项目实地考察.ppt

1、贷款项目实地考察要点,Version 3.6,业务三部 2011-11,Part1：贷款项目保前调查的四个阶段,Part2：收集资料,真实、完整、全面,Version 3.6,Part3：分析资料,值得强调的是： 需要多方位的去论证，不应局限于分析数据中。,（一）、掌握谈话的技巧，挖掘深层次的内容 在企业经营过程中，影响企业正常还款的因素很多，不可能将所有的因素全部列举出来，而且对待任何问题，都不能片面而应该综合分析企业的情况才能下正确的判断，不能打个喷嚏就说是感冒，血压高就说是高血压。每个企业的行业情况不同，规模不同，经营管理者不同，不能拘泥于一个形式，而应该根据企业具体情况具体分析，重点考

2、察企业需要关注的重点。有的时候企业信息能够用文字体现出来，有的时候则需要业务经理与企业进行沟通，由于说话的艺术性，通过不同的谈判技巧，尽量让企业经营者打开话夹子，把企业资料未体现的深层次的东西挖掘出来，为后面的分析做准备。另外访谈不可拘泥于一定的规则，要学会声东击西，千万不要担心自己不了解企业的行业情况，自己的年轻经验浅。要知道，企业经营者是需求方，这个时候他更紧张，一定不能让他了解你的思路。人么，一紧张，有的时候该说的不该说的，就都出来了。从大的方向来说就是公司的财务情况、产品的行业情况、经营管理情况、生产情况、市场情况、原材料的采购情况、销售情况、技术情况、收入情况、还款意愿以及还款能力情

3、况。另外不要局限于只和企业经营者了解，老板的司机、附近的保洁人员、仓库管理员、业务人员等有时会有意外的收获。,Part4：实地考察,Version 3.6,一些重点问题,1、公司主要股东有哪些？主要股东之间有什么关联关系？法人代表、董事长、总经理与股东之间的关系？公司日常经营活动的实际决策人是谁？2、公司现有多少员工？最近几年营业规模（销售额）约多少？生产经营场所情况？3、有哪些关联公司？公司在其中的股份是多少？他们经营状况怎样？4、公司收入主要来源于那些方面？企业其他业务收入有没有，哪些？应收账款周期情况如何？5、公司主要产品或服务是什么？生产能力及主要设备情况如何？在收入构成中，主要产品（

4、或服务）所占比重情况？主要产品（或服务）的价格情况？毛利情况？6、高技术类公司，重点介绍技术来源、技术优势（认证情况、获奖情况、比较分析）、核心技术人员情况。7、公司所在行业的目标市场（或客户群体）是什么？简述公司所处行业近年来的发展情况。8、目前，公司所处行业竞争程度怎样？主要竞争手段是什么？进入该行业要求具备什么条件？行业平均价格水平及毛利水平？是否已经形成具备明显优势的公司（全国范围内或区域范围内）？,Version 3.6,9、公司主要产品（或服务）的市场定位(价格定位、客户群体定位)是什么？目前公司主要市场在哪里（地域、行业）?不同市场销售额在公司业务中的比重？在主要市场中，公司产品

5、所占份额？10、与同类产品（或服务）相比，贵公司的产品（或服务）有什么特色？如技术含量、花色、价格、品牌等。11、公司的市场开发主要依靠什么手段？（如媒体广告、利用在某一机构或部门的人际关系等）。原材料供应商的情况介绍，关系情况如何，应付账款帐龄情况？12、公司采用怎样的销售政策（现金交易还是赊销）？如采用赊销方式，货款回笼需要多长时间？同业公司一般采取什么销售政策？13、重要的下游客户或销售渠道有哪些？14、介绍公司的销售团队。15、在目标市场，主要竞争对手有哪些公司？哪家竞争力较强？介绍几家相似定位、相似规模的同业公司的情况，他们的经营模式与贵公司有什么不同之处？16、介绍完整的生产销售流

6、程。公司有哪些职能部门？你认为在现有的经营环节中，哪些方面是公司的强项？哪些方面需要加强？如技术含量、生产成本、规模优势、研发能力、销售能力、管理水平、资金实力等。17、公司成立以后，经营最好的时期是哪年？最困难的时期是哪年？主要原因是什么？,Version 3.6,18、公司获得了哪些支持政策？为什么获得？这些政策到什么时间结束？19、对本行业的展望。本行业有什么重要机遇或困难？公司准备采取什么措施应对？20、公司发展战略是什么？近期目标是什么？有哪些具体安排？公司有什么重大合同？21、目前，公司主要资产体现在哪些方面（如固定资产、无形资产、存货、债权）？主要债权有哪些？公司主要债务有哪些（

7、大笔应付货款、借款等）？有什么涉诉案件？22、企业财务主要会计政策，是否按会计准则记账，存货的计价方式是什么，固定资产的折旧政策，税务政策？23、公司有哪些在建工程？对外投资情况。24、为什么要申请本次贷款？愿意承担多大的贷款成本？有什么资产可以为本次贷款提供担保？可担保的财产是否已经设置抵押或质押？,（二）、对需进一步核实的材料，要求企业提供原件核对。 （三）、考察主要生产、经营场所，通过走、看、问，判断企业实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况。 （四）、对财务报表的调查审核，应根据企业的实际情况，主要调查核实以下内容：1、了解企业的主要会计政策，是否按会计准则记账。2

8、、企业的财务内部控制制度是否完备并有效执行。3、 通过采用抽查大项的方式，审核企业是否做到了帐帐、帐实、帐表、帐证四相符，核实资产、负债、权益是否有虚假。4、 有保留意见的审计报告的保留意见部分。5、 企业的或有损失和或有负债情况。,Version 3.6,（五）、察看抵押物、质押物。以房地产抵押的，要察看、了解抵押物的面积、用途、结构、竣工是检、原价和净值、周边环境等。以动产抵押、质押的，要察看、了解抵押物、质物的规格、型号、质量、原价和净值、用途等。以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要察看权力凭证原件，辨别真伪，必要时请有关部门鉴定。,Version 3.6,Part5：贷款

9、项目保前调查的五个要点,Version 3.6,听,一是听银行介绍，了解担保项目背景、资金缺口及融资需求情况、借款原因、借款用途； 二是听企业介绍，了解申保企业目前经营状况、产品市场情况、在行业中的地位、行业竞争情况、上下游购销渠道情况、申保企业的关联公司情况、财务状况、能提供的反担保措施，通过听情况，大致做到心中有数。,Version 3.6,看,一是看申保企业的厂容厂貌是否整洁、干净，厂房和土地为租赁还是自己购置，厂房的内部结构和质量，所处的地理位置及周边环境； 二是看申保企业是否正常生产经营，机器设备是否正常运转，有无闲置设备，机器设备的新旧程度； 三是看申保企业仓库的原材料和产成品、半成品库存是否正常，产品的堆放是否整齐，进出仓手续是否健全，看库存是否合理； 四是看申保企业所提供的各种证件的复印件是否与原件一致，是否年检，财务信息是否真实有效。,Version 3.6,算,一是算企业的大账及实际家底，算申保企业的存款、固定资产、应收账款、库存商品的价值与银行借款、应付账款等的差额，通过对申保企业家底的分析和测算，了解申保企业实际净资产和财务数据之间的差异； 二是算申保企业的资金回笼情况，看第一还款来源是否充足； 三是算抵押资产的实际变现能力，看第二还款来源是否足额。,Version 3.6,定,通过上述的“一听、二看、三算”，项目调查人员应作出判断，分析申保企