房地产开发业税收征管讲义(常用PPT课件

1、房地产开发业税收征管讲义（常用）,二00七年 刘邦富,2,一、房地产开发业的概念：,从事房产、地产经营的行业属于营业税的“销售不动产、转让无形资产”税目。经营的是房产销售和土地使用权转让。,3,二、房地产业纳税人：,1、企业开发销售的，公司为各税种纳税人。 2、以企业名义开发销售，承包经营成果归个人的，所得税以承包人为纳税义务人，其它税以企业为纳税人。 3、个人建设销售的，销售人为全面纳税义务人。 4、联合开发的，登记的房开商为纳税人，合股人为连带责任人。,4,三、房地产业涉及的税种税率：,企业所得税、个人所得税、不动产营业税、转让无形资产营业税、房屋租赁营业税。土地增值税，城市建设维护税，教

2、育费附加，地方附加，印花税，土地使用税，房产税，车船使用税，,5,房地产业涉及的税种税率,1、不动产营业税：税率5% （1）、计税额为预售（收入）额。其他行业预售收入按权责发生制确定收入后申报，房开业对各种名目的收入均在次月十日前申报缴纳营业税，这个就可能涉及递延税款问题，按会计制度处理。 （2）、拆迁还房的，还房面积按成本价计征营业税，房地产销（划）给职工、股东的、作销售处理， （3）、一方出土地，一方出资金，联合建房的，按营业税有关规定执行。 （4）、销售价格明显偏低无正当理由的，由税务机关依征管法第35条规定进行核定。,6,房地产业涉及的税种税率,2、转让无形资产营业税：税率按5%计税，

3、差额计税。 3、房屋租赁营业税，按收入5%税率计征（核定征收时不存在月收入1000元以下免税）。 4、土地使用税，从取得土地使用权的次月起计征，计算式为： 初始应纳税额/年=M2适用税率 销售中土地使用税计算: 总平方面积适用税率建筑面积=建筑面积税负/ M2。 总应纳税额（已销售面积单位建筑面积税负/ M2） = 当期应纳税额。,7,5、土地增值税: 税率30%、40%、50%、60% （1）、查帐征收,（1）、查帐征收,按条例和21号文件规定进行 主要特点：一是按开发成本加计20%作为扣除项目金额，二是会计开发成本中不许支付的项目较少（与所得税比）。 细则第七条：扣除项目金额（共六项、主要

4、有两项） （三）、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。原已进开发费用的不得重复列支。,8,5、土地增值税: 税率30%、40%、50%、60% （1）、查帐征收,（六）、根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 建造144 M2以下普通住宅、容积率1 以下、增值额20%以下免税 计算式为： A、分段计算：

5、 应纳土地增值税=（收入扣除项目金额）适用税率 B、直接计算： 应纳土地增值税=增值额适用税率速算扣除数 速算扣除数（增值比不到100%）扣除项目金额5% （增值比不到200%）扣除项目金额15% （增值比200%以上）扣除项目金额35% （增值比不到50%的不扣除） 遵义市关于土地增值税清算的通知。,9,5、土地增值税: （2）、核定征收,（2）、核定征收:按遵义市(2007)75号文件普房按收入额1.5%，非普房按2%核定征收。,10,6、房产税：,（1）、租金收入12%计征。 （2）、自用的按原值扣除30%以后按1.2%计征。（见表） （3）、明显偏低的又无正当理由的，核定征收（按仁怀市

6、地税局规定的）,11,7、印花税,（1）、建筑合同按合同额万分之三征收。 （2）、销售合同、注册资金按万分之五征收。 （3）、经营帐本、权力证照每本5元。,12,8、企业所得税,（1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依企业所得税法规清算。 （2）、核定征收，按应税所得率10%和各地税务机关依法核定（3.3%）。,13,9、承包经营个人所得税 （工资薪金个人所得税）,（1）、查帐征收，期间按10%毛利率减期费用预征，依个人所得税法清算。（5%-35%） （2）、核定征收，按应税所得率和各地税务机关依法核定。（3.5%）。,14,10、个人销售二手房和旧房： （经与税政统一、暂）,（1

7、）、营业税 税率5%、 A、五年内全额计税，五年后差额计税。以产权证或契税交纳期为认定依据。 B、售价低于标准价的，又无正当理由的，按标准价计税，高于标准价的按合同计税（仁府办（2006）107号件）。 （2）、土地增值税： A、能提供各种发票，据票扣除成本后按年按买价加计5%计税（黔地税发（2007）141号文件）。 B、不能提供发票的、按售价 住宅1%计征，商用房2%计征。 售价低于标准价的，又无正当理由的，按标准价计税，高于标准价的按合同计税（仁府办（2006）107号件）。 （3）、个人所得税按售价1%计征。,15,11、其他税,（略）,16,四、房开业的税收征管：,实行项目管理、分期

8、清算 1、涉税受理，房地产业的基本涉税资料，（据不同时间陆续提供） （1）、营业执照及法人证，项目负责人身份证 （2）、涉税合同（主要建安、购销、承包三大合同） （3）、土地使用权证书（含拍卖确认书） （4）、预算书 （5）、预售（销售）许可证 （6）、建筑施工许可证 （7）、建筑平面图 （8）、工程完工验收书及其他相关资料。 认真核实纳税人提供的资料是否完整、统一，有不清或有争议的，应有书面记录在卷，在房开征管中均有实际意义。 登记时告之相关规定 进行纳税鉴定并送达,17,二、日常管理,（1）、案头分析：审查纳税申报表与财务报表，对连续零申报和认为不正常的进行质疑约谈和评估。 据纳税申报表和

9、财务报表，与上月比较，掌握企业申报情况与实际情况有无差异，实际上就是简单纳税评估。 （2）、辅导建财帐无需程序，与纳税人通气即可，通过坐谈，翻阅等，督促纳税人按房开行业会计制度建帐和核算。 （3）、税务检查需按征管法程序进行，是在案头分析和纳税评估前提下进行。以抽查法为主，主要检查内容：土地面积，建筑面积，销售面积，建筑楼（套）和销售楼（套），销售总收入，销售单价、均价，建筑安装投入（单价成本）应纳税种税额。住房销售单价与开发投入比较。进行各种数据比对。 这些在房开征管中均有实际意义。,18,二、日常管理,（4）、征税：分项目、工期管理和清算， A、坚持按月申报制度，完工的接报告后可改为按次申

10、报。 B、未按时申报纳税的，及时作税务处理，切不可大意，涉税额大，到后来征税困难。,19,二、日常管理,（5）、先税后证与清算。按七部委规定，房地产业先税后证，纳税人要求按进度开具不动产发票和房产证的，应责成纳税人提供购房人姓名、楼号，面积，金额，据以计算应纳税，如已纳税的可作期间结算，开出期间结算通知书，由纳税人持结算通知书开发票和办房产证。 达到21号文件规定应清算的，下发相关清算文书进行清算，限期补（退）税，并给予税务服务。 清算文书应载明：纳税人、项目、初始土地面积、建筑总面积、普通住宅面积、非普通住宅面积、商用房面积、公用房面积、收入总额、普通住宅收入额、非普通住宅收入额、应纳税种税

11、额、已纳税种税额、应补退税种税额。有特殊情况的还应载明。,20,房开业管理习题,一、地税全面征管某房开企业3月份收入如下： 1、预售收入280万元（已有合同） 2、收取认购金20万元（无合同） 3、向10户购房人每户借款10万元，今后抵购房款，还向买房人支付同期银行利息（已有合同） 4、收取定金40万元（已有合同）。 问：该企业按现行规定，应申报缴纳（预缴）哪些税各多少？,21,房开业管理习题,二、某房开商开发某项目第一期已完工，有关数据如下 1、支付土地使用费200万元。 2、房增开发成本800万元。 3、房地产开发费320万元，均未分别摊到各工期。其中支付银行利息60万元，销售费用30万元， 4、一期已纳成本中税金126万元。 5、一期房开收入2640万元。其中144M2以下、容积率1以下8000 M2，收入1040万元。144 M2以上和商用房3000 M2收入1500万元。 请据以上数据，计算该项目一期应纳土地增值税。,22,附:建筑安装管理,一、登记及外管证；实行项目管理 二、申报； 1、按月、 2、按次，工