保利地产融资分析

1、保利房地产金融分析选择：本文首先介绍了保利房地产的企业背景和房地产市场的产业背景和发展趋势，从保利的分析中提取了房地产企业的融资分析。重点介绍了房地产中常用的几种大融资方法，分析了相应的优缺点，并提出了一些建议。关键词：保利，房地产，融资analysis of the financing ways of poly as a real estate companyabstract : this paper firstly introductes the background of poly real estate company and the real estate market，the de

2、velopment trend of introducteskey words: poly，real estate，financing1公司背景保利房地产是中国保利集团控股子公司。目前，保利房地产在北京、上海、广州、长沙等全国10多个重大城市成功运营了近60个开发项目，2007年，保利房地产以新的启动面积360万平方米，实现了直接投资125亿元。中国房地产业的强大品牌保利房地产的品牌价值和综合实力均居全国第二位，国有房地产企业中第一位，是ipo重启后的第一家房地产蒋孝章企业。该公司从2007年1月开始被评为上证50，上证180，上海和深圳300，重症100金志洙样品股。截至2007年八月，公司

3、总资产达300亿元，总市值已超过1000亿元。2行业背景122.1国家政策自去年年末集中出台房地产调控政策后，2010年1月7日国务院办公厅进一步编制“十日制”，从“结构调整结构、遏制投机、风险管理、责任明确”四个方面正式确定了2010年房地产市场政策基调，表明了政府抑制房价过快上涨的决心和强硬态度。1月5日，康威新住宅及城市建设部部长建议，继续综合利用土地、信用、税收等手段，加强和改善房地产市场的规制。与此同时，对去年以来新出台的不符合规定的风土房地产政策，也要及时整理，遏制房价上涨过快，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。2.2市场行情2.2.1房地产市场进入曹征期间2000年以来，我

4、国房地产投资一直占gdp的5%以上，2006年、2007年连续两年超过10%的事实支柱产业。另外，房地产业的产业链很长，对相关建筑材料、钢铁、水泥、家庭等产业有很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。另一方面，从现政府财政收入来看，2004 -2006年全国土地转让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1-11月为9130亿元，全国财政收入比重接近20%，已成为地方财政收入的重要来源。房地产开发事业的销售税和附加税、土地增值税等直接税加起来，占财政总收入的约27%，考虑到相关建筑材料、建设等行业，贡献收入更大。房价下跌可能会失去住宅市场进一步发展的基础，导致我国的金融危

5、机和社会不安。因此，无论是中央政府还是地方政府，都不希望房价下跌幅度太大，太快。2.2.2中长期供应仍然很紧，未来的发展前景很好短期内，房地产市场价格太高，缺乏有效的需求，供给大幅度增长，但从长期来看，供给仍然很紧张。据保守估计，根据需求，我国目前的成时率约为45%，以每年1%左右的速度增长，每年约有1300万人流入城市，现在按人均27坪计算，这部分需求约为3.5亿坪。我国目前库存住宅约160亿平方米，平均使用50年，年折旧拆迁量约3.2亿平方米。另外，目前城市人口接近6亿，改善住房需求按人/年0.5坪计算，这部分需求约3亿坪，这几项总需求接近10亿坪，2007年竣工量仅为5.8亿坪，差距很大

6、。从房地产的具体开发资料来看，近几年全国商品房竣工面积与销售面积的比例继续呈下降趋势，2005-2006年竣工销售约为0.87，2007年减少到0.76，供不应求严重。商品房开工面积、建设面积与分面面积的比率也下降，土地收购面积也没有相应增加，近3年来分面未确定，今后几年供不应求。从四大一线城市来看，情况大体相似，但2007年新开工面积和销售面积比率只有0.91，在价格适当调整后，供应不足现象将继续出现。3多边形融资对一家房地产企业来说，资金支持很重要。以过去的经验来看，推动房地产企业发展的资金主要是银行贷款、企业自身融资(主要是商品房资金)、资本市场融资等。我国房地产企业发展时间短，企业规模

7、小，企业内部融资能力极有限，往往依赖银行贷款、股权融资、债券金融等外部融资方式，解决企业发展的资金不足。波利房地产凭借良好的信用和坚实的实力，得到了更多的资金渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。33.1股票金融企业的股东们计划交出部分企业所有权，通过企业增加方式引入新股东的融资方式。通过股权融资获得的资金不需要公司偿还本钱，但新股东与现有股东一样，共享企业的利益和增长。股权融资的特点决定了公司的营运资金和企业的投资活动都可以利用的广泛用途。债券金融是企业借钱融资，以债券金融确保的资金，企业必须先负担资金的利息，借入到期后向债权人偿还资金的本金。根据债券金融的特点，其用途主要在于解决企

8、业周转资本不足的问题，而不是资本支出。面对银行日益棘手的贷款条件，急需发展的房地产企业只能寻求资本市场的支持。随着资本市场的发展，直接金融的作用越来越明显。股票发行在一定程度上可以解决这些代理成本问题。在这种情况下，所有者和操作员之间仍然存在一定的目标电位，但是通过相关的约束机制，可以将这些代理成本降至最低。但是这与西方国家发展良好的资本市场联系在一起。在我国现阶段，资本市场有很多弊端，股票市场的投机氛围太浓，很少有企业可以在我国房地产业直接利用金融，房地产开发直接金融所占的比重也很小。上市是企业确保资金和实现资本运营的主要方法之一。但是房地产开发是资金密集型、管理密集型的投资行为，具有周期长

9、、风险高的特点，由于金融安全的原因，房地产企业上市都需要严格审批，上市金融的规模和时机受到限制。中国证券监督管理委员会在关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知中这样规定。“从2004年1月1日起，除国有企业整体结构曹征、有限责任公司整体变更、国务院免予批准等外，股份公司至少要设定3年，才能申请选拔上市；与此同时，实际控制者没有发生变化，因此发行者的工作、管理层在最近三年没有发生重大变化，从而可以比较发行者最近三年的盈利能力。”毫无疑问，选拔上市融资额较大是理想的融资方式。但是选拔要求条件长、长、程序复杂，我国大部分房地产公司都没能遵守。近年来，国内招牌上市的地方只有一小部分房地产公司，如

10、栖霞建设。中原发展、金融家等一些房地产公司采用了外皮上市这一迂回方式，在股票市场上实现融资。但是房地产企业业绩的波动很大，很少有企业能够符合再融资条件。对于2002年能达到再融资条件的房地产蒋孝章企业中不到10%的大部分房地产企业来说，上市不一定是最好的融资方式。因为上市需要公司的财务透明度高，运营运营能力强。相反，我国很多房地产企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财政状况。另外，股权融资的成本高，银行贷款、债券融资的成本相对低，因此房地产开发企业一般不容易采取股权融资。3.2债务融资债务金融是企业通过出售债券销售等债券来筹集资金。历史上，债务融资的结果导致企业负债增加，或企业的或有负债增加，

11、因此被分为银行信用、民间信用、债券金融、信托金融、项目融资、商业信用和租赁等各个渠道。银行信贷是债务金融的主要形式，但对于占民营企业大多数的中小民营企业来说，银行的贷款是很多企业不敢想象的事情。据深圳市信息统计厅透露，深圳近10万家中小企业，至少一半以上没有从银行贷款。约三分之一的企业即使有贷款，总额也在200万元以下。很少有企业能从银行贷款到足够的资金。发行债券给企业融资是目前我国大力提倡的一种融资方式，符合国家的大方向。但是在现阶段，在我国利用债券融资有很多限制。1.我国的信用评价体系还没有建立，社会信用总体不足的情况下，这一方面企业发行债券的利率没有确定好，另一方面发行债券的可接受性也大

12、打折扣。2.还没有发展我们公司债券二级市场，公司债务流动性不强，这也阻碍了公司债务的大规模发展。作为房地产开发企业，比一般企业高的风险使债券发行更加困难。因此，不解决我国资本市场发展带来的问题，我国房地产开发企业不完善，通过资本市场扩大房地产企业的融资渠道只能是虚幻的梦想。但是资本市场的发展和房地产开发企业本身的完成是不可避免的系统项目，因此最近通过资本市场为房地产开发提供资金便利性的意图也不切实际。通过以上分析，我们一方面发现房地产企业的融资渠道不广，一方面发现旧的融资渠道不畅，这与现阶段开发房地产需要投入大量资金的情况相矛盾。作为金融中介的信托公司拥有强大的金融。3.3银行贷款国内房地产业

13、的发展基本上在国有银行的支持下急剧膨胀，国内房地产企业的融资大部分依赖于银行的唯一渠道。还有数据显示，目前房地产开发企业项目投资资金的约20%-30%是银行贷款。建设公司往往将总投资的约30%到40%捐赠给项目，这部分经常向银行借钱。这几项累计的话，60%以上的房地产项目来自银行。但是目前房地产业对银行信用的依赖实际上不止于此。像财经杂志公开的信息一样，国内很多房地产商基本上是“空手套白狼”，加上以“欺诈贷款”为目的的假抵押，使整个银行系统充满了危险。据不完全统计，2003年1-10月房地产开发投资资金来源见表1。2003年1-10月，国家开发资金占银行发放给开发人员的24.2%，企业自身采购

14、占29%，由首期付款、定金组成的其他资金占46.1%。存款和存款大部分是银行对购房者的住房担保贷款。因此，约70%的房地产开发资金是袁泉银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖很大。在整个行业快速发展的浪潮中，呈现快速增长趋势的商家销售额和房价持续上升，房地产企业不断增加对房地产开发的投资。因此房地产企业比以往要求更多的银行贷款，快速增长，在银行的支持下，房地产企业逐步保持增长势头，但随着房地产产业的加速，房地产开发过程中与银行的矛盾也不断暴露出来。1、从商业银行为房地产企业提供担保贷款一直是我国房地产开发企业的主要资金来源。但是近年来银行加强风险监管和我国房地产企业本身固有的一些问题使银行对房地

15、产开发企业的钱袋越来越紧2.房地产过热时开发商从银行融资的比例太高，没有安排自己的资金，银行被动地充当投资者，对房地产泡沫的形成起到了催化作用。在这种情况下，房地产业被归类为信用度高的风险行业，银行对贷款期限、贷款配额、担保方法、核部署时间等，对房地产企业有更严格的条件。3、在传统的银行抵押贷款业务中，毫无疑问银行作为债权人，房地产开发商作为债务人要经历代理费用问题。简而言之，房地产开发是一个风险高、收益高的产业，因此房地产开发公司将尽可能利用银行贷款进行开发。这样开发成功会获得很大的利益，开发失败会将损失转嫁给商业银行。这种情况在我国房地产发展史上多次出现。相反，银行如果房地产开发项目成功，

16、就要支付通常的利息收益，如果失败，就要承受更大的本金损失。因此，银行贷款开发房地产的收益和风险不对称。为了解决这个问题，现在发放的银行贷款都是抵押贷款。但是事实上，担保物的发生在一定程度上减少了这种风险，最终不能消除这种危险。房地产抵押贷款存在担保物风险、内部和外部粘连的欺诈风险等一系列风险。特别是在我国目前评价中介机构和社会信用制度还不完善的情况下，这种风险仍然很严重。银行给房地产开发企业提供开发贷款也是短期内只能逐渐减少的原因。3.4信托金融信托是信用委托的意思。这是受他人委托，代为管理、运营、处理某些经济业务的行为。信托金融是间接金融的一种形式。这是最终信托公司通过金融机构的媒体对最终贷款人进行的融资活动。限制蒋孝章企业出售股份筹集资金。房地产业是资金密集型、大规模运营的产业，基本的融资渠道依赖银行的信贷支持。但是，单个依赖银行的间接融资有很大的限制和限制。特别是随着中央银行121号文件的出现，对房地产贷款方式的更严格的要求和部分房地产企业及其项目的资金来源受到限制，部分项目可能中断，产生新的“烂楼”，部分银行愿意支持的项目达不到“签证”的要求，无法进入等。因此进一步强调，直接依靠金融，以信托方式筹集资