2011年奥特莱斯业态专题研究

1、奥特莱斯格式专题研究表明，通过初步分析，西部新城项目将通过发展全面借用一种叫奥特莱斯的商业模式。因此，对奥特莱斯商业模式进行了专题分析。1.奥特莱斯概念：奥特莱斯(英语Outlet)最早出生在美国，至今已有100多年的历史。原型是最初的“FactoryOutletStore”，部分工厂为了处理商品库存，将部分库存积压商品和损坏的商品分配给员工，打开仓库，在当地销售。工厂直销店(factory outlet)通常位于生产地附近，甚至在生产地也以打折的价格吸引了很多消费者。后来，这类制造企业直销店逐渐聚集起来，逐渐形成像Shopping Mall这样的大型奥特莱斯购物中心，逐渐发展成独立的零售形式

2、，经营品牌的下车商品、季节性商品、短码商品，在高级专卖店或卖场下车，然后转移到奥特莱斯销售，因此价格折扣通常很高。工厂奥特莱斯这种形式在美国有一百多年的历史，但真正的大规模发展是从1970年左右发展到1990年代的旺季。1995年全美奥特莱斯打折店的销售收入为1380亿美元，占全国百货商店销售的57%。进入21世纪，美国已经有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本，在经济衰退的情况下，奥尔德勒表现出了更强的爆发力。在欧洲和东南亚，这种形式已经呈现出高速发展的态势。根据美国奥特莱斯的发展情况，大致可以分为三个阶段。1970年1987年：一些大型服装厂在他们的仓库里建立了工厂直销商店，开始销售自己

3、的美化。1988年1996年：在商业房地产开发商的推动下，工厂直销中心开始蓬勃发展。此时商场一般是实际的“工厂直销”，离城市很远，一般开车60 80英里(100 150公里)左右，需要一个多小时。1997年以后，“休闲购物一体化”、“直销中心”的形式发生了实质性的变化，显示出产业融合和异化的倾向。另一方面，从原来的意义上说，“工厂直销零售业”的整体规模正在萎缩。另一方面，新的直销中心功能更加完善，休闲购物一体化，工厂直销中心和购物中心产业边缘模糊。很多中心突破了这种形式的原始刚度数量指标。也就是说，一半以上的租户必须是工厂直销零售商的界限。2、国外奥特莱斯的发展状况2.1、发展特点经营公司逐渐

4、集中，在美国奥特莱斯的冠军劣化过程中，促进了经营公司的集中。世界上最大的业主和运营公司ChelseaPropertyGroup被美国最大的商业房地产商SimonPropertyGroup，Inc收购后，该公司国内31个奥特莱斯中心的出租率为99%，平均每平方英尺412美元。日本4个中心的租赁已满，平均每平方英尺超过820美元。Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全部或部分产权的奥特莱斯中心PremiumOutlet60个购物中心和其他一些购物中心中的总面积为1710万平方英尺。奥特莱斯经营的两极化加快了产业并购的速度。在美国，奥特莱斯经营的集中度在提高。下表是经营美国排名前5位的奥特莱斯的公

5、司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，租赁面积为3291万多平方英尺。分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。，美国排名前5位的奥特莱斯，形式梨花因部分老奥特斯商店的经营困难，奥特莱斯中心的部分商店被撤出，其他商店不足以支持奥特莱斯中心的经营，迫使中心的业主调整计划。(莎士比亚、奥特莱斯、北方快车(Northern Exposure，Northern Exposure)，成功)一些业主为了精选租户，不得不缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的租户希望成为自己中心独特、有特色的商店。第二，还可以选择具有足家零售商、推动时尚的连锁店、饭店、强势品牌的地区零售商。因此，工厂直销零售商的比重

6、减少，奥特莱斯中心的第一个因素减弱了。调整后的“奥特莱斯”更接近于普通购物中心，功能更加完备，休闲娱乐等因素增加。2.2，外国奥特莱斯的特点和经验超出想象的低价奥特斯的商品通常低于60%，甚至低于13%，价格低廉。除了商品本身的因素外，通过低地价的城市外围环线选址，通过简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现。魅力品牌集团“名品实俗”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的产品都是国际国内著名品牌的下车、季节、断货产品，甚至品牌企业也采用过去的面料和设计为奥特莱斯生产产品。选择地更重要的奥特莱斯的选择地基本上遵循着相对统一的规律，以欧洲为例，其选择地有以下条件：郊区省际交通交汇处

7、，一般是多条高速公路的交叉口，有利于最大限度地吸引客流。距大城市中心的距离为4590分钟，满足各种交通工具的通行。自然风景比较美丽的地区最好。有助于顾客放松心情。最好的也是旅游线路的必经之地。良好的购物环境购物环境舒适，主题多样，娱乐融为一体，迎合不同爱好和多年龄层的消费者喜好，类似于大型摩尔。这样既满足了消费这一多方面的需求和爱好，又有助于延长消费者在店内的停留时间。管理分工明确。商店外都由开发商管理，商店内都由经营者管理，各商店都自主经营。房地产管理实行统一管理，包括裴珉姬维修、清洁、保安、停车场管理、公共设施裴珉姬管理、公共商业用途区管理等。2.3，国外主要的奥特莱斯将美国介绍为奥特莱斯

8、形式的发源地，是目前世界上最发达的奥特莱斯经营地。从奥特莱斯的形式来看，埋葬仪式已经很少见了。主要以购物末餐和奥特莱斯村餐为主，各有特色。例如，以Fashion Outlet为例，这是美国很有特色的品牌折扣店，将大众文化和商业展示完美地结合在一起。Fashion Outlet位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新时尚单品，据悉，作为名牌时装的总结，打折了75%。环境舒适，主题多样，类似大型摩尔。品牌组合以中级品牌产品为主，其中很多一线品牌采用像burvery，coach，conversie，gap，gues，bersa，bursa，poloral等工厂直销(Factory Ou

9、tlet)的经营方式，在卖场中男女服装，珠宝饰品，包，饰品，饰品，饰品。橱窗设计各有特色，主题突出，善于展示商品的品牌商业形象，同时对营造丰富多彩的店铺橱窗文化做出了重要贡献。(莎士比亚、橱窗、橱窗、橱窗、橱窗、橱窗、橱窗、橱窗)，项目布局和环境，购物中心整体布局，购物中心内部环境，主题装饰领域使用男女角色形象来凸显环境，特色雕塑和照明装饰，VMD商业形象展示，女性商品视觉形象风格特色女性流行时装店，男性商品视觉形象男装特色店，美国著名品牌老牌，间隙品牌名店，内部氛围赵寅成，位于美国奥特美国洛杉矶新泽西花园购物中心是奥特莱斯形式的特色购物中心，特色主力店有特色，没有引进梅西等大型流行百货，而是

10、引进了尼曼马库斯高级服装百货和纽约第五大道打折百货。 新泽西州最大的奥特莱斯购物中心，位于新泽西州快速公路旁，距纽约曼哈顿30分钟车程。入口，共200家品牌专卖店，服装和鞋类购物免税，食品区还有各种美食店，儿童游乐区。项目形式组合，特色主力店第二主力店外食奥特莱斯形式，特色主力店，第二主力店Oldnavy，of F5 th，集团MUSIC，音响类音乐，大品牌旗舰店，工厂打折店耐克等代表性品牌广场打折店，为了引导外食形式服装消费，商场经常举办时装讲座为顾客提供指导服务奥特莱斯购物中心不仅节日活动丰富多彩，工厂直销店等商店经常进行大减价促销活动。(威廉莎士比亚、坦普林、购物中心、购物中心、购物中心

11、、购物中心、购物中心、购物中心)作为新泽西州最大的奥特莱斯购物中心，管理团队制定了详细的营销计划，为游客实施20人组招待等专业服务。这种措施使新泽西运行良好，欧洲欧洲的奥特莱斯分为两种形式，一种是城市的会员制品牌俱乐部，另一种是郊区的花园式奥特斯村。这两种形式的特点都是环境优美，购物舒适。例如：德国的SNB是特价俱乐部，德国有两家商店，一家在市中心，另一家在离市中心100公里的小村庄。这个俱乐部经营了很多年，很热。要在这个俱乐部拿到一张卡片，要等4年。英国的BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING(据伦敦称，约100公里)开车大约1小时以上。郑源花园式欧式建筑风格。以国

12、际一线品牌为主，经营着200多个品牌。从人流和车流来看，经营很好。瑞士的FOXTOWN也是奥特莱斯的品牌。位于瑞士和意大利边境。经营状况不明朗，很多瑞士人不知道。日本奥特莱斯进军日本是20世纪90年代中后期，美国最大的outlets连锁公司premium outlets和日本大企业(如三政府动产等)合作开发奥特莱斯。现在日本有东京、千叶、横滨、长野、北海道、大坂、长崎、静冈、福冈等共50多个地方。日本鱼战场普里云outlet位于风景优美的静冈县富士山风景区附近，与东京的距离为2小时，风景优美的鱼战场有天然水道，旅游和户外购物休闲相结合，可以有效地延长顾客停留时间。日本鱼战场奥特莱斯主要是欧洲式

13、建筑，吸引了170家品牌名店入住，其中35家首次进入日本，商品销售主要是欧美名牌(如美国GAP)和日本及中国服装，没有品牌的优良商品以低廉的价格吸引了相应的顾客群。这是仅凭次品和残品无法维持奥特莱斯的店铺的魅力。根据日本奥特莱斯发展的需要，日本服装企业开始开发Nextdoor等17家奥特莱斯商店。日本鱼战场Gotemba premium outlet center，日本鱼战场奥特莱斯年销售额为150亿日元，9亿多元。韩国和理由(马里奥)，距离市中心30-40公里的古鲁贡丹地区原是工业产品加工基地，但由于经济不景气，变成了奥特莱斯。建筑物很多，规模大，购物气氛很好。开车12小时的话，堵车很厉害。

14、坐地铁需要40分钟左右。经营火爆。澳大利亚日澳大利亚奥特莱斯街位于首尔市中心，街道两侧都是名牌打折店，很繁华，很热闹。(莎士比亚、澳洲、澳洲、澳洲、澳洲、澳洲、澳洲、澳洲、澳洲)经营比较好。美国奥特莱斯由三星集团经营。在首尔城外的小城市，离金浦路机场很近，在首尔开车需要两个小时。世界一线品牌全部收购经营。3，国内奥特莱斯格式发展3.1，国内奥特莱斯的引进已经是国际上相当成熟的形式，中国奥特莱斯正处于起步和发展阶段。奥特莱斯形式进入中国市场是2002年北京“燕山奥特莱斯”。经过多年的经营，最近几年实现了20亿韩元以上的销售额，取得了巨大的成功。演讲人奥特莱斯成功带来的示范效果，京城和全国各地掀起

15、了奥特莱斯开发热潮，据不完全的统计，目前全国各种类型的奥特斯卖场和名牌打折店近200多个，仅在北京就有11多个名为“奥特斯”的购物中心，各种打折店更是不可估量。国内部分奥特莱斯情况，3.2，国内奥特莱斯的发展是因为对奥特莱斯形式的经营理念、运营方式、管理模式等的认识和理解不均衡。更重要的是，我国在市场环境、商品渠道、经营过程等方面与国外有很大差距，国内奥特莱斯发展得很快，但经营状况不均衡。其中，北京燕小翠、上海青浦奥特莱斯的建立和运营取得了巨大成功。北京燕莎奥特莱斯和上海青浦奥特莱斯可以说是两种奥特莱斯工厂式和花园式奥特莱斯的典型代表。从工厂式的奥特莱斯到花园式的奥特斯购物中心，美国花了30年

16、才完成了进化过程，在我国，这两种模式的奥特斯在中国表现出惊人的发展潜力。原因分析，第一，中国经济的持续发展，外国品牌大举进军中国，提高了国民对品牌的认识和推崇。第二，我国人均GDP仍然很低，中产阶级的品牌追逐还没有达到定价品牌购买的经济实力。第三，Otles是一种新的形式，填补了我国商业形式创新所需的空白，对开发人员和消费者都有很大的吸引力。4，典型案例分析4.1，北京燕莎奥特莱斯“燕莎奥特莱斯”是全国第一家奥特莱斯商店，以“品牌内涵”的经营理念为特色，强调了自由、自由、自我的休闲购物环境和“必须来消费者的理由、必须来供应商的理由”的经营理念。开业后取得了巨大的成功。地理位置：位于北京东四环南路工科学校西边。交通情况：在4环路内，城市的顾客可以从多条路进入4环路。附近有经心、经津汤、经下、经痛、机场高速等，与东南4环相连，形成深、宽的辐射面。建设规模：目前分为35000平方米、A、B两个，是工厂改造的仓库式建筑。二期扩建中，新建建筑、地下一层、地面三层，扩建约60，000平方米后总面积约95，000平方米。4.1，北京燕莎奥特莱斯停车位：2000个。品牌结构：开业初期，A座共有156家品牌卖场，现有A、B两个营业场所，共500家品牌卖场，其中48家国际一线品牌卖场约为10%，202家国际知名品牌卖场约为40%，250家国内知名品牌卖场。所有名牌产品都以折扣价销