万科商业街商业裙楼营销策略报告.ppt

1、万科商业半身裙营销学构想、市场与项目分析、项目工程定位、营销策略、目录、1.1深圳经济运行情况、主要经济指标、经济高速发展固定资产投资稳步增加，第三产业发展迅速，其中交通运输、 仓库和邮电通信业投资处于由工业化阶段到工业化阶段的稳定经济增长是房地产健康发展的有势力支持，1.2推进房地产政策、住房保障政策的关键年保障性住房在商社市场形成冲击货币政策，这是因为金融紧缩已经决定， 切实执行和完善房地产资金链是从今年的主旋律中挤出房地产泡沫，规范市场行为的土地市场整理整顿强度进一步增加了囤积成本，增加了房地产供给，2007年宏命令特罗尔效果明显。 1.3以罗湖区商圈分布、大大剧院-华润商圈、万象城、书

2、城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施。国贸-人民南商圈，以深圳等级最高的商业中心区，罗湖站商圈，罗湖商业城为代表，香港人聚集之地，四个商圈用地下铁相连，行业齐全的商业放射深圳乃至珠三角历史悠久，发展成熟，受核心商圈的影响， 罗湖新入市裾商务基本上是社区补助商务，老街东门商圈、深圳历史最长的商圈也是罗湖的核心，1、1.4房地产市场分析、住宅市场的现状、成交面积在08年2月之前呈现出逐渐下降的趋势的成交价到08年3、4月为止没有明显的变化投资性市场位于合理的需求市场，氛围浓厚，1，1.4房地产市场分析，商业房地产市场现状，深圳市全年商业住宅施工面积和新开工面积，深圳市全年商业用地占土地总供给状况

3、，商业用地供应逐年减少商业房屋施工高峰集中在2年前，新开工面积上升根据这一推论，目前商服房地产，特别是关内新增商业供给少的投资者在封闭内投资商业房地产的选择性相对较少的社区商业已成为近两年投资的无线热点。 社区商业存在一定的投资集团，1.4房地产市场分析，商业房地产市场现状，商业房地产成交价呈上升趋势，每年价格浮动差异不大，呈稳定上升趋势的交易量先增加后有减少趋势， 减少幅度不大今年商业地产的成交价明显不下降交易量的减少幅度估计不大，1， 1.4 08年商店投资的无线热点区域分析，前海领域是前湾中心区的核心构成部分之一西部渠道的开通，会有给前海领域注入新活力的新修订计划，这意味着前海地辖区有着

4、更高的起点，深南大街与宝安大道的衔接，建设开通的广深沿江高速公路等有所益。 宝安中心区珠三角地辖区“穗-深-港”黄金走廊重要节点地下铁1号线、深港西部通道、沿江高速公路、广深高速、刀锋港、深圳飞机场等交通网络发达。 是未来深圳两个中心区的一个重要组成部分。 楼盘分布，以下同宝安中心区：地缘优势，与交通枢纽地带分阶段升级的区域功能成为投资的主要支撑点。 前海区域：有利于修订，交通定径套逐渐成熟，高素质人才的进入成为投资的支撑点，1、龙岗中心城是重要的城市次中心之一，全区行政、金融、商业贸易、信息和文体中心，深惠公路的拓宽和清平高速、 南坪快速开通和地下铁3号线的正式开工等是龙岗领域显示了很大活力

5、的前湾中心部的重要组成部分。深圳唯一的滨海国际门户站香港人运营商后海成为了临时无线热点的龙岗中心城：地辖区的核心，交通的快速发展和大会的申请成为投资的主要支撑点。 前湾领域：人文气息和自然资源并存，西部通道的开通成为投资的无线热点。、1.4 08年商店投资的无线热点区域分析，1、布吉领域随着地下铁3号线的建设和深圳道路的改造，交通逐渐完善的深圳中部综合集团和中部物流集团的重要组成部分是地位明显提高的环境、卫生、治安及配套设施等完善的龙华、富士康等， 为区域带来大量高新技术人才的地下铁4号线，2009年开通的城市子中心，布吉区域：城市规划有利，交通逐渐改善，相关配套完善成为投资的支撑点。 龙华区

6、域：地下铁的开通，驻地龙头企业员工对住宅的刚性需求成为区域升温的重要因素。1.4 08年商店投资的无线热点区域分析、1.5深圳房地产投资特征、“羊群效应”投资行为明显，投资者缺乏理性。 无线热点领域投资所占比例极高，投资者没有细分投资市场，部分楼盘定值过低。 投资者对市场反应迟钝，市场变化的情况下，无法进行有效的调整。 深圳房地产低迷，大量投资者转战场外市场。 将投资客户群细分化，正确把握营销对象客户，改变可以一击取胜的投资家的观念，引导投资家的行动。 特征1、特征2、特征3、特征4、1、1.6区域的商业供求分析，本项目工程、住宅1610户、商业6000馀户、鸿景翠峰、住宅400馀户、商业30

7、00馀户、晴天月、住宅3000附近及周边已无竞争项目的区域规划约有1万人口，商业面积与理论上有供求平衡的本年度投资无线热点领域相比，领域商务没有有势力的支持点，1.7领域消费者分析、桐山公园、无计划住宅。 临香港大雾山，无修订住宅区。 农民的家，居住人口少。 把项目工程和罗沙公路隔开，到项目工程的到达性差。 莲塘工业区距项目工程20分钟路程，区域定径套相对完善。 消费者的消费能力有限，目标消费集团集中在包括项目工程在内的3个楼盘上的项目工程达标性差，周边居住区少，几乎没有外来消费者的商业应以填满该地辖区的消费者为主要，向东隧道与盐田相隔，在主要干线公路下，研究1.8个领域的商业价值所以商业是住

8、宅的附属。区域消费能力有限，人均商业占有率约为1，商业经营有一定风险的交通不便，不能提高有效消费的商业质量小，不利于商业整体的订划。商业价值是为了提高住宅价值而建设的，自个儿价值支持不足的后期商业修订计划必须着眼于社区补助，这样才能使住宅形成高附加值作用，有助于焚烧企业品牌形象，市场和项目工程的分析、项目工程的定位、营销策略、目录、 占地面积：约11万总建筑面积：约33万容积率： 2.12绿化率： 67.5%展望率： 16.7%中央会：约6000商业：剩下的16实体店1.2商业街SWOT分析、分析总结：虽然有主力店，但吸收泛社区的消费商业人气难以隔断，通告性不高，商业据点的行业限制的方向性招商

9、有一定难度，与招商的布兰德和等级要求不符点，入住人口有限，对于目标客群的消费习惯，制定有期待的商业业态和不符点的社区配套商业是目前最可行的途径，作风弥补缺陷，保持消费必须创造质量。 其功能选择健全的行业必须根据消费目的选择困难的商业培育过程让步。 留有利润空间，集商业、文化、结账台、服务于一体的立体全景式豪宅社区商业补助，1.3项定位半山景观商业步行街多第一层面向街道的是实体店富裕层区唯一的高质量多功能服务商业，万科天街SKY SHOP， 1.4事件名称提案个人护理：万宁等便利店：7-11便利店，面包店，母子儿童用品等精品店：花店，书店，户外用品店中西快速饮食：真挚西餐咖啡：雨花咖啡，上岛咖啡

10、等定径套：银行美容：自然美SPA， 首脑美容药业：海王乳站冲印：柯达冲印等训练：儿童才艺健康：健身房、康体中心社康：健康私人管家等其他：宠物医院等1.5实体店组合建议，1.6行业平面分布模拟，-2F平面分布模拟，-1F平面分布模拟，1F平面分布模拟万科会会员多数投资者意识到万科房地产的“保值抵抗”能力，这部分忠实的跟随者是重要的客户来源.本项目工程和周边项目工程的业主社会的高层，并承认其领域价值，包括本项目工程的商业潜在投资客、通泰地产二三级联动、异地客户等， 多年积累的客户资源是本项目工程的重要因素住房投资中，可以退出股票大盘的投资者，可以通过引导成为项目工程的潜在客户、1.6消费者分析、1

11、.7项目工程租金估计、租金：-2层： 115元/-1层： 85元/1层： 60元/、 按年8%的收益率订正项目平均价格：-2层售价17250元/-1层售价12750元/1层售价9000元/注：详细价目表后提交。市场和项目分析、项目工程定位、营销策略、片计程仪、1.1销售方式的建议、直销模式或带租赁销售、以不归还租赁的招商为推动力，规划与租赁销售并行的模拟行业、描绘业务前景、整合大量资源，实现消费前景的共识，形成强势出击的营销对象、1.2合作条件、开发商的布兰德建模以及支撑商业发展的主营店的财富效应高消费、低竞争中创造利润空间业态规划的合理，企业资源调动将加强投资前景定位活动的开展，最直接面对潜在客户，推进、投资1.4项目工程的营销学。 风险。回报是商业投资的核心三要素，项目工程品牌价值万科高尚住宅商业项目工程，以富裕阶层的时尚生活中心为整个项目工程奠定了高价值基础，在云同步与其他销售商业项目工程拉开了价值距离，为后期实现高