建筑费用, 价格和价值.ppt

1、论建筑费用, 价格和价值之观点与尺度廖美薇博士 Associate Professor FHKIS FRICS MCIOB傅乐豪 博士Associate Professor FHKIS FRICS FCIOB 香港大学房地产与建设系香港测量师学会,经济体制： 市场运作,自由市场： 资本主义,指令性经济：国家资本主义,*消费者权利,*完全竞争,*适者生存,*需求导向,*利润动机,*国家主权,*下达任务,*保证的持续性,*需要导向,*发展动机,?灵活/适应性?,*市场/正常价格,*规定价格,私有化趋向,自由市场资本主义,消费者选择 (稀有 价格 作为决定因素) 财富最大化 产出 (注：生产) 储存

2、 分配,公司,增加（个体）财富：,所有者,追求 利润,管理者,追求产出 (收益),时间,短期收益 长期的可持续发展,完美市场 不存在不完美 类型 程度,权力结构,价值,使用价值 交换价值,买方的成本,卖方价格,最高价格: 买方最大使用价值, 用金钱表示,最低价格: 卖方的最小使用价值, 用资金表示,价格的可能区域 (交换) 的确定,市场价格的决定,C = c + v + sS的大小取决于买卖双方在产出和要素市场的相对讨价还价的能力。,S的分配取决于因素市场中讨价还价的能力。,项目分配,性能保证， 风险与不确定性 价格 获胜者 - (充分) 最低价格 限制因素 质量 费用 现金流.,价格初步预算

3、 预测 (近似, 可变性, 准确性?),初步合同金额 预测 (最低竞争报价?),最终合同金额 通过谈判,“委托人”的生命周期（总）费用 - 预测,项目价格决定中的认为因素,准确 - 预测初步合同价格的c.v. : 20%-6% 代表性 可提供性 确定性与可调整性,人们与预测,经验公式是最经济并且通常最有效，但容易引起系统和预测错误 (Tversky and Kahneman, 1974:1131) 人们对自己的预测发生的概率过分自信 (Kahnemen and Lovallo, 1993: 26) 高度的正面自我评价 对将来事件过分乐观 幻想能控制将来,建设项目价格预测,最优猜测, 对投入变量

4、的总体估算，但这些被看作某种估算，其结果用单一数字和确定性术语表示。(Reugg and Marshall, 1990),成本 + 标高金 = 价格, 记录和可以查找的历史成本 (记录) + 调整(主观) + 管理费 (预算分摊) + 利润 (投资回报; 判断),成本和价格都是随机变量,上 、 下 可变性 控制限度,分包,风险分散 权力转移,使命：获得项目成功，并是参与方满意,目标：在规定的时间内，以既定费用，并按质量标准，完成项目,目的：时间控制； 费用控制 质量控制,成本控制,价值控制？ 价格控制？,谁来做？ 为谁做？,这个人被授权采取纠正措施了吗？,控制机制,目标 （标准）,偏差 （测量）,警告,纠正 措施,买方 （业主）,生产者 （建设队伍）,AVOTS （1983） 开始的过低估算 工作范围和设计 变更 可建造性降低 基本费用增加,60个因素： 估算过程（10） 基本费用增加（10） 可建造性（12） 设计变更（28）,成本, 价格, 价值,模糊运用-模糊思想 (fuzzy thinking) 阻挡价值的改进 必要的联系在哪里? 哪些是交易的必要条件?,项目价格,主要参与方价