土地估价报告

1、土地估价技术报告项目名称：武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估受托估价单位：中国地质大学（武汉）班土地估价报告编号：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：2008年6月10日土地估价报告第一部分 摘要项目名称武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估委托估价方 中国地质大学（武汉）班估价目的 中国地质大学拟了解武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价，为本地块转让土地使用权提供依据。四、估价基准日2009年6月1日五、估价日期2009年6月1日至2009年6月10日六、地价定义至估价基准日，估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家，使用权属于武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村村民，估价对象的国

2、有土地使用证记载，本次估价对象登记用途住宅用地，武汉市洪山区人民政府欲征收该土地建设中国地质大学（武汉）教师住宅。估价对象在估价基准日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。在本次估价我们按土地的实际开发程度设定为宗地外“六通”，宗地内“场平”。因此，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日二九年六月一日，作为住宅用地、无他项权利限制、宗地外“六通”、宗地内“场平”、未来70年的国有出让土地使用权价格。七、估价结果我们本着公正、公平、客观的原则，在分析所收集的估价基准日相关资料的基础上，采用基准

3、地价系数修正法和市场比较法进行了评估。经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估价目的下的土地使用权价格为确定为8600.04 万元（大写人民币：捌仟陆佰万零肆佰元整）：币种：人民币单位面积地价：6450 元/平方米大写金额：陆仟肆佰伍拾元每平方米评估面积：21067.49 平方米土地总价：8600.04 万元大写金额：捌仟陆佰万零肆佰元整八、土地估价师签字姓 名 资格证书号 签 名赵建超 曾浩 李南 九、土地估价机构中国地质大学班土地估价公司估价机构负责人签字：赵建超 曾浩 李南二00 九年六月十日土地估价结果一览表估价机构： 估价报告编号： 估价期日： 估价期日的土地使用权性

4、质：估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面 积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注一、上述土地估价结果的限定条件1土地权利限制：说明有否影响地价的土地权利限制及具体内容2基础设施条件：主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况3规划限制条件：说明有否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容4影响土地价格的其他限定条件：说明有否影响地价的其他限定条件及具体内容二、其他需要说明的事项参照估价报告中“其他需要特殊说

5、明的事项”估价机构：（加盖公章）中国地质大学土地估价公司2009年6月10日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析委托估价方委托单位：武汉市鲁磨路彭王村村委会单位地址：武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村法定代表人：估价对象武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村23841.82平方米住宅用途国有出让土地使用权，地块号为P(2007)030.三、估价对象概况估价对象位于洪山区关山街彭王村，四至关系为：东临华中科技大学教师公寓用地；南临15米宽规划道路、中国地质大学、中建三局和华中科技大学宿舍用地；西面和北面均临中国地质大学用地。土地利用状况，估价对象土地面积23841.82平方米，建设用地面积21067

6、.49平方米，规划建筑面积84269.96平方米，代征用地面积2774.33平方米。四、影响地价的因素说明估价对象位于洪山区关山街彭王村，目前地块内现状住宅多为7层楼以下，建筑密度大，房屋质量普遍较差。用地内部交通联系主要依靠住宅之间的小路，道路狭窄，仅供人行和自行车、摩托车等通过。地块内基本没有生活配套设施，特别是基础环境卫生配套设施（垃圾收集、公厕）等缺乏，导致卫生条件比较恶劣。为此，武汉市政府将其确定为危旧房改造项目，以其通过土地“招拍挂”筹集危改资金。根据武汉市危改政策，危改项目享受一定的优惠政策，土地出让价格以拆迁成本及前期工作成本之和作为挂牌底价。从该地块的区位来看，处于华中科大学

7、、中国地质大学和喻家山围合的范围内，有着浓郁的文化教育氛围和丰富的自然景观资源，周边有鲁巷广场等商业配套设施，以及省中医院、关山医院等医疗配套设施，加之受到“光谷”产业园、富士康基地建设的影响，区域开发条件成熟且潜力较大。但就地块自身条件而言，却也存在较多不足：1、与其他危改项目一样，拆迁难是阻碍项目进度的最大问题。该地块内现有房屋总建筑面积约4.87万平方米，其难度可见一斑。2、周边道路尚未按规划形成，交通不便，出行仅仅借助用地南面的一条公共通道与鲁磨路相连。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算：1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产

8、管理法3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55 号令）4、城镇土地估价规程（GB/T 185082001）5、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知国土发（2001）44 号6、委托方提供的资料7、武汉市社会经济发展水平资料8、估价对象所在区域的自然条件、基础设施条件、公用设施条件、交通条件、产业聚集规模、原材料及市场状况、环境质量，以及估价对象的个别条件资料9、估价人员实地勘察、调查所获得的资料二、土地估价1、估价原则根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况，在本次评估过程中，主要遵循的原则有：（1）最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提

9、估价，根据土地的自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度判断土地的最有效利用。（2）替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（3）供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（4）报酬递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（5）变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。2、估价方法（1）估价方法的确定根据城镇土地估价规程，现行的地价

10、评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用基准地价系数修正法与市场比较法评估估价对象的价格。（2）选择评估方法的依据：估价对象所处区域在成都市城区土地定级范围内，故可采用基准地价系数修正法进行评估。武汉市的土地交易市场较发达，交易案例较丰富，故可采用市场比较法进行评估。三、估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件和假设

11、条件说明进行本次估价及估价报告与估价结果成本的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）2估价结果和估价报告的使用，包括以下内容（1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据，说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律，法规的有关规定发生法律效力；（2）本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用土地估价技术报告不提供给委托方；（3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限；

12、（4）申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；（5）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。3需要特殊说明的事项说明：1有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；2对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；3估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据；4其他需要特殊说明的问题。第四部分 附件分标题合同或协议、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价

13、项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等。在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件（如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等）进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明一封面封面内容和格式如下：土地估价技术报告项目名称：武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估受托估价单位：中国地质大学（武汉）班土地估价报告编号

14、：土地估价技术报告编号：提交估价报告日期：2009年6月10日土地估价技术报告第一部分 总 述项目名称武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价评估二、委托估价方 中国地质大学（武汉）班三、估价目的 中国地质大学拟了解武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地价，为本地块转让土地使用权提供依据。四、估价基准日五、估价日期二六年十二月八日六、地价定义至估价基准日，估价对象作为国有出让土地，其所有权属于国家，使用权属于武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村村民，估价对象的国有土地使用证记载，本次估价对象登记用途住宅用地，武汉市洪山区人民政府欲征收该土地建设中国地质大学（武汉）教师住宅。估价对象在估价基准日实际开发程度

15、为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路），宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。在本次估价我们按土地的实际开发程度设定为宗地外“六通”，宗地内“场平”。因此，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日二六年十二月八日，作为住宅用地、无他项权利限制、宗地外“六通”、宗地内“场平”、未来70年的国有出让土地使用权价格。七、估价结果我们本着公正、公平、客观的原则，在分析所收集的估价基准日相关资料的基础上，采用基准地价系数修正法和市场比较法进行了评估。经过测算，评估出估价对象在估价基准日符合价格定义及相应估价目的下的土地使用权价格为确定为8600.04 万

16、元（大写人民币：捌仟陆佰万零肆佰元整）：币种：人民币单位面积地价：6450 元/平方米大写金额：陆仟肆佰伍拾元每平方米评估面积：13333.4 平方米土地总价：8600.04 万元大写金额：捌仟陆佰万零肆佰元整八、土地估价师签字姓 名 资格证书号 签 名曾 平 袁西高 九、土地估价机构四川省桂湖土地评估有限公司估价机构负责人签字：周建二00 六年十二月十一日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析分标题估价对象描述估价对象位于洪山区关山街彭王村，四至关系为：东临华中科技大学教师公寓用地；南临15米宽规划道路、中国地质大学、中建三局和华中科技大学宿舍用地；西面和北面均临中国地质大学用地。土地利用

17、状况，估价对象土地面积23841.82平方米，建设用地面积21067.49平方米，规划建筑面积84269.96平方米，代征用地面积2774.33平方米。第三部分 土地估价1、估价原则根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况，在本次评估过程中，主要遵循的原则有：（1）最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，根据土地的自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度判断土地的最有效利用。（2）替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（3）供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为依

18、据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。（4）报酬递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（5）变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。估价方法与估价过程2、估价方法（1）估价方法的确定根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据

19、估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用基准地价系数修正法与市场比较法评估估价对象的价格。市场比较法 根据市场比较法的一般原则，首选选取相似的比较实例，所选择的比较实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致在地域上属近邻区域或类似区域,通过调查，选择如下比较实例：汉阳区汉阳大道以南、汉桥路以西 地块编号：P(2007)045武昌区中北路23号地块编号：P(2009)001武昌区中北路余家湖村地块编号：P(2008)009 东临15米宽汉桥路，南临20米宽城市规划控制道路，西临张家湾村民宅基地，北临朝阳星苑居住小区，项目用地位于武汉新区，根据规划武汉新区将定位为人文新区、生态新区、

20、产业新区、魅力新区。而随着汉阳旧城风貌区、月湖文化主题公园的逐步建设，地块潜力将不断提升。项目用地位于“武汉新区”板块以内。用地东、南两面分别临汉桥路、城市规划控制道路，接龙阳大道、墨水湖北路等汉阳地区重要横向交通要道。在项目用地周边区域内还有龙阳大道、琴台大道、梅子路、马沧湖路、四新大道等重要城市道路承担着区域内横向及纵向交通的职能。尤其刚使用的梅子路，极大地提升了该区域内的通行能力。目前，用地周边有26、61、222、102、531、579、705、726等多路公交车通往武汉三镇，交通极为便利。该地块景观资源丰富，周围有“全国八大动物园之一”的武汉动物园、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、月湖

21、、墨水湖等旅游景点，充分满足都市人们亲近自然的心理需求，有光大银行、工商银行、建设银行等金融机构；有蓝天大酒店、汉商21购物中心、国美电器等商业设施；有琴台大剧院、汉钢医院、武汉铁路中心医院等文娱医疗设施；有市汉阳区国税分局、省烟草公司等行政机构；另外还有墨水湖中学、湖北广播电视学校等高校分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。 武昌区中北路23号东临中北路，南临武汉水泥机械厂生活区，西临已建成的安顺家园楼盘，北临中山北路，用地形状较为规整，南北向宽约为240米，东西向进深约为190-280米，用地内有一定的地势高差，局部地段与中山北路有约2-3米高差的陡坎用地紧临城市主干

22、道中北路，邻近省政府和水果湖欧式风情一条街，是湖北省、武汉市的政治文化中心地带。根据武昌区“十一五”规划，中北路沿线定位为武昌区的商务中心，将建设成为“公司总部核心区”。用地周边规划道路系统较完善。主要干道路网基本已形成，周边主要交通干道有中北路、中南路、中山北路、东湖路等，远期待地铁四号线及几条规划垂江道路建成之后，将在区域内形成高密度地上地下交通网络，交通出行将十分便捷。依托沙湖、东湖等先天优势，自然资源丰富，“公司总部区”的建设已初成规模，周边汇聚了相当数量的金融、商业、娱乐服务设施，主要有农业银行、中国银行等金融机构；有江鹰大酒店、海怡锦江大酒店、洪山宾馆、东湖大厦等大型酒店；有中百仓

23、储、家乐福、百安居、艳阳天美食广场等商业、餐饮设施，中南医院等医疗配套设施；有中北路中学、中北路小学、水果湖中学、水果湖小学等中小学。武昌区团结村东侧东临30米宽杨园路，南临鹏程花园楼盘，西临60米宽徐东大街，北临武汉铁路分局材料总厂专线用地，用地位于徐东片，该片区将定位为以商业、居住为主导功能的商住新区，随着徐东大街及周边道路的逐步建设，地块潜力将不断提升。用地位于“徐东商圈”的辐射范围内，用地东、西、北临徐东大街、杨园路、团结大道等区域内重要交通要道，区域内的通行能力极强。目前，用地周边有577、581、534、530、402、552、601、605等多路公交车通往武汉三镇，交通极为便利。

24、地块所处区域景观资源丰富，紧邻全国闻名的东湖旅游风景区，距离长江、沙湖等自然景观资源也只有数步之遥，充分满足都市人们亲近自然的心理需求。周边配套设施完善，有工商银行、建设银行等金融机构；有凯旋门华天酒店、徐东平价商场、沃尔玛商场、销品茂、欧亚达家具广场等商业设施；有火车头体育场、省博物馆等文化体育设施；另外还有武汉科技大学、湖北大学、武汉理工大学、武汉铁路技术学院等高校分布周边，从而使该区域成为武汉市成熟的商业、文化和居住中心。2因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件

25、、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照城镇土地定级规程。以上因素要与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。3因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一 比较因素条件说明表估价对象与比较案例比较因素估价对象实例一实例二实例三实例四交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离/km21.52.543交通条件环境条件个别因素容积率宗地面积/m2宗地形状规则规则较规则不规则不规则规划条件上表中所列因素应根据不同用途并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，

26、因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线处三通一平、五通一平、七通一平来描述。估价对象和比较实例的各项条件说明要客观、具体、其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。4编制比较因素条件指数表为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素

27、条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价及修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：表二 比较因素条件指数表估价对象与比较案例比较因素估价对象实例一实例二实例三实例四交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离/km100102989296交通条件环境条件个别因素容积率宗地面积/m2

28、宗地形状100100989696规划条件5因素修正在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价像对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：表三 比较因素修正系数表估价对象与比较案例比较因素实例一实例二实例三实例四交易价格/元/平方米交易时间交易情况交易方式土地使用年限土地用途区域因素基础设施状况离市中心距离/km100/102100/98100/92100/96交通条件环境条件个别因素容积率宗地面积/m2宗地形状100/100100/98100/96100/96规划条件比准价格/元/平方米估价对象评估价格/

29、元/平方米注：表中所列比较因素、因素说明及修正系数仅表示修正方向，具体内容及修正幅度需依照规程和相应分析确定6实例修正后的地价计算经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，再依据规程的地价确定方法，最后确定估价对象的价格。（二）收益还原法应用此方法估价，要依据规程规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：1具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，采用市场比较法、剩余法等求算收益时，应根据各自方法的有关要求列出计算步骤和计算过程。2总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数

30、的选取标准，依据涉及有关法律、法规的，要说明批准机关、批准时间、文号及内容等。3说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。4明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。5说明土地使用年限、收益还原法公式选取和收益价格确定（三）剩余法应用此方法估价，要依据规程规定程序和方法进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：1通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途建筑容积率、绿化覆盖率、建筑布局、层数、建筑结构、建筑高度等项内容。2明确估

31、价对象开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。在估算中所采用的建筑费、专业贯用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。4说明计算公式、计算过程和结果（四）成本逼近法应用此种方法估价，要求按照规程的规定程序和方法进行，并需明确以下有关内容：1要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部

32、门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。2明确估价对象的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有文件依据的，说明文件的批准机关、批准时间及内容等，没有文件依据的，应通过对地产市场中开发费用的调查，确定的开发费用能反映当地的平均开发水平。3贷款利息、投资回报率、土地还原利率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。4说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。5根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正，因素说明应与第二部分的地

33、价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价系数修正法中的修正体系。6说明土地价格的确定方法和结果（五）基准地价系数修正法应用此方法进行估价，应按规程规定的程序和方法进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：1具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵及其利用基准地价计算宗进价格的公式等。基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途法定最高年限的区域平均土地使用权价格。2说明宗地位置、用途及估价对象所在地级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。3说明估价对象的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体

34、列出。具体形式可参见市场比较法中因素条件说明表。4确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数。5说明年期、日期及其他影响地价因素间的差别和相应的修正系数。6对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不相一致时，应进行土地开发程度修正三、地价的确定1地价确定的方法要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因，对采用众数、平均值或以其中某一价格筹为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果2估价结果应注明地价种类总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币

35、表示地价，应注明估价基准日外币与人人民币的比价第四部分 附件分标题同“土地估价报告”文字式“土地估价报告（表格式）”的基本内容一封面 封面内容和格式如下：土地估价报告封面标题项目名称：同“土地估价报告”文字式土地估价报告编号：同“土地估价报告”文字式受托估价单位：同“土地估价报告”文字式提交估价报告日期：同“土地估价报告”文字式二正文 正文内容和格式如下：土地估价报告正文标题第一部分 概 述分标题1 估价项目名称 2 委托估价方 联系地址 联系电话 法人代表 联系人 3 受托估价方 联系地址 联系电话 法人代表 联系人 4 估价基准日 年 月 日5 估价日期 年 月 日至 年 月 日6 估价目

36、的 如为出让目的，应注明出让方式：拍卖、招标或协议7 地价定义 7.1 实际土地开发程度 7.2 设定土地开发程度 7.3 实际用途 7.4 设定用途 7.5 土地使用年限 7.6 土地价格内涵指土地使用权价格、他项权利价格等8 土地估价结果估价对象总面积 单位面积地价 元/ 平方米 楼面地价 元/建筑平方米 总地价 大写 当宗地数多于一宗时，土地估价结果可以用表格列出，表格格式参照1997国土籍字第69号9 土地估价师签字估价师姓名 估价师证书号 签 字 10 土地估价机构 估价机构负责人签字：（机构公章） 年 月 日第二部分 估价对象界定分标题 估价对象描述1 土地登记状况1.1 土地位置 1.2 土地来源及其变革 1.3 土地权属性质及其权属变更状况 1.4 地籍图号 1.5 宗地号 1.6 土地用途 1.7 土地面积 平方米1.8 四至 1.