，并对