房地产知识库

1、房地产知识库一、土地和综合知识二、规划设计知识三，房地产开发建设知识四.销售和转让五、房地产测绘知识六.产权登记知识七、房屋租赁类别土地和综合知识1.包括哪些类型的土地使用？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指用于建设建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通和水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用土地是指农业用地和建设用地以外的土地。2.如何知道土地的来源和性质？答：对于房地产登记，你可以从房地产证知道；对于未办理房地产登记手续的，可以向土地使用权出让合同学习。3.

2、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。4.什么土地属于集体土地？答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定；农村和城市郊区的土地属于农民集体所有；法律规定属于国家所有的除外；宅基地、自留地和私人山丘都是农民集体所有。5.集体土地使用权有什么规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、合并等原因，依法不得转让土地使用权。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集体土地使用权依法征用并转为国有土地后，方可按规定转让。深圳市土地征用与收回条例还规定，违反本规定，擅

3、自与农村集体经济组织或其成员签订征地协议的，征地协议无效；在非法取得的集体所有土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨土地？答：土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在支付补偿、安置等费用后，将土地交付土地使用者使用，或将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。在特区内，从特区成立到1988年1月3日，政府无偿划拨并经过征地程序的土地，可以认定为行政划拨土地；特区外，土地使用者依法以出让土地使用权以外的其他方式取得的国有土地，可以认定为行政划拨土地。7.什么是合作建房？答：合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方为房地产合作开发提供资金的房地产开发形式。8.合作

4、建房有什么规定？答：一方拥有土地使用权，另一方或多方为房地产合作开发提供资金，产权共享的合作建房视为房地产转让。2001年8月6日以后，房地产管理部门不再批准合作建房。对于已支付土地价款的地方，直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标拍卖等方式寻找合作伙伴；已取得行政划拨土地、历史用地和协议用地的土地使用权的单位如需寻找合作伙伴，必须经过规划国土部门审核规划和土地使用问题，支付市场地价，然后进入土地交易市场通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作伙伴。根据深圳市土地交易市场管理规定和“神府200194号”的有关规定，如果原农村土地收购退回的工商开发用地进入市场，将按市场地价的10%收取违约金答：根据

5、深圳经济特区土地使用权出让条例第14条的规定，土地使用权出让的最长期限根据以下目的确定：(1)居住用地70年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生和体育用地50年；(四)商业、旅游和娱乐用地四十年；(五)综合或其他用地50年。此外，加油站和加气站用地为20年。11.以出让方式取得土地使用权后，土地可以处置吗？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第15条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者可以在房地产证前占有和使用土地，但不能处分。12.土地使用权出让合同的内容是什么？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第17条的规定，转让合同应包括以下主要条款：(1)双方的名称或地址

6、；(二)土地使用权的数量和面积；(三)土地使用期限和起止时间；(四)土地使用权出让金的金额、币种、交付方式和时间；(五)土地交付时间；(6)规划和市政设计要点；(七)工程竣工验收时间；(八)配套市政设施建设的义务；(九)限制相邻土地和道路的使用；(十)附属和附加设施建设项目和义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他规定。宗地地图应作为转让合同的组成部分附在转让合同中。13.土地使用权出让合同规定的用途或条件可以变更吗？答：一般情况下，土地使用者应按照土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发利用土地。确需改变土地用途或者出让合同规定的条件的，应当征得土地管理部门的同意。土地管理部

7、门应以书面形式与土地使用者变更出让合同，调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14.土地使用权转让的方式有哪些？答：土地使用权转让有三种方式：招标、拍卖和协议。15、什么是土地使用权拍卖转让？答：土地使用权拍卖出让是指在土地管理部门授权的拍卖主持人主持下，竞买人按规定方式竞买，最高应价者在规定时间内公开取得土地使用权的行为。16、什么是土地使用权招标转让？答：土地使用权招标是指土地管理部门公开招标或邀请合格投标人投标，经评审确定的中标人获得土地使用权的行为。17.什么样的土地使用权应该通过招标或拍卖的方式转让？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖

8、规定，所有用于商业和盈利项目的土地将通过招标或拍卖方式出售。18、出售土地使用权的协议是什么？答：土地使用权出让协议是指土地管理部门代表市政府与土地使用者在已公布的土地市场价格基础上协商确定土地价格，并将土地使用权出让给土地使用者的行为。19.哪些土地使用权可以通过协议转让？答：根据“神府200194号”文件规定，土地使用权协议出让仅限于以下范围：(1)工业用地(特区内高新技术项目用地)；(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；(三)市、区政府全额投入的事业单位、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施的公益性和非营利性用地；(4)军用土地。20.哪些土地使用权经市政府批

9、准后可以协议转让？答：根据“深府200194号”的规定，下列土地也可以协议出让，但必须按公布的市场价格出让，并公示出让情况：(1)是特区急需或特别鼓励开发的项目用地；(二)市政府以土地入股合作项目用地。21、原行政划拨土地、历史用地、土地出让协议已完成且一答：根据“神府200194号”的规定，在原行政划拨土地、历史用地和同意出让土地上建设的单位和个人不能进入市场的房地产，应支付市场地价。自本规定实施之日(即2001年7月6日)起一年内缴纳的，应采取以下措施：(1)缴纳地价标准：(1)市、区国有企业按市场地价的20%缴纳地价。工业用途免于补充付款。2 .市、区国有企业以外的其他单位和个人，按市场

10、保费的25%缴纳保费。工业用途免于补充付款。(二)从补办手续之日起，按照相应的房地产用途，开始计算土地使用年限。(三)原住房市场缴纳地价标准，按市政府有关规定执行。(4)上述房地产支付土地价款后，可以通过发放(更换)红皮房产证进入市场。(五)以上规定不适用于已签订土地使用权出让合同且未支付市场价格或约定地价的土地使用权受让人。(六)自本规定实施之日起一年内未按上述标准缴纳保险费的，除原福利和微利商品房外，按现行市场保险费标准全额缴纳。(七)对处理历史遗留的非法私房和生产经营的非法建筑有特别规定。22.什么是土地上市交易？答：土地上市交易是指土地交易机构在一定时间内公布土地交易条件，受理交易申请

11、。土地使用权公开上市交易的，应当公告最低交易价格和其他交易条件。公告期不得少于30天。公告期届满后，根据以下规定确定是否可以进行交易：(1)如果在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价格且满足其他交易条件，则进行交易；(二)在规定期限内有两个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价最高者获得。如果报价相同，将由前一投标人获得；(3)如果在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人，但报价低于最低交易价格或者不符合其他交易条件，客户可以调整最低交易价格，委托交易中心重新交易。报价以报价为准。交易完成后，委托人与买受人签订土地使用权转让合同，由交易中心进行验证。申请人所在上市交易所公布

12、的最低交易价格由委托人确定，但最低交易价格不得低于应付土地价款、应付税费和应付交易服务费之和。23.什么样的土地交易应该通过招标、拍卖和挂牌交易在土地和房地产交易中心公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，以下土地交易(包括分割转让)应通过招标、拍卖和挂牌交易在交易中心公开进行：(1)经营性项目的土地使用权(包括市政府收回闲置的行政划拨土地和历史用地等)。)；(二)以协议地价方式取得土地使用权，申请改变土地使用性质和功能，依法转让土地使用权，并通过招标、拍卖方式进行再转让；(三)按本办法取得土地使用权，已签订出让合同，土地使用权出让后支付市场价格的；(四)转让土地使用权减少或支付约

13、定地价的；(五)合作建房，农村土地收购和返还除外；(六)已建建筑物的出让土地、行政划拨土地和历史用地，如有多个产权主体，且根据城市规划由政府组织改造或经政府批准，并选定改造单位的；(七)已建建筑物的出让土地、行政划拨土地和历史用地，其产权属于同一主体，且在满足当前规划的前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；(八)为实现抵押权而转让土地使用权和地上建筑物、构筑物及附着物；(九)人民法院和执法机关裁定、决定处分土地使用权和转让地上建筑物、构筑物及附着物的；(十)法律法规允许的集体所有建设用地使用权交易。其他机构，包括中介机构，不得进行上述交易。24、在什么情况下，土地使用权终止？答

14、：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用权终止：(1)出让合同约定的期限届满；(2)土地流失；(三)土地使用者死亡，无合法继承人的；(四)人民法院或者土地管理部门没收土地使用权的判决、裁定或者决定依法生效；(五)土地使用单位被依法搬迁或注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权；(七)法律法规规定的其他情形。25.土地交易在什么情况下不办理产权手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下列情况不予处理：(1)违反本规定，必须公开交易的土地使用权不公开交易；(二)必须公开交易的土地使用权不按照本规定的要求和方式公开交易的；(三)投标人或者竞买人相

15、互串通压低价格的；(四)法律法规规定为无效交易的其他情形。属于前款第(一)、(二)项情形的，监察部门应当对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26.哪些土地批准或所有权证书无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一出让土地使用权，并对出让的土地进行管理。其他任何单位不得转让土地使用权。擅自转让土地使用权的，转让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地，超越批准权限非法批准占用土地，不批准土地利用总体规划确定的土地用途，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。未取得或者擅自变更建设用地规划许

16、可证取得土地使用权证书的，土地权属证书无效。27、如何知道土地价格是否支付？答：如果您已经办理了房地产登记手续，并收到房地产证，则表示土地价款已经支付；未办理房地产登记手续的，可以要求开发商出示主管部门出具的土地价款支付凭证；分期付款答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，如果土地使用者未能在出让合同规定的期限内付清土地使用权出让金，从延期之日起，每天增加土地使用权出让金，并加收万分之五的滞纳金。60天后仍未支付的，土地管理部门可以终止出让合同，收回土地使用权。如果土地使用权只支付定金或保证金，则不予退还。土地使用者以土地使用权出让金抵充保证金或定金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发及市政配套设施总额的20%，余额予以返还。建成的建筑物和附着物将无偿归还给政府。29、在什么情况下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回土地及其建筑物、附着物：(1)出让合同约定的期限届满；(二)土地使用者死亡无合法继承人的；(三)人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法