住宅底层商业项目研究汇报.ppt

1、3#地沿街商业设计研究,目 录 一、原方案情况 二、实例调研与规范报建研究 三、规模与定位研究 四、优化设计方案,原方案设计情况,沿街商业方案效果图,沿街商业方案效果图,总平面设计,地上总面积：131500平米 总户数：833户 商业面积：约12000平米,总平面设计,沿灞柳西路为两层商业，沿融三路为一层商业。,二层平面,一层平面,蓝色区域为跃层住宅； 粉色为商业区域,二层平面,一层平面,一层商业进深 14-20米，面宽4.2米，封闭厨房位于跃层住宅和营业面积之间,小 结,方案意图： 1.计划全部商业按餐饮预留。 2.商业面宽4.2米，进深达13-19米。 3. 厨房位于封闭空间。 4.采用直

2、梯或扶梯上升到二层营业区。,调研与政策研究,实例调研： 海荣名城 韩森路新东尚 和记黄埔倚翠园 上实浐灞半岛 中海项目-观园，御湖，碧林湾 相关政策： 天然气引入 排烟排污,海荣名城,实例调研,经开区凤城九路与未央路转盘西北角，高速入口和地铁站附近，临近写字楼综合体和苏宁电器，百货商场。路对面为城市运动公园。 容积率4.47 总户数1440 总建筑面积23万平米，零售商业面积2万平米。上下三层商业，开间4.2-8.4米，进深15-30米。 层高4.2米 餐饮主要为一类餐饮。,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽，内部宽8.4米，

3、进深20米左右。,海荣名城,实例调研,交通方式为两侧的观光电梯和中部的扶手梯。观光电梯首层厅占4.2米店面宽度。足球餐厅门口占4.2米店面宽，内部宽8.4米，进深24米左右。,海荣名城业态 一层为香荔乡情，足球主题餐厅，牛肉面，大刀面，合喜味道，魏家凉皮等餐饮；其他为超市，药店，博雅眼镜，陕西特产，格力空调。餐饮占比60%。 二层为量贩KTV，中部小区入口处，二层设有小吃城，港派足浴养生，棋牌，咖啡等。出租面积不足50%。,实例调研,三层设有茶庄，火锅店，出租面积60%，正在招租过程中。,实例调研 商业空间,实例调研,从小区内往外看，入口两侧为干洗店，药店，便利店等，人车完全分流,实例调研 设

4、备技术空间,阳台板下预留排烟口（未使用）。厨房后面和道路间设置为绿化隔离区，内侧立面不佳,实例调研 设备技术空间,钢结构 扩建,烟道下排,天然气调压箱,后厨卸货区,厨房和主楼紧贴，部分烟道直接从后窗下排。大型餐饮候场区设于小区内。,实例调研 设备技术空间,油烟 净化器,风机,隔油池,厨房后部利用地下车库楼梯间布置厨房的排烟处理器，现场噪音很大，气味难闻。下排的烟口滴油。 隔油池需定期清理。 厨房对周围环境有影响，见视频1，2,实例调研 结构空间,高层地下室的停车库，由于采用框剪结构，可以为商业和车库提供停车空间，但停车效率不高，且对户型和住户功能有影响。,小 结,海荣名城为高密度住宅小区，周边

5、有高速入口，未央路和地铁出口，凤城九路等公共道路汇集 ，交通非常便利。周围有市政府，西北院，海博广场，城市运动公园等公共建筑，加上自身户，人流密集。 沿街商业3层2万平米商业 ，其中餐饮比重很大，整体达到了40-50%，就餐人流以城市人流为主，大量外部车辆停在路边或运动公园内。 沿街四栋主楼之间形成三个15米左右开间的空间，布置为大型热餐区，主楼下部布置面条等中小型的餐饮，所有餐饮的厨房均靠小区内外墙。 一层基本租完，二层以上除小吃城均经营不善，小吃城内就餐环境恶劣。 餐饮业因采用向小区内内地面排放的方案，空气和噪声的污染严重，厨房后厨区运货车辆出入，影响小区内部的品质，居民意见很大。,幸福路

6、与韩森路新东尚,实例调研,项目位于西安市城东东二环韩森路北、幸福路东，西距康乐路160米、距东二环(金花路)2公里，隶属于西安市新城区韩森寨。 该项目和韩森路对面的I公馆底商形成商业氛围。 周围有华山中学、昆仑厂小学、西光试验小学、华山小学、黄河厂子校等大厂的附属中小学，区域人员密集。 道路。总户数1161户，总建筑面积23万平米，容积率3.6，底层商业2万平米。,幸福路与韩森路新东尚,实例调研,零售商业面积2万平米。上下三层商业，柱网开间 8.1米，进深16米，层高3.9米。 餐饮以一类餐饮为主。餐饮集中在塔楼之间的裙楼上，包括长安小院陕菜，湘菜，香辣虾，袁记肉夹馍，鸭掌门，冒菜，火锅，拉面

7、，咖啡等。其他业态包括KTV，面包店，银行等。 主楼下部2层商业，业态为药店，诊所，便利店，旅馆，茶庄等 交通空间为内设楼梯和单台小电梯。,实例调研 （新东尚西部商业）,二层的个冒个冒菜只能通过袁记内的楼梯上二层，目前已停业。长安小院有一部内电梯直上3楼,实例调研 （新东尚东部商业）,沿街二层以上商业界面较封闭，室内光线较昏暗。商业和主楼间脱开，改善通风情况。,实例调研 （新东尚路对面底商）,韩森路通向东三环方向道路尚未打通，南侧的I公馆项目高层底商不设餐饮，业态包括妇幼用品，地产中介，药店，超市，教育类，时尚丽人，美容美发，邮政，电信，储蓄，修鞋，便利店等，全部招租。 空调室外机放到广告牌上

8、方。层高仅3.3米,实例调研 （新东尚路对面底商）,在韩森路和长乐路十字东南角设电影院，正在进行沿街商业改造，道路两侧停车随意。,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 新东尚商业空间,实例调研 （技术设备）,内侧的突出框架遮挡了内侧的烟道，烟道通往商业裙房顶部，距离道路也采用了 绿化隔离措施。,实例调研 （技术设备）,烟道通屋顶，商业厨房和主楼远离9米以上。 燃气调压箱位于主楼和商业之间。 小区内居民对餐饮的影响反应一般。 现场噪声影响不是很大,小 结,新东尚的商业餐饮品质较好，热餐饮厨房与主楼保持间距9米以上。噪声和污水处理较好。 油烟通过烟囱通向屋顶，屋顶设油烟净化器，污染较小。据小区居民反

9、映，就餐高峰期仍有一定的油烟污染。 小区位置附近交通量大，人员密度大，对餐饮构成较大的需求。 通过先进的油烟净化技术和噪声隔绝手段，在厨房内设置成品隔油池等，尽量减少对小区的影响。,和记黄埔逸翠园,实例调研,逸翠园位于高新区唐延南路与绕城高速交界处，总建筑规划面积106万， 一期12万平米。容积率2.5 物业管理费达到3元。 二期I都会为长排式商住公寓楼小区。容积率3.5，产权50年。 三期逸翠尚府容积率2.5 ，目前在售。 I都会的小区商业面积达到5.7万平米，交通方便。区域主要的餐饮集中在I都会，服务对象包括商住楼上的办公单位和附近区域办公的步行就餐人群。晚上生意冷清。,装饰面材为石材和铝

10、板，不锈钢雨棚，简洁现代，商业气氛浓,和记黄埔逸翠园 i都会,实例调研,所有商业餐饮均用电，未采用天然气。独立商铺有热餐饮，厨房排烟均直上屋顶。据称，此处的餐饮经常更换商家。 中午吃饭时人流量很大，上班族人均消费很低。,和记黄埔逸翠园 i都会,实例调研,主楼的底商出租率低，餐饮只有刀削面，蒸菜等污染较少的餐饮，排烟口设于外墙隐蔽处。 两侧空调机位竖向排布。,实例调研 和记黄埔逸翠园 i都会 商业空间,中午就餐高峰期，蒸菜馆厨房后墙封闭无窗，厨房用电，蒸汽从店铺正面吊顶上方排出。 樊家肉夹馍店的排烟口位置比较隐蔽,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,一期住宅沿十字路口东侧的底层商业为外廊式

11、单层商业，露台赠送给二层住户，业态主要为房产中介，果蔬，烟酒，大闸蟹，宠物时光。门口可双排停车,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,一期高端住宅小区西侧的底层商业为二层，一拖二销售，面积500平米。 商业进深较大，和主楼连接，内侧不对小区开窗，业态包括教育，银行 社区服务，天主堂，汽修，韩国超市等。,实例调研 和记黄埔逸翠园 一期 商业空间,3A期底商为带外廊，两层商业一拖二，目前没有餐饮入驻，正在招租。 门前停车位充足,实例调研紫薇尚层,小区内独立商业为 韩国餐厅,紫薇尚层 独立餐饮 厨房,背面的排烟口，绿化遮掩后不太影响环境,实例调研 荣德棕榈湾,荣德棕榈湾位于长乐路中段，地铁一号线

12、上，总户数1600户。铺位于1、2层，面积40-1000平米，其中1楼614平米和2楼817平米的可以允许餐饮业进驻，其余户型均不能做餐饮业。 业态包括足疗，门诊部，银行，湘菜馆，功夫面，茶馆,实例调研 荣德棕榈湾,荣德棕榈湾位于长乐路中段，主入口为人行通道，9米宽40米深，通道两侧的超市，烟酒，便利店，童装，地产中介，人流密集。,实例调研 荣德棕榈湾,底商背面，没有专门的烟道，但有污水管裸漏。据餐饮店经理说，为了避免噪声和污染扰民，烟气经处理后集中排放到裙楼顶部。 污水是利用成品厨房内的隔油池处理后排入小区内的污水井。 该小区品质不高，由于控制了热餐饮规模，受餐饮的影响的住宅不多。,实例调研

13、奥林匹克小区,西郊奥林匹克公园，本土企业陕西盈泰开发，一期南侧沿街底商仅一层高，无餐饮，面积小，租售情况很好，基本无空余商铺。车辆停在道路两侧，确保商铺门前人行广场的净宽15米达以上。据销售商铺的人员介绍，餐饮均位于小区东侧的独立商铺内，开发商没有考虑预留厨房烟道，由租户自行解决。,实例调研 （技术设备）,厨房从小区内侧，将烟道通到屋顶， 距离最近的住宅只有6米，经过业主和商户的长期博弈， 排烟进行处理，部分商户被赶走。但受影响最大的 3户业主正在出售自己住房。 现场感觉噪音和气味无法 忍受。见视频3,二期为LOFT公寓和小高层住宅，设有大型社区活动中心，LOFT下部为两层高的底商。 目前只有

14、物业服务，诊所入驻，大量空闲。,实例调研 天品西岸,天品西岸位于西门外环城西路南段和西护城河之间(环城西苑南段内)，商用建筑面积约10000平方米，以生态绿地衬托的古城墙、更彰显历史与文化的完美结合，充分表现了西安深厚的文化底蕴，形成以酒吧、休闲娱乐和文化产业为主的时尚商业街区 .,实例调研 天品西岸,从车库进入采光庭院，庭院周围是后勤，设备，厨房等辅助用房， 庭院以东为通向河岸的人行通道。部分庭院有直上2层顶的钢木楼梯，避免了大进深带来的阴暗感。,实例调研 天品西岸,沿河布置各种类型的西餐，酒吧，日餐等休闲文化商业，富有情调。,实例调研 天品西岸,酒吧街的尽头是广场，可从扶梯上到沿环城西路的

15、屋顶花园。,实例调研 天品西岸（屋顶）,采光庭院玻璃入口，可从屋顶花园进入下去。 光庭的采光顶成为屋顶平台的一个雕塑。 排烟管隐藏在绿色植物和花墙内。,实例调研 天品西岸（屋顶）,从车库可直接进入各内走廊，车辆停放免费，平时中午饭时， 商业气氛冷清。,兰蒂斯城（商业）,交大附近，繁华地带，北沙坡城改项目，总建面60万平米，高容积率6.0，沿街商业3层。业态包括火锅，茶点，烤肉，泡馍，咖啡，投资管理公司，银行，足浴，药房等。 内设扶梯可上二层,兰蒂斯城（商业）,人车分流，吃饭时间，停车困难，烟雾缭绕。 对面在售楼盘和商业正在建设尾声。,曲江某项目（预留土建烟道）,转角处做餐饮，预留了土建烟道,曲

16、江某项目,除了预留烟道处设置了湘菜馆，其他业态无餐饮,浐灞半岛,浐灞半岛沿河商业基本没有做商业，品质感较好。,浐灞半岛,浐灞半岛内部商业，一层出租情况尚可，二层商业基本空白。,中海项目,中海观园。,总 结,1.高密度，高容积率小区，同时又在城市主干道，周边人员密集的地带；如海荣，新东尚，兰蒂斯城等城改项目，多利用高层下的裙房商业作为热餐饮；油烟在经过净化后从屋顶排放。污水经内部处理后，排入小区的化粪池，噪音大，视觉不佳，住户反应不佳。 2.奥林匹克花园的独立商业街，由于预先未进行相关规划，低端热餐饮进驻，自行布置厨房排放，造成大量的油烟污水问题，造成了小区环境恶劣，冲突不断，业主被迫出售住房。

17、 3.逸翠园2期优先保证小区环境，不允许热餐饮入驻，只允许电厨具和蒸汽排放，但商业面积过大，小区内业态更换频繁。一期无餐饮，小区品质很好。 4. 天品西岸艺术街区，通过先进的处理设备和统一规划解决了排放问题，通过中庭和街巷设计，营造了很好的商业氛围，但周围无住区，不够繁华。 5.目前考察的小区油烟，未见从高层屋顶排放的。 6.普华浅水湾和浐灞半岛的沿河商业极少布置，可能是考虑了沿河景观住宅品质的价值。 7.从目前对新建项目的探访看，由于业主的反对，一般开发商不在底商布置明火餐饮。,政府规定和规范研究,天然气相关规范,材料研究： 立面效果研究 优化设计,天然气规范,地下室、半地下室、设备层和地上

18、密闭房间敷设燃气管道时，应符合下列要求： 1 .净高不宜小于22m。 2 .应有良好的通风设施。房间换气次数不得小于3次h；并应有独立的事故机械通风设施，其换气次数不应小于6次h 3 .应有固定的防爆照明设备。 4. 应采用非燃烧体实体墙与电话间、变配电室、修理间、储藏室、卧室、休息室隔开。 5 .应按本规范第108节规定设置燃气监控设施。,天然气规范,商业用气设备设置在地下室、半地下室(液化石油气除外)或地上密闭房间内时，应符合下列要求： 1 燃气引入管应设手动快速切断阀和紧急自动切断阀；紧急自动切断阀停电时必须处于关闭状态(常开型)； 2 用气设备应有熄火保护装置； 3 用气房间应设置燃气

19、浓度检测报警器。并由管理室集中监视和控制； 4 宜设烟气一氧化碳浓度检测报警器； 5 应设置独立的机械送排风系统；通风量应满足下列要求： 1)正常工作时，换气次数不应小于6次h；事故通风时。换气次数不应小于12次h；不工作时换气次数不应小于3次h； 2)当燃烧所需的空气由室内吸取时，应满足燃烧所需的空气量 3)应满足排除房间热力设备散失的多余热量所需的空气量。,西安市饮食业项目环评审批细则（试行）,第二条对饮食业建设项目按其规模及对外环境影响分为一类项目和二类项目。一类项目指含有炒菜、油炸、火锅和烧烤类功能的酒店、饭店（摊）、饮食街等食物制作加工企业；二类项目指不含炒菜、油炸、火锅和烧烤等不易

20、产生油烟、噪声污染的小吃店、面馆等食物制作加工企业。 新建一类项目还必须满足以下要求： 1、独立饮食建筑：与相邻住宅建筑的间距不得小于9米。 2、商住楼中商业用房内的饮食单位与其上下相邻的住宅之间必须有不小于3米的隔层；饮食单位边界与相邻住宅边缘的水平距离不得小于9米。 三）饮食业项目审批前，应征求项目周边有利害关系的居民意见，报批时应附有公众意见采纳或者未采纳的说明。项目初审同意后应当在项目建设地或公众媒介上公示五日以上。,西安市饮食业项目环评审批细则（试行）,2、经营场所必须有较完善的排水设施，废水、噪声和油烟等实现达标排放，防止影响周边环境。 3、项目产生的饮食废油脂及其他废弃物，必须有

21、专用回收贮存装置，并与有资质的处置单位建立回收处置协议，不得擅自排放、倾倒和处置。 4、饮食业项目的空调冷却塔、空调机组、发电机、风机、室外广告等产生噪声的设备，应采取必要的降低噪声措施，符合噪声排放标准，不得影响周边居民生活。 5、项目运行产生特殊气味的，必须采取有效的除异味控制措施，保证排放的废气气味达到恶臭污染物排放标准中的臭气浓度标准。,饮食业环境保护技术规范,6.2.3 饮食业单位所在建筑物高度小于等于15m 时，油烟排放口应高出屋顶；建筑物高度大于15m 时，油烟排放口高度应大于15m。 8 噪声及振动控制要求 8.1 饮食业单位排放的噪声应符合GB 22337 的要求，振动应符合

22、GB 10070 的要求。 8.2 饮食业单位应选用低噪声设备，风机、水泵等设备应采取减振措施。,总结,一类项目的餐饮厨房的油烟，需在专用的设备间进行净化处理，烟气排放应至少15米高 一类项目厨房的位置应和住宅区隔开9米，且需隔层设置。 二类项目的排放和距离无强制规定，只需征得利害关系用户同意即可。 噪声控制应选用符合要求的设备，且采用隔振措施。 污水排放应经过油水分离，且和专门单位签订回收协议。 建议出售的商铺，明确其餐饮用途，以免后期住户纠纷。,商业设计定位研究,公共服务设施控制指标（平方米/千人）摘自城市居住区规划设计规范 类别 建筑面积 用地面积 总指标 16052700 206546

23、80 - 医疗卫生 6080 100190 - 商业服务 700910 600940 - 其中 金融邮电 2030 2550,人均商业服务建筑面积：0.7-0.91M2/人 合理服务半径 ：800-1000M,社区商业特点 1、社区商业的主要分布形式：沿街商铺与成片集中商业相结合。通常大型集中商业在一个社区发展到10-20年后才进驻；较偏远的社区为解决基本生活需要，因而较早安排引进小型集中商业（600-6000平米）。 2、集中商业之间的距离在800米以内。 3、集中商业均为招商引进，业态以综合性百货为主，集中解决社区日常购买的需求。 4、社区沿街商业业态以家居服务类和购买类为主，新建社区的业态中，沿街商业的家居装饰类业态相对居多，随着社区的发展与成熟，逐渐被日常用品购买类、饮食业态替代。功能较复杂的社区各类业态相对均衡。 5、社区主题商业街较少，已有案例为美食街、服装街，其他较易形成集中分布的业态有：西餐酒吧文化类。 6、社区商业各业态店铺有相对集中的面积范围，对临街商业划铺有参考意义。 7、能接受在二层的业态相对有限：酒楼、茶馆、咖啡馆、美容美发类。,3.2 社区商业规模确定 类型定位,人均商业面积1是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点,外向型,社区商业面积与住宅面