耕地占用税、契税政策与管理.ppt

1、耕地占用税、契税政策与管理,利津县地方税务局,背景：,根据财政部 国家税务总局关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知（财税200937号）精神，我省于2010年底出台了关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知（鲁财基20109号）文件，对机构、人员编制等划转问题进行了明确，同时规定自2011年3月1日起耕、契两由地税部门负责征收管理。县府办出台了专门的文件。,纳税人,耕地占用税纳税人主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；实际用地人尚未确

2、定的，申请用地人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人,契税-纳税人,承受转移土地、房屋权属的单位和个人。具体范围包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以投资、入股、抵债等方式转移土地使用权和房屋所有权的视同权属转移征收契税。,耕地占用税-计税依据,耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收（加强关口管理）。耕地占用税计税面积核定的主要依据审批文件，必要时应实地勘测。纳税人实际占地面积（含受托代占地面积）大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税。,契

3、税-计税依据,国有土地使用权出让、土使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。另外，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的由征收机关参照市场价格核定（提供中介机构的评估报告）。,耕地占用税-税率,耕地占用税实行定额税率。各县（市、区）耕地占用税的适用税额，按照省政府的规定执行。我县耕地占用税税率是21.5元/平方米，占用基本农田建房或从事非农业建设的，适用税额应在规定税额的基础上提高50%，即每平方米32.25元。（鲁政字2008137号）,提示,普通住房标

4、准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,税率,我省契税税率为3%。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,纳税义务发生时间,经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳

5、税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天；未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,纳税申报,耕地占用税（申报表） 契税（申报表）,纳税地点、纳税期限,耕地占用税的纳税人应当自纳税义务发生之日起30日内，向耕地或其他农用地所在地的地方税务机关申报纳税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,纳税地点、纳税期限,契税的纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的地方税务机关办理纳

6、税申报，并在地方税务机关核定的期限内缴纳税款。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 纳税人实际交易房产，延期缴纳契税的处理。,减税、免税,（一）耕地占用税、契税减免管理权限划分 耕地占用税减免，除由国务院或国土资源部批准占用耕地的由省级征收机关办理减免以外，均实行备案管理。,减税、免税,契税减免，按照减免税项目不同，分别实行报批减免和备案减免。在具体项目划分上，把减免税条例规定的一般性减免税项目和涉及个人的减免税项目划归为备案类减免。同时为简化备案，对耕契两税中涉及大量个人的减免税不再要求备案。其它如“企业改制”等需要严格审查把关的划

7、归为报批类减免。,特别说明：,为精简减免项目，将1.5%税率（指个人购买经济适用住房和个人购买90平方米以上、家庭唯一普通住房的）可作为一档税率直接在申报表中填列，而不是作为税收减免反映。在征管系统中将申请表中税率设为三档，即3%、1.5%、1%。,耕、契两税减免税的申请及处理,1、受理 申请表及资料大厅主管税务机关或上报（10内） 2、备案和审批 备案类（7日内） 审批类 （30日内） 均需要出具文书,建立减免税逐级备案制度,一是建立减免税登记台帐 二是实行减免税逐级备案 除个人减免税项目外，对耕地占用税、契税减免税档案实行逐级备案制度,具体减征或者免征耕地占用税规定,军事设施占用耕地的，免

8、征； 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地的，免征； 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收； 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，经批准可以免征或者减征； 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。,减征或者免征契税的具体规定,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,两税控管方面存在的难题,1、信息共享体系不完善，存在监督制约难； 2、存量房交易价格不稳定，评估机构评估价格低； 3、存量房交易环节所涉及税种多，征管难度大； 4、对转让住房唯一一套的界定难问题； 5、当前的征收现状（2010年收入）,当前税收管理方面的措施,（一）进一步完善制度，加强部门协作配合，增强