最新平和商业广场市场背景环境调研报告

1、和平商业广场市场背景环境调查报告第一章常德商业市场背景环境调查报告第一部分常德商业状态的调查分析一.常德市的宏观经济环境分析(一)常德市国民经济现状；国民经济发展指数金额比上年同期增长幅度工资指数工作人员工资薪金总额286610万元18.5%员工平均工资11236元/年21.6%金融指数金融机构城乡居民的储蓄存款2036693万元22.9%社会消费品零售总额批发零售贸易业946357万元餐饮行业165855万元其他312680万元常德的总体居民收入水平在湖南地辖区整体是中等的，但消费水平远远高于其收入水平，是仅次于长沙的典型消费城市，这表明常德城市居民有较强的消费力和投资力。(二)常德市商业房

2、地产市场供需现状；与商业房地产相关的指数金额比上年同期增长幅度供应2003年度投资总额104700万元-43.54%2003年度施工面积1065600-58.5%2003年度竣工面积425000-14.48%需求2003年实际销售额45289万元11.25%2003年实际销售面积是1453159.53%2003年度商业房地产供给量大幅度减少，主要是因为2002年商业房地产投资体量过大，市场暂时无法消化。 0.3年市场需求情况良好，价格小幅上涨。(三)常德市中期发展规划和目标；常德自1988年撤出地辖区建设本市以来，常德把发展方向定位于湘西北交通、能源、流通、文化中心，经济发展日新月异，初步形成

3、了各社会事业全面进步、交通便利、通讯发达、能源一盏茶、环境优美的节约型社会永续发展结构。随着常德市投资环境向“交通通讯发达、科技教育发达、城市功能完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向发展，常德市也成为湘北经济、贸易、信息中心和交通枢纽，城市也在迅速发展。随着常德经济总量的上升，常德市确定了湘西北重镇的地位。根据常德城区街道2003年至2020年的计划，中区商业计划以步行街为中心，武陵街为中心，形成并扩大了城市中心商业圈。 这个项目工程位于这个核心商圈，有很好的市场机会。总结：一、常德总体经济水平呈现良好发展趋势，湘南地辖区中心城市地位不断突出，2004年入选中国魅力城市，城市竞争力不断增强

4、2、常德市社会零售水平高的企业达到142万元，位于湖南省地级城市掌门人，是仅次于长沙的典型消费城市3 .常德市0.3年商业房地产供应量虽然下降，但需求情况良好，销售价格略有上涨四、常德市中期计划为本项目工程带来了一盏茶的市场发展空间。二.常德市商业状况调查分析(一)常德市区商圈的划分；常德市商业状态的表现形式，与湖南省地级市相比表现得非常丰富。 从专营店到专业市场，从批发市场到大型超市、大量销售，自由行业和统一工商管理行业很多，但在常德的商业形势下，能够引导市场、引导潮流、引导目的购物的哈伊利石业务不足。 也就是说，缺乏有布兰德、有信誉、有统一管理、有良好购物大头针环境的大型百货大楼。 从总体

5、上看，常德市不同商业状态的形成和自然结合形成了当前的三大商圈1 .以步行街为首的中区商圈。2、以专业批发市场为主体的车站商圈。3 .以批发市场为主体的桥南商圈。1 .中区商圈1 )概况现在中区商圈是常德市最繁华、最具有活力和时代特征的商业中心区。 由于外来商业企业在中区商圈注入了新的商业观念和规划理念，他成为市民关注的焦点。 以商业步行街为轴，中区商圈店铺林立，多种多样，环境优美。 是当前常德市商业的核心区域。中区商圈由步行街、兰州路、沿江路、建设西路组成。2 )主要商业房地产大型百货大楼：春季百货大楼，沃尔夫，家润多新兴商业业态：人民路商业步行街、金钻广场步行商业城沿街店：以人民路、建设路为

6、主2 .车站商圈1 )概况车站商圈是几个规模较大的专业市场，由家具产业城市、副食城市、五金交电市场构成。 以武陵路和207国道为纽带，依靠地辖区的公共汽车站、车站、公共汽车站。 车站的各种专业市场大多是市场行为的开发建设，独立的沿街铺设，以转让财产权和铺设为主要方式。 总的来说，这些个的市场工商管理、服务传统没有总体印象，发展状况不乐观。2 )主要商业房地产大型百货大楼：无专业市场：常德家具城、六合电器城、副食城、五金交电市场沿街店：武陵街、南坪路为主3 .桥南商圈1 )概况常德市桥南商圈是将各种日常用品、服装、鞋帽等百货大楼一体化的低级商品交易市场。 由桥南大市场等十几家市场和七条街几条街的

7、店头和超市(华联超市等)构成。 经营范围包括服装、鞋帽、日用品、电器产品、运动用品、图书等生活必需的多种商品，也包括五金、枥木、轻工业用品等专业商品。2 )主要商业房地产大型百货大楼：无中型超市：华连、平安专业市场：桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工业市场、干燥食品城、日用百货城、五金城、金麟市场、飞翔通讯沿街店：常沅路、桥南大街为主总结：常德现在商业分布集中，经营方式基本以街角的店、专营店为中心，以少量的百货大楼、超市为补助，经营等级为中级至中级。 基于常德商业现状和项目工程周边中低级商业已饱和的现状，本项目工程定位为中高级百货大楼，与常德现有商业形成鲜明的对比，提出要树立项目工程中高级综合

8、百货大楼的良好形象。(二)常德现行大型百货大楼的调查分析；百货大楼名称地方营业面积功能分类经营模式综合评价春天的百货大楼人民路步行街18000负一层：超市一层：店中店柜台，配件皮具二，三层：店中店，服装四层：店中店，主营电器五层：清仓入场费为3万美元，扣分为13-28时。商业计划不合理，整个百货大楼下半场人的产水量差。 开业初期被定位为中高级，现在的布兰德基本是中级。 但是，整体经营状况不好，80%的业者承认销售额不足当初预想的一半。沃尔福人民路步行街8000一楼：柜台、珠宝首饰、皮具、家电。 二-三楼：超市四楼：店里店的柜台一楼：租赁二三楼：超市4-5楼：不要租赁，重新调整超市商品档次不高，

9、人流大，商业版结构不合理，整体经营状况差。房子湿润人民东路站10000从一楼到三楼是超市，另一楼有柜台。一楼到三楼：超市一楼：本地柜台经营品种最齐全，零售价格高，服务相对完善，在购物大头针环境下相对良好。合计36000超级百货大楼1 .各百货大楼的经营模式、功能区分的比较上表显示，常德市大型百货大楼、超市少，春百货大楼、沃尔夫和家润多，家润多是常德经营好，但总体来说，常德市大型百货大楼、超市在零售市场没有绝对竞争力，与国际、国内一线布兰德还有较大差距2 .各百货大楼的铺路分割比较分析百货公司名字地方经营模式铺设面积分割()主力面积商业展览春天的百货大楼人民路步行街联合经营、自营、租赁67.03

10、0a角c商店沃尔福人民路步行街联合经营、自营、租赁五至4.020a开放自由b柜台c商店房子湿润人民东路站联合经营、自营、租赁32.012a开放自由b计数器合计联合经营、自营、租赁37.01.23.0开放的自由、柜台、店面从上表可以看出，常德各超市、百货大楼的铺地面积的分割宽度较大，与370不同，主力面积集中在1230之间。3 .各百货大楼的百货大楼品牌经营成本分析百货大楼名称地方营业面积地板专柜出租价格(元/月)角租赁率备注最低价格限制价格平均价格春天百货公司人民路步行街负一层超级市场一楼600120090090%百货大楼，部分租金按扣分和销货收入换算二楼120320270100%三楼8018

11、013090%四楼401509580%五楼20403070%清理服装库存(陈列架)沃尔福人民路步行街一楼300100075095%百货大楼(商店柜台)二三楼超级市场四五楼在有会儿调整期间，不对外招揽外资房子湿润人民东路站一楼80012001000100%百货大楼(商店柜台)二三楼超级市场合计/平均3600021734328085%从上面的表可以看出，常德百货大楼的布兰德业者收取的租金水平很高，平均值达到280元/月。根据上述分析，对本项目工程的启发如下1 .价格体系的制定，必须考虑到业者的经营成本，以租金(或减分)反推法作为价格体系制定的重要参考。2 .根据经营成本化学基制定投资分析方案，以价

12、格战略获得包括布兰德公司、分销商、代理行、投资者在内的营销对象客户集团。3 .可以考虑包括租赁、扣分在内的布兰德组织和商业经营模式的设计。4 .各百货大楼人员产水量与销货收入的比较分析百货大楼名称地方营业面积人力量(万人/日)日销货收入(万元)备注春天的百货大楼人民路步行街180001.261.21.7超市柜台主要经营服装和装饰品，以18-45岁的小二哥女性为营销对象。沃尔福人民路步行街80001.331.31.9超市商店的开放专柜主要经营服装、宝石，以家庭客户、中青年客户为主。房子湿润人民东路站100002.183.27.0超市大市集柜台是三大百货大楼中经营品种最齐全、人的产水量最大的商业房

13、地产，以家庭客户、中青年客户为主。合计360004.77日本5.3上表表明，家润多现在是常德人气最高、销售情况最好的百货大楼，虽然春天的百货大楼仍保持步伐一致，但经营状况很差。 其主要原因是卖场的定位、卖场交通的制约，其次是按步调消费人流结构的局限性。总结：1 .常德市大型百货大楼、超市少，春百货大楼、沃尔夫和家润多，家润多的是常德经营好，但总体来说，常德市大型百货大楼、超市在区域市场没有绝对竞争力，与国际、国内一流布兰德还有很大差距。 这为今后超市、百货大楼的招揽和定位留下了空间。2 .常德各超市、百货大楼的铺设面积的分割宽度大，从370开始不同，主力面积集中在1230之间。3、常德集中商业

14、街区的百货大楼布兰德业者接受的租金水平很高，平均值达到280元/月。4 .春天的百货大楼在步行街，但是经营情况很差。 其主要原因有卖场的定位、卖场的交通制约，二是步行街消费人流结构的局限性。综合以上结论，本项目工程为了维持经营顺顺利利，需要以下条件的支持1 .交通组织和汽车停车设置。2 .常德市场中高消费集团的排名。3 .专业商业工商管理。4 .一流的购物大头针环境和定径套设计。(3)常德正在对临街商店进行调查分析1 .各主要街区临街铺面面积的比较分析链接地方经营模式铺砌形式铺设面积分割()主力面积人民路人民的道路走在城镇的西边自营租赁单层、双层铺地220型2.050人民路步行街自营租赁单层、

15、双层铺地八一二040人民的道路在大街的东边走自营租赁单层、双层铺地2.0-5.040金钻广场步行街北面自营租赁单层2.0-6.040修建道路郎州路以西自营租赁单层、双层铺地2.0-9.030郎州路东自营租赁单层路面2.0-4.025武陵大道站育才路间人民路自营租赁单层路面180型3.636郎州路按照步调，育才之路之间自营租赁单层路面120型1.625合计/平均单层为主，少量店铺100米2.025-50常德临街铺地主要集中在人民路、建设路一带，铺地形式主要有单层、双层铺地，铺地面积不同于8-220，主力面积集中在25-50范围，铺地面积整体缩小。2 .各主要街区临街租金对比分析链接地方租金(元/

16、月)年租金合计价格租赁率最低价格限制价格平均价格人民路人民的道路走在城镇的西边5010070从1.0万到1.5万90%人民路步行40万人100%人民的道路在大街的东边走5470671.7-3.3万95%金钻广场步行街北面212501101-12万人25%修建道路郎州路以西50117752.8-4万98%郎州路东70133782.8-4万88%武陵大道站育才路间人民路921381064万6万90%郎州路按照步伐，育才之路之间4293651.5-5万96%合计/平均662531114.9-11万85%人民路临街租金呈锥形分布，其中新兴商业步行街租金最高，最高可达476元/月。 另一方面，步行街北侧是新建的房地产，人气远远低于南方的旧街，所以租金水平也比较低。金钻广场的铺地租金呈梯形分布，其中兰州路与步行路的交叉处最高，而广场内部由于招