美国REITS全景.ppt

1、美国REITs市场的全景扫描、房地产证券化始于美国。 美国是世界上最早发展REITs的地方，也是世界上最成熟的市场。 在美国，REITs被定义为公司，拥有和经营公寓、购物商城、办公室、酒店、仓库等带来收益的不动产。 一些REIT也从事房地产融资。 很多REITs公司的股票在主要股票大盘中自由交易。 为了取得REITs资格，企业每年必须至少将90%的应纳税所得分配给股东。 取得REITs资格的公司可以从公司的应纳税所得中扣除支付给股东的股息红利。 因此，大多数REITs将至少100%的应纳税收入交给股东，因此没有企业税。 股东用收到的股息红利和资本收益交税。 美国的大多数州都遵守这个联邦条约，也

2、没有要求REITs缴纳州所得税。 美国目前拥有世界上最发达的房地产投资信托基金(REITs )市场。(nationassociationofrealestateinvestmenttrusts，简称NAREIT )统一修订如下： 截止到2005年底，美国证券和交易中这些个都企业上市了美国的主要股票交易厅：169只纽约证券交易所(American stock exchange )、20只纳斯达克交易厅(Nasdaq national market ) REITs的这些个注册上市总资产超过了4千亿美元。 SEC注册的REITs有大约20件未上市交易。 约800家REITs没有在SEC中注册，在证券

3、交易所也没有交易。 投资者之所以选择REITs，是因为它可以获得高增长潜力和长期稳定的资本利润。 而且REITs可以像股票一样以公开市场交易，可以满足机构投资者和一般的微型投资者的需要。 在美国，房地产证券化商品已被投资者视为股票、债券、现金以外的第四类资产，增加资产配置的多样性，分散投资风险。 2005年美国议会通过法案，推荐REITs产品作为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。 1 .美国REITs的基本情况1 .美国REITs的历史变迁；(1) 19601967年发展期美国在1960年国会通过了房地产投资信托基金法案(Real Estate Investment Tru

4、sts )，该法案的目的是吸引众多投资者早期法令中的权益型房地产投资信托基金同年采纳的税检法(the Internal Revenue Code of 1960 )，给予REITs税优惠，推进REITs的发展。 由于当时法律禁止房地产投资信托基金直接经营或管理房地产，在第三方工商管理中获利的努力无效的云同步，用有限合伙方式获得的税收收益比房地产投资信托基金高，所以初期房地产投资信托基金的发展比较缓慢。 (2) 19681974年成长期1967年开放了抵押权型房地产投资信托基金(Mortgage REITs )，1968年到1974年银行利率管理时期REITs达到了发展的顶点。 这个时期美国的R

5、EITs家族数急速增长了近20倍，其中权益型新成立的有209家，抵押权型有113家，仅19731974年间REITs总资产就激增了45%。 (3) 19751986年的改质期是1974年以后，由于很多业者过于乐观进行了高度的财务杠杆操作，很多公司在短期内过度扩张，当时的REITs禁止用自各儿管理财产，必须由第三者管理，初期的经管人公司资产表现不好，可以投资管理很多利率上升，缺乏多种投资组合，发展报酬率过高，投资风险管理较差。 七十年代又一次遭遇了整个美国的经济萧条。 70%以上的净资产债率对该产品无疑是雪上雪花膏，REITs正在萎缩。因此，到1980年REITs跌到谷底，资产总额从1974年的

6、204亿美元大幅下降到1980年的70亿美元。 1981年以后，REITs开始寻求经营上的多样化投资和投资风险管理，降低了负债比率。 (4) 19861990年税制改革加速发展美国房地产投资信托基金的复苏转型期来自1986年制定的税收改革法(the Tax Reform Act of 1986 )。 1986年前，REITs无法减少损失，因此REITs无法与有限钟点工伙伴关系(limited partnership，另一种房地产证券化组织类型)制度竞争。1986年税收改革法案(the Tax Reform Act of 1986 )限制有限合伙的减税优惠，该法案大大削弱了合伙企业发生记账本损失

7、对投资者进行税收抵扣的能力，取消了房地产加速折旧记账方式，另外，大多数房地产投资信托基金在其组织文件中也追加了维持低负债的条款负债比率由1973年的70%下降到1985年的50%。 更重要的是，虽然属于中短期负债的银行借款和商业票据融通仅占总负债的25%，但财务杠杆的应用主要是资产本身的抵押，这样的负债是中长期借入资金，对于大多数资产属于长期性质的REITs，可以大幅降低负债的流变性风险。 该法案促进了REITs的发展，权益型REITs在所有权和资产经营方面有着更强的基础。 此外，法案可以开放REITs直接工商管理资产，不再需要通过第三组织。 其他调整项目放宽了REITs成立第一年的资产和收入

8、规定，重新定义了资金收入，原来的奖励折旧方式取代定额折旧。 (5) 20世纪90年代以后的高速扩张期20世纪90年代是REITs的高速扩张阶段，增长的原因有两个：一个是1990-1991年的经济萧条时商业不动产价格大约下降30%-50%，1992-1993年经济复苏时还有一个补助力，1992年立法为UPREITs 是UPREITs放宽资产所有者向REITs投入的税制，大型房地产经营者不断变革发展REITs。 1993年开放式退休基金向REITs投资，投资机构群也进一步扩大了。 因此，进入20世纪90年代后投资者的自信心逐渐恢复，90年代的美国经济繁荣也带动了房地产投资信托基金的迅速发展。 19

9、90年有119家房地产投资信托基金进行企业上市交易，资产市值为87亿美元。 在美国，房地产投资信托基金的收益率通常比直接进行固定收益债券收益率和房地产投资的收益率高。 从1993年12月到2003年1月，房地产投资信托基金的平均年分红率达到6.96%，超过了10年期的美国国债(5.86% )、斯坦共和国达斡尔指数公共股(4.45% )和斯坦共和国达斡尔500指数(1.79% )。 截至2005年底，美国房地产投资信托基金市值(market capitalization )达到3306.9131亿美元。1971年-2005年美国房地产信托市场价格，2004年10月22日，美国大统领布什签署了多项

10、房地产投资信托基金专项条款。 查明和修正1999年消除外国投资者公开发行房地产投资信托基金股票歧视性障碍的房地产投资信托基金现代化法案的若干问题，为国税局(IRS )提供违反房地产投资信托基金税收审查合理条款、不想失去房地产投资信托基金地位的罚款能力。 该法律还符合为投资美国其他股票、拥有不足5%企业上市美国房地产投资信托基金的海外投资者制定的书面准则和税收结果。修改这些个条款不仅有助于免除海外投资者投资美国房地产投资信托基金股票的负面影响，也体现了政府对房地产投资信托基金的规定的完善。 2005年，美国议会通过了房地产投资节俭储蓄法案(therealestateinvestmentthrif

11、tsavingsreitsact )。 将REITs指数选项加入联邦政府摊缴确定性计划和节约储蓄计划的推荐投资对象。 2 .美国REITs的形态种类(1)根据投资对象的权益型(Equity ) :直接经营有盈利性房地产的投资组合，主要从租金或者买卖房地产的交易利润中获得收入。 权益型REITs的投资组合因运营战略差异有很大差异，一般投资的房地产类型有购物商城、公寓、医疗中心、办公建筑、产业区、餐厅、酒店、游乐设施地辖区、混合型等。 抵押权型(Mortgage REITs ) :这样的REITs主要起到了金融中介的作用，将募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费、抵押

12、贷款利息和参与抵押贷款所抵押的房地产租金和高附加值利益的一部分。 投资目标以贷款债权或者相关证券为主，而不是投资房地产本身，因此以利息收入为主要收入来源，盈利性与一般债券相似，与市场利率的升降呈相反的波动关系。 混合型(Hybrid REITs ) :混合型房地产投资信托基金是权益型与抵押权型的整合体，其主要投资目标包括房地产本身和抵押债权，其中两者的投资比例由经管人根据市场景气和利率变动而调整。 可根据组织架构分为契约型和公司型。 3 )根据经营期限的长短，REITs根据经营期限可以分为有明确期限和无明确期限两种。 4 )根据股票是否可以追加发行，可以将REITs分为开放型和封闭型。 5 )

13、根据投资对象的确定与否，分为特定型和特定型。 在募集基金时，把向某不动产或者抵押权投资的投资家作为特定型REITs，与此相反，在募集基金后决定合适投资地点的是未特定型REITs。 3 .美国REITs免税规则房地产证券化的实施在美国已有40多年的历史。 对REITs来说，其基金被视为免税主体，但首先其组织方式、投资内容、收入来源和收入分配等必须满足严格的规定。 例如，投资资产组合，规定至少75%的资产价值投资房地产等，至少75%的总利润规定了来自房地产的租赁收入和其出售收入等，至少30%的总利润规定了房地产持有期间不到4年脚丫子出售的收入和详见下表：从上表可以看出，REITs要享受免税优惠待遇

14、必须符合许多严格的规定，各项规定反映了当初REITs的设立宗旨，如果不符合上述规定，该REITs必须像普通的投资公司一样缴纳公司所得税4、REITs的操作程序美国REITs的操作程序大致如下： (1)房地产投资信托基金公司应当先与建筑经管人公司或者专业的技术顾问公司签订房地产信托基金的基本协议和房地产经管人合同。 (2)房地产投资信托基金公司应选定投资目的物，进行开发修订计划的研究。 (三)房地产投资信托基金公司应当与房地产信托基金管理银行签订房地产投资信托基金合同，设立房地产信托基金专门人才，领取信托投资基金。 (四)检查投资修订、房地产投资合同、公开说明书、受益证书发行修订、受益证书样品等

15、文件，提交证监会和政府主管机关审查。 (5)政府机关负责审查和评估订正计划。(6)只有通过开发修订计划审查后才能发行受益证书，但发行受益证书应当委托证券交易商营销学。 (七)募集资金应当在不动产信托基金专门人才下存款运用的，由建筑管理者或者咨询顾问公司向房地产投资信托基金公司提出。 (8)为筹集房地产开发所需资金，房地产投资信托基金公司成立后，根据有关法律规范的规定，可发放或运行各种融资工具用于资金融通；(9)房地产投资信托公司向基金保管银行发出信托基金运行指示，银行专门人才可支付建筑管理者公司投资标的物在开发和管理经营上的支出； (十)投资标的物的财产权登记及产生的投资收益也应当以基金专门人

16、才的名义登记。 (十一)最后，房地产信托基金保管银行按照房地产投资信托基金合同的规定把投资收益分配给投资者，5.REITs监督管理和规范(一)组织规范组织类型REITs组织应当是公司、信托或者企业法人一样可以课税的实体。 由一个或一个以上董事或受托人(Trustee )管理。 股票和所有权首先，REITs发行的证券可以交易转让，可征税年度至少需要335天的其证券持有者最少为100人，公司、合作、信托、养老信托及其中介(intermediaries )均被视为1人。 然后，在可征税的下一个季度，REITs证券的一半以上不得持有5人以下。 再次，REITs为了符合上述(1)(2)项，必须记录有关证券的所有权归属资料。 (二)投资规范资产投资组合-至少持有75项资产投资房地产、抵押贷款、其他投资证券、现金或者政府债券。 多样化REITs投资其他公司发行的证券和发行的普通股，除上述项目外，不得超过各自的资产价值5和10。 (3)收入守则中至少有75项总收入来自于房地产出让收入、不动产抵押贷款利息、房地产销售收入等有利证券的利息、房地产减税收入、贷款