房屋竣工接管验收工作.ppt

1、房屋竣工接管验收工作,华润置地物业,目录-CONTENTS 接管验收的目的 接管验收的定义 接管验收工作程序 竣工验收的种类 接管验收的注意事项 接管验收的后续工作,房屋竣工接管验收工作,一期总平图,房屋竣工接管验收工作,目的 规范公司对新建物业项目进行接管验收的工作方法和验收标准，对接管验收工作作出指引。 接管验收的定义 物业所有人将物业管理权委托给物业管理单位时，双方就物业的现状进行清点、检验、验收、记录和交接工作。,接管验收与竣工验收的区别,二者所处的阶段不同 验收的目的不同 验收的条件不同 交接对象不同 性质不同,接管验收与竣工验收的区别,二者所处的阶段不同,施工单位,接管验收,物业公

2、司,开发单位,分户验收,业主,竣工验收,接管验收与竣工验收的区别,验收的目的不同 接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。,接管验收与竣工验收的区别,验收条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。,接管验收与竣工验收的区别,交接对象不同 接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业

3、,接管验收与竣工验收的区别,性质不同 竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。而接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。,接管验收应具备的条件,土建主体、装修、机电设备安装、室外环境道路、附属配套设施等全部完成，质量及各项功能指标符合规定和标准 专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。 竣工验收及备案完成。 物业项目验收应具备的资料：项目具备立项、投资、开发建设、销售、竣工、验收

4、等系列流程环节中的相关资料，其中包括相关政府许可资料、工程验收证明资料、开发建设技术图纸资料、产权及权属转移相关资料等。,接管验收前的准备,成立物业接管小组 公司与地产成立物业项目验收接管领导小组，组员由工程、客服、物业、建设施工单位等相关单位组成。 物业项目成立物业验收接管工作小组，由物业项目负责人任组长，工程主管为副 按专业设立资料组、机电组和工程土建组，公司品质管理部（工程管理部）给予技术协助支持配合，物业项目负责编制物业接管计划后，报公司批准并实施。 验收接管工作小组中各专业组长负责分工范围内的工作，严格验收，把好质量关，参考接管验收标准，按照国家及地方工程验收标准对物业进行验收，确保

5、物业的各项功能与指标符合国家规定要求。,物业验收前的准备会,验收接管领导小组召开验收前的准备会，确定物业交接范围、内容、时间、进度等； 确定物业接管验收标准：验收标准为建设部房屋接管验收标准，达到功能要求以及业主生活的合理要求； 接管验收标准和验收方法：验收方法主要为观感验收法和使用功能验收法，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合功能要求。 为更好地全面了解工程质量及验收等情况，物业可提前参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、政府相关部门等单位组织的有关专项验收及竣工验收工作。,接管验收内容,物业产权资料 项目开发批准报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证；

6、 用地红线图。,接管验收内容,综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 有线电视合格证； 通信设施合格证； 施工设计资料： 地质报告书；,接管验收内容,全套设计图纸； 图纸会审记录； 设计变更通知单； 工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。 机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电使用说明书（要求中文）

7、机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。,接管验收内容,业主资料 已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等； 已购房业户的付款情况或付款方式； 其他相关资料。 土建移交 土建移交项目包括单体建筑物、主体土建、门窗、地下室、道路、户内、屋面、外墙立面、墙体、电梯前厅、楼梯间、消防通道、各类设备房屋等； 各类房屋清单及配套钥匙； 单体建筑结构、水电气设备竣工图； 住宅区规划图竣工总平面图； 其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收签证。,接管验收内容,机电设施、环境及附属配套公共设施移交： 机电设备包括供电、发电机、供气、电梯、给排水、暖通（采暖供冷）、消防、智能化、安防、通讯、有线电

8、视、避雷等；环境包括园林景观、垃圾中转站、保洁配套垃圾箱（垃圾桶）、物业开荒清洁状况等；附属配套公共设施包括会所、幼儿园、游泳池、文体娱乐设施、物业管理办公用房与食堂宿舍、中控室、值班岗亭、信报箱、宣传栏、VI系统、业委会办公室、政府相关驻点办公室（居委会、警务室）等； 绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等； 机电设备操作、维护说明书； 其它必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收签证； 验收工具清单。,接管验收遗留问题的处理,对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交开发商相关人员签字确认； 对物业硬件设施接管

9、验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在3天内解决；重大问题要求发展商在7天内解决。 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。 接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。,接管验收程序,开发商拟定接管验收通知单、移交接管工作进度计划、物业接管资料清单，成立移交小组，任命专职对接人员，移交并送达接管验收通知书、相关移交资料及资料清单，通知物

10、业管理公司接管验收，由物业公司备案； 物业公司的“验收小组”，按物业接管资料清单核对所接收的资料，具备条件的在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收,并拟定验收方案计划； 开发商召开项目技术交底对接会，审核验收方案计划 物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行逐项接管验收；,接管验收程序,对未按设计要求配套到位，不能满足使用功能要求的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格； 对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验； 经复验

11、移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在规定的计划签署验收合格、同意接管；在完成物业验收接管工作后，验收接管领导小组与开发项目部及施工建设单位就物业项目保修事宜协商一致，明确维修保养责任人、范围、责任和期限。 对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由物业服务中心接收钥匙。,接管验收程序,业主入住前对单元进行预验收，由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业服务中心整理后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经物业服务中心或业主验收后清项。 在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品质量上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其

12、责令施工队更换或返修，未能及时维修的，物业应有权视情况请第三方先行处理，产生费用开发商应予以认定，并加收15%管理费从施工保修金中扣除。,接管验收程序,接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成； 应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收； 物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收； 验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进； 移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。,接管验收的后续工作,一般缺陷的返修 对接管验收或使用过程中发现的非

13、结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。,接管验收的后续工作,房屋结构的加固补强 在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。,接管验收的后续工作,对不具备使用功能问题的处理 接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商