温州市场调研报告.ppt

1、1、附录(附录)，选取温州市场典型案例进行研究分析，世贸中心大厦、信心广场、华盟广场、深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园、向异商业广场、电子商务大厦、华润万象城、华天国际华盛园、中心城、金隅中心、万达广场、鹿城区、瓯海区、龙湾区、温州世贸中心大厦基本信息、温州市最大的标志性建筑、未完成的写字楼项目、1、3、 世贸中心大楼的租赁和销售情况，1、办公楼已售罄，尚未移交，银泰百货位于9楼以下，4、世贸中心大楼未完工的原因，该项目违法建设导致十年纠纷，温州富人集体维权、违法建设罚款、变相涨价、业主申诉、拆除违法建设，但2013年仍未受理。 规划部门测算的世贸中心面积比原规划面积多21，035.27，因此将

2、被罚款，销售将在正负零进行。购房意向书内容模糊，迫使客户支付2980元/精装，但未果，要求客户支付1475元/设备费，与开发商谈判失败。业主召开维权会议，向鹿城区人民法院提起诉讼。2011年，封锁南出口的马安池10号楼被拆除，2012年，一些非法建筑被强行拆除。鹿城中心区1、5号，综合地标性建筑，书写楼主塔楼52层，其中33层以下为5A级写字楼，34层以上为威斯汀超级五星级涉外酒店；该住宅为360度全景豪宅，一楼一户，共44套，每套面积约586平方米；该企业是一个面积很大的5层裙楼，一些商店可以从楼上开到楼下。该企业吸引投资并统一运营。信心广场基本概况、2、6、信心广场产品信息及销售、360观

3、景大厦及甲级办公楼较差；裙楼生意基本上卖完了。该房屋于2011年12月底开盘，均价约为4万元/套，可享受15%的折扣。总营业额为5台，销售率仅为11%，接近滞销状态；该办公楼于2011年12月底开业，平均价格约为人民币3.5万元。在近两年的销售周期中，只有150台被拆除，目前的销售率为34%，销售缓慢；该业务于2012年底开业，价格约为3万元/平方米。公寓面积很小，至少有10平方米；开发商统一投资管理，以7%的回报率租回5年；预计将于2014年下半年开业，届时将推出沃尔玛。目前，销售率为96%，这是迅速消除。生活楼平面图，办公楼平面图，2楼，7楼，华梦广场基本信息，纯办公楼项目，温州行政中心最

4、高的建筑，3楼，华梦商务广场，高168米，45层，纯商业办公楼项目，是温州行政中心最高的建筑。1-6层，7-40层，41-45层，商业，餐饮和娱乐综合区，商务办公区，设备室，四周是中空的云顶会所，分为三个整体部分：商业，商业和会所。温州鹿城中心区边缘的华梦广场3、9号的业态规划写字楼开发较早，配套设施和商业氛围一般，但目前企业入住率相对较高。租赁和销售分析、客户分析、周边配套设施、项目位置、开业日期：2004-09-01、交付日期：2008-08-30、二手价格：17000-20000元/租金范围：50-。入住率：75%。企业规模：小型企业。企业类型：服装等商业企业和金融机构。目前，它被出租和

5、出售。位置：鹿城区，属于老城区，靠近火车站。总体商业氛围：位于温州商业金融街站大道与温州大道交叉口。中小学：火车站小学综合购物中心：火车站，火车站前的商贸城医院办公室里所有可出售的房子都是组合出售的，面积很大，很难出售。目前，没有销售业绩。红色字体，未售出单元，深蓝国际销售，4，13，温州第一座高端城市综合体鹿城广场基本信息，浙江最高建筑，总体结构：约9万个购物中心，约6万家五星级酒店，约8.8万间办公室，约22万套住宅。酒店的高度为350米，沿河居住建筑的最高高度为155米。从鹿城广场的价格走势来看，投资者的退出，项目空置率高，价格减半，价格下跌50%左右，仍然没有市场，还有很大的溢价空间，

6、赶上一线城市的房价，房地产泡沫严重，房价逐渐回归理性，但市场没有购房热情。5、投资者投机，项目房价开始小幅上涨，一期开盘价格略高于市场。善于计算投资回报，并仔细考虑投资回报和机会成本；买房要注意风水，有些数字是非常忌讳的；做事谨慎，善于谈判，习惯把购房谈判当成商务谈判；虚荣心和攀比心理很强，他们讲究排场，有一张好脸。客户特征、鹿城广场的客户特征、5、16、橡树湾家园的基本信息、知名开户行品牌、住宅集群、成熟的生活设施、6、17、品牌和公寓类型的影响、稳定的房地产价格、乐观的销量、房地产主要集中在90度以下的正好需要的产品、整体销售形势良好、正好需要的产品和提高的大型住宅市场销售。目前，大楼已经

7、完工，并处于后期阶段。温州房地产市场整体呈下降趋势。橡树湾家园开业以来，均价一直是41000元/套，价格相对稳定，而周边房产价格略有波动。选取温州市场的典型案例进行研究和分析。世贸中心大厦、信心广场、华盟广场、深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园、向异商业广场、华润万象城、电子商务大厦、天下国际华府公园、中心城、金隅中心、万达广场、鹿城区、瓯海区附录(附录)，1.9、向异广场基本信息，紧邻瓯海新区政府，周边住宅区众多，属于政府新规划开放区，1、20、销售火爆，已接近后期收尾阶段。 而向异广场的销售情况，11亿橡树园广场已经推出了353家店铺，这些店铺已经基本售罄，整体销售率为96%，只剩下一层，21

8、、21、温州南站商贸城的基本信息，SOHO商务大厦的典型案例，定位为“淘宝基地”，2、温州南站商贸城由五层商业广场、二层地下室和三层商业建筑组成。 配有约80部高端电梯和横跨五层的自动扶梯，旨在成为一个集批发、零售、展览、交易、餐饮、金融服务、物流配送、商务办公和住宅于一体的商业综合体。22、靠近高速铁路站，这是政府新开发的地区，该地区土地未开发，周围缺乏配套设施。交通，商业，其他，高速铁路车站工业路和宁波路的交叉口，无，无，温州站南商贸城周边配套设施，2，23，主要是小型公寓，布局紧凑，属于商住型，但没有燃气管道。商业和住宅单位小而紧凑，没有天然气管道。温州南站商贸城产品信息，2、24、商业

9、和SOHO单元在小范围内有售，在市场上很受欢迎，但是价格低的SOHO单元仍然不能吸引顾客的注意力，销售也很慢。裙楼的商业销售特点：低层商业销售率高，高层销售困难，小单元价格由低到高递减。价格差异很大(一楼最高50，000英镑，五楼最低10，000英镑)。商业建筑的销售特点：SOHO市场认可度低，销售难度大。小户型的整体价格较低，平均价格约为12000元/套。温州南站商贸城2、25号的销售情况，该商铺已售罄，商业建筑已暂停销售，未说明剩余销售时间；该项目目前正处于商业投资促进阶段。现场照片、现场情况：只有一名现场销售人员检查了客户的注册情况，一些客户一个接一个地询问商品销售情况，但没有解释店铺和

10、商业建筑暂停销售的原因。他们只提到目前正处于商业招商阶段，建设情况：整个商住楼基本建成，目前正处于封顶阶段，正在建设下沉式商业广场。基础打桩阶段，有一个完整的“五证”销售标准展示，符合温州销售条件，温州站南商贸城项目现状，2，26，华润万象城基本信息，48万平方米城市综合体，均价2.3万元/，开盘销售80%，3，27，华润万象城产品情况，户型：87，3房，2厅，1卫，户型。公寓结构一般，主要的中小户型只需要产品，大户型价格高，而正好需要的户型是主要产品。87台和122台有306台，占81%，148台只有70台，占19%；平均售价根据地区而增加。小型公寓只需要客户群，价格相对较低。大型公寓定位高

11、端客户群，价格相对较高，提升了项目形象；公寓结构一般，赠送率低。3，28，华润万象城营销模式，正负零可售，项目营销节奏紧凑，营销活动高端化，价值会议，营销中心开放，营销策略营销节奏紧凑，注重高端奢侈品形象，增强市场意识；营销活动是高端的，把握温州人紧跟潮流、引领市场的心态。合理定价，实现一期开盘即卖得好的有利局面。3、29、瓯海金融综合服务区基础信息、政府机构、温州第一金融服务集聚区、目前空置率高、民营资本管理服务中心、中小企业融资服务中心、股权投资服务中心、金融外包服务中心、金融信息服务中心、金融研究培训中心、温州金融改革重点培育基地、4、30、中粮园世界知名基础信息、地方名店销售率一般。2

12、013/09/08，2013/10/16，时间轴，一期开盘住宅单元数：642套：88，110，120套，均价：12，000元/销售率：73%，售出单元数：1-7#，二期开盘住宅单元数：底商套数：116套：30-168均价：35，617元/销售率：7%，5，住宅：小户型快速销售模式，均价低，整体销售率为73%，销售较好；商铺：采用一次性销售，平均价格为35617元/间，目前的销售率约为7%，平均价格为100元/间，89，3室，2厅，2浴室，6，34，快速去改造，住宅基本售罄，商业内销。一、国际华盛顿销售情况，国际华盛顿住宅楼一期于2013年6月1日开业，据了解，开业销售额超过80%，二期于201

13、3年7月20日开业；到目前为止，该项目已基本售罄，销售率约为93%，剩余数量约为50台；房地产均价约为2万元/套，最高可打9.9%的折扣，优惠幅度大；根据该网站，最畅销的单元是89和115，这满足了客户现在的需求。平均商业价格超过3万元/平方米，由开发商在国内销售，不在市场上销售。项目现状、房地产首映式、6、35、中心城市基本信息、瓯海核心区、国际新城住宅地标、7、36、中心城市产品信息、139、3个房间、2个大厅、2个卫生间，主要类型为90-144栋住宅，50-60个商业单元，90-144栋中央公园住宅。中央公园内有91家商铺，面积50-60平方米，价格3-4万元/间，将与项目一期同时开盘销

14、售。7、37、90和91-144，中小机组率好，商业率约为60%。中央公园一期中心城销售情况于2013年8月8日开盘，首推1#、2#、9#、10#和11#，551套房子，73家店铺；2013年9月12日，二期开盘，推出5-8号房，共399套，18家店铺；9月24日，3号、8号新增住房约222套，房地产均价约2万元/套，最高折扣9.99%，优惠幅度大；到目前为止，90岁以下单位的销售率约为95%，91至144岁之间的单位为73%，144岁以上的大单位仅占48%。该业务于2013年8月8日开业，目前销售额约为63%，销售额为平均值。项目现状7、38、金隅中心基本信息，位于瓯海区与鹿城区的连接地带，

15、万科与中良共同打造的温州新中心8、39、改进型住宅，主要是大型公寓，目标产品深受市场青睐，97三室两厅两卫，118四室两厅两卫，128五室两厅三卫，145五室两卫营销工作准备充分，对市场具有良好的导向作用。2013年1月25日，万科和温州中梁共同赢得新城市中心的优质地块。5月15日，该项目在市场上全面亮相，打造“温州新中心”。7月20日，该项目开放了模型室，并开始了表彰仪式。8月4日，该项目正式挂牌出售，主要户型为90-。9月13日，二期项目正式开盘销售，一、二期住宅销售处于裙楼商户销售期间，项目前期宣传期全面展开。品牌开发商，8，41岁，受到顾客青睐，整体销售情况良好。这是温州一处热卖的房地产。销售情况分析：该房产由当地领先开发商与万科合作开发，品牌房产在市场上更受欢迎，住宅产品更好。22台投入商业使用，去化学率为32%。商业市场的去化学率是平均的。金隅中心销售情况、8、8、42、选取温州市场典型案例进行调研分析、世贸中心大厦、信心广场、华盟广场、深蓝国际、鹿城广场、橡树湾家园、向异商业广场、华润万象城电子商务大厦、天下国际华府、中心城、金隅中心、万达广场、鹿城区、瓯海区附录(附录)、43、万达广场基本概况、温州第一城市综合体、一站式消费中心、温州龙湾万达广场，总投资3、44、一带两店、双街店、综艺组合SOHO、万达广